Sentencia Civil 110/2023 Audiencia Provincial de Segovia Civil-penal Única, Rec. 36/2023 de 03 de abril del 2023

PRIMERO.- Recurre en apelación por la representación procesal de Jose Pedro la sentencia dictada el 1 de septiembre de 2022 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Segovia en el procedimiento ordinario 261/2021, que estimó la demanda interpuesta en su contra por la entidad Casas de Astáriz y Llorente, S.L., y desestimó la demanda reconvencional por él interpuesta, en que se decreta la resolución del contrato suscrito por las partes el 22 de diciembre de 2015, y condena al apelante a pagar a la entidad actora la cantidad de 72.485 euros.

El recurso plantea en primer lugar la infracción del artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y art. 24 de la Constitución por vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva incurriendo en incongruencia extrapetita. En segundo lugar la infracción del art. 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la medida que incurre en incongruencia interna, según sus razonamientos el fallo no puede ser estimatorio. En tercer lugar, error en la valoración de la prueba que entraña infracción del art. 1454 del Código Civil y jurisprudencia que lo interpreta y sostiene de forma arbitraria y errónea que hubo incumplimiento del vendedor hoy demandado. En cuarto lugar, error en la valoración de la prueba que lleva a la sentencia a vulnerar el art. 1124 del Código Civil. En quinto lugar, ad cautelam, para el caso de no acogerse ninguno de los anteriores, error en la valoración de la prueba que lleva a infringir los artículos 1106, 1107, 1176 y 1180 del Código Civil, y a conceder una indemnización desproporcionada. En sexto lugar, la infracción del art. 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de costas. Termina con el suplico se estime el recurso y revocando la sentencia apelada se desestime la demanda y se estime la reconvención.

SEGUNDO.- Entiende el recurso en su primer motivo que la sentencia incurre en incongruencia extrapetita al haber declarado la resolución del contrato y haber condenado al pago de cantidad cuando la demanda no había formulado estas peticiones. Había pedido condena a otorgar escritura pública de compraventa con otra petición, no subsidiaria sino a ella condicionada, la de que una vez dictada esa condena si el demandado dejara pasar dos meses sin otorgarla, en ese caso y solo en ese caso, se declarase la resolución del contrato y se le condenase al abono de indemnización de daños y perjuicios.

La demandantes apelada impugna el motivo y dice que en el hecho tercero de su demanda hacía la valoración sobre la posibilidad o imposibilidad de otorgar escritura de compraventa en el sentido de ser posible y por eso pide lo que pide y como lo pide. Pero que el juez considera que su petición de otorgar escritura pública es imposible por constar la finca vendida a un tercero que inscribió su título en el registro. Y por ello se pronuncia directamente sobre la otra petición, esto es, sobre la indemnización. Que venía formulada en la demanda como petición principal que afloraría en el caso de que no se otorgase la escritura pública en el plazo de dos meses. Por lo que no cometería la sentencia el exceso alegado.

TERCERO.- Lleva razón el recurso, la sentencia es incongruente, da algo que no se pide y no da lo que se pide.

En esta demanda se pedía el cumplimiento. Es incongruente la sentencia que desestima la petición de cumplimiento y decreta la resolución. Pues la resolución concedida no se pedía ni como petición principal ni como petición subsidiaria, sino como condicionada a la estimación de la principal de modo que la no estimación de la principal hace que no entre en juego la condicionada.

Además, la demanda y la impugnación del recurso explican las razones por las que la petición de cumplimiento debió ser acogida, lo infundado del razonar por el que el juez a quo entiende que es inviable. Lleva razón, era posible el conceder lo que pedía, como era posible el que se cumpliera. Del mismo modo que es válido y se puede cumplir el legado de cosa ajena a sabiendas de que lo es, art. 861 del Código Civil. Basta con que el heredero adquiera la cosa ajena para entregarla al legatario. Pero no recurre la sentencia, consiente el fracaso de su petición. Y con ese fracaso, la sentencia es incongruente.

Si la petición principal no se acoge, la petición secundaria no podía ser acogida, el redactor del suplico no la formuló en forma que pudiera serlo, no la formuló como subsidiaria de la principal, sino como condicionada a su estimación e imposible cumplimiento. Condicionada a la condena a cumplir el contrato y a su imposible cumplimiento. Imposibilidad que era y es un futurible. Como se ha dicho se podría cumplir, si el tercero vende su finca al obligado a entregarla. Obviamente podría ser imposible su cumplimiento, si el tercero no la vende. Pero es un futurible que no será dilucidado pues su premisa no se ha cumplido, la condena a cumplir no se ha estimado y no se ha recurrido su fracaso.

Bien entendido que, como se dirá más adelante, de haberse recurrido no hubiera sido estimada, la pretensión era infundada, es correcta la desestimación, que no el motivo de la misma.

En consecuencia, el motivo ha de ser acogido, y la sentencia revocada, dejando sin efecto la condena por incongruente.

CUARTO.- El segundo motivo del recurso dice que la sentencia adolece de incongruencia interna pues según sus razonamientos el fallo no puede ser estimatorio.

Este defecto no es incongruencia en un sentido procesal, no en el sentido del art. 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino en el sentido de la lógica y racionalidad. En el diccionario de la Real Academia de la Lengua la primera entrada de la voz "congruencia" reza "conveniencia, coherencia, relación lógica", mientras que la segunda, que se predica del campo del derecho, reza "conformidad entre los pronunciamientos del fallo y las pretensiones de las partes formuladas en el juicio". Esta segunda acepción se mueve en el campo del derecho, en la idea del art. 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. La incongruencia del art. 218 pasa por fallos que se pronuncian sobre pretensiones no ejercitadas, como hemos visto en el motivo anterior .

La impugnación del recurso apunta a que puede tratarse de un simple error material o de trascripción del fundamento quinto, que no explica, y que es claro y conciso el fundamento sexto, con rotundidad en su afirmación de incumplimiento del apelante.

Tiene la sentencia la virtud de la concisión, rara en estos días tanta extensión, que no amplia argumentación, días del corta y pega. Pero no es clara, ni rotunda, incurre en la contradicción alegada, que no puede salvarse tomando únicamente en consideración el fundamento sexto como pretende la apelada.

Existe contradicción entre el fundamento quinto y el sexto. El quinto analiza los dos impedimentos que ponía el comprador (dudas sobre la titularidad y deuda pendiente) para la compra. Reticencias injustificadas ambas, dice. Sobre la titularidad, consta la inscripción registral el 15 de marzo de 2016, que le fue comunicada, no entiende fundada la duda en base a nota simple de fecha anterior a tal inscripción. Y sobre la deuda pendiente dice que la oferta del vendedor de detraerla del precio es razonable y en todo caso (su rechazo) supone una reticencia injustificada del actor. Es correcto apreciar que esos impedimentos no tenían base. Si alguna duda cupiera, ese fundamento sigue diciendo que "el demandado no es de mejor condición" con las razones por las que así lo entiende.

Es contradictorio que en el fundamento sexto diga que "el actor cumplió el contrato y el demandado no lo hizo porque debió abonar la deuda pendiente como pactó". Si el actor no es de mejor condición que el demandado, si el actor incurrió en reticencia injustificada, su pretensión debió ser rechazada como lo fue la del demandado. De dos actuaciones de la misma condición no se pueden derivar consecuencias tan distintas.

De donde se sigue que el fallo estimatorio de la pretensión de la demanda se apoya en un razonar contradictorio y por ende insuficiente.

Este segundo motivo de recurso también debe ser acogido y, como el primero, conduce a la revocación de la sentencia por inmotivada.

QUINTO.- En el tercer y cuarto motivos el recurso plantea discrepancias con la valoración que de la prueba se realiza en la sentencia, por la que llega a conclusiones de hecho en base a las que estima la demanda. Para el recurso la conducta del apelante fue irreprochable y no se atisba incumplimiento mientras que fue el apelado el que incumplió de forma reiterado y frustró el buen fin de la operación.

En realidad no se trata tanto de una valoración de la prueba, de una cuestión de hecho, como de una valoración de los hechos y una interpretación de los mismos.

Se comparte el criterio del recurso, no se puede apreciar que el demandado haya incurrido en un incumplimiento del que pueda generarse la responsabilidad que se establece, por los datos y razones que se exponen seguidamente.

El contrato privado se celebró el 22 de diciembre de 2015. En ese contrato se dice que el apelante es dueño de una finca en virtud de auto (sic, en realidad decreto) de 4 de junio de 2015 que se nombra en el contrato y se une al mismo. Es decreto del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 1 de Segovia dictado en procedimiento de ejecución de títulos judiciales 102/2011 seguido a su instancia contra su deudora, titular registral de la finca, Flamenca General de Inversiones y Transportes, S.L., contra la que se había despachado ejecución el 29 de abril de 2011 por un principal de 21.600 euros y 7.200 euros fijados prudencialmente como intereses y costas.

Es de interés en la presente controversia reseñar que en ese decreto se lee como en el procedimiento de ejecución la finca a que se refiere este litigio fue embargada a la allí ejecutada y salió a subasta, que la subasta quedó desierta, y que el hoy apelante, allí ejecutante, pidió le fuera adjudicada por el 50 % del valor de tasación, que era el importe de 7.807,50 euros. De donde se sigue que la finca había sido tasada judicialmente en 15.615,00 euros. Y quedó desierta. También conviene recoger que la demanda sostiene que el valor de mercado de la finca en el momento en que debía otorgarse la escritura publica, abril de 2016, era de 171.740 euros y en la fecha de la demanda de 157.970,00 euros. Cuantifica los perjuicios que reclama como derivados del incumplimiento en la diferencia entre el precio pactado y el precio de mercado en el momento de la demanda, 85.790,00 euros, criterio que acoge la sentencia.

El contrato privado era una promesa de venta, así se calificó en el procedimiento penal seguido previamente a instancia de la aquí apelada, y así se califica en su demanda. Quizá se hizo así porque en ese momento el vendedor no era titular registral.

Se fijó un plazo de quince días para celebrar el contrato de compraventa prometido, en escritura pública a otorgar en un plazo de 15 días a contar desde "la comunicación fehaciente por parte de la compradora de la inscripción registral de la finca ... a su nombre". Este es el tenor literal del documento, trata a la vendedora en ese documento como compradora pendiente de inscribir la finca a su nombre que ha de comunicar el momento en que sea inscrito su derecho, esto es, como compradora en el procedimiento de ejecución, bien podía ser así llamada, que no en el contrato proyectado en la que era vendedora.

La entrega se pacta en el momento de la escritura y se pacta libre de todo tipo de cargas y gravámenes y de arrendatarios.

La comunicación fehaciente, según la demanda, tuvo lugar el 28 de marzo de 2016, ese día el apelado fue requerido para otorgar escritura en quince días, comienza a correr ese plazo. La inscripción del título del vendedor habría tenido lugar, según recoge la sentencia, el 15 de marzo.

La compradora no quiso atender el requerimiento, justifica su decisión en dos razones, que la sentencia rechaza como reticencias infundadas tal como se ha dicho más arriba. Por que existía un título de adquisición anterior al del demandado con el consiguiente riesgo de tercería de dominio, y por la existencia de deudas pendientes de pago a la entidad urbanística de conservación en que se integraba la finca. Declinó el requerimiento porque consideraba que esas cuestiones debían ser clarificadas. Y dirigió burofax en ese sentido a la vendedora. Esta remitió nuevo burofax el 1 de junio de 2016, le requería el otorgamiento de escritura, en relación con las deudas se descontaría su importe del precio a pagar. De nuevo se negó la compradora, remitió burofax el 3 de junio de 2016 exponiendo que debía justificar el pago de las deudas en el momento de otorgar la escritura para evitar complicaciones y, en todo caso, según lo pactado. Lo que reiteró en nuevo burofax el 9 de junio de 2016, recordando también lo de la existencia de título de compraventa previo por parte de un tercero, remitido el 15 de junio de 2016 al letrado de la contraria. El tira y afloja continuó con otros burofaxes que no es preciso reseñar y terminó con la decisión de la vendedora de resolver el contrato y restituir la cantidad entregada a cuenta, lo que hizo mediante consignación judicial en que se dictó auto el 15 de diciembre de 2016 declarándola bien hecha y mandando cancelar la obligación.

SEXTO.- Como hemos dicho, estamos ante contrato de promesa de venta, así se desprende de su contenido, así lo dice la demanda, y así se ha considerado en el procedimiento penal.

La promesa de venta permite exigir el celebrar la venta, artículo 1451. Aquí se fijó el plazo de quince días para ejercer el comprador ese derecho. Y en esos quince días el comprador no quiso hacerlo, lo dice la propia demanda, en lugar de hacerlo pidió un pequeño compás de espera por dos razones, ambas razones sin el menor fundamento, ni la primera ni la segunda, ambas reticencias injustificadas en palabras de la sentencia apelada.

El comprador había recibido comunicación fehaciente, con nota registral de 16 de marzo de 2016, de la inscripción del título de propiedad del vendedor el día 15 de marzo de 2016, no un título cualquiera sino un decreto de adjudicación en ejecución judicial. No tenía sentido pedir aplazamiento por dudas sobre títulos de terceros fundadas en el contenido de una nota simple registral de fecha anterior a la inscripción. Lo destaca la sentencia apelada, la nota simple que suscita la reticencia del actor era de 14 de marzo de 2016, anterior a la inscripción del derecho de propiedad del vendedor el 15 de marzo de 2016, en la nota simple de 16 de marzo no había margen para tal duda.

Injustificada se considera igualmente en la sentencia la reticencia relativa a la existencia de deudas. Que en la comunicación de 12 de abril sirvió al comprador para pedir tiempo para aclararlas. Además de injustificada, la petición de prórroga no tenía base en el contrato, con dudas o sin ellas el comprador tenía 15 días para comprar. No quiso, dijo tener dudas sobre si existían o no deudas y pidió aplazamiento para aclararlas. Sin que el contrato contemplara aplazamientos para aclarar ni dudas ni deudas.

Pasados ya esos quince días constatadas deudas el comprador exige la cancelación de las mismas por parte del vendedor antes de la compra, amparado en que el contrato dice que se entregará la finca libre de cargas. El vendedor ofreció reducir el precio, de modo que el comprador retenga el importe de las deudas del precio. El comprador se negó a aceptarlo, por la simple razón de que el contrato en su literalidad no lo prevé, sin advertir que ya se ha pasado el plazo que la literalidad del contrato recogía, que se le había concedido una prórroga no contemplada.

Por la literalidad del contrato el juez a quo entiende que al hacer esa propuesta el vendedor incumple el contrato por su parte, y estima la demanda.

Este criterio ha de ser corregido. Por varias razones. En primer lugar, porque es discusión que surge pasado el plazo de quince días que la misma literalidad del contrato establecía.

En segundo lugar, porque no se entrega con cargas una finca al comprador que retiene el importe de las mismas, del mismo modo que no deja de pagar el precio el comprador por retener ese importe. Cabría matizar en caso de dudas sobre el importe, pero no es el caso. Los contratos deben interpretarse según la intención de los contratantes y desde luego del tenor del contrato no se desprende que existiera una voluntad de apartarse de lo que es práctica habitual en el tráfico jurídico, descontar las cargas del precio que se abona. Práctica que tiene reflejo normativo, como el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, siendo la costumbre regla para interpretar el contenido de un contrato, art. 1287 del Código Civil.

En tercer lugar, de admitir que fuera incumplimiento no sería relevante ni significativo. La deuda era del orden de 7.000 euros, como dice el recurso y la impugnación no lo cuestiona, lo que hace que ese incumplimiento parcial, de orden menor, en modo alguno sustancial ni relevante. No entraría en ningún caso en juego el art. 1124, que requiere incumplimientos de cierta entidad. Este no lo es, ni siquiera lo sería de haberse negado a cancelar las deudas, si las cosas son como se dice en la demanda y se han acogido en la sentencia. No se frustra en absoluto el buen fin del contrato, la finalidad económica del mismo, tal como se describe en la demanda: con precio pactado de 7 5.000 euros, por una finca con un valor de mercado, 171.740 euros, ofrecer la retención de 7.000 euros en lugar de la previa cancelación de deuda de ese importe es un incumplimiento de la literalidad del contrato intrascendente, en términos económicos y jurídicos. El comprador no quiso comprar, sus razones no las conocemos, pero no son económicas debidas a la deuda de 7.000 euros.

En fin, no hay incumplimiento del vendedor, y de haberlo carecía de relevancia, no eran causa para resucitar como se pretendió el plazo, ya cumplido, de quince días para pedir la venta.

Los motivos tercero y cuarto también deben ser estimados en cuanto impugnan la estimación de la demanda, constituyen es razón suficiente para la revocación de la condena. La demanda se desestima.

Lo que no significa que deba ser estimada la reconvención. El recurrente no incumplió, por tanto no debió ser estimada la demanda, pero el éxito de su reconvención no es el reverso del fracaso de la demanda. Cabe una tercera vía, el fracaso de demanda y de reconvención. Por tanto no basta con pedir que se estime la reconvención desestimada, el recurso debe dar las razones por las que debió ser estimada para que pueda serlo en segunda instancia. El recurso no lo hace, no puede ser estimado.

Por dar una respuesta más de fondo, cabe añadir que, como hemos dicho, este es contrato de promesa de venta, que no de venta, que no cuajó en venta sin que la reconviniente pidiera en su día el cumplimiento como prevé y permite el art. 1451. Ya hemos visto que el comprador no quiso comprar, por reticencias injustificadas, y también ha quedado claro que el vendedor no quiso exigir que lo hiciera antes al contrario dio por resuelto el contrato y restituyó lo recibido mediante consignación. No tiene sentido pedir la resolución de una compraventa que no tuvo lugar, ni se puede resolver un contrato de promesa de compraventa que no pasó de tal. Sin que las promesas de compraventa generen acción para reclamar daños y perjuicios cuando no se concretan en compraventa, el art. 1451 no lo prevé.

SÉPTIMO.- En el motivo quinto, ad cautelam, se impugna la cuantía de la indemnización concedida, para el caso de fracasar los anteriores. Como se han estimado no hay razón para su análisis.

En cuanto al motivo sexto impugna la condena en costas por entender que se había producido una estimación solo parcial de la demanda. Como quiera que el acogimiento del recurso conlleva la desestimación de la demanda el pronunciamiento sobre costas queda revocado, no hay razón para su análisis.

OCTAVO.- La estimación del recurso lleva consigo la revocación de la sentencia en cuanto estima la demanda, la demanda se desestima íntegramente.

NOVENO.- El fracaso de la demanda conlleva la imposición de las costas de la misma a la actora, art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

DÉCIMO.- La estimación parcial del recurso conlleva la no imposición de las costas de la alzada, art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales anteriormente citados y demás de general y pertinente aplicación;