Sentencia Civil 76/2024 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 859/2022 de 16 de febrero del 2024

PRIME RO.-1. Planteamiento de la cuestión

En virtud del precedente Recurso por la apelante, Residencial María Berdiales SL se pretende la revocación de la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 1213/19 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de VIGO, sobre actualización y reclamación de rentas, en tanto no fue acogida su pretensión.

2. La sentencia de instancia

Después de analizar la pretensión de la parte actora sobre la actualización de las rentas de los contratos de alquiler de los demandados arrendatarios de cuatro viviendas arrendadas en 1964, 1966, 1976 y 1981 así como el abono de la diferencia entre la renta actualizada y las que vinieron abonando desde hace siete mensualidades, examinó los motivos de oposición que los demandados formularon. En particular, que no se hizo la actualización en el plazo previsto en la Disposición Transitoria 2ª de la LAU y de la certificación del INE. Igualmente alegaban, que no procedía el abono de lo debido hasta que se estableciese en su caso el importe de la actualización. Por último, estimaban prescrita la acción tomando como día inicial del cómputo el del propio contrato al amparo del art. 1964 CC y caducada la acción del art. 101.2. 5º de la LAU de 1964 y que sus ingresos no superaban el doble del SMP.

3. Entendió el juzgador a quo que con arreglo a las SS del TS de 12 de mayo de 2011 era posible la actualización de la renta incluso transcurridos 9 anualidades después de la entrada en vigor de la nueva LAU porque es un derecho potestativo del arrendador. Rechazó la eventual caducidad de la acción ex art. 101.2.5ª de la LAU de 1964, sin embargo, la resolución recurrida consideró prescrita la acción encaminada a hacer valer la actualización de la renta con la cita de SS de esta Sección de 19 de enero de 2015, estableciendo el plazo de quince años del art. 1964 de la LAU, y así lo estimó computando el plazo desde la fecha desde la que podría ejercitarse la acción con arreglo al art. 1969 CC, que tras la entrada en vigor de la nueva LAU, se hubiera cumplido una anualidad del contrato, a partir de 1995, por lo que habría transcurrido nada menos que 24 años.

4. Ante una eventual interrupción de la prescripción por actualizaciones anteriores, considera que no ha habido requerimiento para elevación o actualización de las rentas a los demandados sino comunicación de actualizaciones conforme al IPC de la anualidad anterior con arreglo a la regla 8ª de la DT Segunda, que no serviría para interrumpir la prescripción, limitándose el antiguo propietario a querer elevar la renta con arreglo a aquel índice únicamente. La acción estaría pues, prescrita salvo en el caso de la Sra. Delia que no la alegó. Respecto de esta última se estima parcialmente la demanda para la actualización de la renta, y desestima toda pretensión de abono de las cantidades debidas desde la fecha del requerimiento al haber existido contienda judicial para su determinación.

5. El Recurso de Apelación

Denuncia la apelante error en la valoración de la prueba a la hora de apreciar la existencia de prescripción según lo dispuesto en el art. 1969 del CC. porque los antiguos propietarios hicieron uso de su derecho a actualizar la renta con arreglo a la Disp. Transitoria 2ª de la LAU a los Sres. Isaac y María Consuelo en 1996 y 2008, igualmente la Sra. María Inmaculada. Luego, no habrían transcurrido los 15 años del art. 1966. Los demandados se opusieron en base a no superar 2,5 veces el SMI con arreglo a la regla 8ª. EL TS en STS de 12 de mayo de 2011 fijó como doctrina que la DT 2ª apartado D) 11 de la LAU de 1994 debe interpretarse en el sentido de que la actualización de la renta por parte del arrendador se puede iniciar en cualquiera de los períodos anuales previstos en la regla 9ª, aplicando en tal caso el porcentaje exigible de la renta actualizada que corresponda a la anualidad elegida. Concluye diciendo que no existe prescripción para la actualización de la renta, cosa distinta es que el propietario no haya cobrado la actualización hasta entonces.

6. Oposición al recurso de Apelación

D. Isaac, Dª María Inmaculada y Dª María Consuelo se oponen al recurso alegando que no ha habido requerimiento de los anteriores inquilinos para actualizar la renta que ahora se pretende deducir, sino que lo hicieron por la vía de la regla 8ª. No se discute que el plazo prescriptivo es el general de 15 años, ahora de 5, y ese plazo fue ampliamente superado desde los últimos requerimientos que tuvieron lugar en el año 1995 y 2003, no efectuándose otro hasta el 30 de mayo de 2019, por lo que ese plazo ha sido superado con creces. No se trata de que la arrendadora no tenga derecho a actualizar la renta, sino que lo ha hecho fuera de plazo.

SEGUN DO.- 7. La prescripción de la acción para actualizar la renta en los contratos anteriores a 1985

La renta de los contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 puede ser actualizada por el arrendador con los sistemas introducidos por la ley de arrendamientos urbanos de 1994, previo requerimiento fehaciente al inquilino, previsto en la DT Segunda D.11 desde el 1-1-1996.

8. Respecto del plazo de prescripción de la acción de actualización la Disposición Adicional 10ª de la LAU de 1994 establece que «todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo especifico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el código civil«.

9. Dado que en la materia de actualización de rentas que estamos tratando de la DT2ª de la LAU de 1994 no establece plazos de prescripción, habría que aplicar el plazo general de prescripción de 15 años (5 años a partir de octubre de 2015) para las acciones personales del artículo 1964 del CC. La cuestión litigiosa, reiterada en esta alzada, se ciñe a la determinación de los efectos que debe producir el transcurso del tiempo previsto en el artículo 1969 del Código Civil, respecto de la aplicación de la actualización de la renta contemplada en la citada Disposición Transitoria de la vigente LAU. Pero, ello es compatible con la inexistencia de obligación por parte de los arrendadores de contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 de proceder a la actualización, sino que lo que la Ley concede es la facultad de actualizar la renta, si bien, no de forma inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario.

10. Como quiera que no existía obligación de instar la actualización sino que era sólo una facultad que dependía de la voluntad del arrendador, el hecho de no haberla instado en aquel concreto momento implica que sólo perderá las cantidades que le hubieran correspondido de haberla instado cuando pudo. En este sentido, la STS de 12 mayo 2011, y tratando de resolver posturas contradictorias de Audiencias Provinciales sobre la actualización de las rentas, estableció una doctrina interpretando la norma conforme a su espíritu y finalidad, que es trasladable a este caso, cuando señaló que:

"La actualización de la renta establecida a favor del arrendador y a cargo del arrendatario por la Disposición Transitoria 2ª D. 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos había de consumarse en un plazo de cinco o diez años, según circunstancias previstas en la norma, lo que suponía un beneficio para el arrendatario, que podía gozar de una actualización gradual a partir del primer vencimiento del contrato posterior a la entrada en vigor de la Ley de 1994, y un derecho potestativo para el arrendador que estaba facultado para incrementar cada año desde esa fecha un 10% más en la renta a percibir hasta llegar al 100% de incremento al décimo año. La falta de ejercicio de ese derecho potestativo por parte del arrendador durante las nueve anualidades anteriores, durante las que no exigió incremento alguno, no le impide que, cumplida la previsión legal el transcurso de diez años- pueda exigir la totalidad del incremento correspondiente (...).

El arrendatario conoció -o debió conocer ( art. 6.1 Cc . (EDL 1889/1) .)- que la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 concedía al arrendador el derecho a incrementar la renta en determinada cuantía y a hacerlo desde el cumplimiento de la primera anualidad del contrato tras la entrada en vigor de la Ley, por lo que desde ese momento debía realizar las previsiones económicas oportunas para poder adaptarse a esta nueva situación, sin que la actuación del arrendador solicitando la actualización íntegra transcurrido el plazo de diez años suponga en forma alguna la aplicación retroactiva de la norma y, sí por el contrario, un beneficio para el arrendatario que, durante los nueve años anteriores, no sufrió el incremento que legalmente podía haberle aplicado el arrendador. En cualquier caso, subsiste la facultad del arrendatario para -incluso en este supuesto- rechazar la actualización con extinción del contrato en el plazo de ocho años desde el requerimiento formulado en tal sentido.

La tesis contraria -sustentada por la parte recurrente- conduciría, llevada a sus últimas consecuencias, a que -una vez iniciada la actualización para continuar durante el período previsto por la ley- en caso de que el arrendador omitiera la notificación de la actualización correspondiente a una anualidad no podría en el siguiente año aplicar el porcentaje propio de dicha nueva anualidad, sino que habría de aplicar el fijado para la anualidad en que se produjo tal omisión; lo que abiertamente pugnaría con la doctrina de esta Sala que, al enjuiciar sobre la aplicación de cláusulas voluntarias de elevación de renta y fijar el montante del coeficiente de elevación correspondiente, proclama que ha de ser tomado en toda su extensión desde que la última elevación hubiera tenido lugar ( sentencias, entre otras, de 28 de septiembre de 1994 y 21 marzo 1995 )".

11. Entiende esta Sala, al igual que lo hizo la resolución judicial de primera instancia, que el derecho a actualizar la renta dimanante de los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, se reformuló con la entrada en vigor de la LAU vigente, de forma que, consecuentemente, pasó a ser prescriptible por mor de lo establecido en las disposiciones transcritas, sin que lo recogido en la transitoria segunda A).1 pueda entenderse lo contrario, como pretende la parte apelante. Ello es así porque este precepto debe conjugarse con las salvedades que ella misma prevé, entre las que se encuentra la nueva regulación de la actualización de rentas contemplada en el apartado D).11, que, por indicación de la adicional décima, se configura como un derecho sujeto al régimen general de prescripción del Código Civil. Esto es, consideramos que el derecho o la pretensión de actualizar la renta establecida en la Disposición Transitoria Segunda de la L.A.U. es prescriptible. Y también consideramos que, en este caso, existe un dies a quo, que es la fecha de entrada en vigor de la ley, a partir de la cual se facultó a los propietarios para actualizar la renta. En suma, que el transcurso del plazo de prescripción comportará la imposibilidad de reclamar la actualización de la renta: el arrendador podrá actualizar la renta en los contratos de arrendamiento anteriores a 1985 fuera de la anualidad a que se refiere la DT Segunda, PERO siempre y cuando la acción no haya prescrito porque la prescripción extingue la pretensión, es decir, la posibilidad de reclamar y, consecuentemente, los derechos reconocidos al arrendador se convierten en inexigibles, por la desaparición de la facultad de exigir el cumplimiento.

12. Descendiendo así al caso concreto, partimos de que la pretensión de actualizar la renta establecida en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU es prescriptible. Igualmente el "dies a quo" para el cómputo no es sino la fecha de entrada en vigor de la ley el 1-1-1995, a partir de la cual se facultó a los propietarios para actualizar la renta. En segundo lugar, la acción para actualización de renta como no tiene prevista plazo legal de prescripción específico será de aplicación el plazo general de 15 años (anterior a la modificación introducida por la Ley 4/2015 de 5 de octubre de 2015). Por tanto, siendo el dies a quo el mes correspondiente a cada contrato de los litigiosos de 1995, a la fecha del requerimiento previo de 30 de mayo de 2019 y de la demanda el 11 de diciembre siguiente, habría trascurrido con creces el plazo de prescripción. En el año 2019, ese derecho a actualizar ya habría prescrito, y por tanto, también la acción para reclamarlo, como con detenimiento se analiza ya en la instancia. Ahora bien, es preciso examinar las comunicaciones existentes entre las partes para establecer si pueden tener efecto interruptivo de la prescripción.

TERCERO.- 13. Interrupción de la prescripción de la acción para actualizar la renta

Dispone el artículo 1973 del Código Civil que la prescripción de las acciones se interrumpe por su ejercicio ante los Tribunales, por reclamación extrajudicial del acreedor y por cualquier acto de reconocimiento de la deuda por el deudor, Y una vez interrumpido el plazo de prescripción es indiferente el tiempo que hubiera transcurrido hasta ese momento, ya que el plazo empieza de nuevo a correr desde su principio como es bien sabido.

14. A la hora de analizar esta cuestión, debemos partir de que la interrupción de la prescripción debe probarla quien la alega, en este caso, la parte actora. Pues bien, esta apelante sostenía que los anteriores propietarios habían comunicado a los inquilinos su intención de proceder a la actualización de la renta, pero como señala la recurrida solo pudo apreciarse respecto de la Sra. María Consuelo en respuesta que le proporcionó el 13 de julio de 1995 a la propiedad con lo cual igualmente la acción estaría prescrita, no obstante, se hace otra el 26 de junio de 2007.

15. En el caso de la Sra. María Inmaculada quedó constancia de una comunicación en el mes de septiembre de 2003 (igualmente se hallaría prescrita la acción); el Sr. Isaac es el que proporciona comunicaciones a efectos interruptivos desde el 20 de junio de 1996 y el 3 de octubre de 2008.

16. Como razona muy acertadamente la resolución a quo, se colige que en el caso de la Sra. María Inmaculada y el Sr. Isaac la acción no estaría prescrita aplicando el régimen transitorio de los 15 años que comenzaron a prescribir desde esa fecha, y los 5 años que como plazo de prescripción se hallaban vigentes desde 2015, período intermedio que ha interpretado la STS de 20 de enero 2020: 1. Relaciones jurídicas nacidas antes del 7 de octubre de 2000: estarían prescritas a la entrada en vigor de la nueva Ley (7 de octubre de 2015), y respecto de las posteriores por aplicación del art. 1939, se computaría el tiempo transcurrido hasta 2015 y podría sumarse otros cinco más, si no se superase el plazo inicialmente previsto de 15 años, por eso podría decirse en principio que la acción no estaría prescrita.

17. Sentado lo anterior, la Sentencia de instancia procede a analizar el contenido de los documentos de 2007 y 2008 a los efectos de determinar si producen o no efectos interruptivos de la prescripción, y colige que no lo hace porque "...en realidade, non podería dicirse que viñera tratarse dun requirimento ou comunicación polo que os anteriores propietarios pretenderan facer efectivo o dereito á actualización da renda que agora vén deducir a demandante.

Pode apreciarse, en efecto, que en todos os casos viría limitarse a anterior propiedade a comunicar unha elevación da renda consonte ao incremento do IPC da anualidade anterior. O que, máis que referirse á actualización da regra 1ª (pola que poderían repercutirse os incrementos do IPC desde a data da formalización do contrato), máis ben semellaba referirse ao establecido na regra 8ª: "En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentadapor el Índice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización".

En realidade, cadraría tal proceder co feito de que, intentado previo requirimento para a actualización da renda desde o comezo do contrato, no mes de xuño de 1995, tiveran respondido todos os inquilinos, ao dicir da propia demandante, do mesmo xeito que o tería feito a Sra. María Consuelo e máis o Sr. Olegario. É dicir, poñendo de manifesto, ao abeiro da regra 7ª, que os seus ingresos non alcanzaban os mínimos legais.

(...) E, lonxe de ter mediado algún tipo de reacción xudicial da anterior propiedade fronte a tales manifestacións dos inquilinos, resulta ben significativo que se tivera limitado a propoñer sucesivas actualizacións anuais consonte ao IPC. Ata o punto de invocar expresamente, nalgún caso, as propias previsións da regra 8ª (caso das comunicacións remitidas ao Sr. Isaac os días 5 de xuño de 2000 e o 11 de xuño de 2002).

18. A la vista de lo anterior, concluimos con el Juzgador a quo en la interpretación que realiza de tales comunicaciones por parte de la entonces propiedad, se pretendió actualizar la renta con arreglo al IPC por la vía de la regla octava de la DT Segunda D Octava, incluso expresamente en el caso del Sr. Isaac respecto de la comunicación de 5 de junio de 2000 y 11 de junio de 2002 referida a la regla octava, punto D de la DT Segunda LAU 1994:

"En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización."

19. En tal caso, no podemos atribuir efectos interruptivos a las comunicaciones efectuadas al Sr. Isaac y a la Sra. María Consuelo, que no estamos seguros si incluso llegaron a aplicarse porque los inquilinos opusieron que no sus ingresos no alcanzaban los mínimos legales, pero que en todo caso no se hacía como tal "actualización de renta" sino como previsión específica de dicha regla para los casos en que no procediese la regla anterior, con lo que se conformó la propiedad hasta el requerimiento que precede a la interposición de la demanda, que tenía por objeto "la actualización de la renta" de sus contratos de manera manifiestamente irregular en tanto solo se manifiesta que "habiendo calculado esta parte la misma que asciende a ...." con lo cual también se ignora a lo que se está refiriendo la propiedad porque no fija dies a quo, ni referencia alguna a actualizaciones concretas anteriores sobre las que poder oponerse los inquilinos. Tales omisiones no pueden justificar tampoco ahora la pretendida estimación de la demanda.

CUARTO.-. 20. Costas

En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicarán en cuanto a las costas del recurso lo dispuesto en el Art. 394. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey