Sentencia Civil 238/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 1, Rec. 911/2022 de 11 de mayo del 2023

1. Es objeto de recurso la sentencia de primera instancia que estimó parcialmente la demanda, y condenó a los demandados a indemnizar a los actores con una suma dineraria. Los motivos del recurso obligan a analizar la totalidad del material probatorio aportado al proceso, función que asumimos con plena jurisdicción. Se plantearán también cuestiones procesales atinentes a la procedencia del llamamiento de terceros al proceso, que fueron desestimadas en la instancia. La resolución de las cuestiones objeto del litigio obliga a una precisa delimitación de las circunstancias de hecho, que abordamos a continuación.

2. Los actores, D. Bruno y Doña Adolfina compraron a los demandados, Doña Africa y D. Casiano, una finca denominada " DIRECCION000", en la parroquia de DIRECCION001, Salvaterra do Miño. En la escritura pública de compraventa, formalizada el 4.6.2019, se hizo constar la superficie de la finca, -891 m2-, y sus linderos, en forma que se correspondía con la certificación catastral y con la inscripción registral.

3. El título de dominio de los vendedores provenía de un contrato de compraventa celebrado el 17.6.2010, con la anterior propietaria, tía de Doña Africa, Doña Filomena, también formalizada en escritura pública.

4. Consumada la compraventa, los propietarios colindantes por el viento Oeste, Doña Gloria y su hijo, D. Justiniano, ejercitaron contra los compradores una acción declarativa de dominio, que fue estimada por sentencia dictada por el Juzgado nº 3 de Ponteareas, (juicio ordinario 532/2019). En dicha sentencia se consideró probado que los demandantes en aquel proceso habían comprado una parte de la DIRECCION000, denominada " DIRECCION002" a la misma vendedora, Doña Filomena, por documento privado de 9.3.2000.

5. En la tesis de la demanda, los demandados conocían que las DIRECCION000, (también denominada DIRECCION003, y DIRECCION002) eran dos fincas diferentes, como lo prueba el hecho de que sucesivamente a la compraventa formalizada el 17.6.2010 se extendió un acta de notoriedad, en la que se hizo constar que la finca tenía un exceso de cabida, incorporando así la superficie catastral para configurar el doble título que permitía el acceso al registro. También acredita el conocimiento de los demandados la circunstancia de haber sido en su momento requeridos por los propietarios de DIRECCION002 para corregir el catastro, así como el conocimiento que tenían de que la finca se encontraba poseída por sus verdaderos propietarios. Estos hechos fueron ocultados a los vendedores, a quienes se les transmitió la DIRECCION000 como si fuera una sola, cuando en realidad se trataba de dos fincas diferentes, de manera que la DIRECCION000 tenía una superficie inferior a la recogida en la escritura, (699 m2, equivalente a un 22% menos de la declarada).

6. La demanda se sustentaba jurídicamente en la cita de los arts. 1101 y 1124 del Código Civil, así como en la obligación del vendedor de entregar la cosa vendida, prevista con carácter general en el art. 1468. Sobre esta base se solicitaba la condena al pago de una indemnización de daños y perjuicios, compuesta de tres conceptos: a) el 22% del precio de la compraventa, (4.963,69 euros), los gastos de abogado y procurador del litigio anterior, (1.862,31 euros), y una indemnización por daños morales, (3.000 euros).

7. Con carácter previo a la presentación del escrito de contestación, los demandados solicitaron el llamamiento al proceso de la vendedora, Doña Filomena, con fundamento en la cita del art. 14.2 LEC. Esta pretensión fue desestimada por auto del juzgado de 9.12.2021.

8. Los demandados se opusieron a la demanda por razones de forma y de fondo. En primer lugar, alegaron la existencia de demanda defectuosa, desde la consideración de que la acción ejercitada no resultaba claramente identificada en el escrito rector, como tampoco los conceptos económicos reclamados. Seguidamente se alegaba la existencia de falta de acción, desde la consideración de que, supuesto de que se ejercitara una acción de saneamiento por evicción, no se habría cumplido el requisito previsto en el artículo 1481, de la notificación de la demanda del anterior proceso a los ahora demandados. También se sostenía que la acción de saneamiento se encontraría prescrita por transcurso del plazo de 6 meses el artículo 1472. Como motivos de oposición de fondo, se sostenía que, en la propia escritura de compraventa con los demandantes, los vendedores demandados se habrían exonerado de toda responsabilidad por la cabida, puesto que se trataba de la compraventa de una finca como cuerpo cierto. Se alegaba también que la finca se correspondía con la cartografía catastral y con la inscripción registral, añadiéndose que la compraventa fue acompañada de un informe pericial, identificado como " levantamiento topográfico", expresivo de los linderos y de la cabida. La contestación a la demanda rechazaba que los vendedores hubieran actuado de mala fe, pues carecían de conocimiento alguno sobre la disputa sobre parte de la finca, y se oponían a las cuantías objeto de reclamación.

9. En el acto del juicio se practicó el interrogatorio judicial de los demandados, se oyó en declaración a doña Gloria, y a doña Filomena, así como a don Balbino, -titular de la empresa inmobiliaria que intervino en la compraventa- y, finalmente, a don Benigno, perito que llevó a cabo el mencionado levantamiento topográfico.

La sentencia de primera instancia.

10. La sentencia comienza identificando la acción ejercitada como una pretensión de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1101 y concordantes del Código Civil. Seguidamente la juez de instancia realiza un resumen de las pretensiones de las partes, y en su fundamento jurídico segundo, la sentencia insiste en el marco jurídico del litigio, descartándose que se ejercitara una acción de saneamiento por evicción, fundamentalmente a partir de las aclaraciones ofrecidas por la defensa jurídica de los demandantes en el acto de la audiencia previa. El fundamento jurídico tercero justifica la decisión estimatoria de la demanda; tras el análisis del material probatorio, la juez sostiene que los demandados fueron conscientes, en el momento de la celebración del contrato, de la existencia de una controversia sobre parte de la extensión del inmueble. Tal afirmación se deduce de su intervención en el expediente administrativo catastral, y por la constancia de la realización de actos posesorios notorios en parte de la finca por parte de los propietarios colindantes. La juez califica la conducta de los vendedores como negligente a efectos del artículo 1101; la sentencia argumenta también sobre la base de la sentencia recaída en el anterior proceso, que declaró probado que las fincas DIRECCION002 y DIRECCION003 eran dos fincas diferentes, tal como se desprende de su delimitación física y de la descripción de sus linderos en los títulos de propiedad.

11. En el fundamento jurídico cuarto, la sentencia cuantifica la indemnización, en forma coincidente con las pretensiones de los demandantes, con excepción de la reclamación de daños morales, que se limita a la cuantía de 1.000 euros, todo ello sin imposición de costas.

Recurso de apelación formulado por la representación demandada.

12. El recurso imputa a la sentencia haber incurrido en infracciones procesales y de fondo. En primer lugar, se reitera la pretensión de la necesidad de llamamiento al proceso de doña Filomena, tía de doña Africa y vendedora de la finca a los demandados en el año 2010. Los recurrentes sostienen que fue doña Filomena la que vendió parte de la finca a don Justiniano, hecho totalmente desconocido para los apelantes, y tal circunstancia justificaba su llamamiento al proceso en la condición de interviniente necesaria. Se sostiene que esta falta de intervención vicia a la sentencia de nulidad, y da fundamento a la excepción de litisconsorcio pasivo necesario. También se sostiene que, en el proceso anterior, en el que los ahora demandantes ocuparon la posición de demandados, en ningún momento los apelantes fueron llamados al juicio, que se celebró sin su conocimiento, y sin que pudieran defenderse, por lo que no se les puede hacer extensión de los pronunciamientos de la sentencia recaída en aquél. La tesis de la necesidad del llamamiento de doña Filomena se sustenta en la cita de una sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, y se insiste en la generación de indefensión. En su alegación tercera, el recurso imputa a la sentencia la infracción de derecho por no haber hecho aplicación de las normas reguladoras del saneamiento por evicción, respecto del cual no concurrían los requisitos procedentes para su estimación. Se aduce también la inaplicación del art. 1473, sobre la existencia de una doble venta.

13. En su alegación cuarta, el recurso imputa a la sentencia haber errado en el procedimiento de valoración de la prueba, cuestionándose la apreciación que llevó a la juez a sostener que los demandados actuaron negligentemente. Finalmente, los recurrentes cuestionan la cuantificación de la indemnización.

Valoración de la Sala.

14. El recurso de apelación, planteado por la representación demandada, mantiene en segunda instancia las objeciones de contenido procesal y material que constituyeron el objeto del proceso en el primer grado de la jurisdicción. La insistencia en el llamamiento de un tercero, sobre la base del artículo 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los reproches al desarrollo del litigio precedente, plantean una cuestión de contenido procesal que, a diferencia de lo que proponen los apelantes, consideraremos que no vicia de nulidad la sentencia, ni ha producido ninguna clase de indefensión. La calificación jurídica del contrato, y el marco jurídico en el que se desenvuelve la controversia, también exigen una tarea de depuración, ante la falta de precisión de la demanda, que ha causado un cierto estado de confusión a lo largo del desenvolvimiento del pleito. Y, finalmente, se planteará la cuestión de fondo, sobre la procedencia misma de la acción ejercitada y, en su caso, de la cuantía indemnizatoria.

15. Sobre los hechos esenciales del caso no existe controversia y, en cualquier circunstancia, resultan suficientemente acreditados mediante la presentación de documentos indubitados; insistimos: al menos sobre sus circunstancias esenciales. El objeto principal del litigio versa sobre la validez y eficacia del contrato de compraventa, formalizado en la escritura pública otorgada el 4 de junio de 2019, (número 1504 del protocolo notarial), en la que intervinieron como vendedores los demandados, don Casiano y doña Africa, y como compradores los demandantes, don Bruno y doña Adolfina. El objeto del contrato de compraventa era una finca rústica, calificada como solar, inscrita en el registro de la propiedad de Ponteareas, y delimitada cartográficamente en el catastro, tal como acredita la correspondiente certificación descriptiva y gráfica.

16. El título de dominio de los vendedores tampoco es discutido, pues adquirieron la finca de la tía de doña Africa, -doña Filomena-, en virtud también de escritura pública de compraventa, otorgada el 17 de junio de 2010.

17. La venta litigiosa se hizo por un precio de 20.000 euros, y la finca se identificó, además, por sus linderos y por su superficie: se trataba de la finca denominada DIRECCION000 , de 891 m2, lindante, al norte, con Lucio; al sur, Gloria, hoy Justiniano; este, carretera; y oeste, (se tratará del lindero litigioso), Gloria, hoy Justiniano.

18. La valoración de las pruebas personales también permite proclamar como hecho probado que en la compraventa intermedió una entidad inmobiliaria, (declararía como testigo su representante, don Balbino), y consta también que los vendedores, antes de proceder a la venta, encargaron la elaboración de un levantamiento topográfico, que fue confeccionado por el técnico don Benigno, que realizó un replanteo gráfico de la finca según la cartografía catastral.

19. Como hemos señalado, el título de los demandados provenía de la compraventa celebrada con la anterior propietaria, (el 17.6.2010), que a su vez había recibido la finca por herencia de un tío suyo. La declaración de doña Africa, y la documentación incorporada, también permiten sostener que la documentación de la entonces vendedora resultaba insuficiente, y por este motivo, para conseguir la inscripción registral, se realizaron dos escrituras, tal como exige la normativa hipotecaria, (cfr. art. 205 LH), otorgándose un acta que no ha sido aportada al proceso.

20. Consta también documentalmente que los propietarios colindantes por el oeste, doña Gloria, (que compareció como testigo), y su hijo don Justiniano, instaron la corrección del catastro, en junio de 2016. Incoado el correspondiente expediente, en el que fueron oídos los ahora demandados, -que mostraron su disconformidad- la Gerencia Territorial del Catastro denegó la pretensión, por resolución de marzo de 2018.

21. Ese hecho consentido que en parte de la finca objeto del litigio, -concretamente en una porción no determinada de la franja de la finca que se extiende por el este-, los propietarios colindantes realizaban actos de cultivo, si bien no consta probado el título por virtud del cual los desarrollaban, ni tampoco el conocimiento que los demandados tuvieran del mismo.

22. Finalmente, es de interés reseñar que dichos propietarios colindantes, -doña Gloria y su hijo Justiniano-, promovieron un juicio declarativo contra los hoy demandantes en el ejercicio de una acción declarativa de dominio, tendente a conseguir un pronunciamiento judicial que les declarase propietarios de sendas fincas, en concreto y respecto de don Justiniano, la finca denominada DIRECCION002, que comprende la franja estrecha anteriormente mencionada de la finca litigiosa, con una superficie de 244 m2; se ha aportado copia del litigio, en el que se personaron los aquí demandantes, don Bruno y doña Adolfina, que fueron demandados en su condición de nuevos propietarios de la DIRECCION000. En dicho litigio no fueron parte los aquí demandados, vendedores de la finca.

23. Aquella demanda, que fue admitida a trámite por decreto de 11 de febrero de 2020, dio lugar al juicio ordinario 532/19 del mismo Juzgado de Primera instancia e Instrucción número 3 de Ponteareas, y finalizó con sentencia firme de 25 de febrero de 2021, estimatoria de la demanda. En lo que en este punto interesa, la sentencia declaró la concurrencia de todos los elementos necesarios para el éxito de la acción declarativa de dominio, y desestimó la excepción de protección como terceros hipotecarios que habían esgrimido los demandados. La sentencia reconoció el título en favor de don Justiniano, consistente en la escritura privada de compraventa antes mencionada, de 9 de marzo de 2000, entre doña Filomena y don Justiniano. La sentencia no impuso costas.

24. Estos son los principales hechos, que la Sala declara probados a la vista, como hemos dicho, de la valoración del material probatorio. Seguidamente analizaremos las cuestiones procesales y de fondo esgrimidas por los recurrentes.

Litisconsorcio pasivo. Intervención de terceros no llamados al proceso.

25. Sobre esta materia el recurso de apelación resulta confuso. El alegato comienza con un reproche a la juez de primera instancia, -que también había sido la firmante de la sentencia recaída en el anterior proceso-, sobre lo acontecido en aquél. El recurso sostiene que, en el litigio anterior, los apelantes debían haber sido parte, y su falta de intervención les impidió defender adecuadamente sus derechos. Con independencia de lo que luego argumentaremos sobre la perspectiva de análisis de la acción de saneamiento por evicción, resulta obvio que lo acontecido en el anterior proceso no puede viciar en ningún modo al presente, y que cualesquiera reproches, de forma o de fondo, sobre su desarrollo debieron haber sido ventilados en aquel lugar. La existencia de una sentencia firme que le puso fin, obviamente, cierra toda posibilidad de revisión.

26. Por ello, la queja la entendemos en el sentido de proponer que la intervención de un tercero, -doña Filomena, transmitente de los demandados-, debió haber sido demandada con carácter necesario en el presente litigio, de modo que su ausencia determinaría una defectuosa constitución de la litis en su aspecto subjetivo, llegándose a causar indefensión.

27. El litisconsorcio es necesario cuando el Derecho exige al actor que dirija su demanda simultáneamente frente a dos o más personas, en aquellos supuestos asistemáticos y excepcionales en que así acontece (Vgr. Art. 1139 Código Civil), o cuando el llamamiento simultáneo viene exigido, -generalmente por creación jurisprudencial-, por el carácter inescindible de la relación jurídica controvertida, por la presencia de un interés legítimo, directo, actual y evidente de un tercero en el resultado del pleito, o por la posibilidad de verse afectados intereses de terceros de modo directo por la sentencia que se dicte.

28. Sobre la finalidad del instituto del litisconsorcio pasivo necesario baste recordar lo sabido, expresado en múltiples resoluciones, de cita excusable por conocida: por un lado, la indefensión de quienes no son llamados a juicio, de modo que puedan resultar afectados por una decisión judicial recaída en un litigio en el que no han sido parte, lo que conecta la constitución de la relación jurídico procesal con el derecho de defensa y la proscripción constitucional de toda indefensión; se alega también como fundamento el efecto material de la cosa juzgada, que permitiría en un ulterior litigio partir de las declaraciones del precedente, ventilado sin la presencia de todos los que en aquél debieron intervenir; la inescindibilidad de la relación controvertida, que no consiente un pronunciamiento parcial respecto a alguno o algunos de los sujetos intervinientes; y, por fin, la propia eficacia de la sentencia que eventualmente se dicte, que habría de ejecutarse frente a quienes no fueron parte en el proceso. La posibilidad de su apreciación de oficio iussu idudicis, en cualquier instancia, en la medida en que resultan implicados derechos fundamentales, está fuera de toda duda.

29. Es evidente que la pretensión de un litigante de intervenir en un proceso ya entablado entra en directa contraposición con los intereses de la otra parte de dicho litigio. Precisamente, es tarea de la jurisdicción evitar amparar actuaciones fraudulentas, bien del tercero (en la intervención voluntaria), bien de las propias partes, (en la intervención provocada), que han podido promover el proceso precisamente para defraudar los derechos de quien resulta ajeno al mismo. Lo que se trata es de determinar si el interés invocado por el tercero, o por la parte que lo llama, es legítimo y directo, en los términos en que se pronuncia el art. 13 de la ley, o aún antes, si la litis ha sido debidamente constituida por la necesaria presencia del tercero, para que pueda llegarse a un pronunciamiento de la jurisdicción, (intervención litisconsorcial).

30. Nos parece evidente que esta situación no concurre en el caso respecto de la causante de los vendedores demandados, la anterior titular de la finca. Para ello nos basta con constatar que, independientemente de la correcta calificación jurídica de la acción afirmada, lo que se pretende ahora es dejar indemne el patrimonio de los compradores a consecuencia de una conducta antijurídica imputada a los vendedores y, por ello, se propone una rebaja proporcional en el precio, (y otros conceptos reparadores), a modo de indemnización de daños y perjuicios. Es obvio que, respecto de esta pretensión, no se ve afectada la posición jurídica del anterior titular, que no intervino en el contrato de compraventa litigioso. Creemos que el reproche trae causa de la tesis de los apelantes, de entender que se está en presencia del juego de una acción edilicia, y se solapa también con la alegación, -que anteriormente hemos desestimado-, sobre que en el proceso anterior debió haber intervenido, tanto la anterior titular, como especialmente los ahora demandados. En definitiva, sostenemos que no está en juego ninguno de los fines propios del litisconsorcio: ningún derecho del anterior transmitente se vería afectado en este proceso, la sentencia no producirá efecto alguno en su patrimonio, y la pretensión jurídica no presenta, respecto de aquélla, un carácter inescindible.

31. Y lo mismo entendemos que sucede con respecto a la insistencia en la intervención provocada a instancia de los demandados, de doña Filomena en el presente proceso. Tras 23 años de vigencia de la Ley de Enjuiciamiento Civil puede entenderse como plenamente asumido por la comunidad jurídica que la intervención provocada, regulada en el artículo 14 de la ley procesal, exige una norma jurídica sustantiva habilitante, que imponga la presencia del tercero en el proceso. En este sentido suelen citarse como fundamentos de la institución la llamada en causa común entre coherederos del artículo 1084 del Código Civil, o los supuestos de llamada en garantía de los artículos 638, 1475 -luego insistiremos sobre este supuesto-, 1529, 1540, 1557, y 1681. Ninguna de estas hipótesis concurre con respecto a la acción ejercitada en el presente proceso, con lo cual, la decisión de la juez de instancia fue correcta.

32. En consecuencia, la litis quedó válidamente constituida, en su aspecto subjetivo, desde el inicio del proceso. Se desestima el motivo.

Cuestiones de fondo. Acción ejercitada, valoración de la prueba, estimación del recurso.

33. Un examen imparcial de los hechos sugiere intuitivamente la concurrencia de la hipótesis de hecho de las acciones edilicias, por cuanto los compradores fueron privados, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de parte de la cosa comprada, (cfr. art. 1475 del Código Civil). No cabe duda de que así lo entiende la representación apelante, cuando objeta que en el anterior litigio no se les hubiera oído. Pero, precisamente, esta circunstancia, -como bien hizo notar la contestación a la demanda-, era la que impedía, (junto con el transcurso probable del término prescriptivo), el éxito de la acción edilicia, que indudablemente no fue ejercitada en la presente demanda.

34. Por ello, el demandante calificó su acción como de tipo contractual, derivada de la obligación del vendedor de entrega de la cosa, (así, se mencionó expresamente en la demanda el art. 1468), y pretendió las consecuencias del incumplimiento de los contratos: la indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento, del art. 1101; y, de forma un tanto confusa, la facultad resolutoria del artículo 1124, en el entendimiento de que no se pretendía la resolución, sino el cumplimiento forzoso con indemnización de daños y perjuicios.

35. Descartado el punto de vista jurídico de la acción de saneamiento por evicción, compartimos con la juez de primera instancia el enfoque de la pretensión desde la perspectiva del art. 1471, pues, de los términos del contrato, se deduce que se está en presencia de la venta de un inmueble por precio alzado. Es sabido que este precepto ha causado históricamente confusión en la doctrina, si bien consideramos mayoritario el criterio que considera que su correcto entendimiento debe ser el de interpretar que el segundo inciso del párrafo segundo contiene una regla general, aplicable no solo a la venta de dos o más fincas por un solo precio, sino al supuesto general de la venta de inmuebles por precio alzado. Los compradores adquirieron una superficie determinada y finalmente el objeto de la compraventa quedó reducido, por la causa indicada.

36. Sucede que los demandantes no pretenden una disminución proporcional en el precio por la pérdida de superficie de la finca, de la que fueron privados, (así, puede entenderse en un sentido amplio la expresión del precepto: " si no pudiere..."), sino que opta por el ejercicio de una acción puramente contractual, al imputar un negligente cumplimiento al vendedor de su obligación de entrega.

37. Para determinar la existencia del incumplimiento contractual debe identificarse una conducta negligente del contratante (cfr. art. 1103), descartado que exista un comportamiento doloso, o lo que es lo mismo, debe acreditarse una infracción objetiva de la conducta obligacional confiera un derecho indemnizatorio. La Sala aprecia la existencia de esta conducta, coincidiendo parcialmente con el parecer de la juez de instancia.

38. Los vendedores adquirieron la finca, también como un todo, con sus linderos y su superficie, a su anterior transmitente. Para ello, como ha quedado dicho, suplieron las deficiencias de los títulos mediante la titulación pública, y consiguieron su inscripción en el registro, de forma coextensa con la cartografía catastral. Esta circunstancia de conformidad de la realidad extrarregistral con los títulos, -que curiosamente ha llamado la atención de alguno de los intervinientes en el pleito-, en línea de principio, debería determinar que, cuando nueve años después don Casiano y doña Africa venden la finca, lo hicieran de buena fe, con la titulación registral y administrativa necesarias, por lo que no tenían que advertir de ninguna circunstancia fáctica o jurídica a los compradores. Incluso, con carácter previo a formalizar la compraventa, habían encargado pericialmente un levantamiento topográfico, cuyo objeto fue, -según manifestó su autor, don Benigno-, replantear la finca precisamente sobre la cartografía catastral, comprobando la correspondencia de la realidad física con la documentación administrativa, y llegándose a colocar incluso unas estacas para amojonar los linderos de la parte más estrecha.

39. Puede añadirse que el hecho de que, físicamente, la existencia de un pequeño paso entre las dos fincas, su conformación irregular, o la existencia de un socalco que hacía que estuvieran a distinta altura, no los consideramos circunstancias que hicieran pensar que se tratara de fincas diferentes.

40. El hecho de que constara que parte de la finca, (la que los demandantes denominan DIRECCION002), se encontrará cultivado, no lo consideramos un hecho determinante; así lo manifestó también el testigo de la inmobiliaria, don Balbino; no se trataba de una plantación intensiva, sino, según se dijo, de la presencia de tres o cuatro tomates en una parte del terreno, y esta circunstancia de hecho resultaba perfectamente compatible con el entendimiento de que había sido la anterior propietaria, tía de doña Africa, la que por mera tolerancia permitía al vecino este uso posesorio, no impeditivo del dominio.

41. Sin embargo, un hecho acreditado en el proceso determina el éxito parcial de la pretensión demandante. Como se ha indicado más arriba, consta probado que los propietarios colindantes acudieron al catastro, instando su rectificación; de esta petición de confirió traslado a los demandados, que alegaron lo conducente a su derecho, y la petición de rectificación fue expresamente desestimada por el órgano administrativo, ante las alegaciones de los demandados; el catastro consideró que la cuestión involucraba un litigio de propiedad de carácter civil, que sería finalmente ventilado ante los tribunales, cuando ya los demandados habían vendido la finca.

42. Las pruebas personales no han resultado concluyentes. Las declaraciones, tanto de doña Gloria y, especialmente, de doña Filomena, no permiten afirmar inequívocamente que los demandados conocieran la disputa sobre la finca, o el hecho de la venta de una parte al vecino colindante. Es obvio que doña Gloria, pese a lo que manifestó, mantenía una situación de enfrentamiento con los demandados; de su declaración no puede deducirse como hecho cierto que éstos conocieran la compraventa que doña Filomena había celebrado con el hijo de doña Gloria, Justiniano. Por su parte, la declaración de doña Filomena, -persona de avanzada edad-, no resultó concluyente; es cierto que afirmó que siempre se trató de dos fincas, y reconoció que vendió DIRECCION002 a Justiniano, pero al ser preguntada por los detalles de la operación, y sobre las circunstancias periféricas que pudieran tener relevancia para apreciar los hechos, contestó evasivamente afirmando que no se acordaba, y llegó a sostener que no le dijo nada a Africa sobre que había vendido la finca pequeña.

43. Las declaraciones probatorias realizadas en la sentencia que puso fin al anterior proceso carecen de fuerza de cosa juzgada positiva en el presente, por la evidencia de la falta de identidad subjetiva; con todo, no apreciamos en dicha sentencia ningún dato objetivo que nos permita contradecir cuanto venimos afirmando.

44. Los vendedores compraron la finca en el año 2010 como cuerpo cierto, y procedieron a su inscripción y a la conformación de los títulos correspondiente para obtener la inscripción registral. Así permanecieron en posesión de la finca durante nueve años. No existe atisbo alguno de que, por ejemplo, la doble titulación se realizará preordenadamente para conseguir su rápida enajenación. Sin embargo, el efectivo conocimiento de la existencia de la pretensión de rectificación catastral, instada por el vecino colidante, les puso sobre aviso inequívocamente sobre la existencia de una disputa sobre la propiedad de parte de la finca. Don Justiniano, en 2016 presentó solicitud de corrección del catastro, en la consideración de que la oficina pública había unido de motu proprio las dos DIRECCION000, ( DIRECCION002 y DIRECCION003), en una sola finca, la NUM000 del polígono NUM001 del plano catastral. Como resulta exigido reglamentariamente, el ente público comunicó la pretensión a los colindantes, entre ellos a doña Africa y a su esposo don Casiano, y por éstos se presentó un escrito de oposición, que resultaría finalmente estimado, por lo que, mediante resolución de marzo de 2018, la gerencia del catastro archivó el expediente remitiéndolo a las partes ante los tribunales.

45. Existe una conexión temporal entre el conocimiento de esta situación y la venta de la finca. Racionalmente puede presumirse que, precisamente, el conocimiento de esta disputa fue lo que determinó la voluntad de los propietarios de ponerla en el mercado, a través de una inmobiliaria. No se discute que la titulación se encontrara correctamente conformada, pero también queda acreditado que los vendedores no advirtieron en ningún momento a los compradores de la existencia de la controversia. La Sala considera que dicha actuación no resultó conforme con las exigencias de la buena fe. Los compradores, comprobada la corrección de la titulación, adquirieron confiados en el registro, pero no podían conocer la existencia de una disputa sobre la titularidad de la finca que, de haberla conocido, pudiera haber determinado una actuación diferente. Finalmente, por sentencia firme, fueron privados de parte de la finca, por una circunstancia que conocían los vendedores, y de la que no se advirtió a los demandantes en ningún momento.

46. Por este motivo, consideramos que no se fuerzan las cosas si se considera que los vendedores no atendieron diligentemente las obligaciones derivadas de la compraventa, lo que redundó finalmente en el incumplimiento de la obligación de entrega, pues a la postre, los compradores fueron privados de parte de la cosa vendida. Para amparar este interés, el ordenamiento diseña, desde los tiempos del Derecho Romano, las acciones edilicias, pero cegada esta opción por la falta de llamamiento en el proceso anterior a los vendedores, consideramos que no existe norma que impida acudir al remedio general de los incumplimientos contractuales. Acreditado el incumplimiento por la presencia de una conducta negligente, la demanda debe prosperar.

47. La indemnización comprende el daño efectivamente causado a consecuencia de la conducta incumplidora. La rebaja proporcional del precio, acogida en la sentencia, resulta procedente, pues los compradores perdieron un 22% de la superficie, por lo que, en ausencia de otros criterios, rebajar el precio en el mismo importe resulta una solución conforme a derecho. Sin embargo, no vemos relación causal alguna entre la conducta imputada y la pretensión de resarcimiento de los gastos del proceso anterior. El llamamiento a los vendedores en aquel proceso hubiera atendido el requisito del art. 1481, y habilitado la acción de saneamiento, en conducta únicamente imputable a los ahora demandantes. De otra parte, la sentencia no fue recurrida, por lo que no se agotó la posibilidad de defender el efecto de inoponibilidad de la inscripción registral, desestimado en la instancia. De la misma forma, no vemos razón para apreciar la existencia de un daño moral que no vemos que resulte prima facie, in re ipsa, por el sólo hecho del resultado del pleito anterior. Insistimos en que para evitar este efecto y dejar indemne el patrimonio del comprador el ordenamiento diseña un remedio específico, perjudicado por la conducta de los demandantes, sin explicación aparente.

48. Por estas razones el recurso resulta parcialmente estimado, en el sentido de verse reducido el importe de la indemnización al porcentaje del precio, equivalente a la suma de 4.963,69 euros, tal como aprecia la juez de instancia.

49. Finalmente, la Sala desestima el recurso presentado por la representación demandante, que solicitaba la imposición de costas con el criterio de la estimación sustancial. La reducción del importe de la indemnización, al haberse estimado parcialmente el recurso de la contraparte, deja sin fundamento la tesis de los recurrentes, pues la estimación fue inequívocamente parcial, por lo que no procedía condena en costas.

50. La desestimación del recurso de los demandantes determina la imposición de las costas devengadas en la alzada por dicha pretensión, sin pronunciamiento en costas respecto de las devengadas por el recurso parcialmente estimado.

Vistos los preceptos citados y demás de necesaria y pertinente aplicación,