Sentencia Civil 402/2023 Audiencia Provincial Civil de Pontevedra nº 6, Rec. 425/2022 de 26 de julio del 2023

PRIMERO: La representación procesal de Doña Clara formuló demanda de juicio ordinario contra Don Alejandro reclamando el pago de 12.916,42 euros. Sustenta su pretensión en que el 8 de noviembre 2018 los nombrados suscribieron a título individual y como integrantes de la Comunidad de Bienes DIRECCION000, CB un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda cuyo objeto fue un local sito en el núm. NUM000 de la calle DIRECCION000. En dicho contrato se estipuló un período de obligado cumplimiento de 4 años al que se asociaba una penalización por resolución anticipada de todas las rentas pendientes hasta la finalización de dicho plazo, es decir el 31 de diciembre 2022. El demandado comunicó a la aquí demandante su voluntad de no continuar con la comunidad de bienes en diciembre 2020 con efectos 1 de enero 2021, abandonando el local el 18 de enero 2021. La actora, en cumplimiento del contrato de alquiler, ha satisfecho las rentas y cuotas de la comunidad de propietarios correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo 2021, además el demandado, tras su abandono del local, retiró de una cuenta bancaria conjunta, desde la que había sido abonada la renta y comunidad del mes de enero 2021, las sumas de 161,73 euros y 2.459,12 euros por el concepto "pagos indebidos de la mitad de gastos de comunidad y alquiler de enero", por lo que dichas cantidades las asumió la accionante. Consecuencia de lo expuesto, se pide por la actora en su demanda el pago de la mitad de la deuda, cuantificada en la suma ya expresada, petición que ampara en los preceptos que regulan las obligaciones civiles, con expresa invocación a los art. 1145 y 1158 CC, ya que según alega el demandado incumplió sus obligaciones tanto de permanencia en el local como de abono de renta y cantidades asimiladas.

La representación del demandado se opuso a la demanda y solicitó su desestimación trayendo especialmente a colación el convenio de unión de despachos, las comunicaciones de ambas partes con el Colegio Notarial, el acuerdo de la Junta Directiva de dicho Colegio, así como el contrato de comunidad de bienes y el de arrendamiento, argumentando, en esencia, que desde la disolución de la comunidad de bienes, la demandante por su expresa voluntad tiene el uso y goce exclusivo del local, de ahí que sea ella la que tiene que asumir las obligaciones que se derivan del contrato de arrendamiento, tal se infiere del Reglamento de la Organización y Régimen del Notariado, de la LAU y de la doctrina de los actos propios y enriquecimiento injusto, de hecho hace especial hincapié en el art. 42 de dicho Reglamento, el cual establece que "para que en un mismo local actúe más de un Notario se requerirá, inexcusablemente, autorización de la Junta Directiva [...]. Las autorizaciones que se concedan deberán expresar, como mínimo, las condiciones relativas a la utilización del local único [..], así como las consecuencias de su incumplimiento y las previsiones relativas al cese, por cualquier causa, de alguno de los Notarios autorizados [...] Las Juntas Directivas podrán modificar e incluso revocar las autorizaciones concedidas en los casos de alteración de las circunstancias tenidas en cuenta al concederlas y en los de incumplimiento de las condiciones establecidas, así como dirimir, de conformidad con lo dispuesto en los art. 314 y 327 de este Reglamento las cuestiones que se susciten entre los notarios interesados. Las decisiones de las Juntas Directiva concediendo, denegando, modificando o revocando las autorizaciones a que este articulo se refiere resolviendo las dudas o las quejas que en esta materia se produzcan serán inmediatamente ejecutivas, sin perjuicio de los recursos que procedan".

La sentencia ahora apelada, partiendo de la premisa que la relación de las partes con respecto al arrendador es solidaria y que no consta novación subjetiva del contrato de arrendamiento, establece que la actora cuenta con la acción del art. 1145 CC. No obstante, a continuación, el juzgador pasa a considerar una serie de datos determinantes del Fallo, cuales son, que la actora continua en el uso del local; que la deuda es propia de la comunidad que se liquida y derivada del abandono del demandado que fue quien instó el desalojo en una decisión compartida por ambos; que si la demandante hubiera decidido también abandonar el local la indemnización resultante tendría que ser abonada por ambos; que el hecho que la demandante de forma lícita desee continuar con el arrendamiento, no le concede derecho para reclamar que su posición económica continué incólume desplazando sobre el demandado, que hubo de asumir los gastos de realojo y una nueva renta, el coste derivado de la ruptura; y, que el demandado tampoco puede hacer recaer sobre la actora la asunción en exclusiva de unas obligaciones que fueron asumidas de forma conjunta, sin que conste que el arriendo de la totalidad del local lo aproveche la demandante en mayor medida que cuando el uso era compartido. Pues bien, en base a las anteriores consideraciones se resuelve que la demanda ha de ser estimada parcialmente, en concreto en un 50% de lo reclamado, de ahí que condene al demandado a pagar a la demandante la suma de 6.458,21 euros.

Recurren en apelación ambas partes litigantes.

La representación de Doña Clara, partiendo de la existencia de una relación solidaria, reitera que el abandono del local por uno de los arrendatarios no afecta a la obligación del pago de la renta, de ahí que el juzgador modere erróneamente la responsabilidad del coarrendatario incumplidor.

Mientras que la representación de Don Alejandro denuncia la vulneración por la sentencia de los principios de autonomía de la voluntad, de pacta sunt servanda, prohibición del enriquecimiento injusto y de la doctrina de los actos propios, así como incongruencia de la sentencia y error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO: Los hechos declarados probados en el fundamento segundo de la sentencia apelada habrán de completarse con los que expondremos a continuación, en consecuencia, tal se deriva de la documental aportada a los autos, debemos dar por sentado que han quedado acreditados los siguientes hechos:

a) En fecha 8 de noviembre 2018 los aquí litigantes firmaron un contrato de arrendamiento en el que como personas físicas intervinieron en nombre propio en calidad de arrendatarios. El contrato tenia por objeto el desempeño de la función notarial en un local sito en la calle DIRECCION000, núm. NUM000 de Vigo. En la estipulación segunda se pactó una duración mínima de cuatro años (hasta el 31 de diciembre 2022), precisándose que, en caso de resolución anticipada instada por el arrendatario, este se obligará a satisfacer todas las rentas pendientes de devengo hasta la finalización del citado plazo.

b) En fecha 21 de diciembre 2018, de conformidad con lo establecido en el art. 42 del Reglamento Notarial, ambos notarios cursaron solicitud a la Junta Directiva de su Colegio Notarial para que les autorizase para actuar y ejercer su profesión en el mismo local, de acuerdo, entre otras, con las previsiones siguientes: "2. en caso de cese por cualquier causa de uno de los dos notarios, el otro continuará ejerciendo su actividad en el mismo local; 3. En caso de disolución de la unión, el notario que continuará ejerciendo la actividad en el mismo local, será, salvo acuerdo en contrario, Doña Clara".

c) En fecha 2 de enero 2019 las partes ahora en litigio celebraron un contrato privado en el que constituyeron una Comunidad de Bienes que, según lo expresamente pactado, se regiría por lo preceptuado en el art. 1665 CC y sig. Su objeto social fue "la puesta en común de derechos de arrendamiento sobre el local en que ejercerán de manera conjunta la actividad, equipos, programas informáticos, y en general, cualquier tipo de herramienta informática, previamente adquirida a título proindiviso, lo que permitirá el desarrollo de la actividad de notarios, actividad que también constituye el objeto social", estableciendo en su cláusula 6ª que "la comunidad de bienes se constituye por tiempo indefinido y dará comienzo sus operaciones el día 2 de enero 2019. Son causas de disolución: la decisión de cualquiera de los socios..."

d) El 18 de diciembre 2020 Don Alejandro, tras comunicar formalmente a Doña Clara la disolución del convenio profesional y de la comunidad de bienes, se dirige a la Junta Directiva del Colegio Notarial comunicándole también lo anterior, es decir la ruptura del convenio, y expresando, respecto al local, que sabiendo que quedan dos años de obligado cumplimiento, caben distintas posibilidades. Por mi parte, aceptaré lo que proceda.

e) Por su parte la demandante, en fecha 21 de diciembre 2020, se dirige por correo electrónico al Colegio Notarial solicitando "auxilio urgente", en los siguientes términos "Ruego se le exija a Don Alejandro el abandono del despacho [...] El plazo para abandonar y dejar expedito el local compartido, estimo por coherencia que debe ser el mismo que Don Alejandro impuso y comunico unilateralmente: uno de enero de 2021 [...]. Horas más tarde y en la misma fecha la demandante reitera la petición en los mismos términos.

f) La Junta Directiva del Colegio Notarial de Galicia en sesión de 22 de diciembre 2020 dicta por unanimidad un Acuerdo, devenido firme, en el que entiende que "ha de aplicarse el convenio de liquidación en su día pactado entre ambas partes y que, en consecuencia, Doña Clara será quien pueda continuar en el local debiendo Don Alejandro, abandonarlo y establecerse en una nueva ubicación. No obstante, consultadas ambas partes y en uso de las facultades moderadores que le corresponde [...] acuerda prorrogar hasta el día 18 de enero 2021, el plazo para que Don Alejandro abandone el local y comunique al Colegio la nueva dirección del local en que desarrollará su ejercicio profesional y llevará a cabo la prestación del servicio notarial"

Por tanto, en dicha fecha deberá quedar libre y a disposición de Doña Clara como única titular el referido despacho, apercibiéndose a Don Alejandro que en caso contrario se aplicarán las medidas legal y reglamentariamente procedentes"

El 18 de enero de 2021 Don Alejandro procede a comunicar a la Junta Directiva del Colegio Notarial su nueva ubicación.

g) El 8 de marzo 2021 el demandado Don Alejandro comunica por escrito a la parte arrendadora -dado por sentando el conocimiento de ésta de la cesión del contrato de arrendamiento desde una reunión celebrada el 4 de enero 2021 a raíz de la ruptura del convenio profesional que mantenían ambos arrendatarios-, que, como consecuencia de tal cesión, en su calidad de cedente, ha dejado de estar vinculado por el contrato de arrendamiento, en la actualidad la posición jurídica de arrendatario en el citado contrato la ocupa en exclusiva la cesionaria, Doña Clara, por tanto, a ella le incumbe en exclusiva el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivadas de tal posición jurídica.

TERCERO: En primer lugar, en lo que respecta al recurso de apelación interpuesto por la representación de Doña Clara, hemos de significar que la sentencia que se invoca en el mismo ( SAP Barcelona de 17 de julio 2013), como supuesto idéntico al presente, no es tal. En la sentencia que se trae a colación por la apelante "el demandante se quedó como arrendatario del local en contra de su voluntad, pues en caso contrario debería abonar una indemnización por el tiempo restante para la finalización del contrato", además al interpretar el art. 42 del Reglamento Notarial dice así "La sentencia de instancia resuelve acertadamente la interpretación de dicho precepto al decir que lo único que se resuelve es que en caso de ruptura de la unión de despachos y estando ambos interesados en continuar en el local donde se desarrolla la función notarial, el convenio, para que la Junta Directiva pueda conceder la autorización, debe prever quién es el que puede continuar fijando allí su despacho, pero no que esté obligado a quedarse asumiendo todas las obligaciones frente a tercero y el que abandone quede liberado de sus obligaciones para con terceros". Hechos que difieren sustancialmente de los acreditados en autos, pues en el supuesto que aquí se trata los ahora litigantes al cursar sus respectivas solicitudes a la Junta Directiva de su Colegio Notarial con el objeto de que les autorizase para actuar y ejercer su profesión en el mismo local, ya previeron y pusieron en su conocimiento que "en caso de disolución de la unión, el notario que continuará ejerciendo la actividad en el mismo local, será, salvo acuerdo en contrario, Doña Clara", en coherencia con lo anterior y de acuerdo con lo solicitado hasta en dos ocasiones por Doña Clara al Colegio Notarial (ruego se le exija a Don Alejandro el abandono del despacho), la Junta Directiva del mencionado Colegio en Acuerdo adoptado en sesión de 22 de diciembre 2020, que como hemos apuntado devino firme, entendió que Doña Clara, será quien pueda continuar en el local debiendo Don Alejandro, abandonarlo y establecerse en una nueva ubicación.

Por lo tanto, en contra de lo que entiende la representación de Doña Clara, la doctrina que pudiera extraerse de la invocada resolución en modo alguno es aplicable al supuesto de autos.

CUARTO: Pasando a resolver conjuntamente ambos recursos de apelación hemos de decir que la modalidad contractual seleccionada por las partes cuando en documento privado constituyeron la Comunidad de Bienes fue, por remisión expresa, la del contrato de sociedad regulado en el art. 1665 y sig. CC, por lo tanto, estamos ante una sociedad que únicamente rige la relación interna entre los socios, ya que frente a terceros carece de personalidad jurídica. En esa relación interna, en coherencia con el art. 1700.4º CC, pactaron como causa de disolución la decisión de cualquiera de los socios, con lo cual es innegable, de hecho, ni siquiera se cuestiona, que la disolución de la C. B. por renuncia de Don Alejandro en diciembre 2020 fue absolutamente legitima.

Por otro lado, como diáfanamente se desprende de los hechos probados que hemos expuesto, los aquí litigantes suscribieron el 8 de noviembre 2018 un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda en el que en su condición de personas físicas intervinieron en nombre propio, arrendamiento cuya finalidad fue el destinarlo a despacho notarial. Paralela y expresamente, también convinieron que en el caso de disolverse la unión profesional continuaría en el uso del local Doña Clara, lo que, por lo demás, una vez producida la ruptura del convenio de liquidación aceptó de forma diáfana y expresa la nombrada, pues así se lo hizo saber reiteradamente a la Junta Directiva del Colegio Notarial de Galicia, resolviendo esta, como no podía ser de otra manera, que de acuerdo con el convenio de liquidación Doña Clara continuaría en el local destinado a despacho notarial, debiendo Don Alejandro abandonarlo y establecerse en una nueva ubicación.

No hay duda que materializado lo anterior, el contrato de arrendamiento siguió existente y vigente con Doña Clara, insistimos, de acuerdo con lo pactado y por voluntad de la expresada, sin que resulte aceptable una solidaridad inter partes. Sobre la cuestión, resulta muy ilustrativa la STS 30 julio 2010 al establecer " Las sentencias de esta Sala alegadas en el recurso como infringidas por la sentencia recurrida mantienen la doctrina consistente en que, cuando, en un contrato de arrendamiento urbano (de vivienda o de local de negocio), existe una pluralidad de arrendatarios en la posición pasiva, debe entenderse que el uso de la vivienda o local de negocio se cede a todos los inquilinos mancomunadamente, por cuanto la mancomunidad es la regla y la solidaridad la excepción, debiendo ser esta última expresamente pactada. Tanto es así, que esta Sala, en otras sentencias (de 8 de marzo de 1969 , 27 de noviembre de 1971 , 11 de abril de 1973 y 25 de mayo de 1993 , entre otras), ha entendido que, al excluirse de la relación arrendaticia uno o varios de los arrendatarios plurales, si el resto de arrendatarios continuaban ocupando y/o explotando el local de negocio, se producía un cambio subjetivo en la persona del arrendatario al adquirir los restantes inquilinos una cuota abstracta proporcional al número de arrendatarios subsistentes, en sustitución de la cuota ideal arrendaticia del arrendatario ausente, lo cual era interpretado como una cesión o traspaso (en el caso del fallecimiento, subrogación) de parte de la vivienda o local, el cual, al realizarse de forma distinta a lo autorizado en el Capítulo IV de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964, daba origen a la causa resolutoria del contrato de arrendamiento prevista en el artículo 114.5ª del citado texto legal. Dicha doctrina jurisprudencial no constituía un óbice para que, en aplicación de los artículos 1137 y 1138 del Código Civil , las partes, en el ejercicio de su autonomía de la voluntad, pudieran pactar la solidaridad de la obligación, en cuyo caso la renuncia, abandono, fallecimiento o jubilación de uno de los arrendatarios no daría origen a modificación contractual alguna, al producirse una subrogación automática del resto de deudores solidarios.

No obstante lo anterior, debe decirse que, si bien para estos casos, inicialmente, la Sala era partidaria de exigir un pacto expreso de solidaridad, la más reciente jurisprudencia ha interpretado que, aunque la solidaridad «no se presume, como dice el artículo, (...) tampoco impide que pueda ser aplicable la solidaridad tácita, cuando entre los obligados se da una comunidad jurídica de objetivos manifestándose una interna conexión entre todos ellos a partir de las pruebas que en autos se practiquen o de la interpretación que los Tribunales puedan hacer de un determinado contrato, de tal forma que en lo sustancial, es decir, en lo que aquí se cuestiona, la jurisprudencia es pacífica al interpretar el artículo, en función de que pueda darse o no esta situación que se crea a partir de la aceptación por ambas partes de la solidaridad en las obligaciones, sin presumirla en ningún caso (...)» ( Sentencia de 26 de noviembre de 2008, recurso 2417/2003 ). Este concepto de "solidaridad tácita" ha sido reconocido en otras sentencias de la Sala incluso anteriores a la anteriormente mencionada, declarando que existe cuando el vínculo obligacional tiene comunidad de objetivos, con interna conexión entre ellos ( sentencia de 28 de octubre de 2005, recurso 233/1999 ), sin que se exija con rigor e imperatividad el pacto expreso de solidaridad, habiéndose de esta manera dado una interpretación correctora al artículo 1137 del Código Civil para alcanzar y estimar la concurrencia de solidaridad tácita pasiva, admitiéndose su existencia cuando del contexto de las obligaciones contraídas se infiera su concurrencia, conforme a lo que declara en su inicio el artículo 1138 del Código Civil , por quedar patente la comunidad jurídica con los objetivos que los recurrentes pretendieron al celebrar el contrato ( sentencia de 17 de octubre de 1996, recurso 1887/1993 )".

Nunca se pactó la solidaridad en el contrato de arrendamiento, ni siquiera en orden al pago de la renta, como tampoco consideramos que en el caso, de acuerdo con la doctrina expresada, entre otras, en la ya indicada STS 30 de julio 2010, que estemos ante una solidaridad tácita, pues ni se ha acreditado "de modo evidente una intención de los contratantes de obligarse in solidum, ni se desprende dicha voluntad de la propia naturaleza de lo pactado, por entenderse, de acuerdo con las pautas de la buena fe, que los interesados habían querido y se habían comprometido a prestar un resultado conjunto, por existir entre ellos una comunidad jurídica de objetivos ( sentencia de 23 de junio de 2003)". En este sentido las partes al constituir la comunidad de bienes se limitaron a una puesta en común de los derechos de arrendamiento sobre el local, programas informáticos, equipos, etc., adquiridos proindiviso, así como los ingresos percibidos en su actividad profesional. Por tanto, en contra de lo resuelto en la sentencia apelada, consideramos que a la actora no le asiste la acción del art. 1145 CC, prevista, como es sabido, para aquellos supuestos en los que los deudores han de hacer frente en forma solidaria a sus responsabilidades frente al acreedor, y que faculta al deudor solidario que ha hecho efectiva la totalidad de la deuda a ejercitar la acción de regreso frente el otro codeudor por la parte que le corresponde satisfacer.

Como, por supuesto, tampoco le asiste la acción del art. 1158 CC que, como es sabido, está prevista para los supuestos de abono de lo adeudado por parte de una tercera persona, ajena a la relación contractual.

QUINTO: El hecho de que Doña Clara manifestó de forma expresa y reiterada su voluntad de permanecer en el uso exclusivo del local, es innegable, pues así se infiere del convenio de liquidación, de los correos que en su momento le envió a la Junta Directiva del Colegio Notarial y de lo acordado por esta última, de ahí que no le falte razón al apelante cuando denuncia que la sentencia quebranta la doctrina de los actos propios y los principios generales de la buena fe - art. 7.1 y 1.258 CC y 11.1 LOPJ-. Como resulta innegable que disuelta la C.B. y roto el convenio, Don Alejandro, en cumplimiento de lo convenido con Doña Clara y acordado por la Junta, abandonó el local y se estableció en una nueva ubicación, lo cual, en contra de lo afirmado en la sentencia apelada, no puede por menos que atribuirse a una novación del contrato original -ya sólo existente entre la parte arrendadora y Doña Clara- producida con pleno conocimiento y consentimiento de todos ellos, novación que sin duda tuvo naturaleza meramente modificativa de los elementos subjetivos del contrato, puesto que continuó siendo idéntico su objeto y renta y no consta que fuera otra la voluntad de las partes.

Don Alejandro notifica a la parte arrendadora la ruptura del convenio profesional y que el arrendamiento se mantiene con Doña Clara, primero en una reunión y posteriormente por escrito, ante lo cual la parte arrendadora nada dijo al respecto, es decir no consta que se haya opuesto a ello, ni que objetara que con independencia de cuales pudieran ser las relaciones entre los arrendatarios el contrato subsistía para los dos. Nos hallamos, pues, ante un consentimiento tácito de esa novación subjetiva, vía silencio, entendiendo que quien pudiendo y debiendo hablar no lo hace cuando debería haberlo hecho consiente, ya que existe consentimiento tácito cuando con arreglo a los usos generales del tráfico y en aras de la buena fe se ha de expresar el disentimiento si no se desea aprobar la propuesta de la contraparte ( STS 19 de octubre 2006 y 31 enero 2008). En nuestro caso, si la parte arrendadora no estaba conforme con que Don Alejandro se apartara del arrendamiento debió manifestarlo dada la comunicación recibida o bien con anterioridad en la reunión, no lo hizo y ese silencio sólo cabe interpretarlo como que estaba conforme con la novación subjetiva del contrato, de carácter impropio o simplemente modificativa.

En este sentido, la STS 31 de marzo 2021 establece lo siguiente " la jurisprudencia de esta sala, siguiendo el texto legal ( art. 1203 CC ), ha considerado que para que se califique la novación como modificativa no es necesario que se siga el rigor formal que exige el art. 1204 CC ( STS de 11 de julio de 1985 y 26 de enero de 1988 , y 28/2015, de 11 de febrero ). Resulta ello coherente con la menor intensidad de los efectos de la novación modificativa, en la que la prior obligatio subsiste, si bien afectada por la modificación, lo que implica el mantenimiento no sólo del vínculo principal sino también la conservación de su antigüedad y de las garantías accesorias...", por tanto, en líneas generales, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, apoyándose en el art. 1203 CC, viene considerando que para que se aprecie la novación modificativa, no es necesario que se siga el rigorismo formal que exige el art. 1204 CC, pues para estimar una novación modificativa basta que el concierto de la misma se desprenda de hechos que tengan virtualidad suficiente para apreciarla ( STS 26 enero 1988).

Consecuencia de todo lo expuesto, es que Doña Clara ha de asumir en exclusiva el pago del local en cuyo uso y goce en ejercicio de su función profesional ha continuado voluntaria e individualmente, sin que, por tanto, quepa repercusión alguna de lo reclamado a cargo del demandado, lo que, lógicamente impone la revocación de la sentencia y consiguiente desestimación de la demanda.

SEXTO: La desestimación del recurso interpuesto por la representación procesal de Doña Clara implica que se le impongan las costas procesales del mismo, mientras que la estimación del recurso deducido por la representación procesal de Don Alejandro conlleva que no se le impongan las costas de esta alzada y que la demandante asuma las que se hubieren devengando en la primera instancia ( art. 394 y 398 LEC).

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española.