PRIMERO.- En la demanda rectora del proceso la entidad mercantil DIVARIAN PROPIEDAD, S.A, dedujo pretensiones contra DOÑA María Purificación de desahucio por expiración del plazo contractual y de reclamación de cantidades. Indicó concertado el 22 de marzo de 2018 por la demandada con BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A, un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 de Creixell, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de El Vendrell. Según sostenía la demanda la parte actora se subrogó en la posición jurídica de arrendador en el contrato, comunicando tal subrogación a la parte arrendataria. La última renta establecida en el contrato era de 34,34 euros mensuales. Ese contrato expiraba su duración el 22 de marzo de 2021 y se dirigió burofax a la demandada comunicándole la fecha de vencimiento, pero no abandonó el inmueble en la fecha señalada. Considerando extinguido el contrato en tal fecha, se instaba la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo y el desahucio de la demandada. Indicando impagada parcialmente la cantidad exigible de marzo de 2021 de la que se reseñaban debidos 9,15 euros y no abonada cantidad alguna por ocupación de abril, mayo y junio de 2021 en el importe actualizado de renta, se reclamaba, en concepto de indemnización por la ocupación en la suma equivalente a rentas vencidas a la interposición de la demanda, la cantidad de 112,17 euros , así como lascantidades que se devengasen durante la pendencia del procedimiento en tanto en cuanto no se verificara la entrega efectiva de la posesión de la finca a la parte actora, a razón de 34,34 euros al mes . Por tanto, se terminó suplicando se dictase sentencia, en caso de oposición de la demandada, por la que:
"1.- Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 22 de marzo de 2018 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en DIRECCION000 CREIXELL, que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de EL VENDRELL.
2.- Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de mi principal, bajo a percibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal;
3.- Se condene a Dª. María Purificación al pago de las rentas en concepto de indemnización por ocupación que ascienden a la cantidad de CIENTO DOCE EUROS CON DIECISIETE CÉNTIMOS (112,17 €), más los correspondientes intereses;
4.- Se condene a Dª. María Purificación a satisfacer las rentas y cantidades asimiladas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la presente demanda hasta que se produzca la restitución efectiva de la posesión de la finca a mi mandante, a razón de TREINTA Y CUATRO EUROS CON TREINTA Y CUATOR CÉNTIMOS/MENSUALES (34,34.-€/mensuales).
*
*En cualesquiera de las alternativas planteadas, se solicita la expresa condena en costas a la parte demandada".
Solicitado y obtenido el beneficio de justicia gratuita, la parte demandada reconoció la legitimación activa de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A, haber concertado el contrato de arrendamiento y la subrogación de la actora en el contrato, si bien precisó que las comunicaciones relativas al contrato no se mantuvieron directamente con la parte demandante, sino con la entidad HAYA REAL STATE y antes de la comunicación fechada el 21 de diciembre de 2020 a que alude la parte actora se mantuvieron muchas comunicaciones con la citada entidad. En el mes de noviembre de 2020 se solicitó expresamente por la parte demandada acogerse a la prórroga del contrato y, en caso de denegarse, acogerse a la prórroga legal establecida en el Real Decreto-ley 11/2020 de 31 de marzo. Invocando el artículo 2 del citado Real Decreto-ley se indicó que, como quiera que el contrato finalizaba su duración entre el 2 de abril de 2020 y el 28 de febrero de 2022, podía prorrogarse seis meses desde la expiración contractual, con lo que extendía su duración hasta septiembre de 2021, siendo que la demanda se había interpuesto en julio de 2021, cuando el contrato debía entenderse prorrogado. Se aludió a que la parte demandada estaba totalmente al corriente del pago de la renta.
En el acto de la vista la parte actora ratificó la demanda y ratificando también la reclamación de la suma deducida en la demanda, la amplió a las cantidades que se decían debidas hasta la fecha de la vista, hasta abril de 2022 inclusive, reclamando la suma total de 455,57 euros. La parte demandada manifestó que estaba al corriente del pago y aportó justificaciones de haber pagado las cantidades reclamadas en la demanda. Admitida la prueba documental, incluida la aportada por las partes en la vista, quedaron los autos conclusos para sentencia.
La sentencia dictada considera extinguido el contrato por aplicación de lo pactado en el mismo y por la comunicación previa de extinción contractual. En orden a la aplicación de la prórroga legal del contrato por aplicación del Real Decreto Ley 11/2020, se reseña que, aunque la parte demandada pudiera tener razón sobre la aplicabilidad de esta prórroga al tiempo de interponerse la demanda, al día de la sentencia, transcurrido un año desde la fecha prevista para la extinción del contrato, dicha prórroga de seis meses había expirado con creces. En orden a las cantidades reclamadas equivalentes a la renta, dice la sentencia que se actualizaron a la suma de 455,77 euros (en realidad fue a 455,57 euros) y admite que se presentaron por la parte actora justificantes de pago hasta junio de 2021, aunque luego se condena a las cantidades equivalentes a la renta de abril de 2021 a junio de 2021 reclamadas en la demanda y se añade la condena por las cantidades desde julio de 2021 a abril de 2022 también peticionadas en la vista, en la suma total de 446,42 euros. Nada se dice sobre la reclamación parcial de marzo de 2021. Se declara también resuelto el contrato por expiración de plazo y se declara haber lugar al desahucio con condena al desalojo, con imposición de costas a la parte demandada.
Al recurrir en apelación la parte demandada alude a la infracción del Real Decreto Ley 11/2020, con sus modificaciones posteriores, entre ellas el Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre. Toda vez que el contrato finalizaba en el período entre el 2 de abril de 2020 y el 28 de febrero de 2022, la demandada tenía derecho a la prórroga legal. La demandante interpuso la demanda en julio de 2021 cuando el contrato estaba sometido a prórroga, con lo que la demanda debía desestimarse. No puede aceptarse el argumento de la sentencia de que en todo caso la extinción se hubiera producido al tiempo de dictarse sentencia, pues debe atenderse al momento de interponerse la demanda en que el contrato estaba prorrogado por disposición legal. También se combate la estimación de la acción de reclamación de cantidad. Se reseña la existencia de un error en la valoración de la prueba, pues se acreditó documentalmente el pago de las rentas reclamadas en la demanda, siendo improcedente la reclamación de cantidades devengadas con posterioridad a la misma. Se solicita se revoque la sentencia impugnada y se desestime, tanto la acción de resolución contractual, como la reclamación de cantidad, con imposición de costas a la parte actora
La parte actora y apelada se opone al recurso y solicita su íntegra desestimación, con imposición de costas a la parte apelante.
SEGUNDO.- En orden a los hechos con relevancia en la resolución del recurso cabe indicar que el contrato celebrado entre BBVA y la demandada y en que se admite la subrogación de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A, consta concertado el 22 de marzo de 2018. Por tanto, estaba sometido a la regulación de la LAU, pero en su redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio, que entró en vigor el 6 de junio de 2013. El art 9.1 de la LAU entonces vigente disponía: " 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo". Y el artículo 10 LAU, en su redacción vigente a la fecha del contrato, establecía: " Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".
El contrato no estaba sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."
Por tanto, en el régimen jurídico aplicable a este contrato, la prórroga obligatoria para el arrendador suponía una duración máxima del contrato de tres años y el contrato podía prorrogarse, cuando ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con la antelación prevista, un año más. No es cierto, como dice la sentencia, que el contrato quedase automáticamente extinguido el 22 de marzo de 2021, pues se preveía la prórroga del artículo 10 de la LAU al establecer la estipulación segunda, segundo párrafo del contrato: " El ARRENDADOR deberá comunicar al ARRENDATARIO su voluntad de no prorrogar la duración del presente contrato con una antelación mínima de 30 días a la fecha de vencimiento del presente contrato". Por tanto, no existía una renuncia voluntaria del arrendatario a la prórroga tácita prevista en el artículo 10 LAU, renuncia que se ha reconocido doctrinalmente posible.
Y en este caso no negó la parte demandada y consta debidamente acreditado en autos que la parte demandada recibió el día 24 de diciembre de 2020 y por tanto más de 30 días antes de la expiración de la duración pactada del contrato, un burofax de la entidad que gestionaba el arrendamiento, HAYA REAL STATE, según expresamente reconoce la contestación, en que por cuenta de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A, se indicaba que el arrendamiento del inmueble de autos finalizaba el 22 de marzo de 2021. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.1 de la LAU se reiteraba que el contrato quedaría extinguido en fecha 22 de marzo de 2021, debiendo la demandada dejar libre el inmueble y suscribir la documentación de terminación del contrato. Se reseñaba un número telefónico y un correo electrónico para coordinar la entrega de las llaves.
Por tanto, con la sola y exclusiva aplicación de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en su redacción aplicable al caso, el contrato podía reputarse extinguido en fecha 22 de marzo de 2021.
La cuestión es si, como mantiene la parte apelante es aplicable la prórroga extraordinaria establecida en el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que ha tenido múltiples modificaciones posteriores, la última verificada por Real Decreto-ley 21/2021, de 26 de octubre. La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Civil sección 4, del 17 de marzo de 2023 ( ROJ: SAP B 3263/2023 -) Sentencia: 170/2023 Recurso: 277/2022 expone las sucesivas ampliaciones del plazo y fija el criterio de la norma que sería aplicable en un contrato que finalizaba su duración el 21 de marzo de 2021, por tanto aplicable al caso de autos. Reseña la citada resolución:
"En su redacción original, el mencionado artículo 2 era del siguiente tenor:
"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes".
La prórroga extraordinaria de seis meses establecida en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, se aplicó a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 1 de abril y la finalización de los dos meses siguientes al levantamiento del estado de alarma.
Se publicaron con posterioridad seis cuerpos legales más, que modificaron sucesivamente el artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo , para delimitar el nuevo período en el que, a partir de sus respectivas entradas en vigor, la prórroga obligatoria o tácita habría de extinguirse para que el arrendatario gozara del derecho a obtener la prórroga extraordinaria de seis meses. Tales Reales Decretos-Leyes son los siguientes:
1. Real Decreto Ley 26/2020, de 7 de julio, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita el 30 de septiembre de 2020.
2. Real Decreto Ley 30/2020, de 30 de septiembre de 2020, aplicable a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 30 de septiembre de 2020 y el 31 de enero de 2021.
3. Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita "la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre".
4. Real Decreto Ley 8/2021, de 4 de mayo, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 9 de agosto de 2021.
5. Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 31 de octubre de 2021.
6. Real Decreto Ley 21/2021, de 26 de octubre, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la de 28 de febrero de 2022.
En todos los casos anteriores, obviamente, la prórroga extraordinaria debe empezar a computarse desde la respectiva fecha de expiración de la prórroga legal o tácita de cada contrato de arrendamiento.
Bajo la premisa de la aplicación del principio tempus regit actum -los actos jurídicos se someten a las normas bajo cuya vigencia se realizan ( sentencias del Tribunal Supremo de 26 de marzo de 2009 y 20 de abril de 2009, y sentencia del Tribunal Constitucional 43/2008 )-, ha de precisarse que la redacción teóricamente aplicable al contrato objeto de litigio, por datar su expiración del 21 de marzo de 2021, sería la instaurada por el Real Decreto Ley 2/2021, de 26 de enero".
Por tanto, al tiempo en que debía entenderse expirada la duración del contrato, el 22 de marzo de 2021, estaba en vigor la reforma del artículo 2 operada por Real Decreto-ley 2/2021, de 26 de enero, que ampliaba el período temporal en que la prórroga obligatoria o tácita habría de extinguirse que fueron estableciendo las normas anteriores, el texto original y los Reales Decretos Leyes 26/2020 y 30/2020. El artículo 2 en la redacción dada por el citado Real Decreto Ley 2/2021 disponía:
"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta la finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".
Por tanto al tiempo en que debía, en principio y conforme a la LAU, reputarse extinguido el contrato al haber transcurrido el plazo de duración máxima legal de 3 años prevista en el artículo 9 LAU, que era precisamente la duración pactada y mediando comunicación de la voluntad del arrendador de no prorrogar la duración del contrato conforme al artículo 10 LAU, podía ampararse el arrendatario en una solicitud prórroga extraordinaria del contrato por finalizar el mismo en el período temporal comprendido entre la entrada en vigor del propio Real Decreto-ley 11/2020 y el fin de la prórroga del estado de alarma acordada en Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, esto es, a las 00,00 horas del 9 de mayo de 2021.
No se comparte la argumentación de la sentencia para rechazar la prórroga legal en el contrato, en el sentido de que, aunque la parte arrendataria pudiese haber disfrutado de dicha prórroga al tiempo de interponerse la demanda, la misma hubiera finalizado a la fecha en que se dictó la sentencia el 7 de abril de 2022. La doctrina jurisprudencial, a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de febrero de 1.983, ha entendido que los efectos del proceso o litispendencia comienzan con la interposición de la demanda ante el Órgano Jurisdiccional, rechazando que los efectos del proceso tengan su inicio en la citación, emplazamiento o contestación a la demanda, por entrañar ello una arcaica reminiscencia a la concepción cuasicontractual del proceso, cuasicontrato de litis contestatio, que se producía al contestar la interpelación judicial contraria, de tal forma que presentada la demanda y admitida por el Órgano jurisdiccional la litispendencia comienza a producir sus efectos. La vigente Ley de Enjuiciamiento civil, recogiendo la doctrina Jurisprudencial antes expuesta, viene a establecer en su artículo 410 que " la litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida". De conformidad con el citado precepto los presupuestos de actuación de los Tribunales deben determinarse en el momento de la presentación de la demanda. De entenderse prorrogado el contrato en aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020 al tiempo de interposición de la demanda en fecha 6 de julio de 2021 la acción de resolución del contrato por expiración de la duración debía necesariamente desestimarse, porque sería improsperable cuando se ejercitó la acción, al margen de que la prórroga de seis meses hubiese transcurrido después de la demanda y en el momento de dictarse sentencia.
En orden a la prórroga extraordinaria de seis meses que nos ocupa reseña la STS, Civil sección 1 del 04 de octubre de 2022 ( ROJ: STS 3500/2022 -) Sentencia: 639/2022 Recurso: 9444/2021:
"3.2 Requisitos condicionantes de la aplicación del RDL 11/2020
Bajo la precitada normativa, el derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazo adicional de seis meses, se encuentra condicionado a la concurrencia de los siguientes requisitos:
(i) Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario ( art. 2.1 LAU ). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
(ii) Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de Julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones, que se desenvuelven fuera del marco temporal de este concreto proceso.
(iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994 .
(iv) La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente.
En efecto, una cosa es continuar o prolongar un contrato por un tiempo determinado (prórroga) y otra distinta su rehabilitación, que consiste en resucitar un contrato fenecido por resolución o vencimiento de plazo. El RDL 11/2020, habla de prórroga extraordinaria por seis meses condicionada a la necesidad de solicitud previa del arrendatario.
La rehabilitación del contrato de arrendamiento, no regulada en la LAU de 1994, se contempla en el caso del concurso de acreedores, según lo dispuesto en el art. 168.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, conforme al cual la administración concursal podrá rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento urbano hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento, con previo o simultáneo pago con cargo a la masa de todas las rentas y conceptos pendientes, así como con el compromiso de satisfacer las posibles costas procesales causadas hasta ese momento".
Y lo cierto es que como ya hemos manifestado y reiteramos, el contrato que nos ocupa es un arrendamiento de vivienda sometido a la LAU finalizaba en el periodo temporal que mediaba entre la entrada en la entrada en vigor del Real Decreto Ley 11/2020 y el 9 de mayo de 2021, en que finalizaba la prórroga del estado de alarma acordada por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre. Había transcurrido la duración máxima legal de 3 años y la parte arrendadora comunicó su voluntad de no prorrogar el contrato excluyendo la prórroga tácita del artículo 10 LAU. Y lo cierto y verdad es que la parte arrendataria comunicó por escrito antes de la llegada de la fecha de la extinción contractual y para el caso de que no se aceptase la renovación del contrato, su voluntad de someterse a la prórroga legal de seis meses. Así lo advera el documento no impugnado aportado con la contestación a la demanda, que es el email remitido por la parte arrendataria a la entidad gestora del arrendamiento del inmueble, HAYA REAL STATE y que, efectivamente, consta como entidad que remitió el burofax recibido el 24 de diciembre de 2020 por el que se comunicaba la voluntad de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A, de no prorrogar el contrato. El citado email acompañado a la contestación y no impugnado en su autenticidad es un correo electrónico que precisamente se dirige a la dirección electrónica que cita el burofax aportado con la demanda de HAYA REAL STATE. Es un correo electrónico anterior a la fecha señalada de la extinción contractual en que la demandada se identifica con claridad con su nombre y DNI e identifica también el inmueble arrendado. Tras quejarse de haber llamado varias veces y no recibir información, se indica expresamente: " Soy titular en el contrato de alquiler y mi deseo es que se renueve y se me informe sobre los cambios, pagos, etc para tomar medidas al respecto. En caso contrario quiero acogerme a la prórroga legal de seis meses". Se indica también por la remitente estar a la espera de la respuesta. El correo fue remitido el 16 de noviembre de 2020 y contestado por el destinatario el 20 de noviembre de 2020, en que se acusaba recibo de la comunicación y se indicaba que se daba traslado para su gestión al departamento correspondiente. Aunque no se cita por la arrendataria expresamente el Real Decreto Ley 11/2020, al aludir a la prórroga legal de seis meses es palmario que hay una petición expresa de la arrendataria de que se aplique la prorroga extraordinaria de 6 meses prevista en esa norma. El mismo correo remitido por la demandada llevaba por título " Renovación de contrato de alquiler social". Por tanto, esta comunicación de la arrendataria se orienta de manera inequívoca a pedir una renovación o prórroga del contrato, que podía ser perfectamente la amparada en el artículo 10 de la LAU, pero en el caso de no ser aceptarse por la arrendadora, se solicitaba expresamente la prórroga legal de seis meses. HAYA REAL STATE no consta que diera siquiera respuesta a la posible aplicación de la prorroga extraordinaria del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, solicitada antes de la extinción contractual y simplemente manifestó la oposición de la parte arrendadora a la prórroga tácita de un año prevista en el artículo 10 de la LAU y requirió la entrega del inmueble el 22 de marzo de 2021.
Ya ha venido señalando la doctrina que tampoco es necesaria la cita expresa del precepto legal que ampara la prórroga extraordinaria por la pandemia de la COVID 19. En este caso hay una solicitud expresa antes de la extinción contractual de ampararse en la prórroga extraordinaria de seis meses para el caso de que la arrendadora no aceptase la prórroga o renovación del contrato y esta prórroga extraordinaria. efectivamente solicitada por escrito, podía exigirse conforme a la normativa vigente al tiempo de la fecha señalada para la extinción contractual.
Y deducida antes de la extinción una petición de prórroga extraordinaria de seis meses, la parte arrendadora estaba obligada a atender a dicha solicitud y sin embargo omitió toda respuesta y consideró exclusivamente aplicable la LAU al limitarse a denegar la prórroga tácita del artículo 10 LAU. El contrato debía considerarse prorrogado seis meses a su finalización y finalizaba, por tanto, su duración el 22 de septiembre de 2021. Como la demanda se interpuso el 6 de julio de 2021, no podía peticionarse la extinción contractual de un contrato sometido a prórroga extraordinaria y la acción solicitando la resolución del contrato por expiración de plazo debía ser desestimada, pues el pleito debe fallarse por la situación existente al tiempo de interponerse la demanda.
En un caso similar al de autos y destacando que no es necesario que se comunique expresamente la norma que ampara la solicitud de prórroga extraordinaria, si se expresa la voluntad decidida de prorrogar el contrato y se cumplen los demás presupuestos legales, se pronunció la SAP de Barcelona, Civil sección 13 del 15 de diciembre de 2023 ( ROJ: SAP B 14098/2023 -) Sentencia: 735/2023 Recurso: 1226/2022
"Esta prórroga extraordinaria a solicitud del arrendatario era de obligada aceptación para el arrendador (con determinadas excepciones) para los contratos de arrendamiento cuyo periodo de prórroga obligatoria o prórroga tácita finalizase a partir del día 2 de abril de 2020, y tras el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, la prórroga de seis meses era de aplicación a los contratos que expiraban antes del día 9 de mayo de 2021.
En el presente supuesto, el contrato expiraba el día 2 de mayo de 2021, por lo que los arrendatarios podían solicitar una prórroga derivada del Covid-19, conforme al artículo 2 del Real Decreto 11/2020 , en la redacción dada por Real Decreto 2/2021, de 26 de enero de 2021, que fijó como nueva fecha de expiración de la prórroga obligatoria o tácita la fecha de finalización del estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y prorrogado por Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre, cuyo artículo 2 señalaba : "La prórroga establecida en este real decreto se extenderá desde las 00:00 horas del día 9 de noviembre de 2020 hasta las 00:00 horas del día 9 de mayo de 2021, y se someterá a las condiciones establecidas en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y en los decretos que, en su caso, se adopten en uso de la habilitación conferida por la disposición final primera del citado Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre , sin perjuicio de lo que se establece en las disposiciones siguientes".
En el caso enjuiciado, concurrían los presupuestos establecidos por la norma para que D. Victor Manuel y Dª Tamara se beneficiaran de aquella prórroga extraordinaria de seis meses porque su contrato finalizaba el día 2 de mayo de 2021 y solicitaron se les concediera una prórroga antes de su expiración mediante correos electrónicos de fechas 10 de marzo de 2021, 11 de marzo de 2021, 15 de marzo de 2021, 18 de marzo de 2021, 26 de abril de 2021 y 27 de abril de 2021, sin que la arrendadora, que estaba obligada a aceptar una prórroga de seis meses, ofreciera respuesta alguna, y sin que su pasividad e inactividad pueda significar la denegación de la prórroga solicitada.
No hay duda que en los correos remitidos por D. Victor Manuel a HAYA se solicitaba una prórroga, de cualquier tipo y en cualquier condición, "... a cualquier solución..." "...a cualquier decisión..." "...en estos momentos tan delicados que vivimos todos...", aunque no se hiciera mención específica a la normativa aplicable.
Y lo cierto es que concurrían los requisitos establecidos por la norma para que D. Victor Manuel y Dª Tamara se beneficiaran de aquella prórroga extraordinaria de seis meses, y ello porque: (i) se formuló solicitud de prórroga por parte de dichos arrendatarios antes de la expiración del contrato; y (ii) el contrato se encontraba en periodo de prórroga legal del artículo 9.1 de la LAU como exige el Decreto-Ley.
En definitiva, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, los arrendatarios, antes de la finalización del periodo de prórroga legal del artículo 9.1 de la LAU , solicitaron la concesión de una prórroga, sin que la inactividad o falta de respuesta de la arrendadora pueda suponer la denegación de la prórroga extraordinaria cuando concurrían los presupuestos legalmente previstos para ello, por lo que, aunque no citaran específicamente la normativa de aplicación, entendemos que cuando se presenta la demanda el día 23 de junio de 2021, el contrato de arrendamiento no se hallaba extinguido al ser aplicable la prórroga de seis meses que finalizaba el día 2 de noviembre de 2021.
Por todo lo expuesto, debemos estimar ambos recursos de apelación y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia."
Se da, además, la circunstancia de que la propia sentencia, en pronunciamiento no discutido por la parte actora reseña que la demandante podría haber tenido razón en que no se había respetado la prórroga de seis meses establecida por el Real Decreto-ley 11/2020 cuando se interpuso la demanda en julio de 2021. Pues bien, como hemos destacado más arriba, no puede utilizarse el argumento de que utiliza la sentencia en el sentido de que, pese a estaba prorrogado el contrato a la fecha de interposición de la demanda, la prórroga había finalizado a la fecha de la sentencia.
Debe estimarse el recurso de apelación respecto al primera motivo de recurso y revocar los tres primeros pronunciamientos de la sentencia dictada que declaran resuelto el contrato, haber lugar al desahucio y condena a la parte demandada a estar y pasar por esta declaración y a verificar el desalojo de la finca, bajo apercibimiento de lanzamiento.
TERCERO.- Cabe pronunciarse de la condena pecuniaria a la suma de 446,42 euros que contiene la sentencia dictada por la cantidad equivalente a renta entre abril de 2021 y abril de 2022. No se justifica por qué, si se condena a la cantidad equivalente a la renta reclamada en la demanda de abril, mayo y junio de 2021 y a la devengada después de la demanda de julio de 2021 a abril de 2022, no se condena a la parte proporcional reclamada de la renta de marzo de 2021 en la suma de 9,15 euros.
Debe reseñarse que es mayoritaria la doctrina que en los casos de desahucio por expiración de plazo permite acumular con carácter general a la acción de resolución contractual, una acción para reclamar las cantidades equivalentes a la renta en concepto de contraprestación por la ocupación inconsentida, aunque el contrato pudiera considerarse, en su caso, extinguido. Es doctrina jurisprudencial reiterada la que destaca que es la obligación por parte del arrendatario el pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantiene a pesar de la extinción del contrato, en tanto no se reintegre al arrendador en la posesión de la finca. Según sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990 y 17 de marzo de 1992) el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia de la fecha de la resolución del contrato, como lo demuestran los artículos 449.1 y 449.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. Así lo mantuvo esta Sala en sentencia de 10 de noviembre de 2022, recurso de apelación número 346/2021. En el mismo sentido se pronuncian la sentencia SAP de Madrid, sección 14, del 12 de mayo de 2010 ( ROJ: SAP M 7228/2010 - ECLI:ES:APM:2010:7228 ) Sentencia: 241/2010 Recurso: 137/2010 o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4, del 9 de junio de 2022 ( ROJ: SAP B 6146/2022 - ECLI:ES:APB:2022:6146 ) Sentencia: 270/2022 Recurso: 890/2021 y Y la SAP de Lleida, Civil sección 2 del 19 de octubre de 2023 ( ROJ: SAP L 892/2023 - Sentencia: 737/2023 Recurso: 1381/2022 o La SAP de Barcelona, Civil sección 13 del 19 de octubre de 2023 ( ROJ: SAP B 10945/2023 -) Sentencia: 596/2023 Recurso: 959/2022 reseña.
En este caso la parte actora, acumulaba a la acción de resolución del contrato por expiración de plazo y desahucio de la demandada, una acción de reclamación de la cantidad equivalente a la renta, como indemnización por ocupación, que decía no pagada desde la fecha en que consideraba producida la extinción contractual, el 22 de marzo de 2021, a la interposición de la demanda el 6 de julio de 2021, en que todavía no había vencido la mensualidad correspondiente a julio de 2021. Es decir, que se reclamaba la cantidad equivalente a los días de marzo de 2021 en que ya se entendía extinguido el contrato y las rentas de abril, mayo y junio de 2021 por importe total de 112,17 euros. En la propia demanda la parte actora reseñaba que, desde su subrogación como arrendadora hasta marzo de 2021, en que indicaban el impago de parte de los días correspondientes a esa mensualidad, la parte demandada había realizado correctamente el pago en cuenta bancaria y no debe olvidarse que la parte actora consta como titular del dominio en virtud de escritura de aportación social de 10 de septiembre de 2018.
La propia sentencia reconoce que la parte demandada aportó a la vista justificantes de pago de cantidades equivalentes a la renta hasta junio de 2021. Es decir, se admite la justificación del pago de las cantidades reclamadas en la demanda antes de su interposición y, sin embargo, sin explicación alguna, se condena finalmente a tales cantidades correspondientes a abril, mayo y junio de 2021. Y efectivamente se adjuntaron justificantes bancarios de transferencia del íntegro importe de la renta de marzo de 2021 y de las rentas de abril, mayo y junio de 2021, que fueron admitidos como prueba en la vista. El importe de cada una de estas transferencias es de 34,34 euros, reseñado en el contrato y en la demanda como renta mensual del alquiler social y se realizaron los pagos cada mes de devengo, esto es, el 25 de marzo, 26 de abril, el 25 de mayo y el 25 de junio de 2021. Constan realizadas todas y cada una de las transferencias antes de la demanda. Por tanto, no se debía cantidad alguna en concepto de renta al tiempo de interponerse la demanda y no podía pedirse la indemnización de cantidades equivalentes a la renta, aún en el caso de considerar admisible la resolución contractual por expiración del plazo de duración. No solo no podía prosperar una petición de indemnización por ocupación si la pretensión de resolución por expiración de plazo con efectos 22 de marzo de 2021 fue desestimada, es que además no se debía renta alguna a la interposición de la demanda como demostró la parte demandada y reconoce la propia sentencia, aunque después condena injustificadamente a cantidades ya pagadas.
Y tampoco puede prosperar la reclamación de 343,40 euros articulada en la vista por las cantidades equivalentes a renta devengadas con posterioridad a la demanda y hasta el mes en que se celebró el juicio, es decir 10 mensualidades entre julio de 2021 y abril de 2022, ambas incluidas. Para empezar, la mensualidad de abril de 2022 no estaba aún vencida en la fecha de la vista el 4 de abril de 2022. En segundo lugar, no puede aplicarse el artículo 220.2 de la LEC si no hay deuda alguna de la parte arrendataria a la interposición de la demanda, como ha quedado puntualmente demostrado. Y además no pueden reclamarse rentas hasta el desalojo, pues este no se producirá en el seno de este proceso al desestimarse la demanda de desahucio.
En este sentido se pronuncia SAP de Barcelona, Civil sección 13 del 13 de diciembre de 2023 ( ROJ: SAP B 13886/2023 - Sentencia: 721/2023 Recurso: 1052/2022:
"Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite " cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, " la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas " ( art. 437.4.3ª LEC ). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite " en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas) , a instancia del actor en la demanda, " la condena a satisfacer también ( esto es, además de las vencidas y no pagadas ) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras) , tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada ( ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores ) al presentar la demanda".
En definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC ) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .
En fin, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario".
Todo ello al margen de que, al presentar el recurso de apelación y en cumplimiento del requisito del artículo 449.1 de la LEC, la parte demandada acreditó una transferencia de la renta a la cuenta designada en el contrato, donde la parte actora no negó verificado correctamente el pago sin que conste designada otra cuenta. Este abono se realizó todos los meses que se reclamaron en el juicio posteriores a la demanda, de julio de 2021 a abril de 2022 ambos inclusive. En conclusión, estaban también pagadas las rentas de julio de 2021 a marzo de 2022 a la fecha de la vista, aunque con algún día de retraso en cada mensualidad, pues la renta vence el día 15 de cada mes. De hecho, la parte actora no ha negado tampoco el pago que la parte demandada ha venido acreditando mediante transferencias a la misma cuenta mientras los autos se tramitaban en apelación conforme al artículo 449.2 de la LEC.
Debe igualmente estimarse el segundo motivo de recurso y verificarse la desestimación de la acción de condena de cantidad. Por tanto, el resultado de la estimación de los dos motivos de recurso es la peticionada absolución de la demanda respecto a ambas acciones acumuladas.
CUARTO.- La estimación del recurso que conlleva la desestimación de la demanda implica que se impongan a la parte actora las costas de la primera instancia, de acuerdo con el artículo 394.1 de la LEC.
La estimación del recurso de apelación comporta que no se impongan a ninguna de las partes las costas del recurso de apelación, de conformidad con el artículo 398.2 de la LEC.
VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
