Sentencia Civil Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 1923/2006 de 06 de Abril de 2006

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION QUINTA

S E N T E N C I A

ILTMOS. SRES.

DON JOSÉ HERRERA TAGUA

DON CONRADO GALLARDO CORREA

DON FERNANDO SANZ TALAYERO

REFERENCIA

JUZGADO DE PROCEDENCIA: Primera Instancia núm. 5 de Sevilla

ROLLO DE APELACION: 1923/2006-T

AUTOS Nº : 847/2004

En Sevilla, a seis de abril de dos mil seis.

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario nº 847/2004, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sevilla, promovidos por D. Carlos Miguel , representado por la Procuradora Dª. Araceli Guersi Alí, contra la entidad mercantil Arrabal Arcos S.L. representada por el Procurador D. Juan Pedro Díaz Valor, autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia en los mismos dictada con fecha 29 de Septiembre de 2005.

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: " Que debía desestimar y desestimaba la demanda presentada por DON Carlos Miguel , contra ARRABAL ARCOS S.L., absolviendo a la demandada de las pretensiones deducidas en su contra, imponiendo las costas del procedimiento a la parte actora"

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, previo emplazamiento de las partes para su comparecencia ante esta Superioridad por término de 30 días, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Por resolución de 21 de marzo de 2006, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 5 de abril, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ HERRERA TAGUA.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la Procuradora Doña Araceli Guersi Alí, en nombre y representación de Don Carlos Miguel , se presentó demanda contra la entidad Arrabal Arcos, S.L., para que se declarase que el contrato de arrendamiento de 6 de julio de 1.983, parcialmente actualizado por los documentos privados de cesión suscritos el día 20 de noviembre de 1.985 y el día 7 de junio de 1.989, expirará el día 1 de enero de 2.005,condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y le imponga las costas de primera instancia. La demandada se opuso, ya que estimaba que, al haberse producido un traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la extinción del contrato se producirá en el año 2.010 . La Sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda, interponiéndose recurso de apelación por el actor que insistió que en ningún momento hubo traspasos del contrato de arrendamiento, sino cesiones, por tanto que no era de aplicación ese plazo de cinco años que contempla el apartado B-4º-tercer párrafo de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994.

SEGUNDO.- Es un hecho admitido que el contrato que rige la relación arrendaticia sobre el local sito en calle Cuesta del Rosario, núm. 12, bajo, de esta ciudad, se formalizó el día 6 de julio de 1.983, entre Don Victor Manuel , padre del actor, y la entidad Vika, S.A., posteriormente, mediante documento de 20 de noviembre de 1.985 se erigió en arrendatario la entidad Raúl y Jordi, S.A., y mediante documento de 7 de junio de 1.989, la entidad demandada sustituyó y asumió la posición de arrendataria.

La cuestión esencial, que ha de resolverse en esta alzada, se contrae, como ya se planteó en la instancia, a determinar si estamos ante un traspaso en los términos contemplados en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 o, por el contrario, como alega el actor, ante una cesión del contrato de arrendamiento con subrogación en la persona del arrendatario, sobre la base de no existir un precio, no otorgarse la oportuna escritura pública y, sobre todo, porque en ningún momento las partes lo denominan traspaso. La trascendencia de esta divergencia es notable, dado que, de aceptarse la posición del actor, supondría que el contrato se extinguiría a los diez años de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, o, en caso contrario, estimar que se extinguiría a los quince años.

A estos efectos, conviene recordar que la aplicación del principio de la autonomía de la voluntad, como señala la Sentencia de 30 de abril de 2.002 : "autoriza a los contratantes a "establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público", consagra, como ha recogido la sentencia de esta Sala de 24 de septiembre de 1987 , el principio de autonomía de la voluntad y autoriza a modificar el esquema del contrato tipo previsto por el legislador hasta el punto de deformarlo mediante la combinación o adición de pactos especiales, dando así vida a un contrato distinto". Sin embargo, no alcanza a la denominación del contrato, sino como ha señalado una reiterada y constante jurisprudencia, SSTS 27-5-1996¡Error! Referencia de hipervínculo no válida., 16-5-94, 3-6-94, 7-2-95, 10-5-95 , 6-4-00,entre otras, la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que lo integran, viniendo a ser el contenido real del contrato el que determina su calificación. Por tanto para determinar si estamos ante un traspaso o cualquier otro negocio jurídico, debemos tener en cuenta, no la denominación de las partes, sino lo que resulta de su contenido.

TERCERO.- La figura de la cesión contractual, aunque no regulada expresamente en nuestro Código Civil, es ampliamente admitida por la jurisprudencia al amparo del artículo 1.155 del Código Civil . Para poder afirmar que estamos ante una cesión de contrato, será necesario, además del consentimiento del cedente y del tercero que le sustituye, el consentimiento del cedido, a quien, por regla general, no le resulta indiferente la personalidad del obligado a realizar las prestaciones contractuales, al ser habitual que se tenga en cuenta para contratar. En definitiva, se exige una conjunción de tres voluntades contractuales, el cedido conserva su posición originaria, lo que determina, como señala la Sentencia de 9 de diciembre de 1.997 : "que la situación negocial, existente entre cedido y cedente, al haber aceptado aquél el traspaso del contrato, salvo pacto expreso en contra, queda agotada, con liberación del cedente de sus obligaciones que se traspasan al cesionario, si bien mantiene las que le ligan a éste respecto a la existencia, validez y virtualidad del contrato traspasado. La necesidad de mediar consentimiento es requisito determinante de la eficacia de la referida cesión contractual". En parecidos términos se pronuncian las Sentencias de 6-3-73, 25-4-75, 26-2-82, 20-3-85, 25-3-96, 9-12-1997 y 16-3-05.

Tradicionalmente se ha entendido que el traspaso es una cesión, aunque reducido a la cesión onerosa, es decir, mediante precio. Definición que expresamente recogía el artículo 29 de la Ley de 1.964 , lo cual ha conllevado a una asimilación de ambos conceptos, desde luego en el ámbito de esta legislación especial, en este sentido la Sentencia de 28 de noviembre de 1.986 declara que: "el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos viene a desmentir la tesis del recurrente al asimilar una y otra figura de la cesión y el traspaso, señalando tan sólo la particularidad de su onerosidad porque no otra inteligencia puede derivarse de la frase, "el traspaso de los locales de negocio a efectos de esta Ley, consistirá en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por arrendatario a un tercero ... ", como se deduce de la misma jurisprudencia (sentencias de 3 de julio de 1952; 3 de julio de 1954 y 28 de abril de 1964 )". En parecidos términos se pronuncia la Sentencia de 7 de marzo de 1.987.

Aun siendo cierta esta similitud, en ningún caso ha supuesto la necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, ya que éste tenía que asumir y aceptar el traspaso, siempre y cuando se cumplieran los requisitos del artículo 32 de la Ley de 1.964 . Pero el incumplimiento de algunos de estos requisitos no privaba de eficacia a dicha cesión, tan solo facultaba al arrendador a estimar que el traspaso era ilegal e instar la resolución al amparo de lo establecido en el artículo 114-5º . En este sentido declara la Sentencia de 10 de siembre de 1.996 que: "Al establecer el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , en su párrafo inicial, que "serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes" que enumera en los seis apartados de que consta el precepto, está imponiendo, con carácter imperativo o de "ius cogens" (sentencia de 22 de abril de 1991 ) la concurrencia en el traspaso de todos y cada uno de esos requisitos, con la consecuencia establecida en el párrafo final de ese artículo 32 de que "la falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso" y así lo reitera la sentencia de 18 de enero de 1966 en que se declara que "conforme al párrafo último de dicho artículo 32 cuando falta cualquiera de los requisitos que el precepto establece, el arrendador está facultado para no reconocer el traspaso operado, pues por la simple renuncia a los derechos de tanteo, retracto y aumento de rentas, no se vacía por completo el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , ni exime de cumplir los que quedaron subsistentes"; siguiendo así una constante doctrina jurisprudencial pues como dijo la sentencia de 31 de marzo de 1962 , en relación al texto entonces vigente "la facultad que la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 29 concede al arrendatario, de enajenar el uso del local arrendado obligando al arrendador, sin contar con su voluntad, a vincularse con un tercero, como excepcional que es, ha de ajustarse en su ejercicio a todas aquellas garantías a que el ordenamiento jurídico la condiciona, particularmente las que tienden a asegurar por el arrendador de los derechos integrantes del dominio y la libre disposición mediante el tanteo"".

Pese a ello, no es indispensable el cumplimiento de dichos requisitos cuando consta el consentimiento del arrendador, como reiteradamente ha establecido la jurisprudencia, SSTS. 1-12-83, 23-11-84 y 23-2-88 , entre otras. De ahí que tampoco sea esencial que se otorgue mediante escritura pública, porque como señala la jurisprudencia, en concreto la Sentencia de 28 de noviembre de 1.986 : "La exigencia de la escritura pública, (número 5.º del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ), hay que entenderla no como un requisito "ad solemnitatem" sino simplemente "ad probationem", cuando se da la circunstancia, como aquí ocurre, de la intervención personal y comprometida del arrendador en el documento privado constatante del traspaso, puesto que la exigencia legal de la escritura pública está requerida solamente en protección de los derechos del arrendador de tanteo ó retracto, que les vienen atribuidos por los artículos 35 y 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y lo demuestra que la falta de ese requisito formal, sólo conlleva la facultad al arrendador de no reconocer el traspaso (último párrafo del artículo 32 ) y como quiera que el arrendador, en este supuesto de autos, intervino personalmente en el contrato privado de traspaso, que reúne todos lo demás requisitos del artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para su virtualidad, pues el que no se cumple -como el del número 2.1 del precepto-, es por renuncia del arrendador a quien precisamente puede afectarle en el orden del prestigio comercial del local, lo que es factible, a tenor del artículo 6-3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ". En parecidos términos se pronuncia la Sentencia de17 de julio de 2.000.

En la Ley de 1.994 no se emplea el término de traspaso, sino de cesión, aunque sigue sin exigir el consentimiento del arrendador, lo cual supone, como doctrinalmente se ha señalado, la extensión a todo supuesto de cesión que obedezca a cualquier otra causa, es decir, no se restringe, como en la legislación anterior, al supuesto de cesión onerosa (traspaso).

CUARTO.- De todas estas consideraciones se concluye que, aunque efectivamente las partes en el contrato formalizado el día 7 de junio de 1.989, folios 63 y 64 de los autos, no emplean el término "traspaso", ello no quiere decir que estemos ante una cesión contractual, en los términos que señala el actor, de modo que se excluya la aplicación de la Disposición Transitoria 3ª-B-4º , tercer párrafo, sencillamente porque ha de estarse no a los términos empleados, en orden a conocer la intención de las partes, es decir, el sentido de lo querido y manifestado por las partes, sino al contenido real del contrato. Es evidente que se produce una cesión de los derechos y deberes nacidos del contrato, inherentes al arrendatario, cuestión que las partes no discuten. Expresamente se pacta un precio, tres millones quinientas mil pesetas, pero en el documento que formalizaron arrendador, la entidad arrendataria, y la entidad Arrabal Arcos, S.L., el día 29 de mayo de 1.989, folio 62, en la cláusula tercera, no se afirma que se trate del precio del traspaso, sino que se emplea el término indemnización. Concepto que no puede entenderse en el sentido habitual, ya que no estamos ante un acto de reintegración por el menoscabo o perjuicio producido al perjudicado por un acto de un tercero que le es totalmente ajeno, es decir, no estamos ante un acto derivado de un incumplimiento contractual o que genera responsabilidad extracontractual, al contrario, estamos ante un acto que exige, y ha contando, con su consentimiento, y dicha cantidad ha de entenderse como contraprestación de los derechos cedidos, en definitiva, como precio. El inexacto uso de dicho término resulta de la propia cláusula, ya que se afirma que se ha producido una finalización del contrato antes de su vencimiento, cuando ello no es cierto, y así se admite por el actor, que desde la presentación de la demanda, admite y reconoce la vigencia del contrato formalizado inicialmente el día 6 de julio de 1.983, por tanto, dicha cláusula no puede interpretarse en su sentido literal, dado que es incongruente con los actos de las partes y el sentido que han deseado.

Por tanto, la conclusión es evidente, estamos ante un traspaso, de modo que concurre el requisito establecido en la citada Disposición Transitoria tercera, es decir, ha habido un traspaso en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley, que tuvo lugar el día 1 de enero de 1.995, dado que el contrato se formalizó el día 7 de junio de 1.989, de modo que el arrendamiento se extinguirá a los quince años, es decir, en el año 2.010.

QUINTO.- Las precedentes consideraciones han de conducir a desestimar el recurso de apelación interpuesto, confirmando la Sentencia recurrida, con imposición al apelante de las costas de esta alzada, de conformidad con lo establecido en el artículo 398 , en relación con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Araceli Guersi Alí,, en nombre y representación del apelante D. Carlos Miguel , contra la Sentencia dictada por el Iltmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Sevilla, en los autos de juicio ordinario núm. 847/2004, de fecha 29 de septiembre de 2005, la debemos confirmar y confirmamos íntegramente, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Y en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, DON JOSÉ HERRERA TAGUA, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior sentencia y publicación en su rollo; doy fe.-