Sentencia Civil Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 7829/2004 de 15 de Abril de 2005

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SEVILLA

Sección Quinta

Rollo Nº 7829.04

Nº. Procedimiento: 507/03

Juzgado de origen: Primera Instancia 4 de Sevilla

SENTENCIA

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSE HERRERA TAGUA

D. CONRADO GALLARDO CORREA

D. FERNANDO SANZ TALAYERO

En Sevilla a 15 de abril de 2005

VISTOS por la Sección Quinta de esta Iltma Audiencia Provincial los autos de J. Ordinario nº 507/03, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Sevilla , promovidos por D. Alfonso representado por el Procurador D. Ignacio Romero Nieto contra Explotaciones Agrícolas LACA, S.A. representada por el Procurador D. Francisco Rodríguez González, D. Emilio y Magdalena representados por el Procurador D. Juan Ramón Pérez Sánchez, D. Javier y Dª Trinidad , D. Millán y Dª Alejandra e Inmobiliaria Sevilla?92, S.A. representados por la Procuradora Dª Diana Navarro Gracia, D. Luis Manuel y Dª Gema representados por la Procuradora Dª Mª Jesús Fernández Eugenio, autos venidos a conocimiento de este Tribunal en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia en los mismos dictada con fecha 16 de Junio de 2004 .

Antecedentes

Se aceptan sustancialmente los de la resolución apelada, cuyo fallo literalmente dice: "Que desestimando como desestimo en su integridad la demanda formulada por el Procurador D. Ignacio Javier Romero Nieto en la representación de D. Alfonso contra la entidad Inmobiliaria Sevilla?92, S.A., D. Emilio , Dª Magdalena , D. Javier , Dª Trinidad , D. Millán , Dª Alejandra , D. Luis Manuel , Dª Gema y la entidad Explotaciones Agrícolas LACA, S.A. debo absolver y absuelvo a los demandados de todos los pedimentos de la presente demanda, con imposición a la parte actora de las costas procesales causadas."

PRIMERO.- Notificada a las partes dicha resolución y apelada por el citado litigante, y admitido que le fue dicho recurso en ambos efectos, se elevaron las actuaciones originales a esta Audiencia con los debidos escritos de interposición de la apelación y de oposición a la misma, previo emplazamiento por 30 días a las partes, dándose a la alzada la sustanciación que la Ley previene para los de su clase.

SEGUNDO.- Por resolución de 3 de Marzo de 2004, se señaló la deliberación y votación de este recurso para el día 13 de Abril de 2004, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución.

TERCERO.- En la sustanciación de la alzada se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO SANZ TALAYERO

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre el demandante la Sentencia de instancia que desestima la demanda formulada en ejercicio acumulado de las acciones siguientes: a) declarativa del dominio sobre los bienes descritos en el hecho tercero 2 de la demanda, que estima adquiridos en pro indiviso y en una proporción de siete veinticuatroavas partes en virtud de lo que considera contrato de compraventa de 4 de mayo de 1990; b) acción para la elevación a escritura pública del mencionado contrato privado de 4 de mayo de 1990; c) acción de nulidad de la escritura pública de compraventa de 13 de enero de 1998, mediante la cual la demandada Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. vendió las fincas descritas en el hecho tercero 2 de la demanda a la demandada Explotaciones Agrícolas Laca S.A., y de nulidad de los asientos regístrales correspondientes a los actos de disposición sobre las citadas fincas, dirigiendo estas tres acciones contra las sociedades Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. y Explotaciones Agrícolas Laca S.A.; d) asimismo deducía una cuarta acción de división de la cosa común contra D. Javier , D. Millán y D. Luis Manuel y sus respectivas esposas, para obtener la cesación del condominio sobre las mencionadas fincas objeto del contrato de 4 de mayo de 1990 y la división de los bienes en cuatro lotes. También demandaba a D. Emilio y su esposa aunque no hacía solicitud alguna contra ellos, justificando su llamada a este litigio en el Auto dictado el 19 de septiembre de 2001 por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Sevilla en el proceso ordinario nº 366/01 , antecedente del actual, en cuya Resolución se apreció la falta de litisconsorcio pasivo necesario al no traer al proceso a estos demandados que fueron partes también en el contrato de 4 de mayo de 1990, cuya elevación a escritura pública se pretende.

Dos son los fundamentos del muy bien sistematizado recurso de apelación. El primero insiste en calificar el contrato de 4 de mayo de 1990 como un auténtico contrato de compraventa y no de opción de compra. Es tan esencial este motivo de la apelación que le dedica diecinueve folios de los veintiocho que constituyen el escrito de interposición. Los seis folios siguientes contienen el segundo fundamento de la apelación en el que se alega la nulidad radical de la escritura pública suscrita entre Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. y Explotaciones Agrícolas Laca S.A. de 13 de enero de 1998, por simulación absoluta y por no ser Inmobiliaria Sevilla'92 propietaria de las fincas que pretende vender en esa escritura por haberlas vendido anteriormente. Por último hace una tercera alegación en la que solicita la práctica de pruebas en la segunda instancia, que ya fue resuelta en su momento procesal oportuno a través de los Autos que dictó la Sala los días 15 de diciembre de 2004 y 17 de febrero de 2005 .

SEGUNDO.- De la anterior exposición sobre el planteamiento del conflicto litigioso es fácil colegir que la naturaleza jurídica del contrato firmado el día 4 de mayo de 1990, aportado con la demanda y obrante a los folios 18 a 23 de las actuaciones, constituye la piedra angular sobre la que se asienta todo el fundamento de las pretensiones del actor, pues de ello dependen la viabilidad y eficacia de las demás acciones que se ejercitan en esta litis. Se trata de determinar si el meritado contrato es una opción de compra como se le intituló, o en realidad es un auténtico y verdadero contrato de compraventa, como sostiene el actor apelante.

La Sentencia de instancia hace una acertada valoración probatoria y una espléndida interpretación del contrato, atendiendo tanto a la literalidad de sus cláusulas como a los actos coetáneos y posteriores al contrato de los contratantes ( arts. 1281 y 1282 del Código Civil ), especialmente del contratante actor, que la Sala comparte plenamente, lo que anticipa un fallo confirmatorio de la misma por sus propios fundamentos y por los que pasaremos a continuación a exponer profundizando un poco más, si es posible, en las razones de la falta de fundamento jurídico de las pretensiones del actor.

TERCERO.- Antes de adentrarnos en el estudio pormenorizado del contrato que nos ocupa, es conveniente recordar la doctrina jurisprudencial sobra la naturaleza y requisitos del contrato de opción de compra.

Declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de julio de 1996 que según la doctrina jurisprudencial ( Ss. de 21 de Julio y 18 de Octubre de 1993 ), el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos registrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.

En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud el cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante.

Así pues, constituyen sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del R.H .: la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio.

Siguiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de abril de 2000 , los requisitos necesarios para la opción de compra, son no sólo el objeto de la opción y el precio sino también el plazo (p. ej., SSTS 14-2-97 y 13-11-92 ), requisito este último también exigido por el art. 14 del Reglamento Hipotecario para que sea inscribible el contrato de opción de compra. Pero, además, es característica propia de la opción de compra que el concedente o promitente se obligue a no vender a nadie la cosa prometida durante el plazo estipulado ( STS 14-2-97 , con cita de la STS 14-5-91 ), pues a lo que se compromete aquél es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que el concedente se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo ( STS 29-9-93 ).

En el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no ( Sentencias del Tribunal Supremo de 16 de abril de 1979, 4 de abril de 1987, 24 de octubre de 1990, 13 de noviembre de 1992 y 16 de octubre de 1997 ).

Por ello, una característica esencial de la opción de compra es que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo" ( STS de 11 de abril de 2000 ).

El ejercicio válido del derecho de opción exige que el optante, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio, manifieste su decisión de celebrar el contrato principal, notificando su voluntad positiva en tal sentido al concedente dentro del plazo pactado para hacer valer la opción, para que, sin necesidad de ninguna otra actividad, se tenga por consumada la opción y se perfeccione el contrato de compraventa ( Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 1991, 29 de marzo de 1993 y 31 de julio de 1996 ).

También ha destacado la jurisprudencia que la naturaleza unilateral de la opción de compra resulta de que sólo el concedente queda obligado a mantener su oferta y a no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa, bien para sí o para un tercero, durante un período de tiempo, mientras que al optante corresponde el derecho de aceptarla o dejarla caducar con plena libertad de decisión en el mismo plazo ( Sentencias del TS de 18 de octubre de 1993 y 31 de julio de 1996).

Por otro lado, como dice la Sentencia del Alto Tribunal de 22 de junio de 2001 , nada obsta a que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta por la consumación de la opción mediante el ejercicio del derecho por el optante en tiempo y forma, ni tampoco a que el optante tenga o reciba la posesión inmediata de la cosa con anterioridad al ejercicio de la opción.

No obstante, cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, de manera que, celebrado el contrato principal puede imputarse al precio de la compraventa, y caducado el derecho de opción sin perfeccionarse la venta en el plazo previsto se pierde por el optante teniendo el concedente derecho a su percepción, el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral.

CUARTO.- Si analizamos el contrato de 4 de mayo de 1990 a la luz de esta doctrina, llegamos a la conclusión inequívoca de que es un contrato de opción de compra como efectivamente fue denominado por sus firmantes, aparece reflejado en numerosas cláusulas literalmente, y así ha sido sostenido por todos los contratantes demandados con excepción de D. Emilio y su esposa, que vendió su parte en dicho contrato el día 15 de noviembre de 1990 al también demandado D. Luis Manuel , y frente al que nada pide el actor en este pleito.

El contrato que nos ocupa fue denominado por las partes "contrato de opción de compra". Como es conocido los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que sean. Pero en este caso lo que el contrato es, coincide con lo que las partes calificaron que fue la común intención de todos los contratantes. En efecto, sigue diciendo el documento que las partes se reconocen capacidad para celebrar el "contrato de opción de compra". Y a continuación se manifiesta que una parte contratante quiere adquirir pro indiviso unos bienes inmuebles que se identifican "pero no siéndoles posible concretar la compra en este momento solicitan de Inmobiliaria Sevilla'92 S.A., les sea concedida una opción de compra", que se sujeta a las estipulaciones que seguidamente se exponen. Lo anterior es expresión inequívoca de que la voluntad de las partes en ese momento no era comprar sino obtener un derecho a decidir en un futuro si querían comprar y efectivamente hacerlo. Siendo indiferente la finalidad última que guiaba la voluntad de los contratantes a celebrar ese negocio jurídico.

En la primera estipulación se fija un precio de la opción. Ello es significativo de cual era la voluntad de los contratantes, pues no constituyendo el pago de una prima un elemento necesario del derecho de opción, sino puramente facultativo, no resultaría congruente establecer un precio de la opción si la verdadera voluntad de las pares era celebrar un contrato de compraventa, pues hubiera bastado con señalar el precio de ésta, que sí debe de figurar en el contrato de opción de compra, sin necesidad de establecerlo para la opción. Cuando así se hizo no puede tener otra explicación que la de que nos hallamos ante un contrato de opción de compra. Arguye el apelante en contra de esta interpretación, que el precio era muy elevado (32.612.500 pesetas del año 1990) para constituir simplemente el pago de un derecho de opción de compra. Pero ello no puede desvirtuar la apreciación del Tribunal porque, como se ha dicho, no hay ningún impedimento a que la prima de la opción opere como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta, y porque esta estipulación ha de ser puesta en relación con la tercera en la que se prevé que los optantes puedan resolver el contrato con su sola manifestación de que sea resuelto, y en ese caso, Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. debería devolver en el plazo de siete días el importe de lo pagado hasta ese momento por los optantes y los efectos pendientes de vencer. Es decir, que no puede extrañar ni es incompatible con la naturaleza del contrato de opción, que el precio abonado por ésta sea muy elevado, cuando resulta que puede ser recuperado por los optantes si no ejercitan la opción ya que pueden resolver el contrato en cualquier momento del período de la opción, es decir, que bastaría que lo hubieran resuelto un día antes del 31 de febrero de 1991 para que hubiesen recuperado todo lo abonado, y en caso de que hubiesen ejercitado la opción de compra, lo pagado se hubiese imputado al precio de la compraventa.

Por otro lado, la estipulación tercera es totalmente incompatible con una voluntad de las partes de comprar y vender, pues contiene una facultad del optante de resolver unilateralmente el contrato con derecho a la devolución de lo pagado, siendo inconcebible que en una compraventa el vendedor (en este caso nada menos que una promotora inmobiliaria) permita al comprador desistirse de la compraventa unilateralmente comprometiéndose a la devolución del precio, pues siendo posible en la compraventa el pacto de rescisión unilateral mediante el establecimiento de las llamadas arras penitenciales ( art. 1454 del Código Civil ), es preciso no sólo que se pacten expresamente con esta finalidad, sino que la rescisión por el comprador acarrea la pérdida de lo entregado en concepto de arras o señal. No es razonable, insistimos, que una promotora inmobiliaria haga un pacto tan contrario a sus intereses mercantiles si el contrato objeto de nuestro análisis fuese una compraventa.

En la estipulación segunda se configura un elemento esencial de la opción cual es el plazo, que finalizaba el 28 de febrero de 1991. Cláusula clara e indudable de cual era la intención de los contratantes.

En la estipulación cuarta se conviene la obligación del adquirente de concertar un seguro de incendios desde la entrega de las llaves y en tanto no esté satisfecha la totalidad del precio aplazado. Esta obligación es un pacto accesorio y no constituye elemento esencial ni de una compraventa no de una opción de compra, por lo que su introducción en el contrato es perfectamente compatible con una u otra figura y por sí misma no sirve para calificar el contrato como una compraventa. A ello se une, que al igual que otras cláusulas contractuales como la quinta, sexta, sétima, octava, novena y décima, pueden formar parte de un contrato de opción de compra aunque prevean obligaciones de una compraventa, pues como se indicó en el anterior fundamento de derecho, la jurisprudencia tiene declarado que en el contrato de opción de compra la compraventa futura está plenamente configurada y depende del optante únicamente que se perfeccione o no, siendo una característica esencial de la opción de compra que no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente. Por ello la introducción de tales cláusulas no priva al contrato de su naturaleza de opción de compra cuando en el mismo concurren los requisitos propios de la opción.

Pero es más, incluso en el contenido de alguna de esas cláusulas existen acuerdos paradigmáticos de que las partes no querían mediante ese contrato de 4 de mayo de 1990 ni comprar ni vender sino constituir una opción de compra. Así, en la quinta, se termina diciendo "...no considerándose transmitido el dominio ni este contrato título para adquirirlo". Si las partes manifiestan que ese contrato no es título para adquirir el dominio, es obvio que están excluyendo que sea una compraventa, la cual sí constituye título eficaz para ello.

A lo anterior se ha de añadir que existen en autos actos de algunos firmantes que ponen de manifiesto que en ningún momento entendieron que el contrato fuese una compraventa. Así cuando D. Emilio comunicó a los otros firmantes su decisión de vender su parte en el contrato, expresaba su deseo de vender su parte pro indiviso de la opción de compra, y los otros contratantes expresaron y firmaron que "no deseo adquirir la opción de compra que posee el Sr. Emilio , sobre el edificio reseñado" (documentos 6, 7 y 8 de los acompañados ala demanda). El propio demandante Sr. Alfonso cuando el 3 de abril de 1995 dirigió un requerimiento notarial a Inmobiliaria Sevilla'92 para que realizara las escrituras públicas de compraventa de las fincas, decía en el mismo que había concertado un contrato de opción de compra con Inmobiliaria Sevilla'92 cuando aún era socio de la misma, habiendo satisfecho el precio de la opción, pero que la entidad no había otorgado escritura pública de las fincas objeto de la opción. Puede observarse que el demandante para nada se refería a la existencia de un contrato de compraventa. Bien cierto es que si se hubiese ejercitado la opción dentro del plazo pactado en el contrato se hubiese perfeccionado la compraventa. Pero nunca el demandante hizo valer la opción dentro del plazo que finalizaba el 28 de febrero de 1991 de forma expresa, mediante una declaración de voluntad de carácter recepticio.

QUINTO.- Así pues de la interpretación del contrato y los actos coetáneos y posteriores de las partes resultan elementos abrumadores para llegar a la indudable conclusión de que el contrato que las partes firmaron el 4 de mayo de 1990 fue una opción de compra y no una compraventa, no habiendo ejercitado los optantes la opción dentro del plazo fijado para ello.

Ello conduce al fracaso las acciones declarativa de dominio, de elevación a escritura pública del contrato de 4 de mayo de 1990 al no ser una compraventa, y de división de la cosa común, pues ninguno de los optantes ejercitó su derecho de opción.

Al no existir título no puede haberse producido la transmisión del dominio. Pero es que además, en este caso, tampoco hubo nunca traditio o entrega de la cosa, elemento esencial en unión de aquel para transmitir el dominio. En efecto, el demandante nunca tuvo la posesión de las fincas. En primer lugar porque no le pudieron ser entregadas a la firma del contrato de opción ya que el edificio no se terminó de construir hasta el 30 de octubre de 1990. En segundo lugar, porque si le hubiese sido conferida la posesión de las fincas al tiempo de formalizar la contratación privada, como afirma en su demanda, no tendría sentido alguno la estipulación octava del contrato en la que se lee: "La posesión solo se entregará una vez otorgada y firmada la escritura de compraventa entre las partes." Sería una cláusula superflua, innecesaria e incoherente, lo que hubiera exigido por parte del actor una explicación razonable de su introducción, para hacer verosímil su afirmación de que se le entregó la posesión en el momento del contrato. Afirmación que es el único contratante que la sostiene pues este hecho de la posesión es negado por todos los que firmaron el contrato de opción de compra. Motivo de más para que el actor hubiese dado esa explicación que, por supuesto, no ha ofrecido. Por el contrario, en la prueba de interrogatorio del Sr. Alfonso quedó constatado que la construcción del edificio la ejecutó una empresa propiedad del mismo, lo que aclara la razón de que tuviese en su poder las llaves. Pero ello no significa ni mucho menos que se le entregase la posesión en concepto de dueño, ni que ejercitase actos de dominio. Es más, de todo el conjunto de la prueba practicada no se desprende un solo acto del Sr. Alfonso del que pudiera desvelarse un acto no ya de dominio sino de simple posesión material de las fincas. Basta ver el estado de abandono y deterioro que presenta el edificio en el reportaje fotográfico acompañado al informe del arquitecto D. Jesús Luis (folios 460 a 479 de las actuaciones).

SEXTO.- El segundo motivo del recurso referente a la nulidad de la escritura de compraventa celebrada el 13 de enero de 1998 entre Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. y Explotaciones Agrícolas Laca S.A. ha de seguir la misma suerte desestimatoria.

Dos argumentaciones constituyen la base de este motivo de impugnación de la Sentencia. Una, la simulación absoluta. La otra, que la entidad vendedora no era propietaria de la finca pues ya la había vendido anteriormente.

Esta segunda fundamentación queda totalmente desvirtuada en los razonamientos expuestos anteriormente, de los que se concluye que Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. nunca vendió al actor las fincas objeto del contrato de opción, no habiéndose producido acto traslativo de dominio alguno. En el Registro de la Propiedad nº 3 de Sevilla estaba inscrito el dominio de esas fincas a favor de Inmobiliaria Sevilla'92 S.A. a 12 de enero de 1998 (documental folios 341 a 374, solicitud de información registral efectuada por el Notario D. José Luis Ferrero Hormigó, autorizante de la escritura de 13 de enero de 1998). Así pues, Inmobiliaria Sevilla'92 era propietaria del inmueble cuando lo vendió a Explotaciones Agrícolas Laca S.A.

Por lo que respecta a la solicitud de nulidad de la escritura de compraventa por simulación absoluta, se ha de significar ante todo que la simulación supone una discordancia entre la voluntad interna y la voluntad declarada, que se produce de una forma consciente y procediendo ambos contratantes de común acuerdo. Existe simulación cuando los contratantes configuran una regulación de intereses distinta de la que piensan observar en sus relaciones, persiguiendo a través del negocio un fin (disimulado) divergente de su causa típica, caracterizando un tipo de negocio diferente al simulado (simulación relativa), o no celebrando en realidad negocio alguno (simulación absoluta). Es decir, negocio simulado es el que tiene una apariencia contraria a la realidad, ya porque no existe en absoluto ya porque es distinto de aquel que se exterioriza, es decir, el negocio no fue perfeccionado o lo fue de modo diferente al expresado, siendo un disfraz para encubrir un negocio diverso. La simulación absoluta supone un acto o contrato fingido carente de contenido real y en el que faltan los requisitos del contrato. La simulación relativa implica un acto o contrato enmascarado, en el que se manifiesta una apariencia contraria a la verdadera realidad del acto que se quiere realizar y en el que si bien existen los requisitos del contrato, están desfigurados al disimularse o fingirse el contenido, los sujetos, la naturaleza o la causa del contrato. Pero el negocio disimulado ha de reunir todos los requisitos legales y, entre ellos el de tener una causa verdadera y lícita, y reunir todas las condiciones formales necesarias. La simulación contractual se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato por responder ésta a otra finalidad jurídica distinta ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de octubre 1962, 28 de octubre de 1988. 15 de noviembre de 1993 ).

Los contratos sin causa o con causa ilícita no producen efecto alguno ( art.1275 del Código Civil ). Pero el art. 1277 del Código Civil establece una presunción de la existencia de causa y de su licitud mientras el deudor no pruebe lo contrario. De ahí que quién invoca la simulación contractual como causa de nulidad del contrato haya de probarla. La Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1990 manifestó que la petición de nulidad de los contratos por falta de causa conlleva la obligada desvirtuación de la presunción de su existencia, lo que puede llevarse a efecto por cualquiera de los medios de prueba admitidos en derecho o por medio de meras presunciones, dadas las dificultades que encierra la prueba plena de la simulación por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los indicios de simulación y aparentar que el contrato es fiel reflejo de la realidad, pruebas que lleven a la convicción del juzgador la falta de seriedad en el contrato y la ausencia en el mismo de causa ( STS del TS de 20 de diciembre de 1983, 26 de febrero de 1987, 19 de julio de 1989, 28 de febrero de 1991, 7 de enero de 1992 ).

Al elemento interno de la verdadera intención de los contratantes, que se mantiene deliberadamente oculto o en secreto frente a terceros, no puede llegarse en derecho más que a través de la valoración de una serie de actos que lo exteriorizan, datos o indicios que si bien no pueden proporcionar directamente la evidencia de una intención deliberadamente oculta sí permiten conocerla mediante un juicio lógico y racional, ya que cada uno de ellos por sí solo, o bien varios indicios fortaleciéndose entre sí, llevan al Juez mediante presunciones a una íntima convicción acerca de la falsedad de la causa expresada ( ST. del TS de 12 de diciembre de 1996 ).

Y en cuanto a la carga de la prueba del pago del precio, ha de reseñarse la Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de marzo de 1997 que dice: La valoración de la prueba sobre el pago del precio reviste cuestión de hecho atribuida a la competencia del Tribunal de Instancia, previo examen de las pruebas practicadas, y su labor ha de ser respetada mientras no se acredite que su apreciación valorativa ha sido equivocada ( Ss. de 16-9-1988, 24-2-1992, 20-11-1992, 4-3-1993 y 4-4-1994 ), lo que no han logrado los recurrentes. Lo expuesto hace decaer el motivo quinto del recurso en que se alega infracción del art. 1214 CC y de la jurisprudencia que cita ya que, se dice en el motivo, a los demandados no correspondía probar el destino dado por la codemandada al dinero entregado como precio, "puesto que el pago consta en escritura pública de compraventa", tesis inaceptable a tenor de la doctrina jurisprudencial citada ya que, como consta en la escritura pública de compraventa, el precio no fue entregado en el acto de su otorgamiento sino que el vendedor manifiesta haberlo recibido con anterioridad, por lo que es a los demandados a quienes incumbía la carga de la prueba de la certeza y realidad del precio.

SEPTIMO.- Efectuadas las anteriores consideraciones sobre el negocio simulado, llega el momento de su aplicación al presente caso. El apelante se basa esencialmente en que el precio de la compraventa fue un precio vil. Los otros elementos de la simulación a que alude el apelante (apartado 2.1.2) carecen de relevancia para sostener sobre ellos el fundamento del negocio simulado por cuanto los dos primeros son meras elucubraciones del recurrente; el tercero vuelve a incidir en el factor precio; el cuarto es una presunción de habitualidad de simulación que no resiste el más mínimo análisis, además de fundarse en un solo acto de una persona física que no es parte en el contrato de compraventa cuya nulidad por simulación se pretende; el quinto y el sexto de nuevo se refieren al pago del precio, en concreto a que no se expresase en la escritura la forma en que se efectuó su íntegro abono, y a su realización mediante un cheque bancario, sin más, es decir, sin aclararnos por qué estos dos hechos los considera indicios de un negocio simulado, ya que la Sala los estima verdaderamente irrelevantes a tal efecto.

Así pues, lo único que merece alguna consideración es el elemento del precio. Este fue fijado en 47.000.000 de pesetas más IVA, lo que hacía un total de 54.520.000 pesetas. Su pago se realizó mediante un cheque librado por UNICAJA nº 4.958.720 (documental a los folios 393 a 395). Por tanto, disponemos de la prueba concluyente e inequívoca de que hubo un precio, y que fue efectivamente pagado por el comprador al vendedor y cobrado por éste.

El apelante considera que el precio pactado es desproporcionado con la realidad y no alcanza ni la tercera parte del valor fiscal. Ahora bien, el precio no puede considerarse un precio vil o despreciable en esta caso. El valor fiscal al que se refiere el apelante está fijado con relación a los años 2001 y 2002, pero la compraventa se efectuó en 1998, no aportándose el valor fiscal en esa fecha. Cincuenta y cuatro millones de pesetas no es una fruslería. Podrá considerase bajo en relación con el valor de mercado, pero en la fijación del precio inciden muchos factores y en este caso lo cierto es que el edificio estaba sin vender desde 1990, se había deteriorado, era necesario hacer obras de mantenimiento, mejora y conservación. Además estima la Sala que si las partes no querían realizar ningún contrato, es decir, si no había intención de comprar ni de vender y, por consiguiente, no se iba a entregar el precio, carece de sentido fijar un precio vil o despreciable a la compraventa, pues disimula mucho más la intención de los contratantes fijar un precio de mercado, que ambos saben que no se va a entregar, que no un precio ínfimo. Al margen de que como decimos no consideramos que el establecido en este caso pueda calificarse de vil, a la vista de los informes que sobre el mismo obran en las actuaciones, de los que resultan notorias diferencias en cuanto al valor del edificio, de que no consta que existieran otras ofertas mejores para la adquisición, y del coste de las necesarias obras que hay que hacer de reparación, rehabilitación, conservación y adecentamiento del inmueble que nunca fue usado desde su terminación en 1990.

La existencia de precio que ha sido efectivamente pagado, aunque sea menor que el de mercado, revela la existencia de causa del contrato de compraventa, pues en nuestro sistema jurídico no se exige, como en otras épocas históricas, el requisito del "precio justo" (que permitía en su caso la rescisión contractual por "lessio ultra dimidium"), criterio que no sigue el Código Civil en atención a que cualquiera que sea la desproporción entre el valor de la cosa vendida y el precio asignado en la compraventa, mientras exista un precio cierto la venta será válida, pues nuestro Código no requiere que la prestación del comprador tenga un valor equivalente al de la cosa vendida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 1996, 27 de junio de 1996 y 20 de julio de 1993).

Sí que puede ser determinante para una calificación de nulidad contractual por simulación absoluta un precio "vil", en relación con otros hechos, que pudieran conducir a dicha calificación de antijuridicidad de una compraventa ( Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de julio de 1993 y 6 de febrero de 2003 ). Pero como se ha dicho, en este caso el precio fijado no puede estimarse tan desproporcionado o ridículo en relación con el valor que quepa reputarlo inexistente. Y aparte de este elemento no se han aportado más indicios de los que en su conjunto pudiera desprenderse la realización de un negocio simulado.

Por todo lo cual este motivo de la apelación también ha de fracasar.

OCTAVO.- La desestimación del recurso de apelación comporta la expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada, de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 398-1 y 394 de la LEC de 2000.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Ignacio Javier Romero Nieto en nombre y representación del demandante D. Alfonso , contra la Sentencia dictada el día 16 de junio de 2004, por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Sevilla, en los autos de juicio ordinario Nº 507/03 , de los que dimanan estas actuaciones, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la citada Resolución, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en esta alzada.

Y, en su día, devuélvanse las actuaciones originales con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su ejecución y cumplimiento, al Juzgado de procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que quedará testimonio en el Rollo de la Sección lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado de la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, D. FERNANDO SANZ TALAYERO, Ponente que la redactó, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha, ante mi el Secretario de lo que certifico.

DILIGENCIA.- En el mismo día se contrajo certificación de la anterior sentencia y publicación de su rollo; doy fe.-