Sentencia Civil 592/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 598/2022 de 14 de diciembre del 2023

PRIMERO.- En la demanda rectora del proceso la parte actora, VALENTINDUC FRUITS, S.L, ejercitó una acción de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad contra la arrendataria EVAGIO, S.L, con quien mantenía vigentes dos contratos de arrendamiento que tal entidad había concertado con la anterior titular de dos locales, que si bien identificaba en alguna ocasión como Locales 2 y 3, reseñaba que estaban actualmente determinados como Local 3 extensión 2 y Local 14 y estaban radicados en el complejo FUTURO CIUDAD AMPOSTA, de la Avenida Aragonesa número 1 de esa localidad. VALENTIDUC FRUITS, S.L, se había subrogado en las dos relaciones contractuales como arrendador al adquirir los inmuebles de CANVIVES, S.A.U, en escritura de compraventa otorgada el 4 de diciembre de 2019. Considerando que era debida la renta mensual de 600 euros más IVA por el Local 14 y 350 euros más IVA por el Local 3 extensión 2 y expresando los pactos que se entendían celebrados respecto a los locales según documental de que se disponía, se expuso el impago total o parcial de las mensualidades de renta y el retraso continuo en el abono por el arrendatario y, calculando renta debida e intereses legales devengados, se determinó un débito entre marzo de 2020 y junio de 2021, en que se interpuso la demanda, de CATORCE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (14.641,58.-€). Se aludió también en la demanda al subarriendo no autorizado de los locales. En el suplico se dijo ejercitada una acción de desahucio por falta de pago y para el caso en que la parte demandada dedujese oposición al oportuno requerimiento, se peticionó la resolución de los contratos de arrendamiento de los locales, la condena al desalojo de la parte demandada y su condena a la suma de 14.641,58 euros, e intereses, así como a las rentas y cantidades asimiladas que se devengasen después de la demanda hasta el desalojo.

La parte demandada puso de manifiesto al contestar la confusión sobre la identificación de los locales e incorrecta indicación de los pactos contractuales referidos a tales locales, que reconocía alquilados a la parte actora como Local 3 extensión 2 y Local 14, expresando las novaciones obviadas en la demanda y reseñando la incorrecta indicación de la renta, que era para los locales la inversa a la señalada por la actora en la demanda de renta base, estando el IVA incluido en ambos arrendamiento. Ello debía conducir a la desestimación de la demanda. Se indicó en contestación que la renta exigible era de 350 euros para el Local 14 y 600 euros para el Local 3 extensión 2, en ambos casos con el IVA incluido. Se negó la existencia de impago o retraso en el pago de la renta al no librarse las correspondientes facturas por la parte actora. Se alegó por la propia parte demandada al contestar el impago de las rentas pactadas en los contratos, tanto respecto al Local 3 extensión 2, como al local 14. Respecto ambos locales se alegó el pago parcial de 13 días renta de marzo de 2020, el impago total de los meses de abril, mayo y junio por la situación de COVID 19, el impago de la renta de agosto de 2020 al comunicar obras en los locales, el pago parcial de 18 días de la renta de septiembre de 2020, el impago total de las rentas de octubre y noviembre de 2020 por COVID 19 y, finalmente, el pago equivalente al 50 % de la rentas correspondientes a los locales entre los meses de diciembre de 2020 a junio de 2021. Se reconocieron firmados por la parte demandada dos contratos de arrendamiento de servicios concertados con terceros respecto a la actividad que se desarrollaba en los locales, habiéndose autorizado en todo caso en los contratos vigentes con la parte actora el subarriendo. Se alegó la situación extraordinaria e imprevisible de pandemia, de manera que los locales estuvieron cerrados 18 días del mes de marzo, todo el mes de abril, mayo y junio, 12 días de septiembre y todo el mes de octubre y noviembre de 2020, y, además, los restantes meses de renta reclamada se sufrieron las restricciones horarias y de aforo prescritas por las Autoridades. Estas circunstancias fueron debidamente comunicadas a la parte arrendadora el 30 de marzo de 2020, solicitando expresamente la exención de la renta o, en su defecto, una reducción del alquiler desde la fecha de la declaración del estado de alarma y además también se dirigieron comunicaciones el 7 y el 19 de octubre de 2020. Hubo, pues, un intento de negociación por la parte demandada, el cual no recibió respuesta explícita por la parte arrendadora. A partir del mes de diciembre de 2020 se paga el 50% por aplicación de lo dispuesto en el Decret Llei34/2020, de 20 d'octubre, de mesures urgents de suport a l'activitat econòmicadesenvolupada en locals de negoci arrendats. De todos estos pagos, tampoco se recibió respuesta alguna, ni siquiera para expedir la correspondiente factura de lo efectivamente pagado, lo cual generó una confianza legítima en la parte demandada de que la parte arrendadora aceptaba de manera implícita, tanto los pagos, como la reducción. La parte actora no se había dirigido expresamente a la demandada, ni contestó a ninguna de las comunicaciones realizadas. Prueba de ello son la confusión en la identificación de los locales arrendados y los errores en la reclamación de las rentas. No existió, en consecuencia, ninguna gestión amistosa por parte de la demandante, ni requerimiento previo alguno que pudiera servir para aclarar su confusión y sus errores respecto a la renta y su reducción por la pandemia, ya sea por aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula " rebus sic stantibus" o por la aplicación directa de las medidas legales o la ejecución de obras, mediando la posibilidad del subarriendo.

Al inicio de la vista señalada la parte actora rectificó los errores que había padecido en la exposición de la regulación contractual de los locales de acuerdo con las indicaciones de la contestación y la documental aportada en la misma, documental que, dijo, no había sido facilitada a la actora por la parte vendedora de los locales. Se indicó que la renta exigible por el Local 3 extensión 2 era de 600 euros más IVA y la exigible por el Local 14 la de 350 euros IVA incluido. Devengadas un total de 16 mensualidades de marzo de 2020 a junio de 2021 hasta la interposición de la demanda, más las cinco mensualidades vencidas con posterioridad hasta la fecha de juicio, de julio de 2021 a noviembre de 2021, se indicaron como debidos 7.798 euros más el IVA a determinar en ejecución por el Local 3 extensión 2 y 2.330 euros IVA incluido por el Local 14, más rentas que se devengasen hasta el desalojo y peticionando la condena a los intereses desde la fecha de la sentencia. Tras considerar que no se podía ventilar en juicio de desahucio por impago la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus", ni la exoneración o reducción de la renta, ratificó la parte actora la petición de resolución de los contratos de arrendamiento de los dos locales, la petición desahucio y de condena a las cantidades citadas, peticiones a las que se opuso la parte demandada, admitiéndose únicamente como prueba la documental.

La sentencia dictada no considera que deba desestimarse la demanda por la confusión en la numeración inicial de los locales y en la regulación contractual al omitir novaciones, al haberse verificado las oportunas rectificaciones en la vista en base a las propias alegaciones de la parte demandada en contestación y sin indefensión. Tampoco se entiende que la falta de libramiento de las facturas deba considerarse motivo de impago de la renta y considera acreditado que la renta por el Local 3 extensión 2 era de 600 euros más el IVA. La sentencia, con mención del Decreto Ley de Cataluña 34/2020, de 20 de octubre y el Real Decreto Ley estatal 35/2020, de 22 de diciembre y la doctrina del Tribunal Supremo relativa a la doctrina " rebus sic stantibus", funda la desestimación de la demanda precisamente en considerar concurrente la regla " rebus sic stantibus" generada por la situación de pandemia de la COVID 19, suceso que justificaba la moderación de la renta pagada en los términos en que lo hizo la demandada. Por otra parte, se hace referencia en la sentencia a las comunicaciones que se enviaron por la parte arrendataria y que se aportaban a la contestación y concluye la existencia de consentimiento tácito de la actora en la situación de impago o reducción de la renta. Finalmente se indica, como fundamento de la absolución de la demanda, que no se aprecia mala fe en la demandada tendente al impago de la renta de los locales de negocio arrendados. La parte demandada fue consignando, no lo que a su libre albedrío tuvo por conveniente, sino lo que en base a la normativa tanto autonómica como estatal que orientaban la actuación negocial se iba publicando, concluyendo que la aminoración del importe de la renta y los periodos de impago durante los tiempos en que el negocio estaba cerrado se hallaban justificados por tales circunstancias excepcionales, extraordinarias, imprevisibles y objetivas. Tras indicar que no hubo subarriendo inconsentido, se absuelve de la demanda con imposición de costas a la parte actora.

Recurre la parte actora la sentencia absolutoria y reseña, tras clarificar la regulación aplicable a los contratos y la renta exigible en los términos reseñados en la vista que fueron admitidos por la sentencia, que la resolución impugnada no se pronuncia sobre la reiterada situación de retraso en el pago, aún de las rentas que se consideraban exigibles por la propia parte arrendataria y sobre la situación de impago de la renta que ha sido obviada injustificadamente, destacando que la Jurisprudencia del Tribunal Supremo autoriza el desahucio ante el retraso en el pago de una sola mensualidad de renta. Se alude al error en la valoración de la prueba, a la imposible estimación de la cláusula " rebus sic stantibus" como motivo de oposición en una demanda de desahucio por falta de pago, a la incorrecta aplicación de tal doctrina e inexistencia de consentimiento tácito alguno con la exención o reducción de renta, mediando incorrecta aplicación del Decreto Ley 34/2020. Se alega la falta de comunicación del subarriendo y la falta de motivación de la sentencia. No se ha valorado correctamente por el Juzgador, el hecho de que el propio subarrendamiento es incongruente con la alegación (y acogimiento posterior) de la " rebus sic stantibus", pues, no se entiende como el arrendatario sí puede estar percibiendo las rentas oportunas por dichos subarrendamientos (no se acredita que no sea así), pero, sin embargo, alegar dificultades económicas y no pagar a la parte apelante. Se solicita en el recurso la revocación de la sentencia y la estimación de las peticiones de la parte actora.

La parte demandada se opuso al recurso y solicitó la confirmación en todos sus extremos de la sentencia dictada, con imposición al recurrente de las costas de la alzada.

SEGUNDO.- Deben realizarse precisiones en orden a la delimitación del objeto de debate. Es lo cierto que la demanda incurrió en una exposición incompleta y errónea por falta de documentación a la hora de señalar los contratos y sus novaciones que regían el alquiler de los dos locales que, como arrendador y adquirente del anterior titular INVERSIONES INMOBILIARIAS CANVIVES, S.L, mantenía en el complejo denominado DIRECCION000, radicado en la AVENIDA000 número NUM000 de la citada localidad. También reclamó específicamente con error la renta que correspondía a cada local, aunque la correcta identificación de los locales se reseñaba en la propia demanda al indicar que eran los actualmente identificados como Local 3 extensión 2 y el Local 14 y en definitiva se reclamaba 350 euros más IVA por uno de los locales y 600 euros más IVA por el otro. En base a las propias alegaciones realizadas por la parte demandada en contestación y a la documentación que la misma aportó, singularmente los documentos 4,5 y 6 de la contestación, la parte actora rectificó sus errores al inicio de la vista de juicio y vino a mantener que efectivamente el Local 3 extensión 2 tenía establecida una renta mensual de 600 euros más IVA y el local 14 una renta 350 euros más IVA.

Así conforme al documento 2 de la demanda el 20 de mayo de 2010 se concertó un arrendamiento por el entonces titular FUTURO CIUDAD AMPOSTA, S.L, con EVAGIO, S.L como arrendataria, relativo al Local 3 por una renta de 987,70 € más IVA. En fecha 13 de marzo de 2013 y como acredita el documento 4 de la demanda se reduce la renta a 600 euros más IVA y en la misma fecha se verifica otra modificación del contrato permitiendo el subarriendo (documento 12 de la contestación). Tal y como acredita el documento 3 de la demanda el 17 de abril de 2013 se concierta otro arrendamiento del Local 2 por el precio de 350 euros más IVA y, como advera el documento 3 de la contestación, el 18 de julio de 2014 se arriendan ambos locales conjuntamente L3 y L2 formando el Local 3 extensión 2 por el precio de 600 euros (se discutió por las partes si este importe comprendía IVA o debía añadirse).

Respecto al Local 14 tal y como adveraron los documentos 4, 5 y 6 de la contestación, que la propia parte actora hizo propios, el arrendamiento de este local se concertó por la demandada el 9 de noviembre de 2012 (con una renta de 400 euros más IVA los primeros cuatro años y de 800 euros más IVA del 5º al 10º año de duración del contrato). Tal contrato fue novado en fecha de 31 de diciembre de 2014 dos veces, una para poder subarrendar y la otra para pactar una renta de 350.-€, incluidos IVA y costes de comunidad.

La parte actora en la vista asumió las propias alegaciones verificadas en contestación por la parte demandada sobre los contratos y sobre la renta correspondiente a cada local (con la única discrepancia si la renta del local L3 extensión L2 debía incluir el IVA adicional) e hizo propios los documentos presentados por la propia parte demandada sobre los contratos celebrados y su novación. La sentencia rechazó el argumento de la parte demandada de que la demanda debía ser desestimada por la confusión de locales, de los contratos y las novaciones verificadas, al reseñar que la parte demandada no discutió la condición de arrendadora de la parte actora por la adquisición de los dos locales perfectamente identificados y pudo formular alegaciones sobre la renta exigible por cada local, los pagos que había realizado y sobre las causas de falta de abono parcial de la renta, sin que se verificara indefensión. Lo cierto es que este pronunciamiento rechazando tal motivo de oposición de la parte demandada, que comparte la Sala, no ha sido impugnado por la parte apelada, quien interesa la confirmación de la sentencia.

Se comparte también el pronunciamiento de la sentencia, tampoco impugnado en esta alzada, de que la renta por el inmueble L3 extensión L2 comprende 600 euros más IVA.

Otra precisión que debe hacerse es que, si bien es cierto que la demanda mencionó que se había procedido al subarrendamiento no consentido de ambos locales y la parte actora hace referencia en el cuerpo de la demanda a este motivo como causa de resolución, debe recordarse que en el encabezamiento de la demanda y en el suplico se indica expresamente que se ejercita una acción de desahucio por falta de pago. El procedimiento se tramitó como juicio verbal del artículo 250.1.1 de la LEC, acumulando a la pretensión de desahucio una acción de reclamación de rentas. Así se desprende del decreto de admisión a trámite de la demanda de 28 de julio de 2021, que no fue recurrido y de la aplicación de la tramitación prevista en el artículo 440.3 de la LEC. Al margen de, según el suplico de la demanda no se ejercitaba una acción de resolución por subarriendo inconsentido, obviamente no era factible la acumulación de una acción de desahucio por falta de pago que se tramita por el cauce del juicio verbal del artículo 250.1.1 de la LEC con las especialidades previstas legalmente y una acción de resolución contractual por subarriendo no autorizado que debería tramitarse por el cauce del juicio ordinario de acuerdo con el artículo 249.1.6º de la LEC. Del artículo 73.1.2º de la LEC se desprende que no son acumulables las acciones que por razón de la materia deban ventilarse en juicios de diferente naturaleza. No procedería, por tanto, que esta Sala se pronunciase sobre el subarriendo no comunicado como causa de resolución de los contratos.

TERCERO.- Alude la parte recurrente a la falta de motivación de la sentencia en la medida en que no se expresan los fundamentos fácticos y jurídicos por los que considera aplicable la cláusula " rebus sic stantibus" En particular, al respecto de cómo, tras entenderse aplicable la " rebus sic stantibus", se alcanza la conclusión de que la renta satisfecha por el arrendatario es razonada o ajustada, recordando lo que éste percibe a través del subarriendo, o al respecto de por qué los innumerables y constantes retrasos en la obligación de pago de la renta, (la que estaba pactada o la que unilateralmente establece el arrendatario), no constituyen causa bastante para la resolución pese la jurisprudencia al respecto.

Como destaca la sentencia de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 16 de julio de 2020 en la interpretación del artículo 24 de la Constitución Española , en el que se basa el artículo 218, apartado 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la sentencia del Tribunal Constitucional 56/2013, de 11 de marzo recuerda que la motivación de las resoluciones judiciales constituye una exigencia derivada de dicho precepto de la Constitución -además del contenido en el artículo 120, apartado 3, del mismo texto-, en la medida en que permite conocer las razones de la decisión que aquéllas contienen, para posibilitar el control de su corrección mediante el sistema de recursos.

Para calificar una sentencia desde el punto de vista de la motivación ha de tenerse en cuenta, sin embargo, que el derecho de los litigantes a ella no les faculta a exigir que sea exhaustiva, en sentido absoluto, ni que alcance a todos los aspectos y perspectivas que ofrezca la cuestión litigiosa - sentencias 165/1.999, de 27 de septiembre , 196/2003, de 27 de octubre , 262/2006, de 11 de noviembre , y 50/2007, de 12 de marzo -, aunque sí que contenga las argumentaciones decisivas que permitan conocer la que constituye " ratio " de la decisión, para, en su caso, impugnarla - sentencias 56/1.987, de 5 de junio , y 218/2.006, de 3 de julio - .

También tiene declarado el T.S. (Sentencias de 4 de marzo de 2014; 19 de septiembre de 2013; 30 de mayo de 2013; 30 de abril de 2013, entre otras) que el art. 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativo a la exigencia de motivación de las sentencias, no es adecuado para plantear cuestiones probatorias, salvo las relativas a la falta de motivación de la valoración de la prueba o la existencia de una mera apariencia de valoración que la vicie de arbitrariedad. Las sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo núm. 705/2010, de 12 de noviembre, recurso núm. 730/2007 , y núm. 262/2013, de 29 de abril, recurso núm. 2148/2010 , afirman que la exigencia del último inciso del artículo 218.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de que la motivación se ajuste a las reglas de la lógica y de la razón, se proyecta sobre la exposición argumentativa del Tribunal, lo que nada tiene que ver con el núcleo de la valoración de la prueba.

Cierto es que la sentencia expone de forma escasamente sistemática una serie de disposiciones legales emanadas en relación a la pandemia COVID 19, como el Decreto Ley de la Generalitat de Catalunya 34/2020, de 20 de octubre y el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre y la doctrina del Tribunal Supremo relativa a la doctrina " rebus sic stantibus", que se había invocado como motivo de oposición y, al margen de la procedencia de las razones para desestimar la demanda que seguidamente veremos, funda la desestimación de la demanda precisamente en considerar concurrente " rebus sic stantibus" en las relaciones contractuales mantenidas por las partes al haberse producido con la situación de pandemia de la COVID 19 un claro, evidente, excepcional, imprevisible y extraordinario, incluso catastrófico suceso que justificaba la moderación de la renta pagada en los términos en que lo hizo la demandada. Por otra parte se hizo referencia en la sentencia a las comunicaciones que se enviaron por la parte arrendataria y que se aportaban a la contestación y concluyó la existencia de consentimiento tácito de la actora en la situación de impago o reducción de la renta en base a que la actora no contestó a las propuestas de exención de pago y reducción de renta, no reclamó extrajudicialmente a EVAGIO las rentas debidas, no propuso alternativa a la apuntada por la demandada, siguió percibiendo la actora las cantidades que le transfería la demandada sin objeción alguna y sin rehusar los pagos, no entabló negociación o mediación con EVAGIO y no promovió procedimiento judicial durante 16 meses. Finalmente se indica como fundamento de la absolución que no se aprecia mala en la demandada tendente al impago de la renta de los locales de negocio arrendados. Así se indica que la demandada propuso a la actora alternativas de pago ante una situación objetiva completamente imprevisible, extraordinaria y excepcional derivada de una pandemia, sin recibir respuesta alguna, creando así una expectativa y una situación de hecho que se prolongó durante 16 meses en que la arrendataria fue consignado, no lo que a su libre albedrío tuvo por conveniente, sino lo que en base a la normativa tanto autonómica como estatal que orientaba la actuación negocial se iba publicando, concluyendo que la aminoración del importe de la renta y los periodos de impago durante los tiempos en que el negocio estaba cerrado se hallaban justificado por tales circunstancias excepcionales, extraordinarias, imprevisibles y objetivas.

Cierto es que se compartan o no las razones por las que la sentencia de instancia desestima la demanda, se ofrecen motivaciones para la desestimación, lo que no permite concluir que la sentencia adolezca de falta de motivación (otra cosa es que se comporta por esta Sala, como seguidamente veremos). Así la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus" por la situación extraordinaria e imprevisible de la pandemia que justificó para el Juzgador la inexigencia de renta en los períodos en que el local estaba cerrado y la reducción de la renta en los restantes periodos en que hubo restricciones a la actividad, dando por probado que la parte arrendataria ajustó sus pagos parciales a las prescripciones del legislador estatal y autonómico dictadas con ocasión de la pandemia y considerando que medió una especie de consentimiento tácito de la parte demandante con el impago o reducción de la renta, constituyen existencia de la motivación exigible. No hay razón para acordar una nulidad de la sentencia por falta de motivación, que tampoco se pide en el recurso, debiendo recordar que conforme al artículo 227.2, párrafo segundo, de la LEC, esta Sala no debe acordar una nulidad no solicitada por la parte.

CUARTO.- Y expuestos los motivos que conforme la sentencia determinaron la desestimación de la demanda, no solo el desahucio por falta de pago, sino también de reclamación de cantidad que se concretó en la vista hasta el día de su celebración en la suma de 10.128 euros, más el IVA correspondiente a la renta del local L3 extensión L2, entre marzo de 2020 y noviembre de 2021 y las rentas que se devengasen con posterioridad hasta el desalojo, la parte apelante plantea en atención al carácter sumario del juicio de desahucio y a la limitación de medios de oposición de conformidad con el artículo 444.1 de la LEC, que no podía invocarse en este procedimiento, ni por tanto estimarse en sentencia, la cláusula " rebus sic stantibus", ni la reducción o condonación de renta por la situación de pandemia.

Y efectivamente comparte esta Sala por las razones procesales invocadas por la apelante, que también expuso en el acto de la vista, la improcedencia de los pronunciamientos de la sentencia que fundan la desestimación de la acciones acumuladas de desahucio por falta de pago y de reclamación de cantidad en la cláusula " rebus sic stantibus" con base a la modificación objetiva, extraordinaria e imprevisible de las circunstancias originada por la pandemia de la COVID 19, o en la justificación que se hace en este proceso, también en base a la situación de pandemia y en pretendida aplicación de normas dictadas con ocasión de la misma, de la rebaja o exoneración de la renta. Se trata de cuestiones introducidas por la parte demandada en la contestación que exceden notoriamente del juicio verbal de desahucio, inadmisibles ex artículo 444.1 de la LEC. Este precepto claramente señala " 1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación". Como ya dijo esta Sala, la exoneración o rebaja del pago de la renta por aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus" o la exoneración o rebaja en el montante del alquiler con aplicación de las disposiciones dictadas en el ámbito del COVID 19, no pueden plantearse como oposición a una demanda de desahucio por falta de pago a la que se acumula una acción de reclamación de la renta pactada en el contrato, debiendo la parte arrendataria haber acudido a un juicio declarativo, promoviendo en su caso las correspondientes medidas cautelares, para que se decidiese por un Tribunal a falta de acuerdo de las partes, en su caso y si fuera procedente, modificar la renta aplicable al contrato en los períodos de cierre de los locales o restricciones por la pandemia. Causa notoria indefensión a la parte actora tener por exonerada a la arrendataria del pago de la renta fijada en el contrato o por reducida la renta en la magnitud que la parte arrendataria ha tenido por conveniente, con el efecto en este caso de desestimar, no solo la acción de desahucio, sino de reclamación de renta e incluso imponer las costas a la parte actora y ello en un juicio sumario con limitación impuesta de las alegaciones y los medios de prueba y sin verificar, además, un pronunciamiento claro y diáfano de qué renta era exigible y en que períodos temporales podía exigirse y en cuales volvería a ser exigible la renta pactada.

Así lo mantuvo esta Sala recientemente, en la SAP de Tarragona, Civil sección 3 del 1 de junio de 2023 (ROJ:MSAP T 706/2023 - ECLI:ES:APT:2023:706 ) Sentencia: 290/2023 Recurso: 789/2021, que recoge numerosas resoluciones de Audiencias Provinciales que así lo indican y determinan la doctrina mayoritaria. Dice esta sentencia:

"No obstante, aun entrando en el fondo de este asunto, la aplicación de tal cláusula o las rebajas en el precio del alquiler, son cuestiones que no pueden solventarse en este procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas por tratarse de una cuestión compleja. La naturaleza específica de este procedimiento, de carácter sumario, sin eficacia de cosa juzgada y sin posibilidad de formular reconvención, impiden entrar a analizar tal alegación conforme a lo previsto en el artículo 444.1 LEC que limita la posible oposición a las alegaciones y pruebas en torno al pago o a las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. La aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus" y la pretensión de fijación de una nueva renta contractual, solo puede plantearse por el arrendatario mediante el ejercicio de la acción y que, en todo caso, deberá sustanciarse en el ámbito del juicio ordinario, y no en este por lo limitado de las causas de oposición y las especiales características, ya señaladas, de este proceso de desahucio y reclamación de rentas.

En este sentido se han pronunciado múltiples Audiencias Provinciales, recogiendo la Sentencia núm. 132/2022, de 6 de abril, de la Sección 8 de la Audiencia Provincial de Madrid, un resumen de su rechazo a la apreciación de la cláusula invocada en sede del juicio verbal por desahucio, en los siguientes términos, con cita, en primer lugar, de la sentencia de 23 de noviembre de 2021 de la Sección 3ª de la AP de La Coruña: "[l]a invocación de la cláusula rebus sic stantibus no puede prosperar por cuanto:

a) No es una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas. No lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y su nominación en este procedimiento no permite alegar la existencia de una "cuestión compleja". Según esa tesis, se podría enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador.

(b) No es una mera excepción. Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente, o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello y fuere posible procesalmente", añadiendo que la simple pretensión genérica de la demanda, interesando el reequilibrio de las prestaciones contractuales mediante la condonación de las rentas, o su aplazamiento "sine die", sin más explicaciones, no son admisibles procesalmente.

De semejante tenor, SAP de Granada (Sec. 4ª) núm. 36/2022, de 4 de febrero : Ahora bien, una cosa en la presencia de una cuestión compleja derivada del título del que emanan los derechos o la legitimación de las partes, que no pueda ser resuelta en el ámbito de este procedimiento, y otra, bien distinta, es el planteamiento de cuestiones que exceden o se sitúan al margen de este tipo de procesos. Debiendo tener en cuenta su carácter sumario, sin eficacia de cosa juzgada y sin posibilidad de formular reconvención, estableciendo el Art. 444.1º de la LEC que solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. En igual sentido, el Art. 440.3 que no resulta contradictorio con el anterior, se refiere a la oposición del demandado, limitada a las razones por las que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada es decir el pago o extinción de la deuda, o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Desde luego, no lo es la posible virtualidad de la cláusula " rebus sic stantibus", en virtud de la cual procede la resolución del contrato o la reducción de la renta, en base a la alteración de la base del negocio por circunstancias extraordinarias sobrevenidas. Esta cuestión se sitúa fuera de la denominada cuestión compleja y de los límites del procedimiento, debiendo, en su caso, ser planteada a través del juicio declarativo que corresponda, con solicitud simultánea de medidas cautelares o planteamiento de cuestión prejudicial, como se viene realizando con motivo de las consecuencias de la Covid-19.

Así lo vienen declarando las Audiencias Provinciales como la SAP de Álava de 26-3-2021 "en este caso el asunto planteado en la reconvención debe calificarse de complejo; se refiere a la determinación de la renta en un periodo concreto y a la modificación de lo que determina sobre este particular el contrato de arrendamiento. Modificación contractual que no puede ser objeto de debate en el juicio de desahucio, la discusión sobre la cuestión va más allá de la sumariedad, supondría convertir este juicio especial en un declarativo ordinario. Conforme dispone la Ley procesal las cuestiones referidas a la modificación de la renta que excedan del contrato o supongan una alteración deben conocerse en el declarativo ordinario correspondiente.

Es por ello que debe considerarse correcta la desestimación de la reconvención, debiendo continuar el procedimiento por los trámites del verbal de desahucio por falta de pago. La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus para que se revise la renta fijada en el contrato es una cuestión que debe plantearse en un procedimiento ordinario.

La SAP de Barcelona de 15-7-2021 : "en un procedimiento de desahucio por falta de pago, no procede extender el objeto del proceso a la invocación por la parte demandada de la cláusula " rebus sic stantibus" y la consiguiente pretensión de fijación de una nueva renta contractual, ya que, en todo caso, ello sólo puede ser analizado mediante el ejercicio por el arrendatario de la correspondiente acción, a ventilar en el ámbito de un juicio ordinario."

La SAP de Barcelona de 5-5-2021 "es decir, corresponde al arrendatario tomar la iniciativa y pedir una rebaja o una moratoria, o esgrimir la cláusula " rebus sic stantibus" frente al arrendador, acudiendo en su caso al juicio declarativo correspondiente, y ante la pasividad de aquél, el arrendador conserva incólumes todos sus derechos, incluido el de reclamar la renta y ejercitar la acción de desahucio, como ha hecho en el presente caso."

La SAP de Pontevedra de 24-2-2021 : "en cualquier caso, centrándonos en el supuesto litigioso, la parte demandante LAFPRO 97, S.L., ejercitó su pretensión de resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, y, acumuladamente, de reclamación de rentas, a través del cauce legalmente establecido para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago de la renta ( art. 250,1.1 LEC ), por lo que no cabe apreciar la excepción de inadecuación de procedimiento invocada por la entidad demandada. Cuestión distinta es que la arrendataria pretenda fundamentar su oposición en motivos que exceden los que pueden alegarse en el marco procesal en el que nos encontramos, pero este óbice no implica que el procedimiento instado por la actora no sea el adecuado, sino que tales motivos habrán de hacerse valer, en su caso, mediante el oportuno proceso declarativo, en el que, eventualmente, podría solicitarse -y adoptarse, de concurrir los requisitos- la adopción de medidas cautelares como la suspensión del que nos ocupa. Piénsese que, de asumir la tesis de la demandada, bastaría que el deudor adujese en su defensa motivos o causas de oposición ajenas a la existencia de la deuda, al hecho del pago o de la procedencia de la enervación, o plantease en aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus" la suspensión de la obligación de pago de la renta o la reducción de su importe, para vaciar de contenido el cauce procesal previsto en la ley para la acción de desahucio, abriendo la puerta al fraude de ley".

En los mismos términos se pronuncia la SAP de Asturias , Civil sección 5 del 21 de noviembre de 2022 ( ROJ: SAP O 3868/2022 - ECLI:ES:APO:2022:3868 ) Sentencia: 388/2022 Recurso: 345/2022, que cita la doctrina del Tribunal Supremo al efecto:

"TERCERO .- En el segundo motivo de recurso la demandada sostiene que no existen limitaciones en las causas de oposición en el juicio de desahucio al producirse una derogación tácita del art 444.1 LEC por la Ley 37/2011, de fecha 10 de octubre que introdujo una nueva redacción del art. 440.3 LEC, criterio que no podemos compartir. El Tribunal Supremo ha rechazado la interpretación sugerida por el recurrente en la STS 196/2022, de 7 de marzo , al abordar la posibilidad de oponer la excepción reconvencional de compensación, en la que se señala: "... En la nueva redacción del art. 440.3 de la LEC , introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b) pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 440.3 LEC ).

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC ..."

Y la limitación del objeto de la oposición señalada rige igualmente en el juicio de desahucio al que se acumula la reclamación de rentas (en este sentido, ATS de 20 de julio de 2022 ), de suerte que al admitirse la relación arrendaticia por la recurrente, así como el pago periódico de la renta determinada a la demandante desde noviembre de 2019 hasta abril de 2020, el posterior impago desde dicho momento de la merced locativa determina la procedencia del desahucio instado, sin que pueda ser objeto de debate, y por tanto de resolución, los demás motivos opuestos, incluido el relativo a la aplicación de la cláusula sic stantibus. Sobre esta posibilidad, los efectos de la reciente pandemia reabrieron la crítica sobre la antes expresada limitación de conocimiento impuesto por la Ley procesal en el procedimiento de desahucio. En este sentido, no puede perderse de vista que, ante la incidencia provocada por la falta o reducción de ingresos por los arrendatarios debido a las medidas restrictivas sanitarias, la Comisión Permanente del Consejo del Poder Judicial acordó proponer para su inclusión en el Real Decreto-ley de medidas urgentes para la Administración de Justicia la modificación del art. 444.1 LEC , para añadir la posibilidad de oponer igualmente "la imposibilidad de cumplimiento o desequilibrio sobrevenido de prestaciones contractuales siempre que tales circunstancias vengan motivadas por la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19", propuesta de modificación procesal que no fue atendida. De esta suerte, ha de estarse a la limitación de las posibilidades de oposición antes señalada, que no cabe interpretar con la amplitud sostenida por la parte recurrente (en este sentido, entre muy numerosas, sentencias de esta AP de la Sec. 7º de 4 de febrero de 2022 y las de la Sec 3ª de la AP de Valladolid de 29 de junio de 2022 y de la Sec. 4 de la AP de Barcelona de 29 de julio de 2022 , y las que en ambas se citan), sin perjuicio de que eventualmente la arrendataria pudiera promover el procedimiento declarativo correspondiente, pero sin que su alegación, sin promoción del declarativo correspondiente, en el que eventualmente se pudiera adoptar una medida cautelar o suscitar la suspensión de prejudicialidad, pueda ser óbice ahora para la estimación de la acción de desahucio por falta de pago de la renta".

Por tanto, ni la cláusula " rebus sic stantibus", ni la posible aplicación del Decreto Ley de la Generalitat de Catalunya 34/2020, de 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en los locales de negocio arrendados, o el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, de hostelería y el comercio y en materia tributaria, justificarían una situación de impago total o parcial de la renta establecida en los contratos que excluyera la acción de desahucio por falta de pago o la acción acumulada, omitiendo la parte arrendataria el entablar la correspondiente demanda de juicio ordinario para resolver sobre la aplicación al contrato de la cláusula " rebus sic stantibus" y decidirse por un órgano judicial y no por la voluntad unilateral del arrendatario qué renta era exigible y en qué periodo temporal sería aplicable, en su caso, una exoneración o reducción de la renta. Debe tenerse en cuenta que la actuación unilateral de la parte demandada llega al extremo de comenzar el impago desde el mismo mes de marzo de 2020 o incluso deja de pagar la renta contractual de alguna mensualidad en que se había alzado el estado de alarma.

QUINTO.- Pero, a mayor abundamiento y al margen de la improcedencia del planteamiento de la oposición a la acción de desahucio por falta de pago en base a medidas normativas dictadas durante la pandemia de reducción de la renta (nunca de total exoneración como se ha verificado), tampoco es cierto que como dice la sentencia la parte arrendataria fue pagando o consignando lo que la legislación autonómica y local determinaba o le permitía. Debe tenerse en cuenta que el Decreto Ley catalán 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, entró en vigor el 22 de octubre de 2020, mucho después de que la parte demandada comenzara el impago total o parcial de la renta. Al margen de que las letras a) y b) del artículo 2.1 que preveían una reducción de la renta en los casos de suspensión del desarrollo de la actividad o restricciones al aprovechamiento a falta de acuerdo de las partes, fueron declaradas inconstitucionales por sentencia del Tribunal Constitucional 150/2022, de 29 de noviembre, se daba de margen el plazo de un mes para alcanzar un acuerdo desde el requerimiento y en este caso se comenzó directamente el impago antes de que transcurriera el plazo de un mes desde el primer requerimiento de la parte arrendataria y desde el comienzo mismo de la pandemia. Además en ningún caso estaba prevista, ni la exoneración total de la renta en caso de suspensión de la actividad, ni la reducción automática de un 50 % del importe de la renta en caso de reducción del aprovechamiento por medidas restrictivas, sino que: " En caso de restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, la renta y otras cantidades debidas por la parte arrendataria deberán reducirse, mientras duren las medidas de restricción, en una proporción igual a la mitad de la pérdida de aprovechamiento del inmueble, medida objetivamente por la reducción de aforo o de horarios o por otras limitaciones impuestas por la norma".

Y tampoco consta observado en momento alguno en contra de lo concluido por la sentencia el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, norma que, además, entró en vigor el 24 de diciembre de 2020, varios meses después del impago total o parcial de las rentas pactadas. No consta acreditados los requisitos del artículo 3 en la persona jurídica arrendataria EVAGIO, S.L, ni consta que se verificase la acreditación requerida ante el arrendador que exigía el artículo 4 del mismo Real Decreto Ley 35/2020. No consta acreditado que se dieran las condiciones para la aplicación del artículo 1, especialmente que la parte arrendadora fuera gran tenedor de inmuebles y en todo caso se preveían como medidas alternativas a solicitar por la parte arrendataria antes del 31 de enero de 2021, o una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que durase el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, que podría extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses, o bien podía solicitar una moratoria en el pago de la renta. En el caso de arrendamientos no incluidos en el artículo 1, lo que preveía el artículo 2 era simplemente el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Es evidente que al margen de estar huérfanas de acreditación las circunstancias fácticas que permitirían la aplicación de las disposiciones normativas, en ningún caso estaba prevista la cobertura normativa de una exoneración total del pago de la renta, ni la aplicación retroactiva al inicio estado de alarma decretado en marzo de 2020, ni la extensión sine die de las medidas, aún en períodos temporales de levantamiento total o parcial de las medidas restrictivas.

Tampoco puede olvidarse, además, que la propia parte demandada reconoció al contestar que había cedido la explotación de los dos locales a terceros a cambio de un precio en llamados contratos de arrendamiento de servicios. En el contrato relativo a la cesión de la explotación del negocio desarrollada en el Local 14, celebrado de 1 de marzo de 2020, se disponía el pago inicial por parte de la arrendataria Doña Celia de 2.000 euros a la firma del contrato por la cesión de la mercancía existente y el abono mensual de 557,50 euros al mes a favor de EVAGIO, S.L. Se aportó parcialmente ese contrato por la parte demandada como documento 14 de la contestación (le faltaba precisamente la hoja que detallaba los pagos de la arrendataria) y se adjuntó completo por la parte actora en la vista. El contrato relativo al local 3 extensión 2 fue aportado por la propia parte demandada a la contestación como documento 13 y consta concertado con Camilo el 23 de noviembre de 2020. Por medio de ese contrato, titulado de arrendamiento de servicios, se cede la explotación del negocio y el uso de las instalaciones y maquinaria al arrendatario por EVAGIO, S.L a cambio de 1.000 euros mensuales. No se justifica en modo alguno que la parte demandada dejara de percibir ingresos por el cese de su actividad o restricciones a la misma generadas por la pandemia de COVID 19 que justificaba una exoneración o minoración de la renta, cuando tenía cedida la explotación de los negocios a terceros, estando prevista incluso la percepción de rentas por los locales muy superiores a las determinadas por los contratos vigentes con la parte actora. A pesar de ello y sin justificar que no se percibiese importe alguno de las personas con las que se había contratado (téngase en cuenta que uno de los contratos se concierta después del estado de alarma decretado en octubre de 2020), decidió la parte demandada unilateralmente exonerarse del pago de renta ciertas mensualidades o decidir su reducción de otras mensualidades. Es manifiestamente desproporcionado amparar la actuación de un arrendatario que cede la explotación de los dos negocios a terceros, pactado la percepción de precio por tal cesión y al mismo tiempo impaga total o parcialmente la renta estipulada en contratos que le vinculan con su arrendador, sin ni siquiera alegar claramente en contestación, ni mucho menos acreditar, que no percibiera las rentas concertadas con terceros por el uso de tales locales.

SEXTO.- Al margen de no poder fundarse la desestimación de la demanda en la aplicación de la cláusula " rebus sic stantibus" o en la pretendida justificación o exoneración de pago la renta por la pandemia de la COVID 19 que, no se niega, efectivamente afectó de manera radicalmente negativa a los establecimientos de hostelería, pero que no justifica la desestimación de plano de la acciones ejercitadas, desde luego es de todo punto inadmisible que se pretenda fundar la desestimación de la demanda en un supuesto consentimiento tácito de la situación de exoneración o rebaja de la renta por los actos propios de la parte actora.

La doctrina que se expone la STS de 9 de mayo de 2000 expresa el principio general de derecho que veda ir contra los propios actos (nemo potest contra proprium actum venire), como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, cuyo apoyo legal se encuentra en el art. 7.1 del Código Civil que acoge la exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos, actos) con plena conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el carácter concluyente e indubitado, con plena significación inequívoca, del mismo, de tal modo que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o contradicción, en el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a la conducta anterior; y esta doctrina (recogida en numerosas sentencias de la Sala, como las de 27 enero y 24 junio 1996 ; 16 febrero , 19 mayo y 23 julio 1998 ; 30 enero , 3 febrero , 30 marzo y 9 julio 1999 ) no será de aplicación cuando la significación de los precedentes fácticos que se invocan tengan carácter ambiguo o inconcreto ( sentencias de 23 julio 1997 y 9 julio 1999 ), o carezcan de la trascendencia que se pretende para producir el cambio jurídico.

La falta de contestación a las comunicaciones de la parte demandada no implica consentimiento alguno a la rebaja o exoneración de la renta y la máxima expresión de esta falta de consentimiento de la situación impuesta de manera unilateral por la parte arrendataria es que se instó el desahucio por falta de pago y se verificó reclamación de la renta que se consideraba debida en aplicación de los contratos, concretando la petición en el acto de la vista a raíz de la documentación aportada y las alegaciones de la parte demandada. Es más, es la propia parte demandada la que obra en contra de sus propias propuestas proponiendo, por ejemplo, la rebaja de la renta en un 50 %, para luego dejarla de pagar por entero ciertas mensualidades y en todo caso actúa de propio imperio exonerándose del pago de la renta desde un principio sin esperar siquiera al inicio de una negociación, o el transcurso de un plazo prudencial de tiempo sin respuesta.

En la comunicación remitida el 30 de marzo de 2020 se notifica el cierre de los locales y se propone una exoneración o rebaja de la renta desde la fecha de declaración del estado de alarma y, sin ni siquiera esperar respuesta, ya se aplica la exoneración por entero del pago de las rentas en los días del mes de marzo con vigencia del estado de alarma y por entero los meses de abril, mayo y junio de 2020. En agosto de 2020, en que había cesado el estado de alarma, también se deja de pagar la renta en base a una supuesta ejecución de obras de la que no hay evidencia alguna, al margen de que no cabe concluir en base a la documentación aportada que el arrendatario estuviese exonerado de pagar la renta porque decidiese ejecutar obras (curiosamente en ambos locales), pasados varios años desde el inicio de las relaciones contractuales. En el burofax remitido el 9 de octubre de 2020 aportado como documento 17 de la contestación a la demanda se hace referencia a las medidas restrictivas en el municipio de Amposta para contener el brote epidémico publicadas por la Generalitat el 6 de octubre de 2020 en la Resolución SLT 2452/2020 y se solicita la reducción de la renta al 50 % desde el 6 de octubre de 2020, sin embargo y al margen de la propia propuesta, se dejan de pagar por entero los meses de octubre y noviembre de 2020 en ambos locales, como se reconoce por la propia parte demandada. En el burofax aportado como documento 18 de la contestación, remitido el 19 de octubre de 2020 se pide un "abono del alquiler" desde el 16 de octubre de 2020, expresión críptica e inexplicada por la parte demandada, que además es incompatible con la propuesta anterior.

Evidentemente no puede considerarse acto propio que implique consentimiento del manifiesto incumplimiento de los contratos por la arrendataria que no se rehusasen los pagos parciales efectuados por la parte demandada. Más vale un pago parcial que un impago total. No estaba obligada tampoco la parte actora a iniciar negociación o mediación alguna con una entidad que aplica una política de hechos consumados dejando de pagar directamente o pagando lo que estima oportuno a su libre albedrío, antes de esperar respuesta alguna. A ello se une el retraso continuo en el pago de las cantidades que la parte arrendataria consideraba oportunas fuera del plazo pactado para el abono de las mensualidades, que se evidencia en la propia documental presentada por la parte demandada. Difícil es llegar a un consenso con quien adopta decisiones unilaterales en la ejecución de un contrato, máxime cuando además ni siquiera se hace después lo que se propone por escrito. Ninguna trascendencia tiene para concluir consentimiento tácito que no medie reclamación extrajudicial alguna previa a la interposición de la demanda y en modo alguno puede considerarse excesivo el transcurso del plazo de 16 meses desde el comienzo del impago para el ejercicio de la acción de desahucio por falta de pago, como para deducir acto propio de la parte actora conducente a admitir o tolerar la continua exoneración o rebaja de la renta aplicada por la parte demandada. No existe acto inequívoco de la actora del que quepa deducir que admitió la exoneración o rebaja de la renta pactada.

De lo expuesto se deduce que más que un consentimiento tácito con la exoneración y rebaja de la renta por parte de la parte actora, lo que medió por la parte demandada fue la política de hechos consumados que, sin esperar a contestación o negociación alguna, decidió desde el mismo inicio de la pandemia incumplir los contratos no abonando la renta en mensualidades enteras o reducirla y ello cuando ni siquiera existía cobertura normativa alguna que le permitiese hacerlo en los términos en que lo hizo y obviando además impetrar el auxilio de los Tribunales si es que consideraba que debía exonerársele del cumplimiento de los contratos.

SÉPTIMO.- Hemos de poner de manifiesto, con la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2013, que, con reiteración, dicho Alto Tribunal ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre otras muchas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2010: A) La primera causa especifica de resolución mencionada en la LAU de 1994, (como también lo está en el Texto Refundido de 1964 o en el Código Civil) se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan. B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de abonar la renta. Por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un sólo momento, éste contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

De este modo se ha declarado como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta del arrendamiento del local del negocio fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago, aunque sea de una sola mensualidad y no haya mediado una enervación anterior ( STS 9-9-11). Como declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 26-3-2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho, cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se paga la renta estipulada.

En este caso es la propia parte demandada, la que sin que pueda oponer la cláusula "rebus sic stantibus" y sin que desde luego se ajuste su actuación unilateral de reducción o supresión de la renta a la normativa vigente, como hemos visto, reconoce una situación reiterada de impago que fue total de ciertas mensualidades y parcial de otras, abonándose además la parte de renta que se decidía abonar con retraso respecto al plazo pactado en los contratos. Disponen los arts. 27.2. a) y 35 de la L.A.U, de 24 de noviembre de 1994, que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Está sobradamente justificada la resolución del contrato por impago y el desahucio de la parte demandada de los dos locales que sí se identificaron en la demanda, aunque mediase cierta confusión en la exposición de su regulación contractual, clarificándose con la propia contestación a la demanda y documentos a ella acompañados. Deben acogerse los pedimentos de resolución contractual y desahucio. Así el alcance del impago, que fue reconocido por la propia parte demandada al contestar, se concretará al determinar la cuantía de las cantidades debidas.

OCTAVO.- En orden a la renta debida, es la determinada con fundamento en la documental, en base a lo arriba indicado y en base a las aclaraciones realizadas por la parte actora al inicio de la vista que resultaron aceptadas por el Juzgador de instancia y los pronunciamientos no impugnados de la sentencia. Así la renta exigible por el Local 3 extensión 2 era de 600 euros más IVA y la del local 14 la de 350 euros IVA incluido. Desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la vista celebrada se devengó la renta correspondiente a las mensualidades de marzo de 2020 a noviembre de 2021, ambos meses incluidos.

Para el Local 14 se han devengado 21 mensualidades a razón de 350 euros IVA incluido y resultan exigibles 7.350 euros. De este importe la parte actora reclamó en la vista de juicio como debidos, en el período comprendido entre marzo de 2020 a noviembre de 2021, 2.330 euros, reconociendo por tanto un pago de 5.020 euros. Pues bien, la parte demandada, a quien incumbe la prueba de pago de acuerdo con el artículo 217.3 de la LEC, con los justificantes acompañados al documento 8 de la contestación y los aportados a la vista relativos a las rentas de octubre y noviembre de 2021, acredita un abono incluso inferior al reconocido por la parte actora, con lo que debe condenarse a EVAGIO, S.L, por el Local 14 a la suma de 2.330 euros reclamada en la vista hasta noviembre de 2021 inclusive, en que tuvo lugar el juicio, IVA incluido.

Por el local 3 extensión 2, se han devengado 21 mensualidades de renta base entre marzo de 2020 hasta la fecha de la vista, lo que implica, a razón de 600 euros cada una, 12.600 euros de renta exigible como base imponible. En la vista se reclamó la suma de 7.798 euros de renta base más el IVA correspondiente. Ello implica reconocido un pago de 4.802 euros de renta base y es lo cierto que la parte demandada, con los justificantes que aporta al documento 7 de la contestación y a la vista relativos a la renta de octubre y noviembre de 2021, advera un pago de una suma inferior al abono reconocido por la parte actora, con lo que también debe admitirse por congruencia la reclamación deducida en la vista de renta base debida por el Local 3 extensión 2, hasta noviembre de 2021 inclusive, de 7.798 euros.

Respecto al IVA exigible por el Local 3 extensión 2, que es debido tal y como concluyó la sentencia en pronunciamiento no impugnado, debe condenarse al importe que se determine en ejecución de sentencia por el IVA correspondiente a la renta de ese local entre las mensualidades de marzo de 2020 y noviembre de 2021, que no se acredita abonado,.

En conclusión, debe condenarse a la parte demandada, por rentas debidas hasta noviembre de 2021, a la cantidad de 2.330 euros por el Local 14, IVA incluido y a la cantidad de 7.798 euros por renta base del Local 3 extensión 2, lo que determina un importe líquido de la condena de 10.128 euros y, además, debe condenarse a la cantidad que se determine en ejecución de sentencia por el IVA correspondiente por el Local 3 extensión 2 desde marzo de 2020 a noviembre de 2021, ambas mensualidades incluidas.

La condena debe extenderse a las rentas que hayan vencido o venzan con posterioridad al juicio hasta el desalojo, tomando como base el importe de la última renta reclamada en la demanda, de 350 euros por el Local 14, IVA incluido y de 600 euros más IVA que corresponda por el Local 3 extensión 2.

Las cantidades objeto de condena devengan los intereses del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la sentencia de primera instancia, tal y como interesó la propia parte actora en la vista y en la medida en que se renunció por tanto a reclamar la liquidación de intereses que la demanda había verificado desde el vencimiento de las mensualidades de renta.

Como correctamente consideró la sentencia, la falta de extensión y entrega de las facturas, en su caso, no justifica el impago, en la medida en que las cantidades debidas estaban determinadas en los contratos y la parte demandada ya conocía la cuenta de la actora donde realizar los ingresos, como advera el hecho de que ha venido realizando los abonos que ha considerado convenientes.

NOVENO.- Existiendo una acumulación objetiva de acciones y siendo que la pretensión de condena de cantidad tal y como se formuló en la demanda se estimó parcialmente, rebajando la propia parte actora las pretensiones económicas deducidas en el escrito rector, no debe verificarse pronunciamiento condenatorio sobre las costas de la primera instancia de acuerdo con el artículo 394.2 de la LEC, revocando el pronunciamiento de la sentencia de instancia que imponía las costas a la parte actora.

La estimación parcial del recurso de apelación determina que no se impongan las costas de la alzada a ninguna de las partes de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.