Sentencia Civil 318/2022 del Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 462/2021 de 06 de octubre del 2022

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia, que estimó la demanda inicial, alegando:

a) Consta debidamente acreditada la compraventa al actor de la vivienda de la demanda en marzo de 2.003.

b) Figura igualmente acreditada la existencia de la escritura de ampliación de obra y declaración de fin de obra, de 20 de agosto de 2003, otorgada por su poderdante, así como la inscripción definitiva en el Registro de la Propiedad de la vivienda a nombre de la demandada con las dimensiones que constan en el certificado técnico de fin de obra, que consta unido en la referida escritura de 20 de agosto de 2003. La propia parte actora reconoce en su contestación que la promotora del actor realizó la ampliación de obra pactada.

c) No existe debate alguno sobre la existencia de la deuda reclamada en la demanda que da origen a los presente autos, reconocida por la propia demandada.

d) Consta que la vivienda de la actora está dotada de todos los servicios necesarios para el normal uso del inmueble (luz, agua, teléfono), extremo que no ha sido tenido en cuenta por la Juez a quo. Así lo determina el propio perito adverso que no recoge en su informe ausencia de servicio esencial alguno en la vivienda de la demandada. No se ha tenido en cuenta el hecho relevante de la contratación de la luz eléctrica para la vivienda con la compañía suministradora Endesa, a nombre de la actora, es decir, que la misma contaba con todos los documentos necesarios para dicha contratación, ya que de lo contrario permanecería la contratación de luz de obra.

En cuanto a la contratación individual o comunitaria del agua potable, el hecho de que figure como "agua de obra" no impide en absoluto dicha contratación, tanto de forma comunitaria como individualizada, tal y como informa el Servicio de Agua del Ayuntamiento de El Rosario. Se precisa una solicitud de cambio de tarifa del contador general de uso de obras a uso comunitario, y una vez realizado dicho cambio, y siempre que se acuerde en Junta por Comunidad de Propietarios, podrá individualizarse el suministro o bien permanecer con contador comunitario, como de hecho existe en la actualidad con la tarifa de "agua de obra", desde hace más de 20 años. Tanto la solicitud de cambio de tarifa, como la continuidad, tanto en el modo de contador comunitario como individualizado, dependen exclusivamente de la Comunidad de Propietarios, no del promotor, su representado. No existe expediente municipal alguno de irregularidad en relación con los servicios de luz eléctrica y suministro de agua potable, antes al contrario, lo que existe en el Ayuntamiento es el EXP. NUM004 de solicitud de Declaración Municipal de caducidad de la acción de restablecimiento de la legalidad infringida, del Inmueble sito. en CALLE000, nº NUM000, Residencial DIRECCION000, VIV. NUM001, Tabaiba Baja", de la demandada, conteniendo el mismo, informe técnico favorable del arquitecto municipal.

En la alegación tercera del escrito de interposición del recurso de apelación se aduce que el sentido dado a la normativa mencionada por la Juez a quo, no sustenta lo resuelto en el fallo de la sentencia, por las siguientes razones:

a) La Ley 7/2011, de 5 de abril, de actividades clasificadas y espectáculos públicos y otras medidas administrativas complementarias, que modifica el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y de Espacios Naturales de Canarias, aprobado por Decreto Legislativo 1/2000, de 8 de mayo, suprime la letra h) del apartado 1 del artículo 166 de la misma y crea el artículo 166-bis, introduciendo la descrita como Declaración Responsable. La normativa sobre lo que la sentencia denomina "cuestión burocrática de (.) licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad" cambió radicalmente en el año 2011. Se deja sin efecto la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, y es sustituida por la Declaración Responsable que debe ser presentada por el titular del derecho, no por el promotor, acompañando un certificado de finalización de obra firmado por técnico competente. Dicho certificado figura en la escritura de ampliación de obra y declaración de fin de obra, de 20 de agosto de 2003 que consta en autos. (doc. 2), que estuvo siempre a disposición de la parte demandada.

Del informe del Ayuntamiento de El Rosario se desprende que no aparece solicitada la Declaración Responsable por la titular de la vivienda Sra. Emilia.

Considera que, ya que la vivienda cuenta con todos los servicios para su uso normal, incluso la luz eléctrica por contratación directa con la empresa suministradora, nada se obtendría por la demandada con la tramitación de la Declaración Responsable a lo que la ley le obliga, dejando paso expedito su representado para reclamarle la cantidad pendiente del precio de la compraventa.

c) No es predicable exigir al actor que aporte la licencia de final de obra y la cédula de habitabilidad (trámites burocráticos) para facilitar la contratación de los servicios de la vivienda de la demandada, al contar esta con los mismos, incluso por contratación directa. Igualmente, no puede al actor promover un expediente de Declaración Responsable, cuando la ley establece que el mismo debe ser presentado por la titular del derecho, extremo que no se ha verificado y se utiliza de adverso para enervar la acción de reclamación de cantidad que se ejerce en la presente litis.

d) Es aplicable el artículo 1.184 CC. En el presente supuesto existe imposibilidad de cumplimiento por el actor, al haberse producido el cambio legal referido. Dicho cambio legal se contrae a la imposibilidad de solicitar licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, procediendo la solicitud de Declaración Responsable por el titular del derecho, existiendo además caducidad o prescripción urbanística informada favorablemente desde el año 2018, y no existiendo expediente en vigor alguno de ilegalidad urbanística del denominado Residencial DIRECCION000.

e) Los efectos de la imposibilidad de cumplimiento de la obligación del actor, si la prestación que le incumbe derivada de un contrato se hace imposible o inexigible a consecuencia de una circunstancia de la que no ha de responder ni él ni la otra parte (cambio legal), deriva inexorablemente en quedar liberado de su obligación, debiendo restituirse las prestaciones ya efectuadas, así como por razones de equidad y al amparo del principio que veda el enriquecimiento injusto.

Termina suplicando a la Sala que dicte sentencia estimando el recurso.

Por la representación de la parte apelada se formuló escrito de oposición al recurso de apelación interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia, por sus propios y acertados fundamentos, con condena en costas a la parte apelante. En particular, señala que el conflicto jurídico existente entre las partes se ha centrado en determinar si para que la cantidad reclamada le sea exigible a su mandante, debe el vendedor hoy recurrente, haber cumplido previamente todas y cada una de las obligaciones asumidas, resultando acreditado en autos con la prueba documental practicada que el recurrente incumplió los siguientes extremos:

- No llevó a cabo las gestiones necesarias para obtener la licencia de obra de acuerdo a la vivienda ofertada y adquirida según contratos de compraventa privados de 19 de octubre de 2000.

- No procedió a otorgar la escritura de modificación y ampliación de obra nueva de dicha vivienda, tal y como se obligaba en la escritura pública de compraventa de forma que conste en el Registro de la propiedad la realidad de la vivienda que realmente fue ofertada y objeto de compraventa, en particular para que coincidan las superficies construidas con la descripción registral del inmueble.

- No obtuvo las pertinentes autorizaciones administrativas ni realizó gestión alguna conducente a su obtención.

Así lo expuesto, no habiéndose discutido de contrario que la vivienda adquirida por la demandada no ostenta ni licencia de primera ocupación ni cédula de habitabilidad, resulta necesario reseñar que la falta de las autorizaciones administrativas, amén de constituir una de las obligaciones asumidas por el recurrente como promotor-vendedor y de condicionar expresamente el momento de la exigibilidad del pago del resto del precio, no resultan una cuestión baladí, pues dichas licencias no se han obtenido no por mera desidia del recurrente en su solicitud y obtención, que también, sino dado que tal y como expuso el perito tanto en su informe como durante su intervención en la vista, nos encontramos ante una obra irregular, en la que la descripción, distribución y superficie de la realidad física de la vivienda no coinciden con la proyectada en la licencia de ejecución obtenida en su día por el actor, ni la expuesta en la escritura pública de declaración de obra nueva formalizada el 20 de agosto de 2003 a la que hace referencia el certificado final de obra que cita el recurrente, por lo que como manifestó el perito, en el presente caso la obtención de las autorizaciones administrativas o presentación de la declaración responsable deberá ir acompañada de la correspondiente documentación técnica sobre tales modificaciones. No basta con la mera presentación de una declaración responsable sino que, como establece dicho artículo y explicó el perito, habrá que acompañar a la misma un certificado de finalización de obra que acredite la adecuación de la instalación al proyecto y a la normativa urbanística, por lo que resulta patente que el recurrente ha incumplido claramente con sus obligaciones, al no haber adaptado en su día la licencia de ejecución obtenida a la obra realmente ejecutada, no haber declarado la obra nueva de forma que coincidiera con la realidad física de lo ejecutado, ni haber realizado gestión alguna conducente a la legalización de la vivienda transmitida a su representada, obligaciones todas ellas inherentes a la condición del recurrente como promotor-vendedor del inmueble, que fueron condiciones esenciales en el contrato de compraventa y para lo que, además, fue expresamente apoderado en la propia escritura pública de compraventa.

SEGUNDO.- La Sala no comparte en su integridad los razonamientos de la sentencia de primera instancia, lo que, como se verá, lleva a la estimación del recurso de apelación y de la demanda presentada.

Para la correcta resolución del recurso de apelación, debe realizarse una nueva valoración de la prueba practicada. De la documental aportada a las actuaciones por ambas partes, y prueba practicada en al acto de la vista, íntegramente visionada, resultan los siguientes hechos:

1.- El actor, promotor inmobiliario, suscribió con la demandada (y con el que fuera su esposo, si bien con posterioridad se adjudicó la vivienda exclusivamente a la misma) contrato privado de compraventa de vivienda en construcción (número 2 del Conjunto, registral NUM006) en fecha 19 de octubre de 2000, pactándose un precio de 19.950.000 pesetas (119.901,91 €), y comprometiéndose a su entrega el 31 de marzo de 2001, con un plazo de gracia de tres meses. En la misma fecha las partes firman en documento privado un contrato de ejecución de obras, pactándose una serie de ampliaciones de obra de la vivienda objeto de la anterior compraventa, que incorpora, entre otras modificaciones, 10,m2 de mayor superficie construida en planta baja, por un importe total de 798.229 pesetas (4.797,45 €); se pacta un primer pago de 399.000 pesetas el 31 de enero de 2001, y el resto de 399.220 pesetas más IGIC total a la entrega de la obra totalmente terminada. El promotor ya había otorgado escritura de obra nueva en construcción y división horizontal el 15 de abril de 1999, del Conjunto Residencial DIRECCION000, compuesto de veinte viviendas unifamiliares adosadas.

2.- En documento privado de 1 de noviembre de 2001, al no haberse procedido a la finalización de la obra, acuerdan las partes que cada mensualidad de retraso en la entrega de la vivienda en las condiciones pactadas, con el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y entrega de llaves, devengará a favor de la parte compradora la cantidad de 50.000 pesetas, que serán descontadas de las cantidades que restan por abonar a la parte vendedora (14.962.500 pesetas, más 399.299 pesetas de ampliación; todo ello más el IGIC).

3.- El actor transmite a la demandada la vivienda objeto de autos "como cuerpo cierto", en escritura pública de 21 de marzo de 2003, haciéndole entrega de la posesión. En dicha escritura se recoge, convertido en euros, el mismo precio de compraventa que en el contrato privado originario, si bien, en la estipulación segunda de la escritura, que recoge el precio y forma de pago, se compensan 6.010,12 euros en concepto de indemnización por retraso en la entrega y "por falta de acabados interiores"; conteniendo un último párrafo del siguiente tenor literal: «Y el resto, esto es, la suma de ochenta y tres mil novecientos dieciséis euros con treinta y dos céntimos, quedan aplazados en su pago, sin devengo de interés alguno, hasta que la parte vendedora, finalice y obtenga el certificado final de obra, y autorizaciones administrativas correspondientes». La parte vendedora se obliga a cancelar la hipoteca de forma simultánea a la recepción de resto del precio. La demandada canceló anticipadamente esta hipoteca por importe total de 68.867,78 € el 22 de junio de 2006.

La estipulación quinta de esta escritura dice: «la parte vendedora se obliga en este acto a terminar a su costa la construcción de los elementos comunes de la urbanización DIRECCION000, en la que se enclava la vivienda objeto de compraventa.

La parte compradora, apodera en este acto a la vendedora para que por sí sola pueda otorgar la escritura de modificación y ampliación de obra nueva y división horizontal, de la que forma parte la finca transmitida en la presente escritura y que en la citada escritura de ampliación y modificación quedará con una superficie superior a la que figura en el presente documento público, sin que el apoderado pueda modificar la cuota correspondiente a la finca hoy objeto de transmisión. De igual modo, la apodera para que en la citada escritura de modificación y ampliación establezca como norma estatutaria, la de que cualquier propietario, podrá ampliar su sótano, realizando obra en el subsuelo de los elementos comunes sin necesidad de consentimiento de los demás propietarios, cumpliendo los requisitos administrativos de rigor».

Y en la estipulación sexta, se dice: «La parte compradora, se compromete a terminar los acabados interiores de la vivienda objeto de compraventa, respondiendo la vendedora de los vicios ocultos, asumiendo a su vez la parte vendedora, la obligación y costes inherentes a realizar todas las gestiones necesarias para obtener la licencia de primera ocupación y correspondiente cédula de habitabilidad».

4.- Según certifica el Ayuntamiento de El Rosario en documento admitido en la audiencia previa a la parte demandada, la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de El Rosario aprobó el expediente de reformado y ampliación de obra de las 20 viviendas adosadas de Residencial DIRECCION000. El 29 de julio de 2003 se solicita Cédula de Habitabilidad y el 1 de agosto de 2003 se solicita la Licencia de primera Ocupación. En Decreto de la Alcaldía de 23 de septiembre de 2003 se deniega la licencia de primera ocupación a D. Juan Enrique en relación a un problema de retranqueo de la vivienda n.º NUM002; falta conformidad del EDIFICIO000 en propuesta de alienación con la CALLE001; dos de las viviendas no se encuentran terminadas en su totalidad en el interior (distintas de la vivienda NUM001); la piscina comunitaria no está en el modificado de proyecto; en una de las viviendas (que no es la vivienda NUM001) se detecta una escalera con un tramo sin barandilla. Con posterioridad, existen actuaciones para legalización de la piscina, y el 10 de abril de 2006 se solicita el otorgamiento de la licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad, por parte del señor Juan Enrique, por silencio administrativo, todo lo cual se deniega en Decreto de 3 de mayo de 2006, pero el 6 de noviembre se emite decreto por el cual no se observa inconveniente a que se dote de suministro eléctrico en tanto se tramita el expediente. Existe una visita técnica el 29 de mayo de 2006. A instancia de la Comunidad de Propietarios se gira visita de inspección el 20 de julio de 2011 en el que se expone que muchas viviendas se adaptan al proyecto pero otras no y la oficina técnica entiende que al ser la promoción un edificio de 20 viviendas adosadas que consta de zonas comunes, tanto la primera ocupación como la cédula de habitabilidad "se otorgará, cuando así se estime, al conjunto de la promoción y no individualmente". Consta también licencia de obra a la Comunidad de propietarios para reforma de piscina y solárium concedida el 7 de mayo de 2014. Consta Expediente NUM003 declaración responsable para edificaciones residenciales para zonas comunes, solarium de piscina y sala de máquinas en la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000. Consta Expediente NUM004 de Solicitud declaración municipal de caducidad de la acción de restablecimiento de la legalidad infringida, así como de prescripción de infracción urbanística del inmueble de autos, con informe técnico favorable del Arquitecto Municipal de 11 de diciembre de 2018. Consta Expediente NUM005 de comunicación previa de obras e instalaciones-acondicionamiento espacios libres en Residencial DIRECCION000, consistentes en demolición y rehabilitación de zona de rodadura de vehículos en vía privada interior que da acceso a los garajes y a las viviendas, con informe técnico favorable del Arquitecto Municipal de 19 de marzo de 2020.

5.- En fecha 20 de agosto de 2003 el actor promotor otorga escritura pública de modificación de otra de declaración de obra nueva y división horizontal por ampliación de obra y declaración de terminación de obra, en relación a este Conjunto Residencial, que, en lo que se refiere a la vivienda número NUM001 (registral NUM006), implica que su superficie construida total es de 156,21 m² más 14 m² de terraza, en lugar de 123,26 m² que figuraban en la anterior escritura. Se rectifica la anterior escritura de compraventa a esta nueva descripción de la vivienda NUM001 y, además, se añade como norma de regulación de la Comunidad de Propietarios la posibilidad de ampliar cada propietario su sótano sin necesidad de consentimiento de los demás. En esta escritura, además, se certifica la terminación de la obra, aportándose el Certificado final de la Dirección de la Obra de 13 de junio de 2003, visado por el COAC el 16 de julio de 2003. También se incorpora el certificado de superficies de cada vivienda, y la total del Complejo, suscrito por los Arquitectos el 24 de julio de 2003. Esta escritura fue inscrita en el Registro de la Propiedad el 8 de octubre de 2003, también en lo que respecta a la finca NUM006.

6.- En el Juzgado de Primera Instancia número 6 de esta ciudad se tramitó procedimiento ordinario 848/2004 promovido por la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000 frente al aquí actor y a su esposa Dña. Teodora, como promotores, recayendo sentencia el 27 de junio de 2005 en la que se condena a los demandados a que procedan a la reparación y correcta terminación de los elementos comunes de Residencial DIRECCION000 en los términos que se contienen en el informe del Arquitecto Técnico don Juan Alberto en el plazo de tres meses. La sentencia prevé que si transcurrido el plazo no se efectúa, se ejecutarán los trabajos a su costa, con el límite de 136.865,85 €, y costas a los demandados.

Se aportan otras dos sentencias de condena al actor en favor de otros propietarios por razón del retraso en la entrega de la vivienda, en las que la aquí demandada defiende jurídicamente a los demandantes, dictadas en los Juzgados de Primera Instancia n.º 2 (ordinario 690/2007) y n.º 3 (ordinario 700/2011) de esta ciudad.

7.- La vivienda adquirida por la demandada Dña. Emilia, tiene contratado el suministro eléctrico individualizado a nombre de esta con la entidad ENDESA ENERGÍA S.A.U. desde el 21 de marzo de 2016.

8.- El suministro de agua del Conjunto Residencial DIRECCION000 sigue contratado como "agua para uso de obras ya que no se ha presentado documentación alguna para realizar el cambio de tarifa a Comunitario" para todo el residencial, según informa el Ayuntamiento de El Rosario en la contestación al oficio librado. Asimismo refiere dicho Ayuntamiento: "Para realizar la individualización, el primer paso debe ser cambiar de tarifa el contador general, de uso de obras a uso comunitario. Una vez hecho esto, y siempre que sea acordado en junta la individualización por parte de la Comunidad de Propietarios, todos y cada uno de los propietarios deben solicitar su alta de suministro, las cuales se realizan una vez que todas las solicitudes estén correctamente presentadas, con la documentación necesaria aportada". La vivienda tiene contador individual de agua, aunque el contador general del Conjunto Residencial es de obra.

8.- Por el actor se promovió acto de conciliación frente a la demandada que fue tramitado bajo el número 295/2017 por el Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de Santa Cruz de Tenerife.

9.- En el informe técnico elaborado por el perito de la demandada se concluye que la vivienda n.º NUM001 reúne todas las condiciones técnicas previstas en la normativa para la habitabilidad. El perito afirma que la vivienda "no está terminada administrativamente".

TERCERO.- La sentencia de instancia desestima la demanda por considerar que el actor no ha cumplido por su parte lo que le incumbía, de forma que no puede exigir a la parte contraria el cumplimiento de su obligación de pago del resto del precio que quedó pendiente. Razona la sentencia lo siguiente: «Esta declaración responsable, ha sido defendida por la actora, y refutada por la parte demandada en concreto por el perito, el cual en el acto de la vista relató que en cualquier caso, la declaración responsable, ha de ir acompañada del proyecto y resto de documentos, al igual que dicha documentación es necesaria para que la Comunidad pueda realizar el cambio de suministro, y esa documentación tiene que ser expedido por un técnico, lo que al parecer no se ha efectuado. Para el perito, si bien la declaración responsable es un acto de la propiedad, los boletines tienen que ser expedidos por un técnico no teniendo sentido que se presente la declaración responsable si no se tienen dichos documentos, y lo que la actora no ha podido acreditar es que dando cumplimiento a lo pactado en la citada escritura, haya proveído a la demandada compradora, de la documentación necesaria o bien para la obtención de las licencias o bien para acompañar a la declaración responsable.

La actora se apoya en todo momento en que la nueva legislación ha dejado sin efecto lo previsto por las partes, pero no ha podido probar que la demandada pueda, con la documentación que obra en su poder, proceder a la legalización de la vivienda a los efectos de obtener la titularidad de todos los servicios, que fue a lo que se comprometió la demandante cuando otorgó la escritura de compraventa de la vivienda».

El Tribunal, no comparte tal razonamiento. Consta en autos acreditado que el actor realizó las actuaciones tendentes al cumplimiento de las obligaciones asumidas en la escritura de compraventa con la demandada, se otorgó el certificado final de obra, se obtuvo certificación técnica de las modificaciones de proyecto en cuanto a superficies construidas y se otorgó la escritura de modificación, incrementando en concreto las superficies de la vivienda de la demandada de acuerdo con lo certificado por los Arquitectos, inscribiéndose todo ello en el Registro de la Propiedad. Se cursó asimismo la solicitud de licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, siendo los reparos que puso el Ayuntamiento para su denegación relativos a zonas comunes del inmueble y a otras viviendas distintas de la de la demandada. Solicitada particularmente para esta vivienda, se dictaminó por el Ayuntamiento de El Rosario que no se podía conceder de esa forma, sino que debía otorgarse para todo el Conjunto Residencial. Respecto de las zonas comunes del inmueble, tal circunstancia quedó resuelta tras la sentencia dictada el 27 de junio de 2005 en el procedimiento ordinario 848/2004 promovido por la Comunidad de Propietarios Residencial DIRECCION000 frente al aquí actor y a su esposa Dña. Teodora, como promotores. La ejecución de dicha sentencia en cuanto a la condena principal terminó por transacción homologada judicialmente. De hecho, consta por comunicación del Ayuntamiento que la Comunidad ya en 2014 acometió las obras de la piscina y en 2020 ha solicitado la licencia para otras obras en zonas comunes.

En el año 2011, efectivamente, se reforma la norma aplicable y se sustituye la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad por la declaración responsable. Teniendo en cuenta estas circunstancias, el cambio normativo y la venta a terceros de las viviendas hace que el promotor demandante, por causas a él ajenas, pierda la capacidad jurídica para obtener por sí del Ayuntamiento de El Rosario las resoluciones administrativas correspondientes y la propia posición del Ayuntamiento aboca a la demandada a que no pueda obtenerse esa "legalización administrativa" sino a través de la Comunidad de Propietarios de la que forma parte. De hecho, la Comunidad, con el ejercicio de la acción frente al promotor en su día, y la ejecución de las obras en zonas comunes, ha iniciado los pasos para obtener todo ello. De esta forma, la demandada, habita la casa adquirida desde 2003, es decir 19 años, 17 años a la fecha de presentación de la solicitud inicial de procedimiento monitorio 205/2020 en el que fue requerida de pago el 12 de marzo de 2020 de forma personal; la vivienda está completamente terminada, de hecho en la escritura fueron los compradores los que se comprometieron a terminar completamente los acabados de obra que faltaban; esta se adquirió como cuerpo cierto, con pleno conocimiento por la parte adquirente de que existía una ampliación de obra (no solo respecto de proyecto inicial sino expresamente solicitada en documento privado suscrito al efecto), y que faltaban por tramitar las modificaciones pertinentes, así como la obtención de certificado final de obra, la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación, y habiendo negociado particularmente con el promotor (no en vano la demandada es Letrada ejerciente) la rebaja del precio por el retraso, así como el condicionar el pago del resto del precio (mucho más de la mitad), al cumplimiento de cuanto se establecía en las estipulaciones antes trascritas. La propia demandada canceló la hipoteca que gravaba la finca, en el que el pago de las cuotas seguía correspondiendo al vendedor, conforme la escritura de compraventa de la vendedora (estipulación tercera), razón por la cual el actor deduce del resto del precio que quedó por pagar la totalidad del coste para la demandada de la cancelación de dicha hipoteca, hecho no discutido. La vivienda reúne todas las condiciones de habitabilidad, el suministro eléctrico está contratado individualizadamente con la empresa suministradora por parte de la demandada, y en cuanto al de agua, existe un contador general para la Comunidad de Propietarios pero después, la vivienda tiene, a efectos internos, un contador individualizado, según reconoce en el acto de la vista el perito de la demandada. Y como indica el Ayuntamiento es la Comunidad de Propietarios quien debe solicitar el cambio de tarifa del contador de obra a comunitario, como paso previo a la contratación individual del suministro por cada vivienda del Conjunto Residencial. La Sala no entiende muy bien que el perito afirme que la vivienda no está terminada administrativamente, tratándose de un perito técnico, cuya ciencia se corresponde con la construcción. Desde el punto de vista constructivo está plenamente terminada desde hace muchos años y reúne todas las condiciones de habitabilidad necesaria para su uso. A ello se añade que consta en trámite expediente ante el Ayuntamiento para caducidad de infracciones urbanísticas con informe favorable, y no consta en modo alguno que la vivienda no haya obtenido individualmente la declaración de habitabilidad municipal por ninguna cuestión técnica de la misma, por el contrario, lo que aparece es que el Ayuntamiento supedita esta circunstancia a que se tramite de forma conjunta por la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial DIRECCION000.

En definitiva, la Sala considera que el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones debe ajustarse a la buena fe, de acuerdo con lo que establece el artículo 7 del Código Civil. En este caso, resulta legalmente imposible obtener por parte del actor obligado la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación en atención al cambio legal operado, constatándose que, tras la firma de la escritura, fue realizando actuaciones encaminadas al cumplimiento, si bien con reparos por parte del Ayuntamiento; a ello se añade que, en cuanto a las zonas comunes, el asunto se zanjó hace años con la propia Comunidad, y que ningún informe técnico del Ayuntamiento sostiene que la falta de obtención de esta documentación provenga de alguna deficiencia de la vivienda NUM001, por el contrario, lo que consta es informe técnico favorable a la caducidad de la infracción respecto de dicha vivienda, y la expresa previsión de que la tramitación se ha de efectuar de todo el Conjunto Residencial, a través de la Comunidad de Propietarios. En consecuencia, estando disfrutando plenamente la demandada desde hace años de la vivienda transmitida, con todos los servicios y condiciones necesarias de habitabilidad, contando con suministro individualizado de electricidad, e igualmente de un contador individual de agua que dentro de la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial distribuye la que es suministrada a dicha Comunidad desde el contador general, estima la Sala que la condición del aplazamiento del pago del resto de precio «sin devengo de interés alguno, hasta que la parte vendedora, finalice y obtenga el certificado final de obra, y autorizaciones administrativas correspondientes», ha de tenerse por cumplida, puesto que el certificado final de obra se obtuvo por la parte vendedora y, en cuanto a las autorizaciones administrativas, existe una causa sobrevenida de imposibilidad para dicha parte vendedora de su obtención. No se trata de una obligación condicional en los términos del artículo 1.113 del Código Civil, pues el pago del precio es obligación esencial del comprador en la compraventa y no se encuentra condicionado; se trata únicamente de una previsión de aplazamiento del pago debido en tanto se da cumplimiento íntegro por el promotor vendedor a una parte de las obligaciones que derivan del contrato de compraventa suscrito entre las partes como integrante de la obligación de entrega de la cosa apta para su destino, y sin devengo de intereses, acorde con la reciprocidad de las prestaciones a que alude el artículo 1.124 del Código Civil. Y teniendo en cuenta lo expuesto, el Tribunal estima que, en atención a las concretas circunstancias del caso, ese plazo ha de decaer, pues en el momento de la presentación de la petición inicial de procedimiento monitorio, 11 de febrero de 2020, la obligación del vendedor de entrega de la vivienda conforme a su destino ( artículo 1.462 Código Civil) aparece cumplida, no se objetiva perjuicio alguno para la demandada de la situación administrativa de la vivienda (correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad, plenamente habitable, adquirida como cuerpo cierto, con todos los servicios y suministros necesarios), y para la "legalización" administrativa de la misma nada puede hacer el demandante, y sí, por el contrario, la propia demandada junto con los demás miembros de la Comunidad del Complejo.

Consecuencia de los expuesto, procede la estimación del recurso de apelación revocando la sentencia de instancia dejándola sin efecto, y acordando en su lugar, la estimación de la demanda inicial, con condena a la demandada al pago al actor de la suma reclamada, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la solicitud inicial de procedimiento monitorio hasta la fecha de esta sentencia, a partir de la cual se devengarán los intereses previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para la mora procesal ( artículos 1.100, 1.101 y 1.108 del Código Civil y 584 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

CUARTO.- La estimación del recurso en el sentido expuesto, con estimación parcial de la demanda, lleva a la revocación del pronunciamiento en costas de la primera instancia, costas que son de imponer a la parte demandada, de acuerdo con el artículo 384 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Al estimarse el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la restitución del depósito que se hubiere constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.