Sentencia Civil 512/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 476/2022 de 02 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia que, en un juicio de desahucio por precario previsto en el art. 250.1.2 de la LEC, estimó íntegramente la demanda y acordó el desalojo del inmueble objeto de procedimiento, se alza la parte demandada comparecida como ocupante del inmueble objeto de procedimiento. Alude al error en la valoración de la prueba en base a la existencia de un contrato de arrendamiento concertado entre el apelante y la Sra. Lorenza, que era la anterior propietaria de la vivienda, celebrado en julio de 2009, antes de que la adjudicase la parte actora la vivienda. El recurrente desconocía por completo que la entidad bancaria se había adjudicado el piso y seguía pagando la renta a la Sra. Lorenza. El contrato de arrendamiento se ha ido prorrogando cada año y hay título legítimo de ocupación. Es la anterior propietaria y BBVA quienes estaban obligados a informar del cambio de propiedad. Queda acreditado título legítimo de posesión. Estrechamente vinculado con el motivo de oposición que se acaba de exponer se indica que media inadecuación de procedimiento, si bien se reseña más bien que faltan los requisitos para que pueda prosperar la acción de precario. Se indica que el Sr. Patricio es el único poseedor de la finca desde el año 2005 y ha venido ocupando la vivienda desde hace 25 años y tiene título legítimo, sin que sea precarista, por lo que la acción no se ajusta a los requisitos jurisprudenciales. Finalmente se invoca, de manera también novedosa en la apelación porque no se había indicado en contestación, que la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de reforma de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, obliga a los grandes tenedores a ofrecer un alquiler social a las personas físicas que se encuentren dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial, de manera que BBVA habría de haber ofrecido un alquiler social antes de interponer la demanda. No hay ofrecimiento de alquiler social con lo que se incumple la normativa. Se solicita la estimación del recurso y la revocación de la sentencia impugnada.

La parte apelada solicita la desestimación del recurso con confirmación de la sentencia dictada e imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- La STS, Sala 1a, de 28 de febrero de 2017 recuerda: " Esta sala ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda, o también porque nos otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre )".

La STS de 25 de octubre de 2021 reitera la jurisprudencia de la Sala sobre el concepto de precario al señalar: " 5.- Una abundante jurisprudencia ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre , y 134/2017, de 28 de febrero ). Existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras). Por tanto, como declaramos en la sentencia 691/2020, de 21 de diciembre , la institución del precario "no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (...), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 )"......".

Y partiendo de este concepto de precario que establece la Jurisprudencia y que avala un concepto amplio de precario, para el éxito de la acción deben concurrir los siguientes requisitos: 1) Legitimación activa, -título del que derive la posesión real-. 2) Identificación de la finca. 3) Legitimación pasiva, que el demandado disfrute o tenga el precario una finca- disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real, o de manera ilegítima sin autorización o contra la voluntad del propietario.

Plantea la parte recurrente que hay un error en la valoración de la prueba porque no se ha tenido en cuenta que el Sr. Patricio es poseedor legítimo en virtud de contrato de arrendamiento concertado con la anterior propietaria, que ha ido prorrogando su vigencia y no puede considerarse precarista en la medida que tiene título de ocupación. Se alude al apelar a la inadecuación de procedimiento que no se había planteado en la contestación, ni en la vista (de hecho, la misma la letrada de la parte demandada manifestó en el juicio que no había excepciones procesales). El proceso es en todo caso adecuado porque la parte actora postula el desahucio de quienes ocupan la vivienda de su propiedad sin título y precisamente es objeto de este proceso si hay o no título legítimo de posesión. La mera invocación por la parte demandada de un contrato de arrendamiento que reputa vigente y válido no torna en inadecuado el proceso del artículo 250.1.2 de la LEC. Si efectivamente se estima que hay título legítimo para la ocupación, el resultado sería, no tanto considerar inadecuado el proceso, sino la desestimación de la demanda por motivos de fondo.

En este caso, no es controvertido al tiempo de interposición de la demanda el dominio por parte de BBVA, S.A, del inmueble de autos con la aportación de nota simple informativa de la finca, constando también la aportación del recibo del IBI de 2019 que justifica que la demandante es también titular catastral del inmueble. La finca está plenamente identificada, el propio apelante reconoce su ocupación y no acredita título legítimo para mantener su posesión, sin que se acredite error alguno en la valoración de la prueba.

Al margen de que no está acreditado que la finca se ocupase por el recurrente desde el año 2005 ( el contrato de arrendamiento data de julio de 2009 y el volante de empadronamiento está fechado el 3 de enero de 2018), la parte apelada BBVA no puso en duda en juicio que se hubiese concertado por el demandado el 9 de julio de 2009 un contrato de arrendamiento con quien era antigua propietaria de la finca, lo que mantuvo fue su extinción de acuerdo con el artículo 13 de la LAU según redacción vigente a la fecha de la celebración del contrato. La sentencia tampoco pone en duda la celebración del contrato y la posesión pacífica del demandado al menos desde la celebración del mismo en 2009, en base al propio contrato aportado por el demandado, la autorización notarial de la arrendadora para la asistencia a Juntas de la Comunidad, el empadronamiento, o los recibos de renta. Pero lo que sostiene es que el contrato se ha extinguido por aplicación del artículo 13.1 de la LAU, según redacción en la fecha en que se suscribió el contrato. No se alcanza, pues, a vislumbrar qué errormedia en la valoración de la prueba. En todo caso habría un error jurídico, pues la sentencia no duda de la celebración del contrato.

Por la fecha al contrato no discutido es aplicable el artículo 13 de la LAU en su redacción original, precepto que indicaba:

"1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada".

La interpretación de este precepto no deja lugar a dudas y es la correctamente aplicada por el Tribunal de Primera Instancia. El contrato tenía una duración prevista de 5 años desde el 9 de julio de 2009 al 8 de julio de 2014 y resuelto el derecho de la arrendadora Sra. Lorenza por la adjudicación en ejecución hipotecaria verificada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Reus el 12 de mayo de 2014 (según información registral aportada), la arrendataria tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplieran cinco años de duración, es decir, hasta el 9 de julio de 2014. En esa fecha no solo se cumplía la duración legal prevista en el art. 9 de la LAU, sino la pactada en el contrato.

No son términos equivalentes, extinción del contrato con vencimiento de la duración. Extinguido categóricamente el arrendamiento a la llegada de la duración de 5 años, sin que tampoco conste inscrito el arrendamiento (ni la nota simple apunta a su inscripción, ni se alega ni acredita la misma), no puede considerarse aplicable la prórroga del artículo 10 de la LAU por tres años más, operando luego la tácita reconducción. Simplemente no puede prorrogarse un contrato que se ha extinguido automáticamente por imperativo legal.

No constaba en autos que la propiedad conociera la existencia del arriendo y quién ocupaba el inmueble, por lo que dirigió correctamente la demanda contra sus desconocidos ocupantes. Al tiempo de interponerse la demanda el contrato estaba extinguido, pues se había resuelto el derecho del arrendador por la adjudicación hipotecaria, el contrato había durado 5 años que además era la duración pactada y solo se resuelve o no se prorroga un contrato vigente. Si bien el demandado tuvo justo título para ocupar hasta el 9 de julio de 2014, tal derecho desapareció y no estaba vigente al tiempo de interponerse la demanda de precario, de acuerdo con el artículo 13 de la LAU en su redacción aplicable según la fecha del contrato, con lo que debe estimarse concurrente tal precario. Así lo ha considerado esta Sala en un caso análogo al de autos en sentencia de 27 de octubre de 2022, recurso de apelación número 444/2021, que cita nutrida doctrina de las Audiencias Provinciales en casos análogos y así reproduce las siguientes sentencias:

Así SAP de Madrid, sección 25, del 5 de julio de 2022 ( ROJ: SAP M 10713/2022 - ECLI:ES:APM:2022:10713 ) Sentencia: 264/2022 Recurso: 64/2022:

"TERCERO.- La respuesta a lo planteado precisa tener en cuenta que el recurrente opuso en contestación a la demanda la existencia de título, contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 2011, oposición cuestionada por la parte demandante en el acto de la vista con referencia al art. 13 LAU .

La existencia del procedimiento de ejecución hipotecaria antecedente, con enajenación forzosa de la vivienda, hace de aplicación, en el presente caso, la redacción del art. 13.1 LAU vigente al momento de firma del contrato aportado por recurrente, de 1 de octubre de 2011, (....)

La aplicación indicada lleva a considerar extinguido el arrendamiento, como así se afirma en la Sentencia recurrida, conclusión plenamente compartida en la presente alzada y no desvirtuada con alegaciones recurrente, motivo que lleva a desestimar el recurso de apelación y a confirmar íntegramente la resolución recurrida".

También la SAP de Navarra, sección 3 del 29 de junio de 2022 ( ROJ: SAP NA 564/2022 - ECLI:ES:APNA:2022:564 ) Sentencia: 482/2022 Recurso: 504/2021:

"Dado que el contrato de 1 de enero de 2008 concluía el 31 de diciembre de 2017 y dado que la enajenación forzosa se produjo mediante decreto de adjudicación de 21 de febrero de 2011, quiere ello decir que la ocupación de la vivienda amparada por el contrato de arrendamiento se extendía hasta el día 1 de enero de 2013, y a partir de entonces el contrato quedaba resuelto; por consiguiente, a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por precario, 31 de julio de 2020, el apelante carecía ya de título que amparase su posesión por cuanto que el que disponía correspondiente a un contrato de arrendamiento había devenido ineficaz, máxime cuando no consta el contrato hubiera accedido al Registro de la Propiedad".

En el mismo sentido, la SAP de Barcelona, sección 16, del 12 de mayo de 2022 ( ROJ: SAP B 4861/2022 - ECLI:ES:APB:2022:4861 ) Sentencia: 220/2022 Recurso: 279/2021:

"Por otra parte, de ser el contrato anterior a la adjudicación hipotecaria de la vivienda, resultaría de aplicación el art. 13.1 LAU . La cita norma, en la redacción vigente cuando se concertó el arrendamiento, establece lo siguiente: "Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada". La norma ha sufrido dos modificaciones como consecuencia de la Ley 4/2013, de 4 de junio y del RDLey 7/2019 de 1 de marzo. Pero en ambos casos las Disposiciones Transitorias de las normas establecen que los contratos previos a su entrada en vigor se seguirán rigiendo por la normativa anterior. Así las cosas, dado que la duración pactada en el contrato era de 5 años, debería entenderse que el arrendamiento se extinguió el 1-8-2015".

Finalmente cabe citar la SAP de Cádiz, sección 7, del 14 de marzo de 2022 ( ROJ: SAP CA 1729/2022 - ECLI:ES:APCA:2022:1729 ) Sentencia: 57/2022 Recurso: 278/2021:

"Ni el contrato de arrendamiento de fecha 1-04-11 (que no consta aportado) ni el de subarriendo de fecha 25-05-12 figuran inscritos en el registro de la propiedad.

En orden a la subsistencia o extinción del arrendamiento, depende de la normativa por la que se rija el contrato, así, p ara los arrendamientos sometidos a la LAU) si son de vivienda, su extinción o subsistencia, tras la adjudicación se regula en el art. 13 LAU , que ha tenido tres redacciones diferentes, dependiendo de la fecha del contrato; en nuestro caso, 1-04-2011 (antes del al 6 de junio de 2013, en que entró en vigor la ley 4/2013 de 4 junio),que determinaba lo siguiente:

Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

En este caso, no se sabe la duración pactada del contrato de arrendamiento, aunque por la fecha que se menciona, habrían pasado en todo caso el plazo de cinco años de duración, siendo aplicable el apartado segundo del párrafo primero del art.13 LAU , en tal redacción originaria, de modo que ha de entenderse extinguido".

La extinción del arrendamiento ipso iure y la situación de precario subsiguiente en aplicación del artículo 13 de la LAU, en un caso de un contrato sometido a la reforma operada por Ley 1/2013, se declaró por el Tribunal Supremo en STS del 01 de marzo de 2021 ( ROJ: STS 753/2021 ) Sentencia: 109/2021 Recurso: 1105/2020Ponente: JUAN MARIA DIAZ FRAILE.

Debiendo considerarse ipso iure extinguido el contrato en fecha 9 de julio de 2014, carecía la ocupante de derecho alguno de ocupación al tiempo de interponerse la demanda y cumplidos los requisitos del precario, debe desestimarse este motivo de recurso. No es relevante a estos efectos la buena o mala fe del demandado que manifiesta desconocer que se había transmitido el dominio y el arrendamiento estaba vigente. Tampoco la ausencia de comunicación del cambio de titularidad del inmueble y de la ejecución hipotecaria evita la extinción contractual.

TERCERO.- Se alude por la parte recurrente a la Ley 1/2022, de 3 de marzo, que modifica la Ley 24/2015, entre otras, en orden a la preceptiva realización de una oferta de alquiler social para interponer la demanda, que en todo caso no consta realizada por la parte actora en el curso del proceso. Debe indicarse que, aunque es cierto que la parte demandada puso de manifiesto la situación de vulnerabilidad del apelante, persona de edad avanzada y con una discapacidad reconocida, que cobraba una pensión no contributiva, en ningún momento alegó la aplicación de la Ley 24/2015 respecto a la preceptiva oferta de un alquiler social. Debe decirse que la Ley 1/2022 de reforma de esta Ley 24/2015, ni siquiera estaba en vigor al tiempo de interponerse la demanda y dictarse sentencia. Debe considerarse que esta alegación, relativa a la preceptiva realización de un alquiler social, es novedosa en apelación e inadmisible ex artículo 456 de la LEC.

Hay que partir de la doctrina reiterada y pacífica del Tribunal Supremo sobre el principio general de derecho " pende apellatione nihil innovetur", que impide que se puedan tomar en consideración, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia ( SS del TS de 28 de noviembre y de 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984 y 7 de julio de 1986, entre otras), bajo pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que viene recogida actualmente en artículo 456.1LEC (" En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación"). La alteración de las alegaciones realizadas en la instancia al recurrir comporta una clara vulneración de una serie de principios básicos del proceso civil, como son el de contradicción, el de defensa, el de seguridad jurídica y el de preclusión, lo que determina la imposibilidad de entrar a dilucidar y a resolver todas aquellas cuestiones aducidas " ex novo" en la alzada.

Pero al margen de este motivo procesal que determinaría la inadmisión "ad limine" de este motivo de recurso, la citada impugnación de la sentencia debería desestimarse también en cuanto al fondo. El art. 5.2 de la Ley catalana 24/2015, de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en la redacción original señalaba: " antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la presente ley, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:

a) Que el demandante sea persona jurídica que tenga la condición de gran tenedor de vivienda.

b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario".

Es cierto que la citada norma, no prevista para los procesos de precario, se vio modificada antes de la interposición de la demanda por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de Diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, al añadir a la misma una disposición adicional, la primera, luego modificada por la Ley 5/2020, de 29 de abril y por el Decreto Ley 37/2020 , de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, en la que se indicaba que la obligación a que hacía referencia el artículo 5.2 , de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales, se hacía extensiva en los mismos términos a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio por expiración del termino y a las de desahucio por precario, cuando, en este último caso, el demandante tuviera la condición de gran tenedor de acuerdo con las letras a y c del apartado 9 del artículo 5 y concurrieran una serie de circunstancias que establecía la norma.

El Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, añadió un nuevo apartado, el 1 bis, a la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio, con la redacción siguiente: "1 bis. Los procedimientos iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada."

Posteriormente la Sentencia 16/2021 de 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto-Ley 17/2019, entre los preceptos reputados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que añadía la disposición adicional primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, extendiendo la regulación de la oferta de alquiler social a la situaciones de precario en determinadas condiciones. También la STC, Constitucional, sección 1, del 24 de febrero de 2022 ( ROJ: STC 28/2022 - Sentencia: 28/2022 Recurso: 5389/2021) declaró inconstitucionales y nulos los apartados 1, 2 y 3 del artículo único del Decreto-ley del Gobierno de la Generalitat de Cataluña 37/2020, de 3 de noviembre, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19. Por tanto, decaía la posibilidad de acordar la suspensión del procedimiento hasta que se formulara una propuesta de alquiler social como efecto de la declaración de inconstitucionalidad.

Posteriormente se ha dictado efectivamente la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que entró en vigor al día siguiente de su publicación el 17 de marzo de 2022, por tanto después de la presentación de la demanda e incluso de que se dictara sentencia, que vuelve a añadir una disposición adicional primera a la Ley 24/2015, señalando que la obligación de ofrecer un alquiler social antes de entablar demandas se hace extensiva a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a las demandas de desahucio siguientes: a) Por vencimiento de la duración del título que habilita la ocupación; b) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si la falta de título proviene de un proceso instado por un gran tenedor, ya sea de ejecución hipotecaria o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria contra el actual ocupante de la vivienda; c) Por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, si el demandante tiene la condición de gran tenedor de acuerdo con el artículo 5.9.a y c, siempre que concurran las siguientes circunstancias que se enumeran.

Con la reforma del Decreto-Ley 17/2019, lo que debe reputarse extensivo a la reforma de Ley 1/2022, ya consideró esta Sala en sentencia dictada el 15 de julio de 2021, recurso 868/2019 o en sentencia de 29 de abril de 2021, recurso 613/2019 y la doctrina mayoritaria de las Secciones de las Audiencias Provinciales en Cataluña, que no se configuraba un requisito cuya ausencia determinase la absolución de la instancia o la suspensión o interrupción del proceso hasta que se formulase una oferta de alquiler social. No se dispone tal requisito previo en las normas procesales que regulan el proceso del art. 250.1.2 de la LEC, que son las establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil y lo cierto es que el Estado tiene competencia exclusiva en esta materia, de conformidad con lo dispuesto en el art. 149.1.6 de la Constitución Española.

La ley 24/2015 y la modificación introducida por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, con sus modificaciones posteriores, o por la invocada Ley 1/2022, que en todo caso no estaba en vigor a la fecha en que se interpuso la demanda, ni siquiera a la fecha que se dictó la sentencia impugnada, no establecen un requisito procedimental que pudiera comportar la suspensión del procedimiento o la inadmisión a trámite de la demanda . Sin perjuicio de las consecuencias administrativas de esta falta de oferta de alquiler social, su ausencia no impediría la admisión a trámite de la demanda y la sustanciación del proceso, conforme a las normas aplicables, que son las de la LEC.

En el sentido de no justificar la falta de formulación de un alquiler social motivo de impugnación de la sentencia estimatoria en los procesos de desahucio por precario, se ha pronunciado reiteradamente esta Sala y también la SAP de Barcelona, sección 4, del 10 de junio de 2020 ( ROJ: SAP B 3847/2020 - Sentencia: 487/2020 Recurso: 1058/2019:

" Finalmente, en cuanto a la aplicación al caso de la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética y de la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial, tampoco ha sido alegado en primera instancia, si bien, a los solos efectos de agotar el debate, y puesto que la apelante afirma que debería haberle sido ofrecido un alquiler social, señalamos que, al tiempo del recurso, ni la Ley 24/2015, del 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética ni la Ley 4/2016, de 23 de diciembre, de medidas de protección del derecho a la vivienda de las personas en riesgo de exclusión residencial resultan aplicables al caso, al no tratarse de un procedimiento de ejecución hipotecaria ni un desahucio por falta de pago de la renta.

En cualquier caso, y puesto que se insiste por la apelante en el ofrecimiento de alquiler social, conviene aclarar aquí que, en razón de los acuerdos adoptados en la reunión de fecha 21 de febrero de 2020 de los Presidentes/as de las Secciones Civiles de esta Audiencia, al amparo de lo previsto en los arts. 264 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 57.1c) del Reglamento 1/2000, de los Órganos de Gobierno de Tribunales , a los fines de la unificación de criterios, se adoptó por unanimidad lo siguiente:

"El ofrecimiento de un alquiler social del art.5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una acción hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o de precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una acción hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o de precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.".

En la misma línea se pronunció la Junta de Magistrados de la Audiencia Provincial de Girona de 10 de febrero de 2020, a raíz de la reforma operada por el Decreto-ley 17/2019 y lo recuerda la SAP de Girona sección 13 del 17 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP B 11937/2020 - Sentencia: 784/2020 Recurso: 814/2019.

Y sobre no configurar tampoco la oferta de alquiler social un requisito de procedibilidad con la legislación vigente que no se ha declarado inconstitucional, se ha pronunciado esta Sala en sentencia de 29 de septiembre de 2022, recurso 70/2020, en los siguientes términos:

"...y a raíz de esta Ley , y para dar respuesta completa al apelante , podemos descartar que el precepto que nos ocupa haya pretendido imponer un requisito procesal de admisibilidad , y ello porque como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 7 de julio de 2022 , " 5º.- que la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015, y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se ha producido el 8 de marzo de 2022, añade, de nuevo, una disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en cuyo apartado 2, dispone que "Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Por lo que, con la nueva redacción de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 , de 29 de julio que, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, en cualquier caso, es posible interpretar que ha sido aclarado por el legislador autonómico que el ofrecimiento de un alquiler social ("el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar"), no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión de la demanda."

Cierto es que a nivel estatal la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho de vivienda, ha establecido una reforma procesal profunda que afecta a la tramitación de los procesos de precario, pero la Disposición Final Novena determinó su entrada en vigor al día siguiente de su publicación, que fue en BOE de 25 de mayo, es decir el 26 de mayo de 2023 y sus disposiciones procesales no son aplicables a este procedimiento iniciado con una demanda presentada el 17 de marzo de 2020.

Además, la parte recurrente no ha acreditado suficientemente con la documentación aportada su situación de vulnerabilidad y riesgo de exclusión residencial. En todo caso, la situación de vulnerabilidad y riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad en erigirse en causa de impugnación la acción ejercitada, como pretende la parte recurrente, ni para la suspensión del proceso en fase declarativa. Tampoco se insta la nulidad de actuaciones por falta de oferta de alquiler social, sino la desestimación de la demanda y la absolución de la parte demandada, lo que es improcedente. Debe significarse que nos encontramos en la fase declarativa del proceso y otra cuestión es la fase de ejecución en que, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, pueden adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo para la impugnación de la acción o amparar la suspensión del procedimiento en segunda instancia, en que se trata de determinar si la parte demandada debe o no ser desahuciada, siendo el lanzamiento cuestión que atañe a la ejecución.

Debe desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia dictada.

CUARTO .- Desestimado íntegramente el recurso de apelación, las costas deben imponerse a la parte recurrente, de conformidad con el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.