Sentencia Civil 651/2022 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 670/2021 de 22 de diciembre del 2022

PRIMERO: Planteamiento del objeto de debate.- En la demanda rectora del proceso BUILDINGCENTER, S.A.U, dedujo pretensión contra Don Andrés y Doña María Luisa como arrendatarios del inmueble de la CALLE000, número NUM000, de la URBANIZACION000 de Roda de Barà en contrato concertado el 1 de enero de 2013, con el fin de que se decretase el desahucio por expiración de plazo de los arrendatarios y se les condenase al desalojo de la vivienda arrendada con imposición de costas. Se indicó que, si bien quien concertó el contrato era la anterior propietaria, Doña Felisa, la parte actora adquirió la vivienda en escritura pública de compraventa el 20 de febrero de 2018 subrogándose en los derechos y obligaciones del contrato y, por tanto, estaba legitimada para el ejercicio de las acciones de desahucio. Se expuso que el contrato finalizó la duración pactada de 5 años el 1 de enero de 2018 y la parte demandante se opuso a la nueva prórroga del contrato por burofax dirigido a la parte arrendataria que se acompañó a la demanda y que fue recibido en el domicilio arrendado por Don Andrés.

El demandado Don Andrés, debidamente emplazado, no compareció y fue declarado en rebeldía y la parte codemandada, Doña María Luisa, presentó un escrito de contestación sin representación de Procurador, ni defensa de Letrado, que posteriormente la representación designada ratificó íntegramente, sin añadir nada más. En la contestación no se discutía la extinción del contrato por expiración del plazo de duración, ni el efecto de la comunicación a la oposición a la prórroga del contrato, sino que se venía a manifestar la falta de legitimación pasiva por haber dejado de residir en la vivienda desde agosto de 2015, habiéndose dictado sentencia de divorcio del otro arrendatario Don Andrés el 19 de octubre de 2016 y habiendo la demandada concertado sucesivos arrendamientos de otras viviendas, el 10 de abril de 2016 respecto de una vivienda de la CALLE001 de Roda de Barà, el 1 de marzo de 2019 en la CALLE002 de la misma localidad y finalmente el 15 de julio de 2019 en la CALLE003, también de Roda de Barà, en que la demandada residía al tiempo de ser emplazada. La renta de los sucesivos contratos fue pagada por la demandada.

Tras la vista de juicio la sentencia de primera instancia considera que al tiempo de interponerse la demanda en mayo de 2019 el contrato efectivamente había expirado su duración, pues en agosto de 2018 se había comunicado al arrendatario rebelde la oposición a la prórroga, poniendo de manifiesto que el contrato finalizaba su vigencia el 31 de diciembre de 2018. Se mantiene respecto al demandado rebelde la estimación de la demanda, decretándose el desahucio, pues, expirada la duración, no se había acreditado la restitución de la posesión. Pero en relación a la codemandada Doña María Luisa se consideraba acreditado que, divorciada del otro demandado, había venido residiendo en otros inmuebles arrendados abonado la renta a otros arrendadores, considerando que la acción de desahucio ejercitada no podía prosperar por falta de objeto. Por tanto, se decreta el desahucio por expiración del plazo contractual de Don Andrés, condenando al mismo a desalojar la vivienda y dejarla libre y a disposición de la parte actora y se desestima la demanda contra Doña María Luisa, condenando al demandado Don Andrés a las costas causadas por la pretensión contra él ejercitada y las costas causadas respecto a la pretensión ejercitada frente a la demandada comparecida Doña María Luisa se imponen a la parte actora.

Recurre en apelación BUILDINGCENTER, S.A.U por infracción de los artículos 436 del Código Civil y 394 de la LEC. Así considera que no discutida la extinción del contrato, la única oposición que dedujo Doña María Luisa es que estaba divorciada del otro arrendatario, Don Andrés y la demandada acreditaba que ya no vivía allí. Se considera correcta la sentencia dictada respecto de Don Andrés, pero también se considera que debía estimarse la demanda respecto a la parte codemandada Doña María Luisa, que no notificó que había abandonado la vivienda, por lo que debía presumirse que seguía habitando la finca. No se notificó a la parte apelante el divorcio, ni que la demandada había desalojado el inmueble, por lo que la parte actora podía hallarse en la creencia de la continuación del contrato respecto a la arrendataria absuelta, pues el artículo 436 del Código Civil determina que mientras no se acredite el hecho que interrumpe la posesión se presume que el poseedor sigue disfrutando de la posesión. De no considerarse que debe estimarse la demanda, subsidiariamente no deben imponerse las costas de la demandada absuelta a la parte apelante al suscitar el caso serias dudas, pues nunca se comunicó la sentencia de divorcio y el abandono de la vivienda. También se considera que la condena en costas de la parte actora en relación a la pretensión contra la Sra. María Luisa contradice el principio de justicia rogada en la medida en que la parte demandada se mostró conforme con la no imposición de costas. Se termina suplicando con carácter principal que se estime también la demanda con respecto a Doña María Luisa en orden a considerar extinguido el contrato por expiración de plazo, sin peticionar en el suplico la condena al desalojo y sin imposición de costas o, subsidiariamente, si se desestima íntegramente la demanda contra la citada demandada Sra. María Luisa, no se impongan las costas a ninguna de las partes.

La parte demandada comparecida, la representación de Doña María Luisa considera que quedó acreditado que la demandada ya no residía en la vivienda, habiéndose divorciado del codemandado y pasando a concertar otros arrendamientos entre 2016 y 2019, por los que pagó renta a terceros. Se resalta que en todo caso la parte apelante considera que no deben imponerse las costas a la codemandada, aunque se estime la demanda y reseña que la argumentación de la parte apelante de que no se comunicó la sentencia de divorcio y que se había abandonado la finca ya fue valorada por el órgano de primera instancia, cuya valoración de la prueba debe primar sobre el criterio subjetivo y parcial de la apelante. Si la demanda es desestimada, deben imponerse las costas a la parte apelante de acuerdo con el artículo 394.1 de la LEC. Se interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- En este caso no se discute en esta alzada que los dos demandados concertaron como arrendatarios con la anterior propietaria, Doña Felisa, un contrato de arrendamiento que tenía por objeto la vivienda de la CALLE000, número NUM000 (hoy número NUM001 como consta en el título de adquisición de la parte actora), URBANIZACION000, de Roda de Barà, pacto contractual celebrado en fecha 1 de enero de 2013. Tampoco se discute que la parte actora, BUILDINGCENTER, S.A.U, se subrogó en los derechos y obligaciones de la parte arrendadora al haber adquirido la vivienda en escritura de 20 de febrero de 2018 y que debe reputarse expirada la duración del contrato al tiempo de interponerse la demanda en mayo de 2019. Efectivamente, sometido el contrato a la LAU, en su redacción anterior a la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio y expirada la duración máxima legal a voluntad de la parte arrendataria de 5 años prevista en el artículo 9 de la LAU, la nueva arrendadora se había opuesto en comunicación fehaciente a que operase la segunda prórroga anual del artículo 10 de la LAU, expirando la duración del contrato el 31 de diciembre de 2018.

Incluso la parte apelante no discute en apelación que, como declara probado la sentencia y a raíz del cese de convivencia de los arrendatarios, dictándose sentencia de divorcio el 19 de octubre de 2016, que aprobó el convenio regulador concluido por los demandados que se aportó a la contestación, la demandada Doña María Luisa dejó de vivir en la vivienda arrendada, pasando a concertar sucesivos arrendamientos de otros inmuebles distintos del que es objeto de procedimiento y pagando la renta correspondiente a los nuevos arrendadores.

No son discutidos los hechos que declara probados la sentencia, sino las consecuencias jurídicas que se extraen de ellos. Y es que, como pone de relieve la parte apelante, ni se alegó ni se acreditó que en algún momento Doña María Luisa comunicase a la anterior arrendadora, o a la actora que se subrogó en el contrato, que desistía del arrendamiento o se desvinculaba del mismo, dejando de residir en la vivienda, por razón del cese de la convivencia con el otro arrendatario que quedó en el inmueble. Tampoco queda acreditada siquiera la comunicación a la parte arrendadora de la sentencia de divorcio, ni consta pretendida por la arrendataria ante la arrendadora una novación subjetiva del contrato de manera que, de dos arrendatarios que celebraron el arrendamiento, se pasaba a uno solo, o que se comunicara la cesión del contrato y se consintiera por la parte arrendadora. Y, por tanto, la demandada Doña María Luisa, que tenía la condición de arrendataria en el contrato de arrendamiento cuya extinción se postulaba al solicitar el desahucio por expiración de plazo, toda vez que, expirada su duración, no constaba entregada la posesión, estaba pasivamente legitimada en el ejercicio de la acción de desahucio por expiración de plazo. No puede mantenerse, como reseña la sentencia impugnada, que carece de objeto la acción por la circunstancia fáctica de que la arrendataria ya no viva en el inmueble, cuando antes de interponerse la demanda y no discutida por la Sra. María Luisa propiamente la extinción contractual, no consta que haya comunicado en momento alguno a la parte arrendadora, ni la anterior, ni la actual, su voluntad de desistir del contrato en que es parte y por el que estaba obligada, de verificar una novación subjetiva del mismo que requiere siempre consentimiento del arrendador o de ceder el contrato al otro arrendatario.

Cierto es que el artículo 11 de la LAU en su redacción aplicable a este contrato que es la original de la Ley, reseña que en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses. Aquí se sostiene que el contrato ya no podía reputarse vinculante para la Sra. María Luisa por el solo hecho de que dejó de vivir en el inmueble antes de que cumpliera cinco años de vigencia, sin que conste comunicación alguna de desistimiento del contrato con preaviso legal.

Por otra parte, la cesión del contrato de acuerdo con el artículo 8.1 de la LAU, en su redacción original, requiere consentimiento escrito de la arrendadora, que no se alega, ni acredita, producido. Dice así el mencionado precepto que el contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador.

Tampoco resultan aplicables el artículo 12 y 15 de la LAU previstos en el supuesto de que el cónyuge del arrendatario que desiste o abandona la vivienda o se divorcia y que quiere permanecer en la vivienda no fuera arrendatario.

Con carácter general es reiterada Jurisprudencia la que atribuye al arrendatario la carga de acreditar que ha entregado la posesión y se ha extinguido para él el arrendamiento. Así lo señala la SAP de Santander, sección 4, del 28 de enero de 2015 ( ROJ: SAP S 163/2015) - Sentencia: 37/2015 Recurso: 186/2014 :

"Corresponde al demandado probar que puso el local a disposición de la actora y que ha pagado todas las rentas. El arrendatario recibe la posesión del objeto de arrendamiento al inicio del arriendo; al finalizar el mismo está obligado a entregar la posesión a quien se la entrego, el arrendador".

Y la SAP de Valencia de 16 de marzo de 2015 señala: " Partiendo de esta premisa, compartimos los alegatos de la parte apelante respecto a que, vigente el contrato de arrendamiento, se presume el uso de la vivienda por el arrendatario, por lo que a él corresponde demostrar que hubo un acuerdo entre arrendador y arrendatario para dar por resuelto el contrato con anterioridad al vencimiento, acompañado de la restitución de la posesión al propietario".

También cabe citar la SAP Albacete de 25 mayo 2007 que reseña: "Dicho abandono o desistimiento unilateral no es causa de extinción de las obligaciones en general ( art.1156 del Código Civil ) ni del arriendo en particular. Aunque el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, de modo excepcional, la posibilidad del desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ello es para aquéllos contratos que hayan "durado" al menos 5 años, e incluso siempre que haya habido preaviso, lo que no es el caso de autos, en que el contrato se estableció con una duración de 6 meses y, sobre todo, no se prolongó más de 5 años, además de no constar preaviso ninguno antes del desalojo."

Finalmente reproducimos por su claridad la SAP de Madrid, sección 25, del 27 de marzo de 2017 ( ROJ: SAP M 4156/2017 ) Sentencia: 110/2017 Recurso: 317/2016 , que menciona las consecuencias del abandono de la vivienda sin devolución formal de la posesión:

" Que se celebre otro contrato de la naturaleza que sea, antes, al tiempo o después de una teórica fecha de abandono o desalojo de la vivienda litigiosa no sustituye per se a la efectiva puesta a disposición y comunicación fehaciente.

Puede mantenerse perfectamente la posesión, en definitiva, la disponibilidad de esa vivienda aunque se ocupe otra, porque mientras el arrendador no recupere dicha posesión, carecerá de ella y esa recuperación no depende de un conocimiento más o menos aleatorio o presumible de si el arrendatario sigue ocupando la vivienda, resida en ella permanente u ocasionalmente sino de una actuación del propio arrendatario que inequívoca y materialmente revele que ha puesto fin a la ocupación y transmitido la posesión al arrendador conocedor y receptor de esa voluntad.

Lo determinante es, por consiguiente, fijar cuándo y cómo conoce el arrendador esa voluntad o dicho de otra forma: la comunicación fehaciente a partir de la cual puede considerarse la disponibilidad efectiva de la posesión ya entregada y recuperada".

Y sentado lo precedente en el sentido de que no puede considerarse que cesen las obligaciones del arrendatario que simplemente deja de ocupar un inmueble, aunque se acredite que vive en otro, también se ha destacado que cuando hay varios arrendatarios y uno de ellos abandona el inmueble, ocupándolo otro de los arrendatarios, persisten las obligaciones como arrendatario del que ya no reside en el inmueble. Y así el acto unilateral de abandono del inmueble, sin ni siquiera comunicarlo a la parte arrendadora, no puede significar una novación subjetiva del contrato, que pase de tener, de dos arrendatarios a uno solo, al no constar realizada con actos concluyentes y no contar con el consentimiento de una de las partes del contrato, esto es, la parte arrendadora. Tampoco puede considerarse operada una cesión de contrato y persisten las obligaciones del coarrendatario, aunque no resida ya en el inmueble. Así lo ha señalado la SAP, sección 4, del 13 de octubre de 2021 (ROJ: SAP S1276/2021 - ) Sentencia: 662/2021 Recurso: 534/2021: " La obligación de pago de la renta no deriva del uso efectivo de la vivienda que haga el arrendatario, sino de aquel pacto contractual por virtud del cual una persona se compromete a pagar la renta. (2) Cuando, como en el caso de autos, existen varios arrendatarios, el abandono de la vivienda por uno de ellos no afecta a la obligación de pago de la renta, que sigue siendo de todos".

O la SAP de Valladolid sección 3 del 16 de septiembre de 2021 ( ROJ: SAP VA 1428/2021 - ECLI:ES:APVA:2021:1428 ) Sentencia: 588/2021 Recurso: 139/2021: "... rechazar la alegación de recurrente relativa a que la sentencia dictada en el juzgado de familia atribuyó el uso de la vivienda a la madre - asimismo codemandada - y a las hijas, y que aquél abandonó la vivienda en el año 2017, para justificar la inexigibilidad al mismo de las rentas, toda vez que los arrendadores son ajenos a las relaciones internas entre los arrendatarios y a las vicisitudes que puedan existir en las mismas, pues frente a aquellos ambos arrendatarios son y continúan siendo titulares del contrato de arrendamiento hasta que se produzca la resolución del mismo, y la decisión judicial adoptada en un proceso de naturaleza análoga a la matrimonial carece totalmente de efecto alguno para el dueño de la vivienda que no ha intervenido en él, como así lo ha venido a reconocer incluso el Tribunal Constitucional en la sentencia 166/2003, de 29 septiembre ; cuando además, como ocurre en este caso, no consta ninguna notificación o actuación al respecto por parte de aquellos de la que pudiera desprenderse una novación subjetiva del contrato consentida por los mismos, lo que no puede deducirse o presumirse del hecho de que en el buro-fax a que alude el recurrente se hubieran dirigido únicamente contra doña María Rosario, o incluso del hecho de que conocieran la separación de ambos y que el recurrente abandonó la vivienda, pues esta circunstancia no altera el contrato de arrendamiento, para cuya modificación sería necesaria una actuación expresa o actos concluyentes e inequívocos en tal sentido, cuya existencia no consta en autos, por lo que permanece la obligación contraída por ambos arrendatarios de abonar la renta, sin perjuicio lógicamente de los derechos que el recurrente pudiera tener frente a su ex-pareja".

O finalmente la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, sección 8, del 29 de diciembre de 2020 ( ROJ: SAP SE 1114/2020 - ECLI:ES:APSE:2020:1114 ) Sentencia: 446/2020, Recurso: 5217/2020:

"Además en el caso de que existan varios arrendatarios la situación del coarrendatario que sigue ocupando la vivienda por sí sólo y asumiendo la condición de arrendatario único, supone una modificación subjetiva en la situación arrendaticia que se extinguió para quien abandonó la vivienda y se amplió para el que queda como ocupante único, que se subroga en el uso de la cosa, que adquirió y ejercía en coparticipación, convirtiéndose en sujeto individual de derechos, que estaban atribuidos a una pluralidad de personas, es decir, se ha operado una sustitución en la persona del arrendatario, puesto que el derecho de uso concedido conjuntamente en forma mancomunada a dos sujetos con las obligaciones compartidas que del mismo se derivan, se han alterado y como estos cambios no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio.

Y como se ha dicho el silencio o el conocimiento no puede equipararse al consentimiento, toda vez que éste debe derivarse de un comportamiento o declaración que implícitamente lo ponga de manifiesto, siendo preciso que para declarar la realidad del consentimiento es preciso "que se deduzca de hechos o acciones de carácter concluyente, que inequívocamente ponga de manifiesto el auténtico deseo de crear, modificar o extinguir una determinada relación jurídica, de suerte tal que se manifieste de modo auténtico, sin posibilidad de dudosas interpretaciones; desde lo precedente cabe ya indicar que la prueba de la existencia de ese consentimiento pesa sobre la parte que lo aduce.

En este supuesto ningún acto tácito ni expreso se ha acreditado del arrendador que evidencie un consentimiento en la extinción del contrato respecto de uno de los arrendatarios. Y no puede en absoluto tomarse como consentimiento tácito la recepción de las rentas abonadas por la otra coarrendataria, puesto que como ya se ha afirmado anteriormente, ambos responden solidariamente de las obligaciones derivadas del contrato frente al arrendador la arrendadora.

Los cambios en la persona del arrendatario pueden hacerse por vía de cesión del artículo 8 de la L.A.U . De 1.994 pero requiere el consentimiento escrito del arrendador, que aquí no consta. Tampoco nos hallamos ante el caso del artículo 12 de la L.A.U , de sucesión en el contrato en caso de conflicto conyugal cuando el arrendatario sea un solo cónyuge o un solo miembro de la pareja en caso de análoga relación de afectividad a la de cónyuge, pues aquí estamos ante un contrato firmado por ambos inquilinos en que uno de ellos abandona la vivienda sin que se hayan hecho las manifestaciones escritas que requiere el artículo 8 de la L.A.U ".

La extinción de la relación contractual desde que cesó en el uso de la vivienda Doña María Luisa, hasta el punto de no ostentar legitimación pasiva en la acción en que se pide, considerando extinguido el contrato por transcurso de la duración, que se decrete el desahucio, no puede considerarse producida en relación a la citada apelada por el hecho de que se produjese un divorcio y la demandada abandonase la vivienda, sin que conste comunicación de desistimiento del contrato, ni comunicación de cese de la posesión de la demandada comparecida o de divorcio a la parte arrendadora y sin que conste acreditado que la parte arrendadora consintiese la novación subjetiva o la cesión del contrato quedando solo como arrendatario Don Andrés. No se comparte la aseveración de la parte apelada de que el Tribunal ya valoró la ausencia de notificación de abandono de la finca. Ninguna valoración contiene la sentencia al respecto. No constando extinguido un arrendamiento vigente al tiempo en que adquirió el dominio por la parte actora, pues estaba en vigor al tiempo de tal adquisición la primera prórroga anual, no habiéndose verificado la entrega posesoria a la parte arrendadora, la parte actora podía ejercitar las acciones derivadas del contrato contra quienes constasen como arrendatarios en el mismo y, entre ellos, contra la demandada Doña María Luisa. No puede decirse que la acción en que se pretendía que el órgano judicial reputase extinguido el contrato carecía de objeto contra quien constaba como parte en el mismo contrato. Y siendo parte en el contrato debe reputarse legitimada pasivamente en la acción de desahucio por expiración de plazo, aunque no se ocupase materialmente la vivienda arrendada al tiempo de interponerse la demanda, lo que, ciertamente, hace innecesaria la condena al desalojo. Lo cierto es que la demandada no consintió la extinción del contrato, oponiéndose a la demanda, con lo que subsiste el interés en decretar el desahucio al considerar extinguido el contrato por expiración del plazo. La propia parte apelante, en el suplico de la apelación, pide solo que se estime respecto a Doña María Luisa la extinción contractual por transcurso del plazo del contrato, aunque no insiste en la condena al desalojo con apercibimiento de lanzamiento por innecesaria, admitiendo que, como declara probado la sentencia, la demandada no reside actualmente en el inmueble.

Debe estimarse el recurso y acogerse parcialmente la demanda también respecto a la codemandada absuelta Sra. María Luisa, decretando respecto a la misma el desahucio por expiración de plazo.

La mención que hace la sentencia a que no produce efectos de cosa juzgada debe entenderse referente a que todavía no era firme y cabía apelación, pues ninguna otra explicación se plantea como factible.

TERCERO.- La estimación del recurso de apelación determina que se revoque la condena en costas de la parte actora respecto a la pretensión ejercitada en relación a Doña María Luisa que contenía la sentencia impugnada. La propia parte apelante, que no insta finalmente la condena al desalojo de la demandada comparecida, reseña que, respecto a la pretensión deducida contra la Sra. María Luisa, no deben imponerse las costas a ninguna de las partes.

La estimación del recurso de apelación determina que no se verifique tampoco condena a ninguna de las partes de las costas de la alzada, de acuerdo con el art. 398.2 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.