Llegadas las actuaciones a esta Sala y personadas las partes, se señaló deliberación, votación y fallo para el día 2 de mayo de 2024.
Redacta esta sentencia como Ponente el Magistrado de la Sala Don Luis Rivera Artieda.
PRIMERO.- Recurre CORAL HOMES, S.L, la sentencia que desestimó la demanda de desahucio por precario que fue entablada contra los ignorados ocupantes del inmueble sito en la DIRECCION000, de Cambrils. Mantiene el recurrente que actuó correctamente al dirigir la demanda contra los ignorados ocupantes del inmueble y no nominativamente contra Don Jose Augusto, quien en todo caso ha podido comparecer y defenderse. En este tipo de procesos por ocupación de inmuebles, suele acontecer que las personas o colectivos que vienen ocupando las fincas suelen variar con inusual frecuencia. Pese a la comparecencia de unos ocupantes, puede acontecer que éstos difieran de los que se encuentren al momento de producirse el lanzamiento, por tanto y, de no seguirse el pleito frente a los "ignorados ocupantes" de la referida finca, la efectividad de la sentencia dictada podría verse mermada en su propia finalidad y efectos, lo que contraría el principio de tutela judicial efectiva. Se expone la doctrina jurisprudencial, con cita de varias resoluciones de Audiencias Provinciales, que nada obsta a que se demande a personas desconocidas cuando se destaque su relación con el objeto litigioso y se posibilite su comparecencia y defensa, esto es, que seadmite plenamente la demanda contra "los ignorados ocupantes", posibilidad que ha sido positivizada en el art 437. 3 bis LEC. No cabe atisbar ningún ánimo espurio en formular la demanda con tal designación y no nominativamente frente al ocupante que fue identificado por los gestores del apelante en el informe ocupacional. Se niega la vinculación entre CORAL HOMES, S.L y la ejecutante en el proceso de ejecución hipotecaria, reseñando que es una compañía mercantil independiente, tanto de Caixabank, S.A. como de Buildingcenter, S.A.U., con sus propios órganos de gestión, domicilio social distinto y desde el 20 de diciembre de 2018 ya no tiene como socio único a Caixabank SA, puesto que fue transmitida al fondo Lone Star, tal y como consta en la propia página web de Coral Homes, que explicita los actos publicados en el Registro Mercantil. Así pues, deberemos colegir que Coral Homes, S.L. es un tercero que no ha sido parte en la ejecución hipotecaria, desconociendo los avatares acaecidos en la misma más allá de la información que ha sido facilitada por su transmitente, en orden al archivo de la ejecución hipotecaria. El apelante no ha intervenido, ni en el préstamo hipotecario, ni en la ejecución de dicho préstamo, ni en la adjudicación de la finca dimanante del mismo, por lo que la condición de tercero (en cuanto meramente conocedor de la situación registral de la finca) es evidente, por lo que deberá estimarse que el fundamento transcrito de la sentencia implica un evidente error en la valoración de la prueba y no puede negarse la condición de tercero del apelante. Se niega que la parte actora haya actuado con fraude de Ley, y se combate principalmente el pronunciamiento de la sentencia que justifica la desestimación de la demanda pues, a su decir, el demandado debería haber sido lanzado en el procedimiento hipotecario. La parte apelante no ha sido parte en la ejecución hipotecaria 1502/2012 del Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Reus, y dicha ejecución, por más, se encuentra archivada. Se cita, por otra parte, la sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Girona de 10 de marzo de 2021 que desestima el recurso interpuesto por los ocupantes, ejecutados hipotecarios que no habían sido lanzados en la ejecución hipotecaria y que alegaban un presunto fraude de ley por haber optado el adjudicatario en acudir a un procedimiento de precario, no considerando que acudir a dicho procedimiento para lanzar a los ejecutados hipotecarios constituyese ningún fraude de ley. Se destaca la idoneidad del procedimiento de precario para obtener la posesión del inmueble a que se refieren estas actuaciones, pues la LEC permite que en este procedimiento pueda debatirse cualquier cuestión en justificación de la causa jurídica que ampara la posesión, al no existir limitación de los medios de prueba para decidir si existe o no título suficiente del que derive el derecho a poseer. Por otra parte, correspondía a los ejecutados hipotecarios hacer valer los derechos reconocidos en la Ley 1/2013, prefiriendo mantenerse en una ocupación gratuita e inconsentida. También es optativo para la parte ejecutante o adjudicataria en el proceso de ejecución hipotecaria solicitar o no la entrega de la posesión. Si la ejecutante no ejercitó la facultad de solicitar dentro del procedimiento de ejecución la entrega de la posesión, no por ello queda impedida la apelante, como tercer adquirente, para solicitarlo posteriormente, de manera que nada le impide a la apelante el ejercicio de la acción de desahucio por precario al margen del proceso de ejecución, (del que ha desconocido sus avatares al no ser parte procesal y habérsele informado de constar el mismo archivado). Por lo tanto, no cabe concluir en el sentido que lo hace la sentencia recurrida de que el ejercicio de la acción de precario aquí ejercitada ha de entenderse hecha en fraude de ley, pues partiendo de lo indicado, la parte aquí demandada, dentro del procedimiento de ejecución, debiera -en su caso- haber instado el reconocimiento de los derechos que pudieran corresponderle al amparo de esa normativa protectora, sin que de ello se derive necesariamente la imposibilidad de analizar la viabilidad de la acción de precario que aquí se ejercita. Finalmente se considera que la situación de la parte demandada es la propia del precario. La demandada no ha acreditado, como le corresponde, ostentar título que le habilite en la posesión, sin perjuicio de los derechos que pudieran corresponderle y que deberá ejercitar en el procedimiento de ejecución hipotecaria o a través de los poderes públicos con competencia en materia de vivienda o asistenciales, cuestión que excede de lo que es objeto de este procedimiento, de carácter jurídico privado. Se interesa la estimación del recurso con revocación de la sentencia y la estimación de la demanda de precario.
La parte demandada se opone al recurso y solicita su íntegra desestimación, con imposición de costas a la parte recurrente.
SEGUNDO.- Por razones sistemáticas cabe ocuparse de la disconformidad el recurrente con el pronunciamiento de la sentencia de instancia que aprecia, en suma, la inadecuación procedimental al considerar que el lanzamiento debería haberse instado en la ejecución hipotecaria precedente.
Sobre la doctrina a aplicar en estos casos se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo del 10 de noviembre de 2022 ( ROJ: STS 4238/2022 - ECLI:ES:TS:2022:4238 ) Sentencia: 771/2022 Recurso: 7265/2021. Reseña dicha sentencia:
" 3.2 Obligación de instar la entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria
En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere elart. 250.1.2.º LEC.
Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:
En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.
Con carácter general, elart. 61 de la LEC, salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, elart. 545.1 LECse manifiesta en similares términos. Y elart. 675.1 de la LEC, en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.
En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma elart. 2 de la Ley 1/2013.
Lo dispuesto en elart. 675.2 II LECse circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto alart. 661 LEC. No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675 , cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.
Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.
Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos.
Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.
3.3 La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario
En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario delart. 250.1 2º LEC".
En el caso de autos consta acreditado que, con carácter previo al presente procedimiento, se tramitó un procedimiento de ejecución hipotecaria con el número 1502/2012 ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Reus, en que por decreto de fecha 12 de mayo de 2016 se adjudicó la vivienda, finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad de Cambrils, a la entidad BUILDINGCENTER, S.A.U a la que la entidad que constaba como ejecutante, CAIXABANK, S.A, cedió el remate. En dicho proceso de ejecución constaba como parte ejecutada Don Jose Augusto, junto a la también ejecutada Doña Zaida. Don Jose Augusto figura todavía como actual ocupante personado en el proceso de precario y nada indica que su posesión de la vivienda haya sido interrumpida desde que perdió la propiedad en el proceso de ejecución hipotecaria. Junto al apoderamiento presentado se acompaña fotocopia del DNI del demandado en que consta indicado como domicilio el inmueble de autos y el propio decreto de adjudicación ya advertía que la vivienda adjudicada constituía vivienda habitual de la parte ejecutada. Al folio 56 de los autos consta volante de empadronamiento del Ayuntamiento de Cambrils en que figura que Don Jose Augusto lleva empadronado en la vivienda desde el 10 de noviembre de 2004. Es importante destacar que en el propio informe ocupacional fechado el 17 de noviembre de 2020, que precedió a la interposición de la demanda en marzo de 2021, se reseña que los autores del informe fueron atendidos en la vivienda objeto de procedimiento por Don Jose Augusto que indicó que ".... el tema de la vivienda se encuentra judicializado. No está interesado en llegar a un acuerdo amistoso, prefiere esperar el proceso judicial ." En el momento de reseñar los ocupantes se indica que la vivienda está ocupada por dos adultos y entre ellos Don Jose Augusto.
Si bien la parte apelante reseña reiteradamente que el proceso de ejecución hipotecaria se encuentra archivado (cuando al mismo tiempo afirma ser totalmente ajeno este procedimiento), no se advera fehacientemente ese archivo. En todo caso si se instó el archivo del proceso sin entrega de la posesión y la parte actora niega estar personada en este proceso, parece claro que pudo solicitarse por la ejecutante o la adjudicataria BUILDINGCENTER y en todo caso no consta que se solicitara antes de la adquisición por CORAL HOMES, S.L, que no está impedida como actual titular del inmueble personarse en la ejecución y solicitar la entrega posesoria con aplicación, en su caso, de las determinaciones de la Ley 1/2013.
Por otra parte y tal y como advera la información registral acompañada a la demanda CORAL HOMES, S.L.U, adquirió el pleno dominio de la finca registral en virtud de escritura de aportación otorgada el 16 de noviembre de 2018.
Y totalmente indiscutible que el actual ocupante personado como tal en el proceso de precario fue el anterior titular de la vivienda, ejecutado en el proceso de ejecución hipotecaria, no puede predicarse de CORAL HOMES, S.L, como pretende, la condición de tercero de buena fe ajeno a la ejecución hipotecaria. Al margen de las alegaciones de la parte apelante sobre que desde el 20 de diciembre de 2018 CORAL HOMES ya no tiene como socio único CAIXABANK, S.A, puesto que la sociedad fue transmitida al fondo LONE STAR, manifiestamente extemporáneas y carentes de acreditación en este proceso, lo que sí consta en la escritura de apoderamiento aportada con la demanda y otorgada el 1 de abril de 2019 es, a efectos de la preceptiva declaración de titularidad real, que el socio único de IBERIAN AZUL HOMES, S.L, unipersonal, en esa fecha CORAL HOMES, S.L, unipersonal, es CAIXABANK, S.A, ejecutante en el proceso de ejecución hipotecaria. Por otra parte, de estar acreditado como reseña la parte apelante que CAIXABANK, S.A, ejecutante en el proceso de ejecución hipotecaria, dejó de ser el socio único de CORAL HOMES, S.L.U el 20 de diciembre de 2018 (lo que no es especialmente compatible con la escritura de poder de 1 de abril de 2019 que sigue determinando a CAIXABANK, S.A como socio único de CORAL HOMES), lo cierto es que se admite implícitamente en la apelación que al tiempo de la adquisición del inmueble en escritura de aportación de 16 de noviembre de 2018 CAIXABANK, S.A era titular de las participaciones sociales de CORAL HOMES, S.L Esta trascendente y radical vinculación entre la sociedad actora que insta el precario con el pretendido desconocimiento de quien ocupa el inmueble y la ejecutante que era socio único de la misma al tiempo de la adquisición del inmueble, permite destruir la presunción de buena fe de la actora y no predicar de su posición la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. No puede mantenerse que CORAL HOMES, S.L sea ajena al procedimiento de ejecución hipotecaria cuando lo que consta en autos es que quien, al menos al tiempo en que adquirió el inmueble, su único socio era precisamente la parte ejecutante en ese proceso.
En este sentido han sido múltiples las ocasiones en que esta Sala y también otros Tribunales de España, en casos prácticamente idénticos al presente, se han pronunciado sobre la inadecuación del procedimiento de precario y la actuación en fraude de ley de CORAL HOMES, S.L que en una vinculación constatada con CAIXABANK, S.A, ha instado procedimientos de desahucio por precario respecto a viviendas que eran objeto de ejecución hipotecaria y constituían la vivienda habitual de los ejecutados, con la finalidad inequívoca de privarles de las medidas de protección previstas en la Ley 1/2013. En muchos de estos casos se ha advertido que, con la finalidad de posibilitar la acción de precario, CAIXABANK, S.A, como ejecutante, instaba el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria sin solicitar en el mismo, como sería procedente, la entrega de posesión. Y podemos citar como sentencias de esta Sala que desestiman pretensiones de desahucio de CORAL HOMES contra ejecutados hipotecarios la SAP de Tarragona, Civil sección 3 del 27 de julio de 2023 ( ROJ: SAP T 1179/2023 -) Sentencia: 404/2023 Recurso: 943/2021 y la SAP de Tarragona , Civil sección 3 del 23 de marzo de 2023 ( ROJ: SAP T 428/2023 -) Sentencia: 145/2023 Recurso: 710/2021.
Precisamente frente a la negada vinculación de CORAL HOMES, S.L con CAIXABANK, S.A para presentar al ahora apelante como tercer adquirente de buena fe ajeno a la ejecución hipotecaria que está habilitado para entablar una demanda de desahucio por precario al margen de la ejecución hipotecaria, señala la sentencia de esta Sala de 27 de julio de 2023, recogiendo además el pronunciamiento del Tribunal Supremo en STS de 20 de junio de 2023 sobre la pretendida falta de vinculación:
"3.- Se siguió proceso de ejecución hipotecaria a instancia de Caixabank contra la demandada, dictándose decreto de adjudicación en fecha 7 de marzo de 2013, adjudicándose la finca a favor de BuildinGcenter SA. Con posterioridad, la vivienda litigiosa fue adquirida por la demandante Coral Homes, S.L.U., por aportación social en virtud de escritura pública de 16 de noviembre de 2018, que la tiene inscrita, a su nombre, en el Registro de la Propiedad. Coral Homes, S.L.U., cuenta como socio único, titular del 100% de sus participaciones sociales, a la entidad financiera Caixabank. A este respecto y respecto de las alegaciones del recurrente , relativas a que nada tiene que ver con la ejecutante ni con la adjudicataria , la reciente sentencia del TS nº 999/2023 de 20 de junio , en la que la ahora recurrente era parte y casa la sentencia dictada por la Audiencia Provincial , confirmando la sentencia de instancia, en el que se analizaba un supuesto en el que Caixabank había instado el archivo del procedimiento una vez adjudicada la finca y cedido el remate, como por lo visto habría acaecido en el supuesto que ahora se examina, señalaba la meritada sentencia del TS . " Pues bien, en este caso, existe identidad entre la acreedora hipotecaria y ejecutante Caixabank, la cesionaria del remate Buildingcenter, S.A., y la demandante Coral Homes, S.L.U., mercantil ésta última de la que es socia exclusiva la precitada entidad financiera; por otra parte, la demandante contaba con elementos de juicio suficientes para conocer que la vivienda estaba ocupada por la deudora hipotecaria, sin que se le hubiera dado posesión del inmueble, por lo que no es de recibo que se demandase a los ocupantes desconocidos o inciertos, cuando su identificación se encontraba a disposición de Coral Homes, máxime cuando se había seguido recientemente un procedimiento de oposición promovido por la demandada en el propio procedimiento de ejecución. No podemos atribuirle a la demandante, dadas las conexiones existentes, la condición de tercero, ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario..."
Cierto es que la doctrina prácticamente unánime de las Audiencias Provinciales y la doctrina de esta Sala ha admitido que la demanda se dirija contra los ignorados ocupantes de la vivienda en los procesos de desahucio por precario, determinándose la parte demandada por su vinculación con la finca objeto de procedimiento, pero en este caso y de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo que acabamos de exponer en la STS, Civil sección 1 del 20 de junio de 2023 ( ROJ: STS 2677/2023 - ECLI:ES:TS:2023:2677 ) Sentencia: 999/2023 Recurso: 7922/2022, la demandante contaba con elementos de juicio suficientes para conocer que la vivienda estaba ocupada por el deudor hipotecario, sin que se le hubiera dado posesión del inmueble, por lo que no es de recibo que se demandase a los ocupantes desconocidos o inciertos, cuando su identificación se encontraba a disposición de CORAL HOMES. Y es que no solo la parte apelante reseña que solo tuvo conocimiento de que la vivienda había sido objeto de un proceso de ejecución hipotecaria y que se le informó había sido archivado, sino que con toda evidencia en el propio informe ocupacional que se acompaña a la demanda con fecha 17 de noviembre de 2020 se localiza y se identifica como ocupante del inmueble al ejecutado en la ejecución hipotecaria, Don Jose Augusto y el mismo pone de manifiesto que la cuestión de la vivienda está judicializado y que prefiere esperar a la resolución judicial de la cuestión. En la demanda no se hace la más mínima referencia a la constancia de la ocupación de la vivienda por el anterior propietario, de la que tiene palmaria constancia CORAL HOMES, según la documental que ella misma aporta a la demanda y se dirige indebidamente la demanda contra los ignorados ocupantes. No puede asimilarse este supuesto de un ejecutado hipotecario, anterior propietario de la vivienda que pierde la titularidad en la ejecución hipotecaria y que mantiene la posesión de la que constituye su vivienda habitual, con la situación de quien ocupa la vivienda sin título inicial alguno. Por tanto, el hecho de que se optase por demandar a los ignorados ocupantes pese a constarle como ocupante quien había sido parte ejecutada en el proceso de ejecución hipotecaria, circunstancia que era conocida por la CORAL HOMES o fácilmente podía conocer al reseñar el ocupante la existencia de un proceso judicial y reconocer la apelante que se había tramitado una ejecución hipotecaria, al margen de su vinculación demostrada con la parte ejecutante CAIXABANK, S.A, solo reafirma el ejercicio de la acción sin buena fe y en fraude de ley.
Y es que ya puso de manifiesto esta Sala en sentencia de 23 de marzo de 2023 arriba mencionada, que existían evidencias, por los múltiples pronunciamientos judiciales de diversas Audiencias Provinciales, de una actuación procesal planificada a gran escala por CORAL HOMES, S.L a nivel nacional para entablar demandas de precario contra ejecutados hipotecarios en ejecuciones entabladas por CAIXABANK, S.A precisamente para obviar la aplicación de la Ley 1/2013. Dijo esta sentencia:
"A ello deben añadirse las evidencias conocidas por esta Sala y que se encuentran en la base de datos de jurisprudencia de la estrategia que ha venido siguiendo CORAL HOMES, S.L de instar sistemáticamente procedimientos de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de viviendas ocupadas aún por los deudores hipotecarios, siendo ejecutante en tales procesos CAIXABANK, S.A y en ocasiones adjudicataria BUILDIGCENTER, S.A.U y de ello dan cuenta no solo las sentencias mencionadas en la resolución impugnada, sino otras muchas, las últimas con aplicación de la doctrina del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022 ".
Así un caso idéntico al de autos en que ejercita la acción de desahucio por precarioCORAL HOMES, S.L, contra los ignorados ocupantes de la vivienda que había sido objeto de ejecución hipotecaria a instancia de CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA, luego sucedida por CAIXABANK, S.A, resultando como ocupantes los ejecutados hipotecarios, la sentencia SAP de Barcelona, sección 13, del 23 de enero de 2023 ( ROJ: SAP B 246/2023 ECLI:ES:APB:2023:246 ) Sentencia: 29/2023 Recurso: 226/2022, considera, en aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo que hemos enunciado lo que sigue:
"El Tribunal Supremo hace una excepción a lo anterior: que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó.
Como ya hemos indicado, D. Imanol suscribió en fecha 12 de diciembre de 2003, un préstamo hipotecario con CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA.
Como consecuencia del impago del préstamo hipotecario, el día 4 de marzo de 2010, CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA instó procedimiento de ejecución hipotecaria número 197/2010 en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 7 de Cerdanyola del Vallés , en el que se procedió a la subasta de la vivienda propiedad de D. Imanol en el mes de abril de 2010.
CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA fue absorbida por CAIXABANK en fecha 3 de agosto de 2012.
CORAL HOMES S.L., anteriormente denominada IBERIAN AZUL HOMES S.L. es una empresa constituida el 9 de agosto de 2018.
GRUPO CORAL HOMES está constituido por CORAL HOLMES HOLDCO, CORAL HOLMES S.L. y SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU.
CAIXABANK S.A. formalizó en fecha 20 de diciembre de 2018 (hecho relevante nº 267324) la venta del 80% de su negocio inmobiliario a una compañía filial de los fondos Lone Star Fund X y Lone Star Real Estate Fund V ("Operación").
El negocio inmobiliario, que incluye principalmente la cartera de activos inmobiliarios disponibles para la venta a 31 de octubre de 2017 y el 100% del capital social de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. ("SERVIHABITAT"), fue aportado a la compañía de nueva creación denominada CORAL HOMES S.L.
Y consta en la escritura de apoderamiento acompañada como documento número 3 de la demanda que "al efecto de cumplir con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril, manifiesta que el socio único de IBERIAN AZUL HOMES S.L. unipersonal, hoy CORAL HOMES S.L. unipersonal es CAIXABANK S.A."
Por consiguiente, la titularidad real de CORAL HOMES S.L. impide considerar a esta entidad tercero hipotecario por falta de buena fe ( artículo 34 de la Ley Hipotecariaa sensu contrario).
En definitiva, el socio único de CORAL HOMES S.L. unipersonal es CAIXABANK S.A. lo que se considera suficiente para transmitir conocimiento enervador de la buena fe, de acuerdo con los criterios fijados por la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022 ".
En los mismos términos y en aplicación de la misma doctrina del Tribunal Supremo cabe citar SAP de Granada, sección 3, del 16 de diciembre de 2022 ( ROJ: SAP GR 1723/2022 - ECLI:ES:APGR:2022:1723 ) Sentencia: 810/2022 Recurso: 40/2022 que indica:
"Conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta fijada por Sentencia de Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo procede analizar en cuál de las dos posiciones se encuentra Coral Homes SLU, parte demandante en este procedimiento.
En su escrito de demanda, la actora se limita a indicar que es titular de la vivienda sin detallar las circunstancias de la adquisición. En la nota simple que se acompaña a la demanda consta que es titular del pleno dominio de la finca en virtud de escritura de aportación social otorgada el 16 de noviembre de 2018. Asimismo, tal y como destaca la demandada en su recurso, en el poder para pleitos, la notario autorizante hace constar que Caixabank es el socio único de esta mercantil. Es un hecho notorio, que consta en múltiples resoluciones judiciales y así se hace constar entre otras en SAP de Madrid, secc. 14,374/22 de 13 de octubre , que Caixabank también es socio único de la mercantil Buildingcenter SAU, adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria nº 1534/2012. La evidencia de este vínculo societario entre las tres mercantiles se muestra en que fue la propia Buildingcenter quien, en el mismo escrito en el que renunciaba al lanzamiento de la finca en sede de ejecución hipotecaria (doc. nº 4 de la contestación a la demanda), solicitó el archivo del procedimiento en junio de 2018 cuando el inmueble pertenecía a la demandante, Coral Homes SLU.
Partiendo de estas consideraciones, no es posible apreciar que en el caso de autos Coral Homes SLU actúe como un tercero de buena fe. Sobre la actuación procesal fraudulenta de la demandante se ha pronunciado esta sala entre otras en la sentencia nº 529/2022 de 4 de julio en los siguientes términos: El hecho de que la actora dirigiera la demanda contra "ignorados ocupantes", siendo evidente que conocía la ocupación del demandado, como antes hemos visto, evidencia que perseguía de modo fraudulento crear la apariencia de ser ajena a los avatares del previo proceso de ejecución hipotecaria ostentando la condición de tercera de buena fe delart. 34 de la LH, sin que pueda apreciarse tal condición, no solo por su vinculación con la ejecutante hipotecaria indiscutida, sino porque además cediéndose en este caso el bien hipotecado, en el proceso de ejecución, estaba en condiciones de conocer, el estado del proceso de ejecución hipotecaria, del que deriva la titularidad de su transmitente, que no había concluido, pudiendo suscitarse la protección de ley 1/2013. En este sentido, como señala la STS de 22 de septiembre de 2008 , citando a la STS de 25 mayo 2006 , "no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la debida diligencia normal o adecuada al caso se debería haber sabido", recordando la STS 7 de septiembre de 2007 , con cita de las STS de 25 de octubre de 1999 , 8 de marzo de 2001 y 11 de octubre de 2006 , que debe considerarse " desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia de la negligencia del ignorante". Asi la STS de 18-2-05 señala también que "la buena fe delart. 34 LHcomprende no solo el desconocimiento de la inexactitud registral sino también que no haya podido conocerse la situación real desplegando una mínima diligencia". Como dice la STS de 7 de diciembre de 2004 , no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la debida diligencia normal o adecuada al caso se debería haber sabido."
También cabe mencionar laSAP de Córdoba, sección 1, del 29 de noviembre de 2022 ( ROJ: SAP CO 835/2022 - ECLI:ES:APCO:2022:835 ) Sentencia: 1040/2022 Recurso: 481/2022:
"Las mismas circunstancias concurren en el caso de autos, lo que lleva a esta sala, en aplicación de la reciente doctrina del Tribunal Supremo expuesta, a considerar que la titularidad de Coral Homes SLU no es ajena al procedimiento de ejecución hipotecaria pues adquirió la propiedad con anterioridad a la renuncia al lanzamiento y a que se archivara el procedimiento de ejecución hipotecaria y, conforme ya se ha expuesto, tampoco cabe concluir que sea un adquirente de buena fe. En consecuencia, en la medida que el lanzamiento debió solicitarse en la ejecución hipotecaria, procede apreciar la excepción de inadecuación del procedimiento y, con revocación de la sentencia de instancia, absolver a la demandada de todos los pedimentos de la demanda".
Esta Sala apreció también la inadecuación procedimental en procedimientos análogos tratando de eludir la especial protección de la legislación hipotecaria en la sentencia de esta sección 3 de la Audiencia Provincial de Tarragona del 10 de marzo de 2022 ( ROJ: SAP T 446/2022 - ECLI:ES:APT:2022:446 ) Sentencia: 161/2022 Recurso: 327/2020 en una demanda entablada por CORAL HOMES, S.L o en la SAP de Tarragona, Civil sección 3 del 26 de mayo de 2022 ( ROJ: SAP T 1027/2022 - ECLI:ES:APT:2022:1027 ) Sentencia: 292/2022 Recurso: 591/2020, en una demanda entablada por otra sociedad vinculada a CAIXABANK, S.A, BUILDINGCENTER, S.A.U.
Y cabe reseñar por último que el Tribunal Supremo ha vuelto a ratificar la inadecuación del proceso de precario entablado nuevamente por CORAL HOMES, S.L contra los ejecutados hipotecarios, que no puede considerarse tercero ajeno a la entidad ejecutante en su recientísima sentencia STS, Civil sección 1 del 02 de abril de 2024 ( ROJ: STS 1682/2024 - ECLI:ES:TS:2024:1682 ) Sentencia: 443/2024 Recurso: 3834/2023:
"Ahora bien, esta condición de tercero no se la podemos atribuir a Coral Homes S.L.U., toda vez que, al presentarse la demanda y constituirse la litispendencia ( arts. 410 y 411 LEC ), era una sociedad unipersonal, cuya socia única era la entidad ejecutante Caixabank (ver escritura de poder de la actora), así como también la mercantil cesionaria del remate Buildingcenter, S.A.U., lo que determina que no quepa considerarla como tercero con título oneroso obtenido extramuros del procedimiento hipotecario. Así se resolvió en casos similares por esta sala, en las sentencias 999/2023, de 20 de junio y 1128/2023, de 10 de julio .
En definitiva, como señala la sentencia del pleno de la Sala 1217/2023, de 7 de septiembre :
"Por tanto, como en los casos resueltos por las sentencias 999/2023, de 20 de junio , y 1128/2023, de 10 de julio , en el presente pleito no podemos atribuir a la demandante, dadas las conexiones existentes con la acreedora ejecutante y adjudicataria, la condición de tercero ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, cuyo título provenga de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario. En consecuencia, la entrega de la posesión de la vivienda litigiosa, y la eventual suspensión del lanzamiento en los términos previstos en el art. 1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo , si procede, debe sustanciarse dentro del propio procedimiento de ejecución hipotecaria".
Al admitirse este recurso no se entra a examinar los otros formulados en el proceso, al carecer de interés jurídico, por declararse la inadecuación de procedimiento".
Por tanto, debe desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia al considerar improcedente demandar a los ejecutados hipotecarios como ignorados ocupantes y fundamentalmente por inadecuación de procedimiento, siendo improcedente el desahucio en el proceso de precario, debiendo solicitarse en forma la entrega posesoria en el proceso de ejecución hipotecaria con aplicación de las previsiones de la Ley 1/2013, no pudiendo preceptuarse CORAL HOMES, S.L como tercero de buena fe ajeno a la parte ejecutante o adjudicataria en la ejecución hipotecaria y pudiendo concluirse que se ha ejercitado la demanda en fraude de ley y para privar a los deudores hipotecarios de la aplicación de las previsiones de la Ley 1/2013. En este sentido no puede reprocharse a estos ejecutados que no han invocado la aplicación de esta Ley cuando, a su vez, no consta que se haya solicitado la entrega de la posesión en la ejecución hipotecaria, no siendo lógico pedir anticipadamente la suspensión de un lanzamiento que no está solicitado, ni acordado, en sede de ejecución hipotecaria.
La sentencia impugnada debe ser íntegramente confirmada.
TERCERO.- La desestimación del recurso determina la imposición de costas a la parte apelante, de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC
VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
