Sentencia Civil 129/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 435/2021 de 16 de marzo del 2023

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- Sareb SA formuló demanda de juicio de desahucio por falta de pago acumulando la acción de reclamación de rentas por importe de 18.728 euros. Se expresaba en la demanda ,que la actora es propietaria de la vivienda arrendada en virtud de decreto de adjudicación de 16 de febrero de 2015 dictado en el proceso de ejecución hipotecaria nº 348/2012. Con anterioridad a que la actora adquiriera la propiedad de la vivienda, la titular era la mercantil Proalive 2003,SL, quien celebró contrato de arrendamiento con Sailing Development S.L.U, y esta a su vez subarrendó mediante contrato de fecha 5 de septiembre de 2013, la vivienda a la ahora demandada . En el procedimiento de ejecución hipotecaria , se consideró fraudulento el contrato de arrendamiento celebrado entre el arrendador y el arrendatario , por auto de fecha 12 de abril de 2017, declarándose que dado que el contrato de arrendamiento no era válido , los subarrendatarios no tenía título legítimo y se ordenó su lanzamiento .No obstante, el lanzamiento no se llevó a cabo , dado que la actora, manifestó por escrito de 8 de enero de 2018 que consideraba terceros de buena fe a los subarrendatarios-ocupantes , comunicando su subrogación en calidad de arrendador directo en el contrato de subarrendamiento en los mismos derechos y condiciones pactados desde un inicio.

2.- Dª. Aurelia se opuso a la demanda alegando en síntesis: i) el contrato de arrendamiento entre Proalive 2003,SL y Sailing Development S.L.U quedó extinguido en virtud del art.-13 de la LAU, por lo que el contrato de subarrendamiento se encuentra extinguido.ii) el auto dictado en el proceso de ejecución hipotecaria declaró fraudulento el contrato , no existió subrogación, pues el contrato no era válido , la subrogación es una decisión unilateral de la actora , no existe contrato,iii) de existir contrato la actora tendría obligación de emitir factura con la renta ,iv) la actora reclama importes por una renta actualizada y en el contrato no se pactó actualización y las actualizaciones no se notificaron ,v) existía una autorización en virtud de la cual la demandada podía quedarse en el inmueble , no hay renta ni actualización porque no hay contrato ,vi) subsidiariamente a las rentas reclamadas debe descontarse la cantidad de 5.600 euros, abonados por la demandada, y restar 528 euros , al no proceder los 22 euros de las 24 mensualidades , al no proceder actualización ,vii) la vivienda presentaba filtraciones y humedades y otros defectos cuya reparación ascendería a 34.746,64 euros , desatendiéndose la propiedad incumpliendo lo prevenido en el art.-21 de la LAU, viii) la demandada ha realizado reparaciones en la vivienda que ascienden a 10.003,95 euros importe que debe compensarse.

3.- La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda, declaró válido el contrato de arrendamiento condenando a la demandada a pagar la cantidad de 6.796,05 euros , sin imposición de costas a ninguna de las partes .

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

1.- Denuncia el apelante incongruencia de la sentencia que en su fallo declara válido el contrato de arrendamiento de fecha 5 de septiembre de 2013 , no siendo dicha declaración de validez objeto del procedimiento , y sí en cambio si en base al contrato procedía su resolución y condena al desalojo de la vivienda , no habiendo resuelto la sentencia sobre una de las pretensiones ejercitadas de forma acumulada .

2.- Ciertamente la sentencia de instancia incurre en incongruencia extra petita , desde el momento en que en el fallo declara la validez del contrato de arrendamiento, y no era esta una pretensión que debiera trasladarse al fallo, cuestión distinta es que analizara si existe entre las partes una relación arrendaticia , por la subrogación que sí reconoce la sentencia , y por ello condena al pago de las rentas , -pronunciamiento no impugnado que ha de permanecer incólume -, rechazando el primer motivo de oposición de la demandada que era precisamente la inexistencia de contrato, bien, por su extinción, bien por su carácter fraudulento . No obstante , la apelante no pretende que se deje sin efecto dicho pronunciamiento en el suplico de su recurso , pronunciamiento cuyo reflejo en el fallo además ninguna transcendencia ni repercusión tiene para la demandante , por lo que no lo modificaremos , sino que lo que solicita es que se declare la resolución del contrato , lo que nos lleva al examen de la incongruencia omisiva que constituye realmente el motivo del recurso .

3.-El actor ejercitó una acción de desahucio por falta de pago, lo pretendido era la resolución del contrato de arrendamiento , acción a la que acumuló la de reclamación de rentas . Sin embargo el apelante no recurrió al remedio previsto en el art.-215 de la LEC. Dijimos en nuestra sentencia de 15 de diciembre de 2022 , . Aquest Tribunal ha de recordar una vegada més (v. per exemple Interlocutòria de 22-05-2018 - Roj: AAP T 531/2018 -) que estant la part apel·lant degudament assessorada per professionals del dret, si considerava que reialment havia existit una incongruència omissiva en la resolució impugnada, havia d'haver instat el seu complement (ex. article 215,2º de la LEC). En aquest sentit es va pronunciar la Junta de Magistrats de les Seccions Primera i Tercera, ordre civil, de l'Audiència Provincial de Tarragona en la seva sessió de 18 de juny de 2.009, assenyalant: "es preceptivo agotar el trámite previsto en el indicado artículo 215,2º de la L.E.C . (complemento de resoluciones) con carácter previo a denunciar, a través del recurso de apelación, el vicio de incongruencia omisiva respecto de una pretensión que hubiera sido oportunamente deducida y no resuelta por la resolución de primera instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 459 de la Ley Procesal que exige que el apelante acredite que denunció oportunamente la infracción, si hubiere tenido oportunidad procesal para ello". I en aquesta mateixa línia es pronuncia, per exemple, el Tribunal Suprem, Interlocutòria de 08-01-2013 (ROJ: ATS 194/2013), i SAP de Barcelona, secció 17, del 05-03-2018 (ROJ: SAP B 1376/2018). Es a dir: la part primer havia d'haver denunciat davant l'òrgan judicial d'instància el que ara sol licita mitjançant el present recurs. "

La falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2008 y 16 de diciembre de 2008). El no agotamiento de este trámite es causa de inadmisión y por tanto desestimación del motivo de la apelación que denuncie la incongruencia omisiva.

4.- Objeta en segundo término la recurrente que la sentencia admite la compensación de las cantidades invertidas por el demandado en diversas reparaciones , obviando las previsiones legales de los art.-438.2 y 444.1 de la LEC.

5.- La sentencia de instancia considera probado que la demandada ha abonado 8.400 en concepto de rentas y 10.003,95 euros en concepto de reparaciones para mantener la habitabilidad del inmueble que corresponden al propietario , cantidades que descuenta de la reclamación de la actora, actualizada en el acto de la vista a 25.948 euros además de la actualización por el IPC, que no habría sido notificado por escrito , y fija el importe de la condena en 6.796,05 euros .

6.- La limitación establecida en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sólo puede entenderse referida a la acción desahucio, no a la acción de reclamación de rentas .Diremos con cita en la SAP de Madrid de 18 de abril de 2022, que : "la jurisprudencia mayoritaria ha ido acogiendo la solución de interpretar que la acumulación de ambas acciones, de desahucio y reclamación de rentas no desnaturaliza el carácter plenario -no sumario- de la reclamación de rentas, y frente a dicha acción sí puede oponer el arrendatario la compensación de créditos, al ampararlo el art. 438.3 LEC , la cuestión surge precisamente por ser la cuantía del crédito cuya compensación se pretende superior a la cuantía del juicio verbal . En contra de la posibilidad de alegar la compensación citaremos la sentencia de la AP de La Coruña de 10 mayo 2022, y las sentencias que en la misma se citan . Razona aquella sentencia : "6.- El objeto procesal del juicio de desahucio pretende la recuperación de la finca (vivienda, local de negocio, etc.) entregada en arrendamiento por el arrendador al arrendatario o inquilino, permitiendo la ley procesal que se acumule la acción de reclamación de rentas. En este supuesto de acumulación, cabe el planteamiento, como motivo de oposición, por parte del demandado, de una compensación, lo que desprende del art. 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Ahora bien, este precepto establece un inexorable límite procesal, ya señalado: " El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan". El carácter preceptivo de dicho artículo de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un límite procesal inexorable que veda que judicialmente pueda accederse a conocer en procedimientos como el presente ( desahucio por falta de pago de rentas) la compensación de un presunto crédito de cuantía superior al límite cuantitativo establecido para el juicio verbal.

Si bien el legislador entiende que la especialidad de la materia de la demanda y la necesidad de propiciar una tutela ágil en tal ámbito arrendaticio justifican que puedan verificarse por el trámite del juicio verbal solicitudes de condena dineraria de importe superior al que diferencia el juicio verbal del ordinario, no hay razón para que la vía de la compensación habilite que se verifique por el trámite del juicio verbal el examen de peticiones que por la cuantía deberían ser solventadas por el cauce del juicio ordinario.

7.- En el presente caso, se ha pretendido la compensación de un presunto crédito de cuantía superior al límite cuantitativo establecido para el juicio verbal, en concreto, de la suma de 80153,35 euros. En consecuencia, ha sido correcta la decisión del tribunal de instancia de tener por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.

Es en la vista donde se ha de resolver sobre dicha alegación de la compensación. No impide dicho pronunciamiento que procesalmente se hubiera acordado por el letrado de la Administración de Justicia dar traslado a la actora para que contestase en el plazo de 10 días a la excepción de compensación. El decreto era firme y a las partes les cabía reproducir tal cuestión en la primera audiencia ante el tribunal.

En consecuencia, no se aprecia infracción de normas procesales ni infracción del principio de tutela judicial efectivo ni del principio de invariabilidad de las resoluciones judiciales. No procede la nulidad instada

7.- En el sentido expuesto, por ejemplo:

- La sentencia 23/2022 de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Ciudad Real, de fecha 20 de enero :

" SEGUNDO- Ciertamente, los posicionamientos de las Audiencias Provinciales no resultan totalmente pacífico en este particular, en cuanto la aplicación de la limitación del art. 438.3 a los procedimientos que se siguen por juicio verbal por razón de la materia, y otras, en una posición que parte de la antigua diferenciación entre la compensación legal y la judicial, lo admiten en la primera, como la citada por la apelante de la Audiencia Provincial de Cáceres de fecha 26-11-15.

Esta Audiencia no se ha pronunciado expresamente sobre dicha cuestión, salvo en el ámbito del juicio de desahucio.

En este sentido, como consideración previa si bien es cierto que la Ley permite reclamar importes superiores en el juicio verbal, lo es atendiendo a la materia específica que supone la opción legislativa por el juicio verbal. El argumento de que, al permitirse reclamaciones superiores en el ámbito del juicio verbal, ha de excepcionarse el límite del art. 438 en orden a la cuantía del crédito compensable, se opone al que destaca que el crédito que se pretenden compensar no tiene dicho origen y su reclamación no procedería dentro del ámbito del juicio verbal.

Como se afirmaba en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona sección 13 del 18 de febrero de 2021 de "sí, debemos hacer constar que conforme nos muestra el Tribunal Supremo ( TS), por ejemplo, en su sentencia 427/2013 de 13 de junio , la compensación judicial no precisa del planteamiento de reconvención sino que puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC ...este es el régimen previsto en el art. 408 LEC para el tratamiento de la alegación de compensación en general para el juicio ordinario, pero en el caso que se enjuicia no nos encontramos en el ámbito de un juicio ordinario, sino de un juicio verbal al que, en materia de compensación, resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 438.3 LEC .

Y a dicho argumento añadimos, que, por el propio examen que requiere, de la existencia, vigencia y exigibilidad del crédito superior que se pretende compensar, no resultan asimilables aquellos que por razón de la materia el legislador optó por su tramitación en juicio verbal, de aquellos que se pretenden compensar y hubieran de seguirse por razón de su cuantía en el procedimiento ordinario. Y ese razonamiento implica la limitación legal del art. 438 de la LEC , en cuanto tornaría en tramitable mediante juicio verbal el examen de cuestiones propias del cauce del juicio ordinario, con sus mayores garantías.

Cierto que a compensación judicial puede oponerse de conformidad con lo dispuesto en el art. 408 de la LEC , sin necesidad de formular reconvención cuando se solicita la absolución y se aplique en la cantidad concurrente con la reclamada, aunque los créditos cuya compensación se aduce tengan un importe superior. Sin embargo, no es menos cierto que dicha compensación, requiere el examen y el pronunciamiento judicial sobre la existencia del crédito. La excepción de compensación introduce un hecho nuevo que debe ser objeto de pronunciamiento autónomo con fuerza de cosa juzgada. Por ello la Jurisprudencia recuerda que la excepción de compensación goza de un tratamiento procesal autónomo, pues pese a su "nomen" de excepción goza de naturaleza sustantiva, sirviendo de cauce para introducir acciones y hechos nuevos, por lo que tiene sustanciación procesal como si de reconvención se tratase ( STS 26-12-2006. Rec. 468/2000 ).

Por ello su oponibilidad dentro del cauce del verbal, cuando dicho crédito a compensar debiera tramitarse según su cuantía, torna en aplicable lo dispuesto en el art. 438 de la LEC ."

- La sentencia 484/2018 de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 17 de julio :

" TERCERO.- Sentado lo anterior, debemos señalar, siquiera a efectos dialécticos y por dar respuesta a las alegaciones de la recurrente que, además, a nuestro juicio, discrepando de la interpretación que efectúa la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de 29 de mayo de 2015 citada por la recurrente, la dicción literal de lo dispuesto en el art. 438.3 LEC impide la formulación de la alegación de compensación por sumas superiores a las cuantías admitidas para seguirse su reclamación por los trámites del juicio verbal, lo que en este caso comportaría la imposibilidad de tomar en consideración tanto la compensación por razón del pretendido préstamo como por razón de las cantidades que se manifiestan entregadas con exceso por rentas de mensualidades anteriores.

Efectivamente, dicha norma, en su apartado 3º dispone expresamente que " El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan ".

La única excepción por razón de la materia se refiere a la acumulación que puede efectuar el arrendador a quien le es posible, de conformidad con lo previsto actualmente en el art. 437.4ª-3º de la LEC , acumular dentro del juicio verbal tanto la acción de desahucio por falta de pago como la de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, con independencia de la cantidad que se reclame, pero esta especificidad estimamos que no es aplicable a las deudas de cualquier naturaleza que la demandada pudiera alegar en su oposición invocando compensación que, conforme a la norma antes señalada, sólo es admisible hasta el límite cuantitativo del juicio verbal."

- La sentencia 261/2017 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Granada, de fecha 21 de julio :

" Por otra parte, conforme determina el artículo 438.3 de la LEC "el demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superiora la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan".

En el caso de autos nos encontramos con una compensación que propone la sociedad demandada por una cantidad impropia de los trámites del juicio verbal."

A favor citaremos la sentencia de la AP de Granada Sección 3ª de 29 de octubre de 2021, que señala , "SEGUNDO.- Analizando el primero motivo del recurso planteado por la parte demandada, relativo a la infracción de normas o garantías procesales por infracción del artículo 438.3 y 408 LEC , causante de indefensión al no permitirle alegar y probar la compensación como motivo de oposición por ser superior -13.409,35 euros- a la cuantía del juicio verbal, es decir, a la suma de seis mil euros, se ha pronunciado de manera reiterada, aunque no unánime, las audiencias provinciales en el sentido de que la limitación de la existencia de un crédito compensable a que se refiere el art. 483.3 LEC , solamente sería aplicable cuando estamos en presencia de un juicio verbal por razón de la cuantía (hasta seis mil euros) pero no cuando estamos en presencia de un juicio verbal por razón de la materia.

La Sección 1 AP de Álava en la sentencia de 16 de octubre de 2019 (rec. 180/2019 ), recoge la sentencia de la Sección 2 AP de Burgos de 28 de junio de 2018 y afirma que " si bien no se puede formular reconvención en las sentencias de desahucio por expiración del plazo legal o contractual ( artículo 438.2 de la ley de enjuiciamiento civil ), el demandado sí puede oponer crédito compensable ( artículo 438.3 de la ley de enjuiciamiento civil ).

Si bien el artículo 438.2 de la ley de enjuiciamiento civil dice que "En ningún caso se admitirá reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada. En los demás juicios verbales se admitirá la reconvención siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre las pretensiones de la reconvención y las que sean objeto de la demanda principal. Admitida la reconvención, se regirá por las normas previstas en el juicio ordinario, salvo el plazo para su contestación que será de diez días", esta limitación cuantitativa de la compensación oponible en los juicios verbales, sólo cabe referirla a los juicios verbales seguidos por razón de la cuantía, pues, si el demandante no puede formular una reclamación superior a seis mil euros, lógico es que el demandado tampoco pueda oponer una excepción de compensación por cantidad superior.

Sin embargo, como en los juicios verbales por razón de la materia, como sucede en los juicios de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo legal o contractual con reclamación acumulada de rentas y cantidades asimiladas, sí se puede reclamar por el demandante cantidades muy superiores a la cuantía máxima de reclamación de los juicios verbales ordinarios, la oposición de crédito compensable ha de aceptarse que se extienda hasta la cantidad que haya sido objeto de reclamación en la demanda.

Es decir, la limitación de cuantía establecida en el artículo 438.2 de la ley de enjuiciamiento civil para la compensación lo es para los juicios declarativos por razón de la cuantía (como consecuencia lógica del límite compensable en el proceso). No existe obstáculo para examinar si a la fecha de presentación de la demanda se había extinguido o no la obligación, en todo o en parte, por compensación que reúna todos los requisitos del artículo 1.196 del código civil y que precisamente por ello hubiera tenido como efecto extinguir una y otra deuda en la cantidad concurrente "aunque no tengan conocimiento de ella los acreedores y deudores"".

En igual sentido la sentencia de la Sección 4 AP de Las Palmas de 29 de mayo de 2015 .

Este tribunal comparte esta corriente doctrinal y consideramos que la previsión del art. 438.3 LEC sólo puede referirse a la excepción de compensación oponible en los juicios verbales seguidos por razón de la cuantía (en los que el demandante como no puede reclamar cantidad superior a la cuantía del juicio verbal, el demandado tampoco puede oponer excepción de compensación por cantidad superior). Y, en consecuencia, no rige esa limitación y puede oponerse la compensación legal cuando se sigue el juicio verbal por razón de la materia, como sucede en el caso de reclamación de rentas a través del juicio verbal se pueden reclamar cantidades muy superiores a las que se establecen como límite máximo por cuantía del juicio verbal declarativo ordinario, por lo que la oposición de excepción de compensación legal que debe reunir los requisitos del artículo 1.196 CC antes de la presentación de la demanda, puede plantearse hasta la cantidad que haya sido objeto de la demanda.

En consecuencia, como termina explicando la sentencia de la AP de Álava " la limitación de cuantía establecida en el artículo 438.2 de la ley de enjuiciamiento civil para la compensación lo es para los juicios declarativos por razón de la cuantía, como consecuencia lógica del límite compensable en el proceso, más no vemos obstáculo para examinar si a la fecha de presentación de la demanda se había extinguido o no la obligación, en todo o en parte, por compensación que reúna todos los requisitos del artículo 1.196 del código civil , y que precisamente por ello hubiera tenido como efecto extinguir una y otra deuda en la cantidad concurrente."

En el mismo sentido la Sección 1 AP de Córdoba, sentencia de 27 de octubre de 2020 (rec. 1444/2019 ), al mantener que tiene cabida la existencia de un crédito compensable en caso de reclamación de rentas a través de un juicio verbal por razón de la materia " siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional".

8.- Esta Sala se decanta por la primera tesis , lo que conduce a la estimación del motivo, sobre la compensación apreciada, el juez a quo debió tener por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que usara de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondieran. En consecuencia , el importe de la condena debe fijarse en la cantidad por rentas adeudadas en la fecha de la presentación del juicio ,deducidos los importes de 8.400 euros y las actualizaciones no asumidas en la sentencia de instancia , lo que arroja un total de 16.800 euros.

TERCERO.- Régimen de costas .

Al estimarse en parte el recurso de apelación no procede hacer expresa condena en costas de esta alzada ( art.-398 LEC).