Sentencia Civil 1009/2022 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 4, Rec. 774/2022 de 13 de diciembre del 2022

PRIMERO.- 1. La sentencia apelada estimó la demanda en la que se pretendía, con base en el art. 250.2.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil -LEC-, la efectividad de su derecho real de propiedad inscrito en el Registro de la Propiedad sobre una finca ocupada parcialmente por los demandados (que se oponían por ello y perturbaban su derecho inscrito). Entiende dicha resolución, en síntesis, que «acreditado el uso de la superficie por los demandados sin título alguno que lo legitime para ello, sin que se haya discutido su superficie, ubicación ni la realidad del título que la legitime, y estimándose suficientemente acreditado en este procedimiento sumario que la finca inscrita coincide efectivamente con la superficie que efectivamente poseen los demandados procede acordar».

2. Los demandados (uno de los cuales sostenía en la instancia que el trozo poseído por ellos pertenecía a una finca propiedad de su hermana que traía causa de una venta en la que el titular catastral de una finca le había transmitido parte de ella -la ahora reclamada-, mientras que la restante la había adquirido siendo su causante remoto el mismo vendedor, pretendiendo ahora quedarse con aquella superficie, concurriendo la causa de oposición prevista en el art. 444.2.4ª de la LEC -no ser la finca inscrita la que efectivamente posea el demandado-, y también la 2º de este precepto basada en el contrato de compraventa otorgado por su hermana) han interpuesto el presente recurso en el formulan las siguientes alegaciones:

(i) Falta de legitimación pasiva al ser conocedor el demandante que la propietaria de la superficie que ocupa en condición de precarista es su hermana.

(ii) Infracción de los arts. 208.2 y 218 de la LEC. Incongruencia omisiva. Falta de exhaustividad y motivación, al no hacer ninguna valoración sobre la prueba propuesta y admitida por ellos.

(iii) Infracción del art. 319 de la LEC y del art. 24.1 de la CE e indefensión, al no haber valorado los documentos públicos aportados.

(iv) Error en la valoración de la prueba, en lo que se refiere:

(i') Al titulo del actor, pues en su titulo inicial figura que su finca está formada por la parcela catastral NUM001 y parte de la NUM002, ambas del polígono NUM003 del Catastro, iniciando con posterioridad, en el año 2016, un expediente de alteración catastral con el propósito logrado de incluir en su finca la totalidad de la parcela NUM002.

(ii') Al titulo de la hermana de los demandados, que adquirió un trozo de la parcela catastral NUM002 de 309 m2 de don Jesús Ángel en documento privado de compraventa de 11 de diciembre de 1991, liquidado del Impuesto de Transmisiones el 31 de mayo de 2012 y finalmente elevado a público el 12 de noviembre de 2015, siendo ese trozo de terreno el que ocupa el demandado por lo que concurre la causa 4ª del art. 442.2 de la LEC, y, en caso de que se considerarse que se trata de la misma finca, concurriría la causa 2ª del mismo precepto al poseer la finca la hermana en virtud de contrato con anterior titular (compra a don Jesús Ángel).

(iii') La valoración de la sentencia apelada, pues las únicas pruebas valoradas son la inscripción registral y la tasación de la finca realizada por arquitecto técnico, sin tener en cuenta, en lo que se refiere a la inscripción, que la actual no deriva del título de adquisición por el actor, sino de la modificación instada por éste, de forma unilateral; y en lo que se refiere al informe del perito, este actuó como tasador o valorador de la superficie supuestamente ocupada y al objeto de determinar la cuantía del procedimiento, de manera que «la pericia no se extiende a lo valorado en la sentencia».

(iv') La valoración omitida en la sentencia, en lo que se refiere a la documental consistente en la escritura de elevación a publico del documento privado, ante mencionada, y a otros documentos públicos (carta de pago del Ayuntamiento por la prescripción urbanística, autorizaciones o licencias para edificación, notas catastrales de las parcelas NUM002 y NUM001, diversos documentos de procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se adjudicó la finca después adquirida por el actor).

3. El demandado se ha opuesto al recurso presentado de contrario, refuta uno por uno sus argumentos con diferentes consideraciones, algunas de la propia sentencia apelada, e interesa en definitiva su desestimación con la confirmación de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- 1. La sentencia apelada analiza ante todo el carácter y la naturaleza de la acción para la efectividad de los derechos inscritos ( art. 41 de la Ley Hipotecaria -LH- y 250.2.7ª de la LEC), basado en el principio de legitimación registral que reconoce el art. 38 de la LH, como expresamente indica el art. 41 mencionado, y cita dos sentencias, una de la Audiencia Provincial de Las Palmas y otra de esta misma sección, acerca de su fundamento y de su ámbito de aplicación. Ese tribunal comparte, como es natural, los criterios de esas sentencias pero conviene hacer algunas precisiones en su proyección al presente caso.

La primera que no se trata aquí, ni se ha planteado, la nulidad del título del actor que ha servido de base a la inscripción registral, ni la eficacia de esta, al contrario del supuesto contemplado en la sentencia de esta sección citada en la resolución apelada. La segunda, que no cabe duda de la presunción de existencia y veracidad de los derechos reales inscritos en la forma determinada en el asiento respectiva recogida en el art. 38 de la LH, es decir, la legitimación a la que alude el art. 41 de la misma Ley y que sirve de base al procedimiento instado, tal y como señala la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas que cita Las Palmas, pero otra cosas es el alcance y la extensión de esa presunción.

2. Y es que tradicionalmente se ha venido entendiendo que el Registro de la Propiedad lo es de títulos y no de fincas en su aspecto material, por lo que la eficacia legitimadora de los asientos registrales (la legitimación mencionada) ampara únicamente los derechos, los datos jurídicos. Pero no garantiza los de hecho o físicos, que quedan fuera de tal protección, como formulados de modo genérico y carentes de una constatación real topográfica.

El criterio se encuentra consolidado, y ha sido recogido con reiteración por este tribunal con base en la doctrina reiterada y constante del Tribunal Supremo que llega, por ejemplo, hasta su sentencia de 4 de octubre de 2017, que recoge la doctrina sentada en la anterior de 13 de julio de 2011, en la que se señala: «Esta Sala ha declarado con reiteración que la fe pública del Registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas ( sentencias de 30 de octubre de 1961 , 16 de abril de 1968 , 3 de junio de 1989; y, como más recientes, las de 5 junio 2000, 6 julio 2002, 15 abril 2003 y 30 junio 2010). Por ello la presunción del art. 38 de la Ley Hipotecaria (principio de legitimación registral) y la norma del art. 34 de la misma Ley (protección del tercero hipotecario) se refieren a la titularidad sobre el derecho inscrito y no a los datos de hecho que figuran en la inscripción. Baste citar al respecto la sentencia de esta sala 580/2000, de 5 de junio, la cual afirma que «el principio de legitimación registral así como el de fe pública, art. 34 de la Ley Hipotecaria, debe ser matizado ya que, siguiendo la doctrina de la sala primera del Tribunal Supremo, la fe pública del registro asegura la existencia y contenido jurídico de los derechos reales inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de mero hecho relativos a la inscripción de la finca quedando ello sometido al resultado de las pruebas practicadas sentencias del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 1961, 16 de abril de 1968 y 3 de junio de 1989)».

3. Entre esos datos de hecho se encuentra el de la superficie; por ello y como se ha señalado en la jurisprudencia más tradicional de nuestras Audiencias Provinciales (incluso con anterioridad a la LEC de 2000, con referencia al anterior art. 41 de la LH) la acción real de este precepto, como un especie de reivindicatoria abreviada y estrictamente registral, está sujeta a la necesidad de acreditar la perfecta identificación entre la finca inscrita y la indebidamente poseída de contrario sin lo cual esta no puede prosperar; por otro lado, el titular registral no está exento de toda prueba sobre la identificación inconfundible de la finca, y, además, dada la índole sumaria del procedimiento en cuestión, en él no se exige prueba plena o demostración completa y acabada del derecho del oponente, que no puede ser objeto de examen o resolución en este procedimiento abreviado, sino lo suficientemente demostrativo de que el contradictor (en la terminología anterior a la LEC vigente) no es un intruso; justamente por ello la sentencia que recaiga en este procedimiento no produce los efectos de la cosas juzgada.

4. Por otro lado, una ya vetusta sentencia del último tercio del siglo pasado ( sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca de 23 de noviembre de 1977) advertía de los problema que planteaba el juego combinado del Registro de la Propiedad con el Catastro de Rustica (de fines puramente tributarios) y su relación mutua (siempre deseable pero apenas iniciada), que no puede extender mecánicamente los efectos legitimadores a los asientos del Registro cuando este arrastre los datos catastrales sin las garantías precisas, pues el Catastro ofrece unos limitados efectos jurídicos-civiles y puramente presuntivos. De traspasarse estos surge el peligro, según señalaba dicha sentencia, «de creación de una suerte de propiedad cartácea. y puramente ficticia revestida, no obstante, de intensos efectos, incluso procesales».

5. No obstante, todos esos criterios hay que matizarlos en la actualidad a la luz de la reforma de la Ley del Hipotecaria y de la Ley del Catastro llevada a cabo en el año 2015 (Ley 13/2015, de 24 de junio), que regula la coordinación del Registro del Propiedad con el Catastro y la inscripción de la representación gráfica del Registro, para adecuarlos a esta Ley. Y es que alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38 de la LH, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real ( artículo 10.5 LH, párrafo primero, en la redacción vigente de este Ley). No obstante conviene advertir que no se presume la superficie de la finca sino la "localización" geográfica de esta última dentro de unos determinados vértices, presunción que es de naturaleza "iuris tantum".

TERCERO.- 1. Sobre la base de las consideraciones anteriores, entiende el tribunal que debe estimarse el recurso no tanto por la falta de legitimación pasiva (que se alega en primer lugar), pues esta existe desde un plano estrictamente procesal (en la medida en que los recurrentes ha sido demandados, comparecen y actúan en el proceso - art. 10 de la LEC- como perturbadores de parte de la finca del actor-), sino por esa falta de legitimación desde un punto de vista material que, en realidad, se integra en la causa 4ª de oposición a la que hacen referencia, es decir, no ser la finca inscrita la que efectivamente poseen, y que resulta de la prueba practicada cuya ausencia de valoración imputan a la sentencia apelada.

2. El problema surge por la descripción de la finca en el título del actor (escritura publica de venta otorgada el 6 de septiembre de 2012, en la que este adquirió la finca de la adjudicataria -SERVIHABITAT- en un procedimiento de ejecución hipotecaria), en relación con los datos catastrales, en la que se señala que la finca está formada por la parcela NUM001 y parte de la parcela NUM002 del polígono NUM003 del Catastro; también es importante retener que en la misma escritura (en el número II de su exponendo, folio 17 de los autos) la parte compradora -el actor- manifiesta que los linderos actuales de la finca, según inspección ocular, son los que describe a continuación entre los que se encuentra el «ESTE, Carretera General LP-1 y resto de parcela NUM002 de herederos de don Jesús Ángel» (el subrayado se añade aquí), es decir, los demandados y la hermana de estos a la que reconocen como propietaria del trozo de terreno discutido. En definitiva, es el actor el que viene a reconocer que la finca linda con el resto de la parcela NUM002 de los demandados (de su hermana según estos).

Sin embargo y con posterioridad, el actor instó una rectificación en la Oficina del Catastro que, el 15 de octubre de 2019, dicto un acuerdo de alteración catastral, solicitando a continuación el actor la actualización de linderos y cabida en el Registro de la Propiedad, calificada favorablemente por el Registrador, en cuya virtud quedó inscrito dicha actualización con la misma superficie, pero indicando ya que la finca se correspondía con la parcela NUM002 (sin mención a la NUM001 que se había suprimido). Y es con base en esta nueva inscripción con la que se ha planteado el procedimiento.

3. Por otro lado, los demandados insisten en que poseen el trozo de terreno por tolerancia de su hermana que lo adquirió de su padre en documento privado, posteriormente elevado a publico, y que, al comunicar el desalojo y la entrega de la finca en el procedimiento de ejecución hipotecario presentaron un plano (aportado al proceso) que incluía la vivienda (que también se incluye en la inscripción) pero que excluía la parte vendida a su hermana en la que se encuentran unos pajeros que, sin embargo, no se incluyen en la inscripción y que son los que siempre han pertenecido a su hermana y que ocupa uno de los demandados con su autorización, nada de lo cual se ha valorado en la sentencia apelada.

CUARTO.- 1. En función de lo señalado y con una interpretación y aplicación estricta del art. 10.5 de la LH vigente, el recurso habría de desestimarse; esto es, instada la alteración catastral, alcanzada la coordinación del Registro con el Catastro e inscrita la representación gráfica con la delimitación geográfica que le corresponde en el que se incluye el terreno poseído por el demandado, habrá que concluir que a este extremo alcanza la presunción del art. 38 de la LH, y por tanto que es la finca del actor la poseída por el demandados, con lo que no concurriría la causa de oposición prevista en el n.º 4 del art. 444.2 de la LEC de no ser la finca inscrita la poseída por los demandados.

2. Sin embargo, se podría hacer algunas matizaciones al respecto. La primera que la presunción del art. 10.5 de la LH hay que ponerla en relación, necesariamente y como se desprende del mismo, con el art. 9.b, es decir, cuando se inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde.

La segunda, que para que opere esa presunción en todo su extensión sería preciso que en el expediente del Catastro seguido para la alteración catastral no se haya producido ninguna contradicción o confrontación entre partes, con base en títulos -cualesquiera que sean- enfrentados, que haya sido resuelta contradictoriamente por la Oficina catastral, porque esta estaría entonces resolviendo una contienda entre partes sobre derechos y relaciones privadas controvertidas, asumiendo verdaderas funciones jurisdiccionales (es decir, las de juzgar contiendas entre particulares) o cuasi jurisdiccionales, facultad reservada exclusivamente a los jueces y tribunales por la Constitución Española (art. 117.3). La resolución produciría claros e importantes efectos procesales al tener, una vez validada por el Registrador e inscrita la representación gráfica en el Registro, la presunción del art. 38 de LH que, aunque fuera con el carácter de iuris tantum, tendría la importante consecuencia de poder acudir al procedimiento de ejecución o semiejecución (con la posibilidad de una contradicción muy limitada) del art. 41 de la LEC y 250.2.7º de la LEC, prejuzgando de modo vinculante la decisión en este juicio, al propio tiempo que, además y en un procedimiento ordinario, supondría el traslado de la carga de la prueba característico de toda presunción legal, favoreciendo procesalmente a una de las partes. Por tanto y en la interpretación mas razonable del art. 10.5 de la LH vigente y ajustada a los principios constitucionales, no cabe la aplicación de este precepto ni extender la presunción del art. 38 de la misma Ley en tal supuesto (contradicción entre partes).

3. En el presente caso, el supuesto de los contemplados en el art. 9.b de la LH sería el de agregación o agrupación (con un nuevo deslinde) de fincas promovido por un particular para incluir un trozo de terreno poseído por un tercero en la parcela resultante de la operación; pero se trató de una agregación o agrupación contenciosa, pues en el mismo tuvo intervención la hermana de los demandados como se desprende de la resolución aportada a los autos del Tribunal Económico Administrativo Regional (folio 70 y ss.), en la que se anuló una primera decisión de la Oficina del Catastro para que se le diera intervención a aquella, y lo que alegaba (según esa misma resolución) era su propiedad sobre la finca que ocupaba parte de las parcelas concernidas con la operación promovida, con base en la compraventa que esgrimía como título (y que ahora se reitera en este procedimiento), de manera que la Oficina administrativa al resolver de una determina manera decidió una controversia entre partes sobre derechos privados.

4. En consonancia con lo antes expuesto y en la interpretación del art. 10.5 de la LH que este tribunal considera más razonable, no cabe extender la presunción de este precepto a los datos de hecho a los que se refiere inscripción de la representación gráfica practicada en este caso a los efectos de su aplicación en el procedimiento para la protección de los derechos inscritos.

QUINTO.- 1. Sobre esta base entiende el tribunal que el recurso debe estimarse por la concurrencia de la causa alegada, pues se producen numerosos dudas sobre la identificación plena de la finca inscrita, presupuesto que, al no estar amparado por la presunción mencionada, corresponde acreditar al actor. No se trata ya, o no solo se trata, de que en el título del actor se configure la finca integrada por la parcela NUM001 (después suprimida) y parte de la parcela NUM002 del polígono NUM003 del Catastro, sino que además es este el que viene a reconocer de un modo u otro en la propia escritura de adquisición que la finca que compra linda por su lado Este con los herederos de don Jesús Ángel (los demandados y la hermana de estos) en el resto de la parcela NUM002, es decir la que no forma parte de esta y que en la actualidad esta poseída por la parte demandada.

2. En función de esas dudas, y las demás cuestiones que se plantea (en especial la referente el título de la posesión que alegan los demandados), se considera que concurre la causa de oposición prevista en el art. 444.2.4ª de la LEC y por tanto que la parte actora debe acudir el procedimiento ordinario para dirimir las cuestiones que se plantean en este caso, sobre todo cuando, por otro lado y como se ha señalado, el demandado alega un título de su posesión que trae causa del anterior titular registral y que daría lugar, por otro lado, a la causa de oposición prevista en el art. 444.2 2º de la Ley citada (poseer el demandado la finca por contrato u otra cualquier relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores), y que la parte demandada articula y opone también con carácter subsidiario a la anterior.

3. Ciertamente existe una cierta incompatibilidad entre ambas causas (quizá por eso se plantea la segunda con carácter subsidiario) y que el título del actor presenta algunas peculiaridades; se trata de un documento privado suscrito en el año 1991, por el que el padre de los demandados vendía un trozo de terreno a la hermana de los demandados, y si bien fue presentado a liquidación y elevado a público mediante escritura pública (otorgada por la madre y los demás herederos), lo primero tuvo lugar el 31 de mayo de 2012 (es decir después del desalojo y entrega de la finca en el procedimiento de ejecución hipotecaria -el 9 de diciembre de 2011- y de la adjudicación de la finca) y lo segundo el 12 de noviembre de 2015, mucho tiempo después de haber adquirido el actor en septiembre de 2012, si bien el fallecimiento del padre se produjo en el año 1999 (a tener en cuenta a los efectos del art. 1257 del CC respecto de la fecha de este tipo de documentos). Ciertamente el título suscita ciertas reservas, pero tampoco es este un procedimiento adecuado para fijar titularidades definitivas, y si se pone en relación con lo ya señalado respecto del reconocimiento del actor en el título de su compra respecto del lindero Este, no deja de tener su justificación el mencionado titulo, al menos para diferir todas las cuestiones que se plantean a un juicio ordinario en el que las partes puedan discutir sus derechos sin limitación alguna, pues como antes se ha señalado, esta sentencia no produce los efectos de la cosa juzgada ( art. 447.3 de la LEC).

SEXTO.- 1. Procede, en consecuencia, estimar la demanda y revocar la sentencia apelada, para desestimar la demanda absolviendo a los demandados de las pretensiones deducidas en su contra.

2. En cuanto a costas y si bien en principio habría que imponer las costas de primera instancia al demandante, el art. 394 de la LEC permite excepcionalmente la no imposición cuando concurran dudas de hecho o de derecho. En este caso entiende el tribunal que concurren esas dudas tanto en lo que se refiere al hecho de la identificación de la finca inscrita en orden a su resolución, como a las jurídicas derivadas de la reforma de la Ley Hipotecaria del año 2015, y a la interpretación de alguno de los nuevos preceptos, en concreto de su art. 10.5.

La misma solución debe adoptarse respecto de las costas de segunda instancia, no procediendo sus imposición como consecuencia de la estimación del recurso al disponerlo así el art. 398.2 de la LEC y por las mismas dudas concurrentes del art. 394 citado al que se remite el núm. 1 de precepto anterior.