Sentencia Civil 114/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 600/2021 de 02 de marzo del 2023

PRIMERO.- La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda deducida por BUILDINGCENTER, S.A.U, en ejercicio de la acción de desahucio por expiración de plazo contra el arrendatario Vidal, en relación a una vivienda radicada en la NUM000 del edificio de la CALLE000, nº NUM001, de Reus.

BUILDINGCENTER impugna en apelación la sentencia y reseña que el contrato estaba sometido a la redacción de la LAU inmediatamente anterior a la reforma operada por Real Decreto Ley 7/2019 y había expirado la duración máxima de cinco años y un mes el 24 de marzo de 2019. Defiende la validez de los pactos consignados en el contrato que excluían, tanto la prórroga del artículo 10 de la LAU, como la tácita reconducción y, por tanto, expirada la duración exigible legalmente, quedaba extinguido el contrato, aunque no hubiese comunicación de la voluntad de la parte arrendadora de poner fin al mismo, voluntad ya expresada en el propio texto contractual. Pero es que, además, reputa válida y eficaz la notificación remitida y recibida por la parte demandada. Aunque se expresó la voluntad de la parte apelante de suscribir nuevo alquiler social, no se aportó por el demandado documentación para suscribirlo, ni hubo contacto para verificarlo. Las cantidades cobradas después de la expiración contractual no suponen voluntad alguna de prorrogar el contrato, sino la justa contraprestación por la demora en entregar el inmueble.

La parte demandada se opone al recurso y solicita su desestimación con confirmación de la sentencia recurrida y condena en costas de la parte apelante.

SEGUNDO.- En orden a los hechos con relevancia en la resolución del recurso cabe indicar que el contrato celebrado por las partes lo fue el 25 de febrero de 2014. Por tanto, estaba sometido a la regulación de la LAU, pero en su redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio, que entró en vigor el 6 de junio de 2013. El art 9.1 de la LAU entonces vigente disponía: " 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo". Y el artículo 10 LAU, en su redacción vigente a la fecha del contrato, establecía: " Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más".

El contrato no estaba sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."

Por tanto, en el régimen jurídico aplicable a este contrato, la prórroga obligatoria para el arrendador suponía una duración máxima del contrato de tres años y, en principio, el contrato podía prorrogarse, cuando ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo con la antelación prevista, un año más.

Sin embargo, en el caso de autos el contrato establece una duración de un año que comienza a computarse a partir del 25 de febrero de 2014, pero a continuación determina, en claro beneficio de la parte arrendataria, la aplicación del régimen jurídico anterior a la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio y dispone que llegado el vencimiento el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento cumpla una duración total de 5 años y 1 mes, esto es, hasta el día 24 de marzo de 2019, excepto que el arrendatario manifieste con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo, indicando también que el citado día en que transcurren los cinco años y un mes es la fecha límite en que la parte arrendataria hará entrega de las llaves de la vivienda a la arrendadora. Añade la estipulación segunda, apartado 2, del contrato: " Transcurridos los cinco (5) años y un (1) mes de arrendamiento pactado, este contrato quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando excluida desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ".

Y el apartado 3 del pacto segundo relativo a la "DEVOLUCIÓN DE LA POSESIÓN añade: " A la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la ARRENDATARIA deberá dejar la vivienda libre, vacua, y expedita, a disposición de la ARRENDADORA, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la ARRENDADORA en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento."

También el apartado 4 reseña que: " Las partes acuerdan que a la finalización de este Contrato no será de aplicación al arrendamiento la "tácita reconducción" prevenida en el artículo 1566 del Código Civil , o en la Ley de Arrendamientos Urbanos".

Conforme certificación extendida por SEUR, aportada con la demanda y que no consta impugnada en su autenticidad, en fecha 11 de enero de 2019 fue entregada debidamente una comunicación dirigida por SERVIHABITAT GESTIÓN INMOBILIARIA, S.L, al demandado. El contenido de tal comunicación fechada el 7 de enero de 2019, y enviada al día siguiente según la certificación firmada por el legal representante de SEUR, es el aportado, conforme al sello estampado en el documento y la validación mecánica que obra al margen. En la aludida comunicación se recordaba que, conforme a lo pactado, el contrato finalizaba su duración el 24 de marzo de 2019, añadiendo: " Sin embargo, por nuestra parte, y en caso de que Ud. también estuviera interesado, le proponemos la firma de un nuevo contrato de arrendamiento por un nuevo periodo obligatorio para la ARRENDADORA, adaptando las condiciones a la situación actual del mercado". Se instaba a la parte arrendataria a que se pusiese en contacto con la gestora del arrendamiento, facilitando teléfono de contacto y correo electrónico, a efectos de celebrar nuevo contrato que sustituyera al que vencía el 24 de marzo de 2019 o, para el caso de que la arrendataria no estuviese interesada en celebrar nuevo contrato, se pudiese coordinar la suscripción del documento de entrega de las llaves y liquidación.

Con posterioridad se remitió una nueva comunicación recibida el 7 de febrero de 2020 en que se reseñaba que el contrato de arrendamiento concertado el 25 de febrero de 2014 había expirado su duración el 24 de marzo de 2019, sin que las partes hubieran llegado a un acuerdo relativo a la situación arrendaticia y sin que se hubiese verificado la entrega del inmueble. Sin embargo, por si la parte demandada se encontraba en riesgo de exclusión residencial, se interesaba por la gestora del arriendo al demandado se aportase una serie de documentación que era relacionada en un anexo a efectos de determinar si procedía la realización de una oferta de alquiler social conforme al artículo 5 de la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética. No consta contestación de la parte demandada a ninguna de las comunicaciones.

TERCERO.- Al margen de la clara eficacia de la comunicación, efectivamente recibida por la parte demandada en fecha 11 de enero de 2019, como declara la sentencia, cabe subrayar, como hemos expuesto en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia y destaca la parte apelante, que el contrato determinaba claramente la finalización de su vigencia, excluyendo tanto la aplicación del artículo 10 LAU, como de la tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, llegada la duración máxima a voluntad de la arrendataria prevista en el contrato, de cinco años y un mes y tales pactos, meridianamente establecidos en los apartados segundo, tercero y cuarto de la estipulación segunda del contrato, se han reputado válidos y oponibles a la parte arrendataria. Aunque negaramos la eficacia de la comunicación realizada para poner fin al contrato, el contrato debería reputarse expirado transcurrido el 24 de marzo de 2019. Tal pacto de renuncia por las partes a la aplicación de la prórroga voluntaria no está afectado por el art. 6 LAU, pues el artículo 10 LAU lo que regula es una prórroga voluntaria anual y no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario, pudiendo cualquiera de las partes oponerse a ello y su aplicación depende de la voluntad de ambas, pudiendo renunciar a la prórroga voluntaria de forma anticipada en el propio contrato y no al vencer los cinco años y un mes. La ley no establece forma alguna por la que se comunique esta voluntad contraria a la prórroga voluntaria, sin que se modifique en perjuicio de la arrendataria la norma legal, (todo lo contrario, se favorece a la parte arrendataria sobre el régimen legal extendiendo la duración a voluntad de dicha parte a 5 años y un mes, en lugar de los 3 años fijados en el artículo 9 LAU según su redacción aplicable).

Sobre la validez de un pacto idéntico incluido en otro contrato celebrado por BUILDINGCENTER, S.A.U y su oponibilidad a la parte arrendataria al margen de la comunicación de no prorrogar el contrato, se pronunció esta Sala en sentencia de 27 de enero de 2022, recurso de apelación número 252/2020, que citaba la SAP de Madrid, sección 8, del 20 de julio de 2020 ( ROJ: SAP M 11276/2020 - ECLI:ES:APM:2020:11276 ) Sentencia: 236/2020 Recurso: 371/2020:

"SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los artículos 6 , 9 y 10 de la ley de Arrendamientos Urbanos : Pacto de prohibición de la tácita reconducción y de la prórroga, una vez transcurridos cinco años .

Dados los términos en los que ha quedado trabado el recurso en los escritos expositivos de apelación y oposición, la cuestión nuclear de la contienda en esta alzada bascula sobre la validez del pacto contractual de no renovación del contrato y sobre la validez del requerimiento previo a la finalización del mismo practicado al arrendatario, cuestiones que han de ser resueltas de forma favorable a las pretensiones del apelante, por los siguientes motivos:

1.- Corresponde clarificar que el contrato que vincula a los litigantes, concertado el 4 de abril de 2014, no está sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."

2.- La sentencia apelada estima que el contrato prohibió la tacita reconducción, no así la prórroga; sin embargo, no podemos compartir la valoración jurídica que del contrato realiza la sentencia apelada pues el pacto segundo.3 que regula la devolución de la posesión, estableció que " a la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la arrendataria deberá dejar la vivienda libre, vacua, y expedita, a disposición de la arrendadora, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la arrendadora en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento", pacto de cuya redacción se colige la voluntad concorde y anticipada de los contratantes de no prorrogar el contrato una vez expirado su plazo de duración.

Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.

Así también ha sido apreciado por la SAP Burgos, Sec. 3ª, 201/2006, de 25 de abril , SAP Madrid, Sec. 10ª, 784/2004, de 12 de julio , SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, 197/2004, de 5 de julio , las demás que se citan en el recurso y las más reciente SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, 19-3-2019 según la cual " a tenor de la referida estipulación tercera inserta en el contrato, sobre la notificación al arrendatario, desde la misma firma del contrato arrendaticio, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato una vez transcurridas las prórrogas obligatorias, y coincidiendo en este extremo con el criterio de la juzgadora de la instancia, se considera que el contrato finalizaba el mes de febrero de 2012 -incluido-". Y la SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5ª, 29-5-2018 , que reza que " El derecho de prórroga del artículo 10 LAU 94 , en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo. Dice así, siguiendo la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2.011 que: " Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórroga voluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórroga voluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006 : " La prórroga que establece el artículo 10 de la LAU , a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 de la citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."

Por tanto, siendo válido el pacto de renuncia a la prórroga voluntaria establecido en el contrato y excluida la tácita reconducción, no cabe sino reconocer la resolución del contrato por expiración de la duración establecida, excluyendo la aplicación del artículo 10 de la LAU en orden a reconocer una prórroga una vez expirada la duración de cinco años y mes prevista en la estipulación segunda, apartado 2, del contrato.

CUARTO.- Pero, si cualquier duda pudiera suscitarse sobre la validez del pacto analizado de exclusión de la aplicación del artículo 10 de la LAU o la tácita reconducción, se considera que la sentencia dictada ha incurrido en error jurídico o de valoración de la prueba al considerar que la parte arrendadora no comunicó válidamente su voluntad de no prorrogar el contrato de 25 de febrero de 2014, cuando transcurrieran 5 años y un mes de duración.

En este caso, pactado que el contrato podía tener una duración de 5 años y un mes a voluntad de la arrendataria, esto es, dos años y un mes más de la duración mínima legal o prórroga obligatoria prevista en el art. 9.1 de la LAU, en la redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio y para el supuesto hipotético de no considerar válida la exclusión de la aplicación del artículo 10 de la LAU, tampoco podríamos considerar prorrogado el contrato por un año más conforme al citado precepto, al considerar válidamente efectuada con la antelación suficiente la comunicación de la voluntad de poner fin al arriendo pactado en la fecha de 24 de marzo de 2019, sin perjuicio que se estableciera la posibilidad de negociar y pactar una nueva relación contractual entre las partes, que finalmente no consta pactada.

En este caso la parte arrendadora dirigió una comunicación poniendo de manifiesto que el contrato vigente entre las partes finalizaba su duración el 24 de marzo de 2019 y está comunicación fue recibida por la parte demandada más de un mes antes de la expiración de la duración establecida en el contrato, concretamente el 11 de enero de 2019. No puede sostenerse, como dice la sentencia impugnada, que la parte actora no manifiesta su voluntad de no renovar el contrato, cuando dice expresamente que finalizará el 24 de marzo de 2019. El hecho de que se proponga la firma de un " nuevo contrato de arrendamiento por un nuevo período obligatorio" si la parte arrendataria estuviera interesada en concluirlo, refrenda bien a las claras la voluntad de poner fin al arrendamiento vigente. Pero si cupiera alguna duda todavía es más contundente el penúltimo párrafo de la comunicación acompañada a la demanda y recibida por la parte demandada en que se facilitan los datos de contacto y persona a recibirlo: " a efectos de poder firmar un nuevo contrato de arrendamiento, que sustituya al que vence el próximo día 24.03.2019 y en caso de que no estuviera interesado a efectos de coordinar la suscripción del correspondiente documento de entrega de llaves y liquidación del CONTRATO". Difícilmente se puede ser más meridianamente claro en la expresión de la voluntad de poner fin a la relación arrendaticia concertada el 25 de febrero de 2014, una vez transcurrida la duración de 5 años y un mes, aunque se ofrezca la voluntad de concertar un nuevo contrato que sustituya al anterior, lo que evidentemente no implica prórroga.

Y nueva expresión de tener por extinguido el contrato se patentiza en la comunicación posterior recibida el 7 de febrero de 2020 en que se recuerda hasta dos veces que el contrato de 25 de febrero de 2014 expiró su vigencia y no se había hecho entrega de las llaves, si bien se recaba documentación de la parte demandada en aras a acreditar su posible situación de exclusión residencial y en vistas de verificar una oferta de alquiler social de conformidad con el artículo 5 de la Ley catalana 24/2015.

Como bien reseña la parte apelante la percepción de rentas después de la expiración de la duración pactada no implica prórroga tácita del contrato sino justa indemnización por la ocupación hasta el desalojo. Así dijimos en sentencia de 10 de noviembre de 2022, recurso de apelación número 346/2021, que: " es totalmente correcto y acorde con reiterada doctrina imputar a una indemnización de daños y perjuicios los pagos de cantidades equivalentes a la renta que la parte arrendadora perciba después de la fecha en que se considera extinguido el contrato, en este caso el 9 de febrero de 2019. No cabe hablar de renta en sentido estricto cuando el contrato ya está extinguido, pero es evidente que el demandado, que incumple el contrato porque no entrega la posesión expirada la duración contractual (que la permanencia se deba a una situación de vulnerabilidad o carencia de alternativa habitacional no excluye el incumplimiento), genera un daño al patrimonio de la arrendadora, aunque no vaya a destinar el inmueble a su domicilio, pues se ve privada de la rentabilidad que puede obtener del inmueble alquilándolo a otra persona. Como el contrato se ha extinguido y en sentido estricto ya no es exigible la renta pactada en el contrato, sí se ha venido considerando que la parte arrendadora tiene en todo caso derecho a percibir una cantidad equivalente a la renta mientras dure la ocupación inconsentida. Estas cantidades equivalentes a la renta que la parte arrendadora tiene derecho a exigir desde la extinción contractual hasta que recupere la posesión y que podrían haberse reclamado en el proceso de desahucio ex artículos 220.2 y 250.1.1 de la LEC , tienen la conceptuación jurídica de indemnización de daños y perjuicios por la ocupación ilegal del inmueble".

En el mismo sentido se pronuncian la sentencia SAP de Madrid, sección 14, del 12 de mayo de 2010 ( ROJ: SAP M 7228/2010 - ECLI:ES:APM:2010:7228 ) Sentencia: 241/2010 Recurso: 137/2010 o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 4, del 9 de junio de 2022 (ROJ: SAP B 6146/2022 - ECLI:ES:APB:2022:6146 ) Sentencia: 270/2022 Recurso: 890/2021.

Por tanto, aún de considerar hipotéticamente aplicable el artículo 10 de la LAU, que sin embargo no resulta aplicable por el tenor del contrato, la prórroga voluntaria está excluida por la eficacia que despliega la comunicación verificada. La sentencia debe ser revocada y estimada íntegramente la demanda de desahucio por expiración de plazo.

QUINTO.- La estimación del recurso de apelación que comporta la estimación íntegra de la demanda por expiración de plazo determina que se impongan las costas de la primera instancia a la parte demandada de acuerdo con el artículo 394.1 de la LEC.

La estimación íntegra del recurso determina que no se impongan a ninguna de las partes las costas de la alzada de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.