Sentencia Civil 519/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 72/2022 de 02 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Antecedentes del procedimiento

1.Demanda. El Banco de Sabadell ejercitó una acción de desahucio por expiración del plazo respecto de la finca sita en la CALLE000, nº NUM000, de Reus de la que el Sr. Ignacio es arrendatario junto a Jaime, y dicha entidad financiera era propietaria y arrendadora.

Se exponía que la duración del contrato fue entre 15 de diciembre de 2015 y el 8 de diciembre de 2018. Llegado el plazo, el contrato entró en tácita reconducción hasta el 8 de diciembre de 2019. El arrendatario fue requerido para poner fin al contrato el 13 de septiembre de 2019.

2. Contestación. El demandado se opone alegando que él es el único que reside en dicho inmueble y que no ha recibido ninguna comunicación de resolución del contrato, quedando la actora obligada a la finalización del contrato al otorgamiento de un alquiler social.

3. En auto de 19 de mayo de 2021 se acordó que PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE S.L. ocuparía la posición de demandante que tenía el Banco de Sabadell.

4. La Sentencia estima la acción de desahucio al considerar que cuando el contrato entró en tácita reconducción no era preciso el requerimiento previo para poner fin al mismo, por lo que considera que, llegado el plazo, el contrato se extinguió. Además, señala que no resulta de aplicación la normativa que invoca la demandada para que proceda la prórroga de los contratos en los que se hay fijado un alquiler social, y que además no se acredita que se trate de un contrato de arrendamiento de esta naturaleza.

5. Recurso de apelación: alega la incongruencia " ultra petita" en cuanto que la pretensión actora según el suplico de la demanda es la declaración de resolución del contrato de arrendamiento de 9 de diciembre de 2015 y la sentencia establece que se declara resuelto el de 8 de diciembre de 2018 por tácita reconducción, y por lo tanto nos hallamos ante un contrato nuevo cuya resolución no se pide por la parte actora.

Y para el caso de no estimar la incongruencia, considera que el contrato entró en la prórroga del artículo 10 LAU, por lo que se prorrogó por un año más, sin que entrar la tácita reconducción. No se acredita el requerimiento.

6. Oposición a la apelación. Considera la correcta valoración probatoria de la juzgadora de instancia.

SEGUNDO.- Resolución del recurso

1.INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 218 LEC. INCONGRUENCIA "ULTRA PETITA".

Sobre la incongruencia extra petita e infracción del artículo 218 LEC, la STS 450/2016 de 01 de julio de 2016, recuerda que: " Con carácter general, venimos considerando que "el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petito [petición] y la causa pretendí [causa de pedir] y el fallo de la sentencia" ( Sentencias 173/2013, de 6 de marzo ). "De tal forma que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido ("ultra petita"), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes ("extra petita") y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes ("infra petita"), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito" ( Sentencias 468/2014, de 11 de septiembre , y 375/2015, de 6 de julio )".

Sobre qué debe entenderse por causa de pedir la STS 327/2020 de 22 de junio de 2020, con cita la STS 361/2012, de 18 de junio, aclara que la Jurisprudencia: " ha dejado sentado que la causa petendi no se encuentra integrada exclusivamente por hechos en abstracto al margen de su consideración jurídica, sino que por "causa de pedir debía entenderse el conjunto de hechos jurídicamente relevantes para fundar la pretensión ( SSTS 19-6 - 00 en ref. 3651/96 y 24- 7-00 en rec , 2721/95 ), los hechos constitutivos con relevancia jurídica que constituyen condiciones específicas de la acción ejercitada ( STS 16-11-00 en rec. 33 75/95 ), o bien los hechos jurídicamente relevantes que sirven de fundamento a la petición y que delimitan, individualizan e identifican la pretensión procesal ( SSTS 20-12-02 en sec. 1727/97 y 16- 5-08 en ref. 1088/01 )". Por tanto, la causa de pedir tiene un componente jurídico que la conforma y sirve de límite a la facultad del juez de aplicar a los hechos el derecho que considere más procedente, esto es, limita el iura novit curia. Este límite tiene fiel reflejo en el artículo 218 LEC , al disponer que el tribunal ha de resolver conforme a las normas aplicables al caso, pero sin acudir a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer".

Partiendo de lo anterior, a la vista de los hechos alegados y pretensión ejercitada por la actora, nos encontramos con que en el suplico de la demanda se plantea la petición de resolución del contrato de arrendamiento de 9 de diciembre de 2015 y sin embargo en el cuerpo del escrito de la demanda, en concreto en el antecedente segundo se exponía que el contrato finalizaba el 8 de diciembre de 2018, y que en esa fecha entró en tácita reconducción conforme al artículo 1566 CC, y que antes de su expiración remitió un burofax para recuperar la posesión.

El demandado en su contestación no alega nada sobre la tácita reconducción, limitándose a negar la comunicación de la actora de finalización del contrato y que el mismo deber prorrogarse conforme a lo establecido en el artículo 10 LAU.

La sentencia de instancia reconoce la existencia de la tácita reconducción, como apunta la actora, pero a diferencia de esta parte no considera que estemos ante una prórroga de contrato sino ante un contrato nuevo que se rige por las condiciones del anterior, si bien, a su juicio, no es preciso el requerimiento previo para poner fin al contrato, conforme al artículo 1581.2 CC, como afirma la demandante.

Ante tales circunstancias no podemos considerar que la sentencia se funde en un hecho no alegado por la parte actora, sino tan sólo que difiere de ella en cuanto a la fecha del contrato, que por las razones que se exponen en la fundamentación jurídica de la resolución judicial se trata de un contrato nuevo, por tanto, con una nueva fecha sometido a idénticas condiciones que el anterior. Se trata de una mera discrepancia interpretativa, sin que por ello podamos considerar que en la sentencia se excede del ámbito de la petición de la parte, habiéndose limitado en el fallo a concretar la fecha del nuevo contrato pero que en modo alguno se separa de las alegaciones y pretensión de la parte demandante.

Por ello, este motivo del recurso debe ser desestimado en este punto.

2. LA INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 10 LAU Y LA TÁCITA RECONDUCCIÓN DEL ARTÍCULO 1566 CC

También considera la apelante que el contrato ser prorrogó durante un año más, conforme al artículo 10 LAU sin que se produjera la tácita reconducción a que alude la sentencia de instancia.

El artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente en el momento de la concertación del contrato, que fue el 9 de diciembre de 2015, disponía que " la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes"; y agregaba: " Si esta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el artículo 10.1 LAU establecía: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

Conforme dicha norma, las partes fijaron una duración del contrato de tres años, transcurrido el cual el contrato quedaba "extinguido de pleno derecho". Y añade, " si por cualquier motivo el arrendatario no restituyera la finca y retuviera su posesión después de la expiración del plazo pactado, dicha posesión no concederá al arrendatario derecho alguno y estará sujeta a desalojo inmediato a instancias del arrendador en todo momento, sin que tenga efecto de prorrogar el presente contrato, ni su tácita reconducción, salvo que otra cosa se disponga expresamente". De ello resulta que el contrato se fijó por un plazo de tres años, no prorrogables, negándose incluso la posibilidad de aplicar la tácita reconducción.

Sostiene la apelante que llegado el día 8 de diciembre de 2018, fecha de finalización del contrato, al no haberse advertido nada por la demandante, el contrato se prorrogó por un año, conforme al artículo 10 LAU. Ello no es así pues las partes estipularon poner fin al contrato transcurridos los tres años desde su firma y por lo tanto finalizó el 8 de diciembre de 2018 ya que el derecho de prórroga de dicho precepto no es obligatorio para ninguna de las partes máxime cuando, como ocurre en este caso, pactaron poner fin al contrato transcurrido tres años desde su celebración y que la jurisprudencia lo ha considerado como un supuesto de prórroga voluntaria renunciable por las partes.

A tales efectos podemos citar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, Sec. 5ª, 29-5-2018 , que dice: "El derecho de prórroga delartículo 10 LAU, en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo. Dice así, siguiendo la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2.011 ,que: "Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en elart. 10 de la Ley 29/94y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórroga voluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórroga voluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006 : "La prórroga que establece elartículo 10 de la LAU, a diferencia de la del artículo 9 , no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado. Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de laLey de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen delartículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad delartículo 6 de la citada Ley, pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella.".

Ello supone que, finalizado el plazo de duración del contrato, el 8 de diciembre de 2018, el contrato se regía por lo establecido en el artículo 1566 CC , que dice " Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento ". Conforme a ello, como indica el Tribunal Supremo en la sentencia de 31 de marzo de 2021, la tácita reconducción "no provocó una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, sino que da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato ( arts. 1254 , 1261 y 1262 CC )".

Por lo tanto, como indican las Sentencias del TS núms. 764/2013, de 5 de diciembre, 530/2018, de 26 de septiembre, y la 184/2021, de 31 de marzo, estando el contrato en tácita reconducción el plazo de duración del contrato no se rige por lo pactado sino por lo establecido en el artículo 1581 CC, que dice " Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término ".

En nuestro caso, aunque en el contrato se fija que la renta se paga por meses (cláusula 3), resulta que ambas partes están conformes en determinar que la renta era anual, pues así lo manifiestan en sus escritos de demanda y contestación, por lo que en beneficio del arrendatario debemos considerar que conforme a ello y a lo dispuesto en el Código Civil el plazo del contrato fue anual, lo que implica que el contrato debe entenderse hecho por años, y por lo tanto con un alquiler anual, que por efecto de la tácita reconducción debía vencer al año siguiente, esto es, el 8 de diciembre de 2019, al haber mediado requerimiento previo por parte del arrendador, como ahora analizaremos.

3. EL REQUERIMIENTO PREVIO

Como decimos, en nuestro caso se produjo el requerimiento al Sr. Ignacio en la CALLE000, nº NUM000, de Reus, según consta en el acuse de recibo de burofax acompañado a la demanda, en el que se hace constar que el demandado se hallaba ausente de su domicilio los días 17 y 19 de septiembre de 2019, y que no fue retirado de la oficina dónde estuvo hasta diez días después (29/09/2019) pendiente de recoger por su destinatario. Ello implica que el arrendatario tuvo la oportunidad de recoger el aviso y sin embargo no lo hizo por razones que tan sólo a él son imputables, quien tuvo la oportunidad de recoger el aviso en el que se le informaba de la resolución del contrato y sin embargo no lo hizo.

A tales efectos podemos citar la Sentencia de esta Sala, de 21 de julio de 2022, recurso de apelación número 194/2021, en la que se dice, con cita de otras muchas sentencias de otra audiencias: " La doctrina está de acuerdo en que la declaración de voluntad de poner fin al contrato antes de que opere la prórroga del mismo o la tácita reconducción tiene naturaleza recepticia, lo cual no quiere decir que el demandado deba conocer necesariamente el contenido de la comunicación, sino solo que la ha recibido, teniendo oportunidad de conocer tal contenido, de acuerdo con el ejercicio normal y de buena fe de los derechos subjetivos. Y así se ha venido considerando en variadas resoluciones que si se intenta la comunicación y el arrendatario se niega a recibirla, o si se encuentra ausente pero se le deja aviso para que recoja la comunicación el servicio de correos o mensajería y se abstiene de hacerlo, la frustración de la notificación resulta imputable al arrendatario y debe considerarse cumplido el requisito de la notificación de la voluntad de poner fin al contrato.

Así lo ha considerado la SAP de Barcelona, sección 13, del 25 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP B 11466/2020 - ECLI:ES:APB:2020:11466 ) Sentencia: 884/2020 Recurso: 1035/2019 , que indica:

"Y en Sentencia de esta misma Sección de fecha 22 de diciembre de 2018 ( Roj: SAP B 11490/2018 - ECLI: ES:APB:2018:11490 ) ya se recordó que "... la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000, de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ) ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador."

En consecuencia y en la misma línea argumental expuesta, visto que en el presente caso la falta de recepción de la comunicación remitida por la parte arrendadora solo es imputable a la propia arrendataria, que por voluntad propia decidió no retirar el aviso que dejó la empresa de mensajería y de este modo no pudo conocer el contenido de la comunicación debidamente remitida, debe declararse cumplido el requisito de comunicación previsto en el artículo 10 de la LAU y, en consecuencia, procede revocar la sentencia dictada en primera instancia declarando resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda objeto de autos con fecha 22 de septiembre de 2018 ."

Y destacando que es negligente la conducta del arrendatario y no se impide la eficacia de la comunicación cuando, ausente de reparto se le deja aviso y no recoge la comunicación, también se pronuncia la SAP de Barcelona, sección 4, del 26 de abril de 2021 ( ROJ: SAP B 4866/2021 - ECLI:ES:APB:2021:4866 ) Sentencia: 268/2021 Recurso: 834/2020):

"En numerosas ocasiones hemos declarado la validez y plenos efectos de la comunicación efectuada a través de burofax, no recogido de la lista de correos por el destinatario. Así, por ejemplo, decíamos en la sentencia dictada en el Rollo 636/05 : "Ambas partes han de adecuar su conducta a las exigencias de la buena fe, según dispone el artículo 1258 CC y el 9 TRLau . Pues bien, probado que se cursó el burofax por la prueba documental (hecho no discutido) y que fue dejado aviso al destinatario a fin de que pasara a recogerlo por el servicio de Correos (acreditado igualmente por la prueba documental), la cuestión se reduce a comprobar si el demandado recibió ese aviso y, en caso afirmativo a concretar los efectos de la no retirada. Debemos partir de una presunción de normalidad de funcionamiento del servicio de Correos, y cuando se aporta la comunicación de este servicio de que el destinatario de la comunicación estaba ausente y se le ha dejado aviso, hemos de partir de que así es. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.- Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc. En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia."

Como decimos, en el supuesto de autos consta remitida comunicación fehaciente de la arrendadora a través de la empresa "notificad@s" en que de manera manifiesta y clara se indica la voluntad de no renovar el contrato en una comunicación que se dirige al domicilio arrendado, donde además ha sido emplazado el demandado en el curso del proceso. Por lo tanto, debemos considerar que la comunicación llegó a la esfera de dominio del demandado y, no habiendo sido hallado, se le dejó aviso para que la recogiera, no alegando, ni acreditando la parte demandada motivo justificado por el que la carta no llegara a su destino, con lo cual debemos considerar como válidamente realizada la comunicación de la voluntad de la parte arrendadora de no renovar el contrato y, extinguida la tácita reconducción del contrato por efecto del articulo 1581 CC.

Por todo ello, debemos desestimar el recurso y confirmar la sentencia recurrida.

TERCERO.- Costas

Desestimado el recurso de apelación, procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante ( art. 398 LEC).

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.