PRIMERO: Doña Fermina ejercita frente a doña Dolores acción de desahucio por falta de pago de la renta, y acumulada de reclamación de renta debida y gastos por suministros debidos, y rentas y cantidades asimiladas que se devenguen hasta la entrega de la posesión de la vivienda, respecto al arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000, 26210, de la localidad de Anguciana, La Rioja.
La sentencia de instancia, estima la demanda, declara la resolución del contrato de arrendamiento de 29 de agosto de 2021 sobre la vivienda referida, y condena a la demandada a abonar a la actora la suma de 3.690 euros con sus intereses, en concepto de rentas y cantidades asimiladas adeudadas, imponiéndole las costas del procedimiento.
SEGUNDO: La apelante doña Dolores interpone recurso de apelación contra dicha sentencia, alegando como motivos del recurso de apelación la procedencia de la aplicación de la fianza al pago de las cantidades debidas, y la improcedente condena al pago de las costas.
Suplica a la Sala dicte resolución por la que reduzca el importe de las cantidades declaradas impagadas en el importe de la fianza, de 500 €, condenando a esta parte al pago de la diferencia y sin condenar en las costas de la primera instancia a ninguna de las partes, todo ello con imposición a la demandante de las costas de la segunda instancia.
- Subsidiariamente, que dicte resolución por la que reduzca el importe de las cantidades declaradas impagadas en el importe de la renta de febrero de 2022, de 400 €, por aplicación de la fianza al pago de dicha mensualidad, condenando a esta parte al pago de la diferencia y sin condenar en las costas de la primera instancia a ninguna de las partes, todo ello con imposición a la demandante de las costas de la segunda instancia.
TERCERO: Alega la parte apelante que ya interesó en su contestación a la demanda que se diese por pagada la renta del mes de febrero por aplicación del importe de la fianza al pago de la deuda, y que conforme al art. 36.4 LAU, la propietaria debió haber devuelto la fianza cuando le fueron entregadas la llaves y con ellas la posesión del inmueble, que fue entregado sin daños, momento en que finalizó el arrendamiento, o haber comunicado a los arrendatarios que retenía la fianza por la existencia de daños en la vivienda, pero ni devolvió la fianza ni ha referido nunca daños en la vivienda, por lo que pretende la compensación del importe de la fianza con las cantidades impagadas.
Dicha pretensión se desestima por la Sala.
Dispone el art. 36 de la LAU: 1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas ...
...
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
Según resulta de la documental aportada, en fecha 29 de agosto de 2021 doña Fermina como arrendadora y doña Dolores como arrendataria suscribieron contrato de arrendamiento de temporada de la vivienda sita en Anguciana, DIRECCION000, por tiempo de seis meses, entre el 29 de agosto de 2021 y el 28 de febrero de 2022, quedando el contrato automáticamente resuelto al finalizar el plazo contractual pactado, con una penalización de 50 euros diarios por cada día de retraso en la entrega de llaves al finalizar el plazo contractual. Pactaron además las partes una renta de 400 euros mensuales a pagar entre los días 6 y 10 de cada mes, siendo de cuenta de la arrendataria el pago de los suministros de luz, agua y gas de la vivienda, a pagar a la presentación de las correspondientes facturas. Y una fianza de 500 euros para garantizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales y responder de los posibles daños en la vivienda o en los objetos relacionados en el inventario anejo al contrato, que será devuelta a la finalización del contrato. La condición novena pactada en el contrato de arrendamiento expresa: "a la firma del presente contrato el arrendatario entrega 400 euros, importe de una mensualidad de renta, en concepto de fianza, conforme al art. 36.1 LAU . Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir el arrendatario con el arrendador por deterioros que se produzcan en el inmueble, incluyendo el impago de rentas o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia que establece el presente contrato. El importe de la fianza será devuelto al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se halla en perfecto estado de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior". Pactaron además las partes que el contrato se regiría por lo pactado, por lo dispuesto en la LAU y por lo dispuesto en el Código Civil.
No es discutido que la arrendataria dejó de abonar la renta correspondiente al mes de febrero de 2022, así como las facturas por suministros de luz y de gas que se acompañan a la demanda, demanda que se presentó en fecha 2 de marzo de 2022.
No es discutido que la entrega de tuvo lugar en fecha 13 de julio de 2022, y que a dicha fecha doña Dolores no había abonado cantidad alguna en concepto de renta, a pesar de seguir disponiendo de la vivienda, y tampoco había abonado los gastos por consumos de luz agua y gas de la vivienda arrendada, acreditados con las facturas aportadas en el acto de la vista del juicio verbal.
Comparte la Sala los razonamientos de la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de septiembre de 2023, Nº de Recurso: 666/2022, Nº de Resolución: 585/2023, de plena aplicación al presente caso: "El artículo 413 LEC establece: "1. No se tendrán en cuenta en la sentencia las innovaciones que, después de iniciado el juicio, introduzcan las partes o terceros en el estado de las cosas o de las personas que hubiere dado origen a la demanda y, en su caso, a la reconvención, excepto si la innovación privare definitivamente de interés legítimo las pretensiones que se hubieran deducido en la demanda o en la reconvención, por haber sido satisfechas extraprocesalmente o por cualquier otra causa."
En nuestro caso, ciertamente, si nos atenemos al estado de las cosas en el momento de interponer la demanda, la acción ejercitada debía ser íntegramente estimada, puesto que quedó acreditado que el demandado adeudaba todas las cantidades relacionadas en la demanda.
Y, también es cierto que en ese momento no procedía hacer la compensación con la fianza y garantía adicional, puesto que la vivienda no había sido entregada.
Como se ha declarado reiteradamente por esta Sección (autos de 19 de octubre de 2021 y 21 de septiembre de 2021 y sentencia de 25 de octubre de 2018 ), la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento.
Para que pueda prosperar una alegación de compensación deben reunirse los requisitos que para la misma se fijan en art. 1.196 CC . Estos son los siguientes: 1º) Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. 2º) Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si esta se hubiese designado. 3º) Que las dos deudas estén vencidas. 4º) Que sean líquidas y exigibles. 5º) Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.
El requisito de la liquidez y exigibilidad es el que motiva que la compensación sólo se considere posible admitirla cuando conste el contrato como liquidado, sin controversia potencial futura entre las partes en cuanto a si es o no posible la restitución"
Y como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de enero de 2023, Nº de Recurso: 72/2022, Nº de Resolución: 46/2023: " TERCERO .- Sobre la solicitud de compensación de la fianza entregada por la subarrendataria
I. En todo caso, la pretensión a la que se hace referencia tampoco podría prosperar en el presente trámite. Como se ha declarado reiteradamente por esta Sección (autos de 19 de octubre de 2021 y 21 de septiembre de 2021 y sentencia de 25 de octubre de 2018 ), la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento.
Pues bien, aunque de las actuaciones se desprende que la posesión del local de negocio ya ha sido reintegrada a la subarrendadora, no se ha demostrado que se hayan liquidado aún aquellos conceptos, ni que la finca se haya entregado exenta de daños o desperfectos, o que la subarrendataria haya dejado satisfechos todos los suministros de agua, gas o electricidad. Tales actuaciones resultan imprescindibles para verificar si la demandada apelante goza del derecho a recuperar, total o parcialmente, el importe de la fianza y de la garantía adicional entregadas en su día.
Se trata, por ello, de trámites que, al no constar que se hayan cumplimentado hasta la fecha, deberán acometer las partes, bien extrajudicialmente y de mutuo acuerdo, bien previa la promoción del correspondiente procedimiento declarativo, sea a instancias de la subarrendadora para resarcirse de unos eventuales daños y perjuicios frente a la subarrendataria por los conceptos anteriormente relacionados, sea a iniciativa de esta última para recuperar la fianza y la garantía adicional.
Hasta entonces, el hipotético crédito a favor de Deliforn, S. L. por razón de la fianza y de la garantía adicional no solo no goza de certeza, sino tampoco, obviamente, de liquidez ni de exigibilidad, por lo que en ningún caso puede pretenderse su compensación en el presente procedimiento, cuyo objeto, además, se limita a la reclamación de las rentas pendientes.
II. Por otra parte, la demanda se interpuso exclusivamente para obtener el desahucio por falta de pago y reclamar las rentas debidas, y el objeto del pleito se ha limitado a tales cuestiones porque es precisamente la interposición de la demanda la que marca el inicio de los efectos de la litispendencia, según el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Así, en aquel momento aún no se había reintegrado la posesión del local de negocio, ya que la subarrendataria lo desocupó meses después, y por tanto se desconocía si la ahora apelante tenía pendientes otros gastos o cantidades por razón de consumos de suministros o desperfectos a ella imputables, conceptos de los que, en su caso, habría de responder la fianza.
Por eso la sentencia de esta Sección de 5 de noviembre de 2021 declaró:
"Cuando la devolución de la posesión es un hecho sobrevenido a lo largo del proceso (como ocurre en este caso), qué ocurre con la fianza es algo que, en principio, queda fuera del ámbito objetivo del proceso en el que se ejercita la acción de desahucio.
Cuando el demandado pidió la compensación de la fianza, ni siquiera se había devuelto la posesión, por lo que no existía por parte de la arrendadora la posibilidad de verificar el estado del piso, y, consiguientemente, de decidir sobre si procedía o no la devolución de la fianza.
Por lo tanto, aunque con posterioridad se haya devuelto la posesión, la cuestión de la devolución de la fianza queda fuera del objeto del proceso, y el tribunal no puede pronunciarse sobre el particular.
(...) De este modo, en el presente pleito no se ha solicitado la liquidación definitiva de la relación arrendaticia entre las partes, ya que no se debate el posible pago de suministros o desperfectos. En este caso, en el momento de la presentación de la demanda, el actor desconocía el estado en que se encontraría la finca (cuya posesión no se había entregado) y por tanto no podía reclamar por esta causa. Y, además, se desconoce si se reclamará por esta causa en un procedimiento futuro".
En idéntico sentido, la sentencia, también de esta Sección, de 8 de octubre de 2020 incide en que la devolución de la fianza no procede sin la previa liquidación de la relación arrendaticia:
"En las presentes actuaciones, la finalización del arriendo no se produce hasta la entrega de llaves, lo que acontece después del momento de presentación de la demanda. De ahí que, en el caso, no se cumplían los requisitos necesarios para la compensación de aquella con los alquileres no pagados, esto es, la de ser una deuda líquida, vencida y exigible. Lo anterior es así sin perjuicio de las acciones que pudiera tener el inquilino para reclamar la restitución del importe de la fianza en el proceso que corresponda".
En este caso, al momento de la presentación de la demanda el contrato no estaba resuelto, por lo que no procedía la compensación; y entregada la vivienda en el curso del procedimiento, no ha sido objeto de debate la existencia o no de daños en la vivienda, no pudiéndose tener por liquidado el contrato en este procedimiento, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercitar la parte actora en reclamación de desperfectos en la vivienda, y de las acciones que pueda ejercitar la parte arrendataria en reclamación de la devolución de la fianza;
En el mismo sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Huelva sección 3 del 30 de septiembre de 2013, rec. 67/2013 razona: " En cuanto a la devolución de la fianza, debe señalarse que la fianza depositada en el seno de un contrato de arrendamiento está llamada a cumplir una función de garantía de la correcta ejecución del contrato y, en especial, del adecuado cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, por lo que finalizado el contrato deberá estarse para su aplicación a la fijación, en su caso, de la concreta valoración de las deudas, si existieran. En este caso, dada la finalidad de garantía de la fianza no procede resolver sobre su compensación porque todavía puede hacerse valer cualquier exigencia respecto de la que aquella constituya una garantía, pues como se indica por la parte recurrida la devolución de la fianza estará en función del estado en que haya dejado la vivienda y a la existencia de los daños, así como su valoración .".
Y en el mismo sentido razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona de 28 de noviembre de 2022, Nº de Recurso: 763/2022, Nº de Resolución: 844/2022:
CUARTO.- Como segundo motivo del recurso se impugna que no hubiera sido compensada a la cantidad reclamada por rentas el importe de la fianza.
Empieza argumentando que cuando fue emplazada ya se habían entregado las llaves. Si bien ello es cierto, resulta que el artículo 410 de la LEC que establece el comienzo de la litispendencia, dice que ésta, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida. Y añade el artículo 411 que las alteraciones que una vez iniciado el proceso, se produzcan en cuanto al domicilio de las partes, la situación de la cosa litigiosa y el objeto del juicio no modificarán la jurisdicción y la competencia, que se determinarán según lo que se acredite en el momento inicial de la litispendencia.
Por lo tanto, cuando se interpuso la demanda aun no se había resuelto el contrato de arrendamiento, con lo cual, ni podía entregar la fianza, ni reducir la reclamación de lo adeudado por rentas, ni menos aun reclamar por daños en la finca o impago de suministros. Que después se desistiera del desahucio no altera la litispendencia, por lo tanto, no puede alegar la compensación de la fianza, sin perjuicio de que ejercite la reclamación correspondiente.
En consecuencia, tiene razón el Juzgador de instancia que la fianza no puede considerarse una deuda líquida, vencida y exigible dado que el arrendador tiene derecho a que se destine su importe a los desperfectos de la vivienda, que según la Sra. Adelaida parece que existían y al pago de suministros".
CUARTO: Alega la parte apelante que la estimación de la demanda ha sido parcial y no total, pues en la demanda se pretendía el desahucio y el pago de las rentas y cantidades asimiladas, y: la cantidad debida debe reducirse por el importe de la fianza, y entregada la vivienda antes de contestar a la demanda la sentencia no condena a la demandada a desocupar la vivienda.
En cuanto a la compensación de las cantidades debidas con la fianza, como ya se ha expresado, al momento de la presentación de la demanda el contrato no estaba resuelto, por lo que no procedía la compensación; y entregada la vivienda en el curso del procedimiento, no ha sido objeto de debate la existencia o no de daños en la vivienda, no pudiéndose tener por liquidado el contrato en este procedimiento, sin perjuicio de las acciones que pueda ejercitar la parte actora en reclamación de desperfectos en la vivienda, y de las acciones que pueda ejercitar la parte arrendataria en reclamación de la devolución de la fianza.
Y por otro lado, la actora ejercita acción de resolución de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas y acumuladamente acción de reclamación de rentas y otros gastos; debiendo recordarse que es precisamente la interposición de la demanda la que marca el inicio de los efectos de la litispendencia, según el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en el momento de la presentación de la demanda la ahora apelante seguía en la posesión de la vivienda, posesión que entrega durante el procedimiento, por lo que procedía la acción de desahucio por falta de pago de la renta, si bien el hecho de haber entregado la posesión de la vivienda durante el procedimiento determina que no proceda la condena a dejar expedita la misma, tal como ha razonado la juez de instancia, lo que en modo alguno puede considerarse una estimación parcial de la demanda, sino una estimación total, o al menos sustancial de la demanda, lo que no altera el pronunciamiento en costas de la sentencia de instancia.
En este sentido, como razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Lleida de 6 de marzo de 2020, Nº de Recurso: 737/2018, Nº de Resolución: 162/2020: "Lo cierto es que al tiempo de interposición de la demanda el contrato estaba vigente, que la arrendataria no estaba al corriente en el pago de las rentas, que decidió unilateralmente dar por finalizado el contrato antes de transcurrir el término pactado, y que la entrega voluntaria de la posesión únicamente despliega sus efectos en lo que se refiere al desahucio propiamente dicho, entendiendo por tal el desalojo, expulsión o privación física de la posesión al arrendatario como consecuencia de un pronunciamiento judicial derivado del impago de la renta ...
Lo anterior se traduce en que no resulta procedente ya la condena a dejar la vivienda libre y a disposición del arrendador, lo cual no ha impedido que se haya decretado la resolución contractual que -junto con la acción acumulada de reclamación de rentas - era el verdadero objeto de la demanda, y sobre la que nada dice la recurrente. En consecuencia, vista la situación existente en el momento de interposición de la demanda y la forma en que se han producido los hechos posteriores hay que concluir que no estamos ante una estimación parcial de la demandada sino ante una estimación sustancial, que se equipara a efectos de costas procesales, a la estimación total, sin que el hecho de que por decisión de la arrendataria ya no proceda acordar el desalojo represente obstáculo para entenderlo así puesto que todas las pretensiones contenidas en la demanda eran atendibles conforme a las circunstancias fácticas concurrentes en ese momento.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC, desestimado el recurso, las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
