Sentencia Civil 131/2024 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 654/2022 de 08 de abril del 2024

PRIMERO.- Frente a la sentencia dictada en la precedente instancia, estimatoria de la demanda en los términos que figuran en el primero de los antecedentes de hecho de la presente resolución, formula recurso de apelación la parte demandada reconviniente, pretendiendo su revocación y que, con estimación de la demanda reconvencional, se condene al arrendador a restituir a la misma las siguientes cantidades: 1) 1.594,96 euros, por consumo de agua indebidamente abonado por dicha apelante, al no tratarse de un suministro individualizado respecto del negocio arrendado a la misma; 2) 955,20 euros, por cuotas de comunidad, al no encontrarse segregado el local en el que radica el negocio arrendado, correspondiendo esas cuotas a una finca que integra otro local de la parte actora reconvenida; y 3) 637,35 euros, por gastos para la adaptación del local a fin de cumplir con los requisitos administrativos para la concesión de la licencia, necesaria para la explotación del negocio arrendado. Todo ello, con cuantos otros pronunciamientos hubiere lugar en Derecho.

Pone de manifiesto los antecedentes y consideraciones que estima oportunos y, como objeto del recurso, indica que impugna únicamente el fundamento de derecho cuarto de la sentencia de instancia y, en concreto, la condena al pago a dicha parte de la cantidad de 549,61 euros en concepto de cuotas de comunidad, e indica que la reclamación por consumo de agua le ha sido desestimada. Considera errónea la afirmación de la juzgadora "a quo", de que el hecho de que los locales no hayan sido objeto de división en la comunidad, y de que esta gire una única cuota a la parte actora, que esta divide unilateralmente, afecta solo a las relaciones internas entre actora y demandada, pues, aunque se trate de una cuestión interna entre ambas partes, es precisamente esta cuestión la que sustenta el litigio. Afirma la ahora apelante que la parte actora no acredita medición del local, no presenta plano de la división realizada y no acredita qué superficie tiene cada uno de los locales resultantes. Añade que, sin siquiera entrar en la consideración de la ilegalidad de tal división, lo cierto es que la cuota de comunidad no se encuentra individualizada, lo que ya de por sí excluye la aplicación analógica del artículo 20.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero es que, a mayor abundamiento, sostiene la apelante que la actora no acredita la reclamación que efectúa; en concreto, no acredita, mediante medición de ambos locales, que la parte de la cuota que reclama a dicha apelante sea proporcional a la superficie que ocupa en virtud del arrendamiento. Así, entiende que la sentencia de instancia deber ser revocada, por cuanto no solo no procede el pago de las cantidades reclamadas, sino que, antes bien, le deben ser reintegradas las cantidades que ella abonó en concepto de cuotas de comunidad, pues -reitera- la liquidación de dichos importes se ha realizado de forma unilateral por la parte actora, sin acreditar el criterio seguido para su determinación.

En cuanto a los pagos realizados por consumo de agua, entiende la apelante que existe una clara incongruencia en la fundamentación jurídica de la sentencia recurrida. Así, indica que la juzgadora "a quo" reconoce que el contador del local ocupado por dicha apelante no se encuentra individualizado y que del mismo se venía sirviendo también el otro local ocupado por la actora, así se acredita con el informe de Aqualia. Y, sobre esta premisa, en la aludida sentencia se desestima la pretensión de la actora de que le sean abonados los 64,76 euros que reclama, correspondientes a consumos de agua, pero, de forma totalmente paradójica y contradictoria con lo anterior, también desestima la solicitud formulada por dicha apelante, en la demanda reconvencional, de que le sean reintegradas las cantidades que ella abonó por el mencionado consumo de agua. Refuta asimismo la afirmación de la parte actora de que el consumo que esta última efectúa es netamente simbólico, porque en el local ocupado por la misma se destina a oficina de un rent-a-car, manifestación de parte que carece de cualquier soporte probatorio; e indica también la apelante que lo que sí queda acreditado es que existía un único contador por el que se suministraban los dos locales divididos por la actora: el explotado por aquélla y el explotado por la propia actora. Reitera igualmente la doctrina jurisprudencial expuesta en el escrito de demanda, citando al mismo tiempo otras sentencias más recientes en apoyo de su pretensión revocatoria.

En lo atinente al coste de las obras y la obligación de su abono, refiere la apelante que no se discute en la sentencia la realidad de las obras, ni los importes; y que también se reconoce que las mismas fueron obligadas por la existencia de un expediente administrativo previo al contrato suscrito por las partes en 2016, de cuya existencia no tenía conocimiento dicha apelante. Discrepa del criterio desestimatorio, en este punto, de la demanda reconvencional, arguyendo principalmente que se trata de obras impuestas administrativamente para el mantenimiento de la licencia y son causa de un expediente administrativo previo al arrendamiento suscrito por las partes, del que tenía conocimiento el propietario arrendador, aquí parte actora apelada. Rechaza, pues, la apelante que la aludida sentencia dé el visto bueno a quien, teniendo conocimiento de la necesidad de realizar obras en el local que viene explotando, arrienda el mismo y deriva en el arrendatario, que desconocía tal requerimiento, el coste de su realización. Y prueba de tal conocimiento y de que el propietario arrendador era conocedor de su obligación de asumir dichos pagos es que abonó parte de tales obras.

SEGUNDO.- La entidad actora reconvenida, y ahora parte apelada, se opone al recurso, solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida, por ser plenamente ajustada a Derecho, con imposición a la parte demandada apelante de las costas ocasionadas por el mismo. Muestra su acuerdo con la aludida resolución y, de modo previo, expone los antecedentes que considera relevantes, negando que se haya producido ningún error en la valoración de la prueba, ni en la aplicación del Derecho. Rebate seguidamente las alegaciones o motivos del recurso y, respecto de la reclamación de los gastos por el suministro de agua, indica el acierto de la decisión desestimatoria de la juzgadora "a quo", al considerar que la apelante era conocedora de la existencia de un solo contador de agua para los dos locales, desde la suscripción del primer contrato de arrendamiento del año 2016, pues desde dicha fecha viene abonando directamente a la empresa Aqualia, las facturas de agua que la referida entidad actora le enviaba, sin manifestar ninguna disconformidad al respecto. Insiste en que, desde el inicio de la relación arrendaticia, la demandada apelante fue informada de manera verbal sobre este hecho y lo aceptó expresamente, como resulta de lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, al obligarse a poner a su nombre los suministros de agua y luz y, debido a que la arrendataria no cumplió con tal compromiso, dicha actora, cada dos meses, procedía a notificarle la factura de agua que se hubiera devengado, debiendo la arrendataria abonarla directamente a la empresa Aqualia, lo que -reitera- ha venido realizando desde el año 2016 hasta que se inició el presente procedimiento judicial; añade que es evidente que la parte apelante pretende ir contra sus propios actos y negar el abono de unos gastos que viene abonando desde el mencionado año 2016 sin queja alguna y con conocimiento de la existencia de un solo contador y, casualmente, es a partir de marzo de 2021, fecha en la que incumple también el abono de la renta, cuando manifiesta que no paga el suministro de agua porque el local que viene ocupando no cuenta con un contador de agua propio. Arguye la ahora apelada que el mero motivo de que exista un solo contador de agua en el local, hecho que fue aceptado por la arrendataria, tal y como quedó acreditado, no exime a esta del abono de dichos gastos.

Sobre los gastos y cuotas de comunidad, reitera la obligación de la arrendataria de abonarlos, conforme a lo pactado en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento; en concreto, los gastos y cuotas de comunidad devengados desde mayo de 2020 hasta que se hiciera la entrega efectiva de la posesión del local.

Señala la entidad actora que la demandada apelante, le reclamaba por medio de reconvención, el abono de la cantidad de 955,20 euros devengados desde el año 2017, por considerar que las cuotas abonadas incluían las que correspondían al otro local. Y considera acertada la conclusión alcanzada en la sentencia recurrida respecto de tales gastos y cuotas de comunidad; destaca fundamentalmente que la Comunidad de Propietarios se constituyó mediante acuerdo aprobado en la Junta General Ordinaria de fecha 20 de abril de 2018, por lo que difícilmente se pudieron abonar cuotas de comunidad desde el año 2016; y añade la apelada que la cantidad reclamada resulta de un cálculo erróneo realizado de contrario, pues no se han tenido en cuenta los importes abonados cada año en concepto de cuota de comunidad y, además, se ha contabilizado un periodo ?año 2017? en el que ni tan siquiera se había constituido la Comunidad de Propietarios. Por tanto, considera evidente la mala fe con la que actúa la arrendataria, aquí demandada reconviniente y apelante, pues no solo reclama un importe erróneo, sino que reclama las cuotas correspondientes a un período en el que no se devengaba el abono de las cuotas de comunidad.

Y en cuanto a la falta de acreditación de la superficie que ocupa el local arrendado y en base a la que se realizaba el cálculo de la cuota de la comunidad, hace constar la actora reconvenida y apelada que, una vez constituida la Comunidad de Propietarios, consensuó con la demandada apelante que el pago de la cuota y gastos de Comunidad se realizaría en proporción a la cuota de participación del local arrendado en la comunidad; y niega que dicha apelante abonara la totalidad de los gastos y cuotas de comunidad, pues estos siempre fueron divididos en función de la aludida cuota de participación, tal y como acordaron de forma verbal ambas partes y que ahora la apelante manifiesta que no se ha acreditado; en definitiva, considera que esta última parte va en contra de sus actos propios.

Respecto a la reclamación de gastos devengados por la realización de obras, refiere la ahora apelada el acierto de la juzgadora "a quo", al rechazar la reclamación de la parte apelante al haber asumido tal obligación de pago cuando firmó el contrato, obligación que se repite en todos los contratos y, en el último del 1 enero de 2020, las obras ya estaban realizadas y abonadas, no constando ninguna modificación, ni salvedad en el contrato, habiéndose acreditado que, al menos, una de las facturas fue abonada por la parte actora.

Igualmente discrepa de lo manifestado por la apelante sobre el hecho de que las obras se realizaron como consecuencia de un expediente administrativo previo al arrendamiento, ya que, como se desprende de la documental aportada con la demanda reconvencional, el requerimiento del Cabildo se realiza en octubre de 2017, un año más tarde a que el local fuera arrendado por la apelante.

Afirma también la apelada que, como quedó acreditado con la documental aportada con la demanda, cuando la apelante suscribió el primer contrato de arrendamiento de industria, el negocio arrendado no solo contaba con la licencia de apertura, sino que se encontraba en perfectas condiciones para desarrollar en el local una actividad de restauración, como se venía desarrollando hasta ese momento, sin problema alguno. Por tanto, el local fue arrendado en perfectas condiciones para ser explotado, lo que consta reconocido expresamente por la arrendataria -aquí apelante- en el contrato de arrendamiento suscrito en el año 2016. Añade que es evidente que a la mencionada arrendataria le correspondía asumir el coste de las obras que se reclaman y, aun así y dada la buena relación que existía entre las partes, tal y como quedó acreditado, dicha entidad apelada accedió a asumir los gastos de dicha obra, abonando el coste total de las mismas.

Asimismo hace constar que dichas obras fueron destruidas por la apelante previamente a ser entregado el local objeto de litis, por lo que arguye la apelada que, no solo no debe asumir el pago de las mismas en cumplimiento con lo establecido en la cláusula novena y decimosegunda del contrato de arrendamiento, sino que, en todo caso, corresponderá a la misma reclamar a la apelante los daños causados en el local, que no solo se limitan a los reflejados en las fotografías que aporta con su escrito de oposición, sino que hay muchos más que -afirma- se reclamarán a dicha apelante en el momento procesal oportuno.

TERCERO.- Sentado lo anterior, la revisión en esta alzada de todo lo actuado, con nuevo visionado de la grabación de la vista oral del juicio, determina el fracaso del recurso, por compartir este Tribunal plenamente la valoración probatoria y el criterio interpretativo de la juzgadora "a quo", no desvirtuados en ningún caso por las alegaciones de la parte apelante. Frente a la expresada valoración probatoria, efectuada de modo conjunto, imparcial, objetivo y con pleno ajuste a las reglas de la razón y de la sana crítica, con la que -se reitera- se coincide totalmente en esta alzada, y que hace innecesaria su reproducción en la presente resolución, no puede otorgarse prevalencia al análisis que de forma sesgada, parcial y subjetiva realiza la hoy apelante.

En efecto, sobre la motivación por remisión, tiene establecido en Tribunal Supremo, entre otras, por reseñar una de las más recientes, en sentencia de 8 de noviembre de 2023, nº 1551/2023, recurso 3638/2020, lo siguiente: «2.3. La jurisprudencia de esta sala y la del Tribunal Constitucional han admitido la suficiencia de la motivación "cualquier que sea su brevedad y concisión" y la " motivación por remisión", siempre que se garantice la posibilidad del control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan. En concreto, en la reciente sentencia de esta sala 674/2023, de 5 de mayo, compendiamos así esa doctrina:

"Como hemos declarado en la sentencia 278/2022, de 31 de marzo (con cita de otras anteriores), al resumir la doctrina constitucional sobre el deber de motivación:

""El Tribunal Constitucional ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE) , cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. [...] sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo).

""De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo, y 736/2013, de 3 de diciembre)".

"2.- Por otra parte, como declaró la sentencia de esta sala 661/2011, de 4 de octubre, nuestro sistema admite la llamada " motivación por remisión" que tiene lugar, como precisa la sentencia 380/2002, de 30 de abril, "cuando el Juez ad quem se limita a asumir la argumentación utilizada en la sentencia apelada, sin incorporar razones jurídicas nuevas a las incorporadas por aquella, lo que constituye motivación y no deja de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva" ( sentencias 357/2009, de 1 de junio, 485/2009, de 25 de junio, 804/2010, de 16 de diciembre, y 551/2010, de 20 de diciembre); admitiéndose en la 670/2010, de 4 de noviembre, que en determinados supuestos incluso la remisión tácita puede satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva".».

Así, como mera adición a lo ya expuesto en los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, a tenor de lo establecido en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en lo atinente a las cantidades reclamadas por la apelante de 1.594,96 euros, por consumos de agua, y de 955,20 euros, por cuotas de comunidad, no cabe acoger los argumentos de dicha parte. Consta plenamente probado, documental y testificalmente, que la relación contractual entre las partes hoy litigantes se inició en el año 2016, y que, desde entonces, la demandada reconviniente y apelante conocía perfectamente la ubicación y estado tanto del local objeto de autos como del negocio o industria en él establecido, habiendo asumido expresamente en los diversos contratos de arrendamientos de industria que fue firmando, la obligación de poner a su nombre los servicios individualizables -como son, entre otros, los consumos de agua-, e igualmente el pago, en la parte que correspondiera, de las cuotas y gastos de comunidad de propietarios, incluidas derramas, giradas por la Comunidad de propietarios por gastos de reparación y conservación del edificio, reparación o sustitución de los respectivos contadores e instalaciones necesarias para el suministro de la industria, así como cualquier otro impuesto, suministro o gastos necesarios para el ejercicio de la misma. Sin embargo, no llegó a llevar a cabo tal individualización, abonando, sin oponer ninguna objeción, los recibos que por los indicados conceptos le presentaba la actora apelada, hasta que, coincidiendo con el inicio de los impagos parciales de las rentas arrendaticias -se reclaman en la demanda cantidades a partir de marzo de 2021-, y mediante carta enviada por burofax fechada el 30 de marzo de este último año, comunicó a la última citada los motivos por los que consideraba improcedente el abono de los servicios no individualizados y su voluntad de reclamar el reintegro de los que estimaba indebidamente abonados. No se advierte tampoco, por lo que se acaba de expresar en cuanto a la propia actuación de la demandada apelante, la incongruencia que alegada respecto a la desestimación tanto de la reclamación actora de 64,76 euros por consumos de agua, como de efectuada por esa misma apelante.

Más en concreto, respecto a las cuotas comunitarias, es de resaltar que la constitución de la Comunidad de Propietarios data del año 2018 (Acuerdo de la Junta General Ordinaria celebrada el 20 de abril de ese año), constando en autos, que ya en las Juntas Generales Ordinarias celebradas con fechas 1 de octubre de 2019 y 4 de mayo de 2021, y respecto a los presupuestos de los ejercicios de los años 2020 y 2021-2022, respectivamente, se hacían constar separadamente los porcentajes correspondientes a los dos negocios cuya actividad se desarrollaba en el mismo -y único- local existente en el edificio de dicha Comunidad.

Tampoco puede prosperar el motivo del recurso referido al importe de 637,35 euros, que la hoy apelante reclama por gastos para la adaptación del local a fin de cumplir con los requisitos administrativos para la concesión de la licencia, necesaria para la explotación del negocio arrendado. Y ello, por la ya indicado clara y con el suficiente detalle en el quinto de los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, mereciendo resaltarse tan solo el hecho de la asunción por la hoy apelante, desde el inicio de la relación contractual, en junio de 2016, y conforme resulta de las respectivas cláusulas novenas de los contratos arrendaticios obrantes en autos, de la gestión y sufragio a su exclusiva cuenta y cargo de todas las licencias, permisos, autorizaciones, obras de adecuación, etc. requeridas por la actividad objeto del contrato, con independencia de que fueran exigidos por la Administración Central, Autonómica o Local, asumiendo igualmente el cumplimiento de todas aquellas disposiciones, ordenanzas o exigencias de cualquier autoridad y organismo competente que a tal fin le fuesen requeridos.

TERCERO.- En virtud de lo hasta aquí expuesto, procede desestimar el recurso de apelación y confirmar n su integridad la sentencia recurrida, con expresa imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

Asimismo, de conformidad con la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, procede decretar la perdida del depósito para recurrir que, en su caso, se hubiere constituido.

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general y procedente aplicación.