Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por D. Octavio, Dª. Brigida, Dª Candelaria y D. Oscar, contra CAMBADOS URBAN WINNERY S.L con imposición de costas al demandante."
Por lo expuesto se aclara la sentencia dictada en este procedimiento en fecha 10 de julio de 2023 respecto del Antecedente de Hecho Cuarto que queda con la siguiente redacción:
Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso alguno. "
Primero.- El procedimiento del que trae origen el presente recurso se inició por demanda interpuesta por los aquí apelantes D. Octavio, Dña. Brigida, Dña. Candelaria y D. Oscar, en ejercicio de la acción de retracto de colindantes.
En suma, alegan lo siguiente como fundamento de dicha acción:
-Que son comuneros y forman parte de la comunidad hereditaria de Dña. Matilde.
-Que Dña. Matilde era propietaria de una finca rústica denominada " DIRECCION000", sita en el lugar de DIRECCION001 (municipio de Cambados).
-Que esta finca linda por sus vientos Sur y Este con la finca denominada " DIRECCION002", la cual fue adquirida por la entidad Cambados Urban Winnery, S.L.
-Que el hecho adquisitivo fue conocido el día 3 de Junio de 2022, tras la publicación en el Boletín Oficial del Estado de fecha 1 de Junio de 2022, del anuncio de notificación de inmatriculación de la finca " DIRECCION002" en el Registro de la Propiedad de Cambados.
-Una vez obtenido del Registro de la Propiedad de Cambados certificación de la adquisición de la finca, en el que consta el precio de compra de 3.000 euros, se procedió a la consignación en el Juzgado Decano de Cambados de la cantidad de 4.000 euros como suma a la que asciende el precio de venta de la finca.
Consecuentemente con lo expuesto y con fundamento en los artículos 1518, 1523 y 1525 del Código Civil, se interpone la demandada de retracto de colindantes y se solicita la condena de la entidad demandada:
"a) A retraer a leira DIRECCION002, sita no lugar de DIRECCION001 propiedade dos herdeiros de Constancio e con unha cabida de tres áreas e sete centiáreas, inferior a unha hectárea, cuxos lindeiros son:Norte por onde en o servizo de entrada, Ariadna, Sur: Matilde, Leste: Ariadna e Oeste: Matilde, outorgando, no prazo que se sinale, escritura publica de venda a favor dos meus representados nas mesmas condicións en que foi adquirida.
b) A recibir no acto da venda, o prezo que agora se consigna mais o importe dos gastos lexítimos a que ten dereito a ser reembolsado.
c) A outorgar a citada escritura de oficio, se o demandado non se avén a outorgala voluntariamente.
E todo iso con expresa condena de costas do procedemento á parte demandada".
Segundo.- Personada en forma la mercantil demandada, se opuso a la pretensión actora alegando:
-Falta de legitimación activa de los demandantes, pues el ejercicio de la acción únicamente es realizado por una parte de los miembros de la comunidad hereditaria, cuando, conforme al artículo 397 del Código Civil, se requiere la unanimidad.
-Improcedencia del derecho de retracto, pues "como el propio artículo 1524 del Código Civil disciplina, este deberá ejercitarse dentro de los nueve días siguientes a la inscripción a la inscripción registral de la transmisión, quedando solo con carácter subsidiario, y a falta de la inscripción, la necesidad de conocimiento, por parte de los colindantes, del hecho de la venta y sus condiciones". Y en este caso "la inscripción registral de la finca, se practicó en el Registro de la Propiedad de Cambados, el 21 de abril de 2022, habiendo pasado con holgura los nueve días de plazo que el artículo 1524 del Código Civil preceptúa, en el momento de interposición de la demanda".
Tercero.- Centrados así los términos del debate y practicada la prueba propuesta y admitida, la sentencia de instancia acepta la excepción de falta de legitimación activa y, en consecuencia, desestima la demanda, con el siguiente argumento:
"En base a lo expuesto, y tal y como señala la parte demandada, debe apreciarse la falta de legitimación activa de los actores, y es que aun cuando los actores actúan en su condición de miembros de la comunidad hereditaria de la causante, dicha condición no es bastante para el ejercicio de la acción de retracto, ya que por ser una acción que implica un acto de disposición, precisa de unanimidad ( art. 397 del CC ); por todo, procede la íntegra desestimación de la demanda".
Cuarto.- En su recurso de apelación, los demandantes insisten en la improcedencia de la aplicación en este caso del artículo 397 del Código Civil, dado que ellos actúan -y así lo reiteraron en la vista del juicio- en beneficio de la comunidad de herederos.
El motivo ha de ser desestimado.
La sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Febrero de 1987 establece en qué supuestos puede un comunero ejercitar acciones en nombre de la comunidad de propietarios, explicando que "Si bien es doctrina constante de esta Sala 1ª de que cualquiera de los partícipes, dentro de las facultades de uso y disfrute que ostentan, pueden comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, ya para ejercitarlos, ya para defenderlos, en cuyo caso la sentencia dictada en su favor aprovecharía a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria ( sentencias 26 de mayo de 1955 , 15 de noviembre de 1968 , 24 de octubre de 1973 ...), ello solo es así siempre que lo haga en beneficio de los demás partícipes, y no cuando, amparado en su cualidad de comunero, solicita la tutela jurídica en su provecho exclusivo; por lo que si en el caso de litis, la demandante, invocando su titularidad sobre una cuota indivisa de la finca que sirve de base a su pretensión, ejercita la acción de retracto de colindantes en su único beneficio, como se desprende de forma inequívoca de los términos del suplico de la demanda se solicita "...dictar sentencia declarando que mi representada tiene derecho a retraer la finca..., condenando a los compradores.... a que dentro de tercero día otorguen a favor de mi principal escritura pública de venta...", es manifiesto que carece de legitimación activa, dado que por una parte, ningún copropietario puede imponer a los demás la adquisición de la finca colindante, por lo que para retraer a favor de la comunidad debería contar con el consentimiento de los otros copropietarios, en cuanto todos ellos tendrían que contribuir al pago del precio y demás gastos, y, por otra parte, sólo cuando la finca se adquiere para la comunidad se cumple la finalidad del retracto -facilitar con el transcurso del tiempo algún remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, allí donde este exceso ofrece obstáculo insuperable al desarrollo de la riqueza según la exposición de motivos del Código Civil-, pues si sólo adquiere un comunero -como acertadamente dice la sentencia recurrida-, no se produciría la unión de las fincas colindantes desde el momento en que el retrayente sería copropietario de una parte indivisa y propietario único del predio retraído; debiendo agregarse, a mayor abundamiento, que la finca base del retracto pudiera en el futuro, cuando se proceda a su división, adjudicarse a copropietario distinto del retrayente lo que definitivamente frustraría la indicada finalidad".
En este caso contamos con dos elementos para rechazar los argumentos de los apelantes:
De un lado, que la comunidad de herederos de Dña. Matilde, tal y como resulta de la copia del testamento abierto aportado con el escrito de demanda, estaría formada por sus nueve hijos, a los que instituye como herederos por partes iguales o descendientes de ellos en representación.
Y, de otro, que la demanda es interpuesta únicamente por cuatro de los herederos que integran la comunidad, quienes en el suplico de su demanda solicitan la condena de la sociedad demandada "A retraer a leira DIRECCION002, sita no lugar de DIRECCION001 propiedade dos herdeiros de Constancio e con unha cabida de tres áreas e sete centiáreas, inferior a unha hectárea, cuxos lindeiros son:Norte por onde en o servizo de entrada, Ariadna, Sur: Matilde, Leste: Ariadna e Oeste: Matilde, outorgando, no prazo que se sinale, escritura pública de venda a favor dos meus representados nas mesmas condicións en que foi adquirida" .
Los términos de la demanda resultan claros en el sentido de ejercitarse la acción de retracto únicamente por cuatro coherederos, circunscribiendo definitivamente la pretensión a su favor en el suplico. No obstante lo anterior, si aun así entendiésemos -a efectos meramente polémicos- que la acción no se ejercitó en su único beneficio, lo que no se desprende del suplico, igualmente concurriría la excepción, dado que, como ya afirma la Jueza de instancia, se hace preciso el concurso de todos los comuneros porque ningún copropietario puede imponer a los demás una retracción sobre finca ajena, en pro de la total comunidad, puesto que acabarían todos contribuyendo al pago de su precio, sin haber podido intervenir en la decisión de compra, corriendo el riesgo de tener que pasar por cualesquiera condiciones adversas en la acción de retracto.
La acción de retracto no puede encuadrarse dentro de las facultades atribuidas a los comuneros por el artículo 394 del Código Civil, que autoriza a éstos a servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho. Dicho precepto es interpretado jurisprudencialmente en el sentido de que mientras no se verifique el perjuicio a los demás propietarios, cada uno es libre de realizar cualquier clase de actos en la cosa, y por eso cabe estimar dentro de las facultades de uso y disfrute el que cualquiera de los partícipes pueda comparecer en juicio en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, tanto para ejercitarlos como para defenderlos. Pero no es este el caso.
Habrá que acudir pues al artículo 397 del Código Civil, que dispone que "Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos", en el que habrá de ser encuadrada la acción de retracto de colindantes, puesto que no se trata de un mero acto de administración, sino de un acto de disposición sujeto entonces al requisito de unanimidad.
Por ello, y conforme a la doctrina anteriormente reseñada, se ha de ratificar el criterio de la Jueza de instancia
Quinto.- Sin perjuicio de lo anterior, y en aras a satisfacer al máximo el derecho a la tutela judicial efectiva, aludiremos también al segundo motivo de oposición esgrimido por la sociedad demandada, esto es, si la acción de retracto ha sido ejercitada en plazo.
Resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 1524 del Código Civil:
"No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.
El retracto de comuneros excluye el de colindantes".
En relación con esta cuestión, la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 1 de Junio de 2021, dice lo siguiente:
"9.- Doctrina jurisprudencial sobre el plazo de ejercicio de la acción del retracto legal. Día inicial del cómputo
La argumentación de la Audiencia, y su conclusión, no son conformes con la jurisprudencia de esta sala. El retracto legal, como establecido por el ordenamiento jurídico, es un límite al derecho de propiedad en el sentido de que constriñe el poder disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente; ello, por establecer la ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas ( sentencia 1336/2007, de 14 de diciembre ).
Esta naturaleza limitativa del derecho de propiedad es lo que explica que, como declaramos en la sentencia 277/2021, de 10 de mayo , el ejercicio de la acción de retracto legal esté sujeto al cumplimiento de rigurosos requisitos acordes con la especial naturaleza de la institución, que supone una excepción al principio general de libertad de contratación, pues afecta al derecho inicial que ha de reconocerse a todo vendedor para elegir el comprador a quien desea transmitir la propiedad del bien o derecho de que se trate. Entre estos requisitos exigidos al retrayente figura el de carácter temporal ( arts. 1524 CC ). La norma exige el ejercicio de la acción dentro del perentorio plazo de caducidad que establece, lo que "no puede ser suplido por cualquier otra actividad del retrayente que, aunque pudiera parecer orientada al mantenimiento de su derecho, no suponga el efectivo ejercicio de la acción" ( sentencia 534/2006, de 29 de mayo ).
10.- Se trata de un plazo civil, no procesal (no se descuentan los días inhábiles) y de caducidad, por lo que no admite interrupción. La sentencia de esta sala de 30 de septiembre de 1992 señala al respecto que "el plazo de nueve días tiene la naturaleza propia de la caducidad, no admitiéndose por consiguiente interrupción alguna del mismo; que dentro del referido plazo es obligado presentar la demanda y hacer la consignación, aunque estos trámites no se efectúen al mismo tiempo; [...] [ SS. 21-2-1953 ; 4-5-1956 ; 8-6-1979 , etc.]". En el mismo sentido se pronunció la sentencia de 10 de julio de 1999 : "la caducidad no admite interrupción de ninguna clase".
11.- En cuanto a la determinación del día inicial del cómputo del plazo, existe también una consolidada jurisprudencia de esta sala sintetizada por la sentencia 509/2013, de 22 de julio , que gira en torno a la interpretación del art. 1.524 CC , en particular sobre el significado y alcance del inciso "[...] desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta". Declaramos en aquella sentencia que:
"La jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción "iuris et de iure" de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SSTS 12 diciembre 1986 , 21 julio 1993 , 7 abril 1997 ).
"Se garantiza así al comprador que, transcurridos los nueve días desde la inscripción de su dominio en el Registro de la Propiedad, ya no será posible el ejercicio del retracto legal, pero incluso se admite que el comprador pueda evitar el retracto mediante la prueba de que el retrayente tenía un conocimiento completo y exacto de la venta desde una fecha anterior. [...]".
Se condensa y confirma en esta resolución una dilatada jurisprudencia que con mayor detalle se contenía en la anterior sentencia 291/1997, de 7 de abril , que a su vez recogía la doctrina ordenada en la sentencia de 21 de julio de 1993 :
"[...] se decía en Sentencia de 21 de julio de 1993 , sobre el Art. 1524.1 C.c .: "...a) como se declaró en SS. 20-5-43 y 28-5-63 , el art. 1524, al señalar, como comienzo del cómputo de las nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de inscripción de la venta, estima con presunción 'iuris et de iure' que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción ( SS. 26-2 y 15-12-56 , 1-7-59 y 20-11-64 ), si bien cuando se acredite que el retrayente conoció la venta 'con anterioridad' a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento ( SS. 20-11-58 y 5-5-72 ), pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción, como aquí se alega; b) el art. 1620 L.E.C ., es del todo incompatible con el sistema establecido en el art.1524 C.c ., por lo que ha de considerarse derogado por éste, pues el precepto de la Ley procesal parte de que el art. 1618.1 º de la misma requería que el retracto se interpusiera 'dentro de nueve días, contados desde el otorgamiento de la escritura de venta' y, por ello, tenía sentido ponderar el hecho de que se hubiera ocultado la transmisión con malicia, pero no lo tiene cuando la fecha 'a quo' es la de la inscripción registral cuya publicidad reputa suficiente el legislador..."; y en Sentencia de 7-10-96 : "... El art. 1524 fija el plazo de nueve días a contar desde la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad, pero el precepto no resulta cerrado, ya que también establece que dicho plazo de caducidad, al no haber inscripción registral -que es el supuesto de autos-, cuenta desde que la retrayente hubiera tenido conocimiento de la enajenación; conocimiento que no se refiere a tener noticia o mera información, sino y necesariamente a haber sabido y entendido todos los pactos y condiciones de la transmisión ( SS. 20-5-91 , 15-10-91 y 7-3- 96 )".
12.- De la anterior doctrina jurisprudencial resulta patente que también en el caso de las enajenaciones inscritas, el día inicial del cómputo del plazo para el ejercicio de la acción es aquél en que el retrayente tuvo conocimiento de la venta si éste es anterior a la inscripción en el Registro (si fuere posterior la fecha del conocimiento efectivo es irrelevante, pues el dies a quo no puede ser posterior al de la inscripción por la presunción legal de conocimiento que ésta produce). En tales casos (conocimiento de la venta por el retrayente anterior a la inscripción) el acceso del título de la compraventa al Registro no revive el plazo ya fenecido de ejercicio de la acción, ni reinicia su cómputo en caso de que estuviese sólo parcialmente consumido.
Como afirmamos en la sentencia 509/2013, de 22 de julio , con cita de una jurisprudencia igualmente consolidada, este "conocimiento" de la venta por el retrayente debe ser "preciso, claro, completo" y ha de incluir "todos los pactos y condiciones de la transmisión", para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 )".
En el presente supuesto resulta, de la certificación aportada con el escrito de demanda, que la finca controvertida figura inscrita en el Registro de la Propiedad de Cambados a favor de la sociedad Cambados Urban Winnery, S.L., a fecha 21 de Abril de 2022, en virtud de título de compraventa por la que adquirió la totalidad del pleno dominio de la susodicha finca " DIRECCION002".
Consta igualmente la notificación a Dña Matilde, madre de los demandantes, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, a través del suplemento de notificaciones del Boletín Oficial del Estado publicado el día 1 de Junio de 2022.
La demanda fue interpuesta el día 10 de Junio de 2022, tal y como resulta del resguardo Lexnet que figura en el expediente.
La doctrina jurisprudencial anteriormente reseñada es clara: el artículo 1524 del Código Civil establece un plazo de caducidad que se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción en el Registro de la Propiedad, puesto que se presume "iuris et de iure" el conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de esa inscripción; y no, como pretendían los demandantes, desde la notificación de la inmatriculación en el BOE publicado el día 1 de Junio de 2022.
El derecho de adquisición preferente que podría tener la comunidad hereditaria ha decaído el 30 de Abril de 2022, al tratarse de un plazo de caducidad, que no admite interrupción, y civil, computado en días naturales, no hábiles. Y aunque la acción se hubiese ejercitado integrando correctamente la litis, esto es, con la concurrencia del consentimiento unánime de todos los comuneros, la interposición de la demanda tuvo lugar fuera de plazo.
Sexto.- De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las costas procesales de la presente alzada han de ser impuestas a la parte apelante al ser totalmente desestimadas sus pretensiones.
