Sentencia Civil 81/2024 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 4, Rec. 794/2023 de 26 de febrero del 2024

PRIMERO.- Por la parte actora se ejerecita acción de desahucio por falta de pago de la renta. El arrendamiento se refiere a la vivienda sita en la CALLE000, en el municipio de Güimar. El arrendatario es Bernegal Infraestructuras SL, que quería destinar la vivienda para que se alojasen allí doña Carmen y don Pedro Antonio, durante el tiempo en que éste realizase los arreglos de su vivienda. La duración estipulada fue del 13 de abril de 2021 al 12 de diciembre de 2021 y la renta estipulada es de 550 euros mensuales. Lo cierto es que expirado el plazo del contrato, el arrendatario no entregó la vivienda con lo que el contrato se prorrogó tácitamente. A partir de dicha fecha de expiración del plazo el demandado, arrendatario, dejó de pagar la renta, así como las facturas de servicios de la vivienda devengados hasta entonces. Dicha cantidad reclamada en la demanda y que es la base de la solicitud de desahucio corresponde a las rentas de diciembre y enero ( 13 de diciembre a 13 de febrero del 2022), cantidad que asciende a 1.100 euros, a la que hay que sumar 94,89 euros por suministro de agua; 437,95 euros por electricidad y 87,50 euros por tasa de residuos sólidos.

Por el impago de dichas cantidades de rentas y asimiladas a la renta, la actora ejercita la acción de desahucio.

La parte arrendataria se opone a la demanda de desahucio y alega una serie de hechos que serán el fundamento de las excepciones planteadas. Así, pone en antecedentes el demandado respecto del motivo de arrendamiento; El día 6 de mayo de 2021 se inicia un expediente de tramitación de emergencia para ejecutar unas obras de refuerzo de consolidación del Talud de tierra en la zona de la Bajas. Dado el carácter de emergencia y que la empresa demandada se iba a encargar de las obras, que tenían prevista una duración como máximo de 6 meses, fue esta empresa la que se encargó por petición del Ayuntamiento a firmar los contratos de alquiler de las viviendas que fueran necesarias para alojar a las personas afectadas por las obras. Sin embargo, tales obras fueron suspendidas de forma provisional, sin percatarse el Ayuntamiento del problema que generaba en la empresa, en los vecinos y en los arrendadores: lo cierto es que el arrendatario continuó pagando la renta hasta la terminación del plazo de arrendamiento; sin embargo no pudo entregar la vivienda porque seguía ocupada por los reubicados. El arrendatario hizo todo lo posible para devolver la vivienda al arrendatario, pero no pudo. El Ayuntamiento informó a los vecinos que procedieran ellos mismos a suscribir con los propietarios el contrato de alquiler, para lo que existían una ayudas sociales, concedidas a todos ellos; sin embargo el Sr. Pedro Antonio se negó a ello, exigiendo que fuera el Ayuntamiento el que concertara directamente el contrato de alquiler. Ante dichos antecedentes, la parte demandada alega la falta de legitimación pasiva, el litisconsorcio pasivo necesario y la inadecuación de procedimiento.

La Sentencia de 1ª Instancia, después de considerar que el contrato se encontraba finalizado el 13 de diciembre de 2021, por tratarse de un contrato de 8 meses y haber solicitado el arrendatario dicha resolución, falla en el sentido de desestimar la pretensión de desahucio y de reclamación de rentas, pues ninguna de las rentas son de meses de los estipulados de arrendamiento; únicamente estima parte de la demanda, condenando al arrendatario al pago de las cantidades adeudadas en concepto de agua, luz y tasa, cantidad que asciende a 532,84 euros.

La juez " a quo" llega a dicha solución al estimar la excepción de falta de legitimación pasiva, al considerar que el contrato está resuelto desde el momento en que el demandado arrendatario comunica al arrendador su voluntad de no prorrogar el contrato, mediante un documento de finalización del contrato de arrendamiento de 13 de diciembre de 2021; fundamenta su fallo en que el arrendatario no ha tenido nunca la posesión de la vivienda, por lo que no está en posición de devolver la misma a la arrendataria. Respecto de las otras peticiones, argumenta la sentencia que se ha de dirigir a los verdaderos ocupantes de la vivienda.

Frente a dicha Sentencia de Instancia se interpone recurso de apelación por la arrendadora en base a los siguientes motivos: Error en la valoración de la prueba, tanto testifical como documental, así como error en la interpretación o aplicación de las normas jurídicas y de la doctrina jurisprudencial.

La parte apelada refuta los argumentos de la apelante entendiendo que la valoración de la prueba que realiza el juez "a quo" ha de ser respetada, al ser la más objetiva, salvo que se demuestre que dicha valoración incurra en error de hecho o que sus valoraciones resulten ilógicas, sean opuestas a las máximas de la experiencia u opuestas a las reglas de la sana crítica.

SEGUNDO.- Calificación del contrato que nos ocupa " contrato de arrendamiento de vivienda con persona jurídica"

Es importante la doctrina sentada por la sentencia de fecha 30 de septiembre de 2009, rollo de apelación, 481/2008

"Según ha expuesto reiterada jurisprudencia, la calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable, la cual está por encima de las declaraciones y de la voluntad de los sujetos, afirmándose por la doctrina que "los contratos son lo que son y no lo que las partes digan", prevaleciendo la intención de las partes sobre el sentido gramatical de las palabras.

Es incuestionable, como afirman, entre otras las SSTS de 18 de febrero y 9 de abril de 1997 , que "el contenido real del contrato es el determinante de su calificación", doctrina que viene sintetizada en la STS de 18 de diciembre de 2001 , con cita de la anterior de 4 de julio de 1998 cuando afirma que "la correcta calificación de un contrato ha de hacerse no en razón del resultado que, por unas u otras circunstancias, haya llegado a producirse, sino en función del verdadero fin jurídico - actual o potencial- que los contratantes pretendían alcanzar con el mismo o, lo que es igual, de la verdadera intención que los contratantes tuvieron al celebrarlo", añadiendo a renglón seguido, con cita de la sentencia de 18 de febrero de 1997 , que "es doctrina reiterada de esta Sala... que la calificación jurídica de los contratos se obtiene mediante la interpretación y ésta, respecto a las relaciones que unen a las partes litigantes, compete a los tribunales de instancia y ha de ser mantenida en casación, salvo que resulte ilógica, errónea o violadora de las normas de hermenéutica contractual".

En este caso no hay duda de la existencia de un contrato de arrendamiento relativo a la vivienda sita en la NUM000 , nº NUM001 , NUM002 NUM003 , de Barcelona, suscrito por la sociedad actora en concepto de arrendataria, residiendo en dicha vivienda la Administradora de la sociedad, Doña Micaela , y su hijo, dado que la propiedad entregó la posesión de una finca a cambio del pago de una renta, y que, si bien fue calificado por las partes de contrato de arrendamiento de vivienda, considera este tribunal, sin desconocer que existen al respecto en la doctrina posturas distintas, que se trata de un contrato de arrendamiento de uso distinto, en coincidencia con la opinión mantenida por los autores Don Felix y Don Fidel .

El artículo 2.1 LAU establece que "se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario". Sólo aquellos arrendamientos que tengan como finalidad la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda de una persona o de su familia, deben disfrutar de una protección especial por razón de su sometimiento a las disposiciones contenidas en el Título II de la Ley, y el resto de los arrendamientos de fincas urbanas, es decir, todos aquellos en los que la finalidad perseguida por el arrendatario sea distinta, se reconducen al régimen contemplado en el Título III de la misma.

Por tanto, los arrendamientos de vivienda son aquellos que recayendo sobre edificaciones urbanas habitables se celebran con la intención de atender la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y de las personas que con él convivan.

En cuanto al elemento subjetivo del contrato, es decir, a las personas cuya necesidad de vivienda puede ser atendida a través de dicho arrendamiento, el texto definitivamente aprobado del artículo 2.1 no contiene ninguna referencia subjetiva adicional a la del arrendatario, indicándose en el artículo 7 que "el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes".

En relación a dicho elemento subjetivo se suscita la cuestión referente a la condición de los contratos de arrendamiento concertados por personas jurídicas con la intención de destinarlos a vivienda de una persona física, como en el caso que nos ocupa, en que la sociedad arrendataria celebró el contrato con el fin de que sirviera de vivienda a la Administradora y a su hijo.

En principio, la finalidad perseguida es la satisfacción de la necesidad permanente de una persona, concurriendo así una de las exigencias legales para la calificación como arrendamiento de vivienda.

Sin embargo, esto no es suficiente al faltar la condición de que sea el propio arrendatario, o las personas de su íntimo grupo familiar, la persona cuya necesidad de vivienda se satisface.

Puesto que en este supuesto no coincide la persona del arrendatario con la de aquel cuya necesidad de vivienda se atiende con el arrendamiento, nos encontramos ante un contrato que no puede ser de vivienda al faltar uno de sus requisitos esenciales.

Como indica el Juzgador de instancia, las personas jurídicas pueden tener domicilio pero no vivienda, por ello, el uso satisfecho por el arrendamiento será siempre distinto al de vivienda, pero no convierte al contrato en inexistente.

Así, en esta línea, todo arrendamiento sometido a la LAU cuyo arrendatario sea una persona jurídica, cualquiera que esta sea, es un arrendamiento para uso distinto, al faltar el elemento de la satisfacción de vivienda del arrendatario.

Por tanto, procede dejar sin efecto la conclusión sentada por el Juzgador en cuanto declara inexistente el contrato, y considerar que nos hallamos ante un arrendamiento de uso distinto del de vivienda, sin que ello venga motivado por un cambio de postura de la parte actora apelante, ni en base a alegaciones efectuadas extemporáneamente, pues, como antes se ha indicado, la calificación de los contratos y la determinación de las normas aplicables se efectúa por los tribunales y no depende del título que les hayan dado las partes".

En el mismo sentido, y también en el ámbito de la LAU de 1994, en las Conclusiones del Seminario del Consejo General del Poder Judicial sobre ARRENDAMIENTOS URBANOS: NOVEDADES LEGISLATIVAS. EL DESAHUCIO, celebrado en Madrid, los días 9, 10 y 11 de febrero de 2011, se alcanzó la conclusión siguiente:

"Se cuestiona si puede ser arrendatario de una vivienda una persona jurídica (empresas cuyos directivos precisan una vivienda para un plazo determinado siendo la empresa la contratante o asociaciones sin ánimo de lucro que facilitan vivienda temporal a determinados colectivos); el tenor literal del art. 2.1 (destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario) puesto en relación con los arts. 7, 16, o 27.2.f) parecen excluirla.

Ha de valorarse la protección al "ocupante" que destina la finca a vivienda y reside en ella.

Se concluye que tales arrendamientos han de ser considerados como de "uso distinto" y su régimen jurídico se determina conforme a lo dispuesto en el art. 4.3 LAU ".

TERCERO.- Error en la valoración de la prueba.- Lo cierto es que de la prueba testifical ha quedado claro, y así se describe en la sentencia impugnada que el arrendatario es Bernegal Infraestructuras; que celebró el contrato hasta el 13 de diciembre de 2021; que durante todo el contrato Bernegal pagó la renta estipulada y que a la finalización del mismo, la abogada de la empresa se presentó para firmar el finiquito pero no se resolvió el contrato porque la vivienda seguía ocupada y no se pudo entregar la posesión.

Según la documental; en particular, el contrato de arrendamiento, se establece que la arrendataria, a la finalización del mismo, deberá dejar el inmueble en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, que según la cláusula primera del contrato es libre de ocupantes: " la arrendadora cede a la parte arrendataria la vivienda amueblada, especificada en el párrafo anterior, que se encuentra a día de hoy, libre de ocupantes" Dichos ocupantes fueron consentidos y colocados allí por la parte arrendataria.

Por lo que se refiere al documento de finalización del contrato de arrendamiento aportado por la parte demandada, la sentencia le dota de pleno valor probatorio y es el documento en el que se basa su fallo y decisión sobre el objeto del procedimiento; sin embargo, tal y como manifiesta la parte apelante, se trata de un documento que no fue firmado por las partes porque no pudo llevarse a efecto, al no poder entregar el demandado la posesión de la vivienda, pues seguia ocupada por dichas terceras personas colocadas allí por el arrendatario.

A la vista de las pruebas celebradas en el procedimiento y analizadas en la sentencia, no podemos estar de acuerdo con la conclusión final a la que llega la Juez "a quo"; así se ha acreditado que el contrato fue suscrito por la arrendadora y la demandada, como arrendataria; durante la vida del contrato pactado, el arrendatario pagó la renta escrupulosamente; al finalizar el plazo, el arrendatario no pudo entregar la vivienda a la parte arrendadora, con lo cual incumplió su obligación derivada del contrato de arrendamiento; no se hizo entrega de las llaves de la vivienda, ni de la posesión de la misma y éste dejó de pagar la renta una vez llegada la fecha de finalización del contrato.

Teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 1561 del CC, el arrendatario, a la finalización del contrato deberá entregar de forma efectiva el inmueble al arrendador; sólo en ese momento quedará liberado de sus obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. " El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese peredecido o se hubiere menoscabado pro el tiempo o por causa inevitable".

En el presente caso no la ha entregado, por lo que no puede entenderse que el demandado queda liberado de sus obligaciones derivadas del contrato, que serán, la entrega de la vivienda libre de ocupantes y el pago de la renta pactada por el tiempo que se tarde en recuperar la vivienda; si bien dicha renta, según la jurisprudencia tendrá la consideración de indemnización por los perjuicios sufridos. Todo lo expuesto nos lleva a la conclusión opuesta a la tomada por la juez "a quo", de que el arrendatario es el que tiene obligación, por razón del contrato, sin que proceda liberarle de dichas obligaciones por el hecho de que los ocupantes de la vivienda sigan en la misma; es dicho arrendatario el que debe entregar la vivienda y la indemnización que corresponda hasta la efectiva entrega de la posesión libre de ocupantes y todo ello sin perjuicio del derecho que le pueda asistir en sus relaciones internas con el Ayuntamiento o incluso con dichos ocupantes.

Hemos de concluir, en consecuencia, en contra de lo establecido en la sentencia de instancia, que el demandado tiene legitimación pasiva, en virtud de lo dispuesto en el artículo 10 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC), que establece que «Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso«.

Dicha legitimación del demandado se relaciona en la sentencia con la propia legitimación de las personas físicas que efectivamente ocupan la vivienda, liberando al arrendatario de la responsabilidad por entender que la tienen los verdaderos ocupantes. En este sentido y por la similitud del caso hemos de acudir a la doctrina jurisprudencial para fundamentar la resolución.

STS 28 de octubre de 2020.- En el caso, la legitimación de la Sra. Ana María,como la necesidad de que estuviera presente en el proceso, exigiría una previa declaración de falta de legitimación causal por parte de la verdadera arrendataria Gomados S.L., pues evidentemente el posible interés de la Sra. Ana María no deriva de su relación con dicha sociedad, sino de la mantenida con quien representó a dicha entidad en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento; por lo que, cualesquiera que fueren los derechos que pudieran corresponder a la Sra. Ana María, no existe en este caso unidad de relación jurídico-material y los efectos de la extinción del contrato respecto de Gomados S.A., únicamente podrían tener efecto reflejo respecto de ella, por lo que el motivo ha de ser igualmente rechazado. La situación del tercero ocupante de un inmueble que deba ser entregado aparece regulada en el artículo 704 LEC y en él se contempla la defensa de su posible derecho.

En base a lo expuesto, procede la desestimación de la excepción planteada de falta de legitimación pasiva del arrendatario, al ser el verdadero responsable del cumplimiento del contrato; y respecto de los ocupantes de la vivienda, se ha de proceder conforme a lo previsto en la LEC en ejecución de sentencia, momento en el que se les dará la oportunidad de aportar los títulos de que estén en posesión para dicha ocupación, procediendo en consecuencia.

Ciertamente, la acción ejercitada es la de desahucio por falta de pago de la renta; así pues, la arrendadora, una vez llegada la fecha de finalización del contrato de arrendamiento y siendo que el arrendatario no le entregó la vivienda, tácitamente entendió prorrogado el contrato de arrendamiento, conforme al artículo 1566 del CC.

Siendo un hecho indiscutido el de falta del pago de la renta, procede la estimación de la demanda en su totalidad, dando lugar al desahucio y a la indemnización por la cantidad reclamada hasta el momento de interponer la demanda, cantidad que asciende a 1.720,34 euros, así como las que se vayan devengando hasta la efectiva entrega de la posesión.

Por lo que se refiere a la falta de litisconsorcio pasivo necesario, el apelante entiende que no procede, pues el Ayuntamiento no es parte en este contrato de arrendamiento; a salvo de las posibles acciones por sus relaciones internas con el arrendatario. Siendo que la Sentencia recurrida desestima la existencia de tal litisconsorcio, no procede entrar a valorarlo, pues nada se recurre por este concepto.

Por todo lo expuesto, procede estimar el recurso de apelación y revocar en parte la sentencia de primera instancia, dando lugar a la estimación completa de la demanda, procediendo la resolución del contrato de arrendamiento y por tanto el desahucio solicitado, debiendo la parte demandada (arrendatario) entregar la vivienda a la actora, libre de ocupantes y al pago de la cantidad solicitada de 1.720,34 euros, correspondientes a las cantidades asimiladas a la renta y las dos mensualidades adeudadas hasta la interposición de la demanda, así como las que se devenguen hasta la efectiva entrega de la vivienda, cantidad que se determinará en ejecución de sentencia; y todo ello sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder al arrendatario frente al responsable/s de la situación en la que se encuentra.

CUARTO.- En virtud del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede la condena en costas.

VISTOS los preceptos anteriormente citados y los demás de pertinente aplicación; y por cuanto antecede: