Sentencia Civil 433/2023 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 463/2022 de 30 de octubre del 2023

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandante frente a la sentencia dictada en la primera instancia que desestima la acción de desahucio por falta de pago de la renta al acoger la falta de legitimación activa opuesta por la demandada personada. Aduce esta parte que la desestimación, sin entrar en el fondo del asunto, por falta de legitimación activa, vulnera el art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Pone de relieve que los codemandados arrendatarios fueron declarados en rebeldía. Expone que presentó documental en el acto de la vista consistente en: una Diligencia de Ordenación del Juzgado de 1ª Instancia Nº 3 de Granadilla (mismo partido judicial) que considera como válido para acreditar la propiedad, entre otros documentos, el acta de la Junta de Propietarios, documento este que se aportó inicialmente con la demanda; y un recibo de IBI, de conformidad al art. 265.3 LEC Este documento no fue admitido como prueba, a lo que esta parte formuló el correspondiente recurso de reposición y protesta.

Argumenta la apelante que la codemandada, va en contra de sus actos propios, es decir, contradiciendo su conducta anterior que generó en esta parte una legítima confianza o expectativa, pues firmó el contrato de arrendamiento, aceptando, de forma voluntaria, constituirse en fiadora de los arrendatarios. La demandada ha contratado con la actora reconociéndola como propietaria, pues de lo contrario, no se hubiesen abonado cantidades derivadas del contrato de arrendamiento. Así, si los demandados reconocieron a la actora como propietaria para arrendar y firmar dicho documento, incluso para reconocer la fiadora en su escrito de contestación a la demanda que reconocen la deuda del primer año, no cabe ahora alegar su falta de legitimación activa. Recuerda que la fiadora fue notificada de forma fehaciente en dos ocasiones, mediante el envío de 2 correos electrónicos certificados (documentos 11 y 14 de la demanda) que fueron correctamente entregados a la dirección electrónica que la propia codemandada/fiadora indicó en el contrato de arrendamiento para ser notificada (cláusula 14ª). Considera que resuelve erróneamente el juez a quo esta cuestión, sin apoyo de ningún fundamento legal, al admitir el criterio de la codemandada, por el que debería haberse aportado una nota simple del Registro de la Propiedad para acreditar la legitimación activa, cuando nuestro ordenamiento jurídico civil y registral no obliga a que tal derecho real deba inscribirse en dicho registro.

En definitiva, entiende que ha acreditado los hechos básicos de su pretensión, es decir, el contrato de arrendamiento y la obligación de la parte demandada de abonar las rentas pactadas en cuanto a los arrendatarios como obligados en primer término; y en cuanto a la fiadora, al garantizar solidariamente de forma personal y voluntaria, las obligaciones derivadas de dicho contrato de arrendamiento. Y como no se ha acreditado, como les correspondía, el hecho extintivo de esa obligación, es decir, el pago de las rentas reclamadas, procede también la estimación de esta pretensión con revocación de la sentencia apelada, debiendo resolverse sobre el fondo del asunto de acuerdo al suplico de la demanda.

Termina suplicando a la Sala que dicte sentencia se estime íntegramente el presente recurso de apelación, y en consecuencia, se revoque la sentencia de instancia, procediendo el dictado de una nueva que resuelva de acuerdo al suplico de la demanda, con expresa condena en costas.

Interesó mediante otrosí la admisión como prueba en esta alzada de la documental cuya aportación fue denegada en la primera instancia.

La parte apelada personada, en su escrito de oposición al recurso de apelación, interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia por sus propios y acertados fundamentos. En particular, expone que de la documentación aportada no se acredita la legitimación activa del demandante en su condición de propietario de la vivienda objeto de arrendamiento. Aduce que la existencia de un acuerdo de Junta en el seno de la Comunidad de Propietarios no acredita la condición en la que reclama, ni siquiera su legitimación para la suscripción del contrato objeto de arrendamiento, ni sus prórrogas o reconocimientos de deuda, en los que hace valer su pretensión. No se acompaña a ningún documento a la demanda que justifique la condición de Don Camilo como apoderado de la Mercantil COMPLEJO EL CARMEN S.L.

Refiere la representación de Dña. Natividad que, conforme con el hecho segundo de la demanda, su representada se constituyó como fiadora solidaria con renuncia expresa al beneficio legal de exclusión de bienes. Las prórrogas efectuadas sobre el contrato, tal cual describe la parte demandante en su escrito de demanda, no se trata de prórrogas legales ni se derivan de lo dispuesto en el art. 9 de la LAU (en la redacción vigente en el momento de suscripción del contrato) ni, por otro lado, la fianza constituida se extiende, explícita o implícitamente, al período de prórroga voluntaria que puedan convenir las partes, al margen de su representada. A tenor de las condiciones el contrato en lo relativo a su duración y a la fianza constituida en el mismo, así como la ampliación del plazo de la duración del contrato convenida por el arrendatario y arrendador en documento privado en el que no interviene su representada como fiador originario ni fue suscrito por ésta, considera esta parte que determina la falta de legitimación pasiva alegada por esta parte. Tanto las adendas al contrato de arrendamiento presentadas de contrario, como en los reconocimientos de deuda que traen causa a la presente reclamación económica, se han suscrito de forma independiente entre la supuesta propiedad y los inquilinos, sin que su representada haya podido mostrar su consentimiento a las renovaciones y reconocimientos de deuda por los que hoy se reclaman, máxime teniendo en cuenta el incumplimiento de obligaciones que de contrario se alegan y que deberían haber supuesto la resolución de la relación contractual. En aplicación de los artículos 1.827 y 1.851 del CC para los supuestos de prórroga de contratos de arrendamientos, al haberse pactado el contrato de arriendo por un año, el deber de fianza sólo alcanza esa anualidad y a las rentas dejadas de satisfacer durante ese tiempo, haciéndose extensiva al resto una vez el fiador teniendo conocimiento del incumplimiento de los inquilinos hubiese podido renovar su voluntad aun a sabiendas de la deuda existente, así como de las posteriores, pues el incumplimiento de las obligaciones de pago por los inquilinos ya hubiese supuesto en aquel momento una causa de no renovación del contrato y, en consecuencia, de la extinción de la garantía otorgada por su cliente a fecha 27 de enero de 2021, conforme se contiene en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Su cliente no ha sido notificada de la deuda existente, ni de los nuevos contratos que con apariencia de prorroga ha incluido cláusulas no reconocidas en el documento inicial, así como la causa de dichos nuevos contratos, intentando vincular a su representada sin su consentimiento y sin conocimiento. Reitera que no consta su aceptación en ninguno de los documentos aportados. La reclamación hecha a su mandante en su condición de fiadora en este procedimiento ha de reputarse contraria al principio de limitación y carácter restrictivo con que debe interpretarse la fianza art. 1.826 C.C. cuya extensión se ha llevado, en este caso, contra el mandato también del art. 1.827 del Código. Dada la falta de notificación de los acuerdos alcanzados entre las partes del contrato arrendador / arrendatario, no contenidas en el contrato principal de arrendamiento y ante la ausencia de consentimiento obligacional prestado por su representada, para el supuesto de no estimarse nula por abusiva la cláusula decimocuarta del contrato de arrendamiento, esta parte se opone a la reclamación de contrario por falta de consentimiento frente a los acuerdos alcanzados entre la Entidad Actora y los codemandados, y ante la falta de notificación con el fin de oponerse y no vincularse frente a las obligaciones no contenidas en el contrato de fecha 27 de enero de 2020. Con carácter subsidiario, de no prosperar las excepciones planteadas por esta parte, y a su vez de no ser declarada la nulidad de la cláusula 14º del contrato de fecha 27 de enero de 2020, solo reconoce la deuda derivada de aquel contrato que, conforme con la documental obrante junto con la demanda. alcanza a la cifra de 2340 €.

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso debe estimarse, no compartiendo esta Sala la argumentación jurídica de la sentencia de instancia. Debe rechazarse la falta de legitimación activa puesto que en la contestación se reconoce por la parte demandada que suscribió el contrato con la entidad actor, en consecuencia, siendo la contraparte contractual, COMPLEJO EL CARMEN S.L. se encuentra plenamente legitimada para interesar la resolución del contrato por incumplimiento de la obligación de pago de la renta que corresponde al arrendatario, y el abono de las rentas debidas, así como para pretender la recuperación de la finca en cuya posesión se encuentran precisamente los demandados arrendatarios en virtud del contrato de arrendamiento. Se ejercita una acción contractual y no de naturaleza real, reconociéndose además por la demandada fiadora, única comparecida en forma y opuesta a la demanda, que firmó el contrato con la entidad demandante en calidad de fiadora. Es más, en la contestación a la demanda, de forma incongruente, se opone la falta de legitimación activa por un lado, mientras que se interesa por otro la declaración de nulidad de la cláusula 14 del referido contrato de arrendamiento, en la que se estipula la obligación que asume como fiadora solidaria, por considerar abusiva la renuncia a los beneficios de división y excusión que dicha cláusula contiene. En definitiva, reconoce la firma del contrato y reconoce a la actora como contraparte contractual, hechos bastantes para justificar la legitimación activa para el ejercicio de las acciones acumuladas de desahucio por falta de pago de la renta y de reclamación de cantidad.

Sobre que no se acompaña con la demanda ningún documento para acreditar la condición de apoderado de la mercantil COMPLEJO EL CARMEN S.L. de D. Camilo, resulta una alegación sin efecto alguno, puesto que tal persona es quien interviene precisamente como apoderado de la referida entidad en el contrato suscrito y reconocido por todas las partes, y por ello la persona con quien la demandada firmó, sin que a lo largo de la vida del contrato ninguna parte haya cuestionado la invalidez del mismo por un defecto de poder. Y como quiera que la demanda la presenta la entidad COMPLEJO EL CARMEN S.L. (y no D. Camilo) con representación de la procuradora Dña. Cayetana López Adán, aportando poder notarial de representación al efecto, otorgado válidamente por quien acredita su condición de administradora solidaria de la entidad ante el notario actuante, es claro que la entidad arrendadora, poderdante, da plena validez al contrato suscrito por quien actuó como su apoderado, convalidando cualquier defecto de poder que hubiere existido, conociendo perfectamente los demandados que contrataban con la que es actora en la litis, COMPLEJO EL CARMEN S.L., que en definitiva es la que ejercita la acción y es parte demandante en el procedimiento.

Procede, en consecuencia, la estimación del recurso y la revocación de la sentencia de instancia, lo que obliga a la Sala a entrar en el fondo del asunto.

TERCERO.- Acreditado el contrato de arrendamiento y la falta de pago de las rentas (la propia fiadora reconoce que existen rentas adeudadas a la fecha de la demanda) es procedente estimar la demanda en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento que une a las partes sobre la vivienda sita en AVENIDA000 n.º NUM000, URBANIZACION000, vivienda NUM001, Las Chafiras, 38639 San Miguel de Abona, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27.2 a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y correlativos del Código Civil, condenando a los demandados arrendatarios al desalojo de la finca, con apercibimiento de lanzamiento.

Ahora bien, respecto a la acción de reclamación de cantidad que se ejercita tanto frente a los arrendatarios como frente a la fiadora, personada y opuesta, debe entrar el Tribunal a dar respuesta a las alegaciones efectuadas en la contestación a la demanda y que se reiteran en la oposición al recurso.

Revisada la cláusula de fianza, con el pacto de solidaridad que está destacado en letra negrita, ha de tenerse en cuenta que el ATJUE de 19 de noviembre de 2015 (asunto C- 74/15, Tarcãu), estableció que la Directiva 93/13/CEE define los contratos a los que se aplica atendiendo a la condición de los contratantes, según actúen o no en el marco de su actividad profesional, como mecanismo para garantizar el sistema de protección establecido por la Directiva. Señala el TJUE que dicha «protección es especialmente importante en el caso de un contrato de garantía o de fianza celebrado entre una entidad financiera y un consumidor ya que tal contrato se basa, en efecto, en un compromiso personal del garante o del fiador de pagar la deuda asumida contractualmente por un tercero, comportando para quien lo asume obligaciones onerosas, que tienen como efecto gravar su propio patrimonio con un riesgo financiero a menudo difícil de calibrar» (apartado 25). A continuación, el TJUE explica, con cita de la sentencia Dietzinger (STJCE de 17 de marzo de 1998), que, si bien el contrato de garantía o de fianza puede calificarse, en cuanto a su objeto, de contrato accesorio con respecto al contrato de crédito principal del que emana la deuda que garantiza, lo cierto es que, desde el punto de vista de las partes contratantes, se presenta como un contrato diferente «ya que se celebra entre personas distintas de las partes en el contrato principal. En consecuencia, concluye el Tribunal que la condición de consumidor debe apreciarse, no en el contrato principal, sino en el contrato de garantía o fianza» (apartado 26).

En el presente caso la entidad arrendadora es una mercantil empresaria del sector, en tanto que los demandados, tanto los arrendatarios como la fiadora, son consumidores. Sin embargo, el pacto de solidaridad en la fianza constituida, contenido en la cláusula 14, no reviste, a juicio de la Sala, de abusividad. Este pacto no produce un desequilibrio de las prestaciones en favor del empresario, superando el control de inclusión y transparencia. En su redacción resulta claro que la fiadora se obliga conjuntamente y de igual forma que los arrendatarios, y la renuncia expresa a los beneficios de división y excusión está marcada en negrita, de forma que un consumidor medio, normalmente informado y razonablemente atento y perspicaz conoce el alcance de la obligación de garantía que asume, máxime cuando se añade en la cláusula expresamente que "se entenderá subsistente dicha garantía y la obligación solidaria de los fiadores hasta que la Arrendataria devuelva la posesión". La solidaridad es contenido posible de un contrato de fianza de forma que no es contrario a la ley ni resulta abusivo, reuniendo las características de que sea expresa y con los límites que se establecen en el Código Civil, no pudiéndose obligar el fiador a más que el deudor principal.

Sentado lo anterior, sí que debe, sin embargo, acogerse en parte la alegación de la fiadora oponente, en cuanto no participó en los previos contratos de reconocimiento de deuda, y ello respecto a la reducción en cuanto a dicha fiadora de la cantidad reclamada inicialmente en la demanda. Ello es así por cuanto el contrato suscrito contiene en la misma cláusula cuarta relativa a la renta, cantidades diferentes de renta pactada para el mismo período, de forma contradictoria. En el párrafo primero de la cláusula se pacta como renta 1.400 euros cada mensualidad, pero se hace constar "estando bonificado el periodo comprendido entre el 27 de enero de 2020 hasta el 29 de enero de 2021, es decir, la cuota mensual a abonar será de 850 €". Sin embargo, en el tercer párrafo de esa cláusula CUARTA relativa a la renta dice: "La renta correspondiente desde el 27 de enero de 2020 hasta el 29 de febrero de 2020 que asciende a la cantidad de 992 €, es abonada mediante transferencia antes del día 27 de enero del presente, en la cuenta de COMPLEJO EL CARMEN S.L.".

Con posterioridad, consta un documento suscrito entre la actora y los arrendatarios de 28 de enero de 2021, conforme al cual se prorroga por plazo de un año la bonificación de la renta, de manera que la cuota mensual bonificada será de 850,00 € hasta el 31 de enero de 2022.

Constan varios documentos suscritos entre la arrendadora demandante con los arrendatarios, en los que no participó ni se notificó su contenido a la fiadora demandada, el primero, de 17 de julio de 2020, de aplicación al contrato de la moratoria de pago acordada por el Real Decreto Ley 11/2020, derivado de la pandemia Covid, en el cual se pactan plazos mensuales para abonar la deuda reconocida de 1.600 euros en concepto de rentas y cantidades asimiladas a la renta cuyo desglose se dice que se adjunta como Anexo I al contrato, pero que no se aporta con la demanda. Hay otros sucesivos reconocimientos de deuda, siendo el último el firmado por los arrendatarios el 5 de mayo de 2021, ahora bien en el desglose del mismo, que sí se aporta, se hace referencia a unas facturas que no se acompañan, y a unas fechas, siendo que ninguna de las cantidades desglosadas se corresponden con la renta pactada de 850 euros, ni se hace constar que se trate de cantidades por renta, y tampoco se asocian a un determinado mes. En la demanda inicial se dice que los demandados adeudan, hasta noviembre de 2021 (se presenta la demanda el 29 de dicho mes), la suma de 5.032,97 euros, según certificado que se aporta como documento 5. Examinado el documento 5, los únicos conceptos plenamente identificables son los relativos a FACTURA RENTA AGOSTO 2021, FACTURA RENTA SEPTIEMBRE 2021 y FACTURA RENTA NOVIEMBRE 2021, cada uno de ellos por importe de 850 €, que se corresponde efectivamente con la renta pactada. No cabe tampoco cargar a la fiadora con el concepto de "gastos de devolución", a no probarse por la demandante tales gastos. Estos tres conceptos arrojan la suma total de 2.550 €, correspondientes a rentas del arrendamiento de los citados meses de agosto, septiembre y noviembre de 2021, debidos a la fecha de la demanda, a cuyo pago a la actora debe condenarse solidariamente a todos los demandados, con más los intereses legales desde la fecha de presentación del escrito inicial. No cabe apreciar la extinción de la fianza por la existencia de prórroga no consentida, toda vez que el contrato de arrendamiento, que es de fecha 27 de enero de 2020, se encuentra en período legal de duración y también contractual (se prevén prórrogas tácitas anuales hasta una duración máxima de 7 años) y, además, la cláusula 14 contemplaba expresamente que la fianza se extiende al período contractual y a las prórrogas que pudieran tener lugar, ya sea por imperativo legal, por mutuo acuerdo o se trate de tácita reconducción.

Sin embargo, el resto de conceptos no vienen identificados, no se aportan las facturas, o derivan de pactos concretos suscritos entre propiedad y arrendatarios, sin conocimiento ni consentimiento de la fiadora, de manera que solo dichos arrendatarios demandados deben ser condenados a su pago, con los intereses legales.

En cuanto a las rentas devengadas con posterioridad a la demanda, acordándose la resolución contractual interesada, en definitiva se trata de una indemnización por la continuación de la ocupación de la finca que debe quedar fijada en la renta que se venía abonando a la fecha de presentación de la demanda, 850 €/mes, sin que quepa acoger otra cantidad distinta.

Procede en consecuencia la estimación del recurso, estimándose íntegramente la acción de desahucio y parcialmente respecto de la fiadora la acción de reclamación de cantidad.

CUARTO.- Estimándose la demanda inicial de frente a los demandados arrendatarios deben imponerse a dichos demandados las costas causadas en la primera instancia derivadas de la demanda conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y como quiera que frente a la fiadora demandada la estimación de la demanda es parcial, dicha demandada únicamente asumirá sus propias costas.

Al estimarse el recurso de apelación no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretándose la restitución del depósito que se hubiere constituido, de acuerdo con lo que establece la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.