PRIMERO.- Recurre CORAL HOMES, S.L la sentencia que desestimó la demanda de desahucio por precario que fue entablada contra los ignorados ocupantes del inmueble sito en Salou, CALLE000, Nº NUM000. Mantiene el recurrente que no existe la vinculación de la actora con CAIXABANK, S.A, a que alude la sentencia. CORAL HOMES, S.L es una sociedad perteneciente al grupo Coral Homes, cuya sociedad dominante es CORAL HOMES HOLDCO, S.L.U. El grupo Coral Homes se constituyó con fecha 20 de diciembre de 2.018 mediante la materialización de un contrato de compraventa por el cual CAIXABANK vendió parte de su negocio inmobiliario a CORAL HOMES HOLDCO, S.L.U, sociedad que ostenta el pleno control de la entidad actora a los efectos del artículo 42 del Código de Comercio. La actuación de la demandante es legítima, pues ostenta la titularidad total del inmueble en virtud de operación mercantil de contenido societario. Su título no deriva de ningún procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que no ha sido parte, y además está archivado. Si los actuales ocupantes perdieron su título de propiedad en la ejecución hipotecaria, tal situación es precisamente encuadrable en el concepto de precario. El apelante no puede ser conminado a comparecer en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que no es parte y ya consta archivado, por lo que es evidente que resulta totalmente legítimo que pueda acudir a un procedimiento de precario (no puede acudir a otro) para hacer valer su título de propiedad y poder recuperar la posesión de la finca adquirida. Por más, el hecho de que el ocupante de la vivienda fuera la ejecutada en el procedimiento hipotecario, no hace inaplicable la previsión que establece el art. 675 en el par. 2º del apartado 2, que faculta al ejecutante a pedir el lanzamiento a través del procedimiento que corresponda. Se considera que no puede admitirse la concurrencia de un supuesto fraude de ley en la actuación de la parte apelante y por ello la sentencia deberá ser revocada en tal punto, determinándose como procedimiento apto para debatir la cuestión el procedimiento de precario. Concurriendo precario, se interesa se revoque la sentencia y se estime la demanda.
La parte demandada se opone al recurso y solicita su íntegra desestimación por la propia fundamentación de la sentencia impugnada.
SEGUNDO.- Muestra su disconformidad el recurrente con el pronunciamiento de la sentencia de instancia que aprecia la inadecuación procedimental al considerar que el lanzamiento debería haberse instado en la ejecución hipotecaria precedente, mediando fraude de ley al entablar el proceso.
Sobre la doctrina a aplicar en estos casos se pronuncia la reciente sentencia del Tribunal Supremo del 10 de noviembre de 2022 (ROJ: STS 4238/2022 - ECLI:ES:TS:2022:4238 ) Sentencia: 771/2022 Recurso: 7265/2021. Reseña dicha sentencia:
" 3.2 Obligación de instar la entrega de la posesión del inmueble que ostenta el deudor en el procedimiento de ejecución hipotecaria
En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC .
Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes:
En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria.
Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial.
En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 .
Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho.
Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza.
Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos.
Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.
3.3 La idoneidad del juicio de precario para obtener el lanzamiento del ocupante del inmueble, por quien no fue parte ni intervino en el procedimiento hipotecario
En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC ".
En el caso de autos consta acreditado que con carácter previo al presente procedimiento se tramitó un procedimiento de ejecución hipotecaria con el número 1832/2009 ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Tarragona, en que por decreto de fecha 24 de abril de 2014 se adjudicó la vivienda, finca registral NUM001 del Registro de la Propiedad de Vila-seca y Salou, a la entidad que constaba como ejecutante CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA. En dicho proceso de ejecución constaba como ejecutada Doña Adoracion que figura todavía como actual ocupante personada en el proceso de precario. Advera también el documento 3 de la contestación a la demanda que quien consta como actual ejecutante en el proceso es CAIXABANK, S.A, que en escrito de 11 de enero de 2019 interesó el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria manifestando no tener interés en hacer uso de la facultad prevista en el artículo 675 de LEC. El archivo se acordó provisionalmente en virtud de diligencia de ordenación de 7 de febrero de 2019. Por otra parte y tal y como advera la información registral acompañada a la demanda CORAL HOMES, S.L.U, adquirió el pleno dominio de la finca registral en virtud de escritura de aportación otorgada el 16 de noviembre de 2018.
Como pone de manifiesto la sentencia de primera instancia y al margen de las alegaciones de la parte apelante sobre la pertenencia de la sociedad CORAL HOMES, S.L.U al grupo CORAL HOMES controlado por CORAL HOMES HOLDCO, S.L.U, manifiestamente extemporáneas y carentes de acreditación en este proceso, lo que sí consta en la escritura de apoderamiento aportada con la demanda y otorgada el 9 de noviembre de 2018 es, a efectos de la preceptiva declaración de titularidad real, que el socio único de IBERIAN AZUL HOMES, S.L, unipersonal, hoy CORAL HOMES, S.L, unipersonal, es CAIXABANK, S.A, ejecutante en el proceso de ejecución hipotecaria. Esta trascendente y radical vinculación entre la sociedad actora que insta el precario con el pretendido desconocimiento de quien ocupa el inmueble y la ejecutante que es socio único de la misma, permite destruir la presunción de buena fe de la actora y no predicar de su posición la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. No puede mantenerse que CORAL HOMES, S.L sea ajena al procedimiento de ejecución hipotecaria cuando lo que consta en autos es que su único socio es precisamente la parte ejecutante en ese proceso. Se aporta una evidencia adicional para poner de manifiesto que el procedimiento de precario fue un fraude de ley para conseguir eludir la aplicación de la Ley 1/2013 y es que poco tiempo antes de instarse la demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes se instó por CAIXABANK, S.A el archivo del procedimiento por, según manifestaba, no tener interés en hacer uso de la facultad prevista en el artículo 675 de la LEC, ocultando además que se había transmitido la titularidad de la finca objeto de ejecución por aportación el 16 de noviembre de 2018. A ello deben añadirse las evidencias conocidas por esta Sala y que se encuentran en la base de datos de jurisprudencia de la estrategia que ha venido siguiendo CORAL HOMES, S.L de instar sistemáticamente procedimientos de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de viviendas ocupadas aún por los deudores hipotecarios, siendo ejecutante en tales procesos CAIXABANK, S.A y en ocasiones adjudicataria BUILDIGCENTER, S.A.U y de ello dan cuenta no solo las sentencias mencionadas en la resolución impugnada, sino otras muchas, las últimas con aplicación de la doctrina del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022.
En un caso idéntico al de autos en que ejercita la acción de desahucio por precario CORAL HOMES, S.L, contra los ignorados ocupantes de la vivienda que había sido objeto de ejecución hipotecaria a instancia de CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA, luego sucedida por CAIXABANK, S.A, resultando como ocupantes los ejecutados hipotecarios, la sentencia SAP de Barcelona, sección 13, del 23 de enero de 2023 (ROJ: SAP B 246/2023 ECLI:ES:APB:2023:246 ) Sentencia: 29/2023 Recurso: 226/2022, considera, en aplicación de la doctrina del Tribunal Supremo que hemos enunciado lo que sigue:
"El Tribunal Supremo hace una excepción a lo anterior: que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó.
Como ya hemos indicado, D. Abilio suscribió en fecha 12 de diciembre de 2003, un préstamo hipotecario con CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA.
Como consecuencia del impago del préstamo hipotecario, el día 4 de marzo de 2010, CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA instó procedimiento de ejecución hipotecaria número 197/2010 en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 7 de Cerdanyola del Vallés , en el que se procedió a la subasta de la vivienda propiedad de D. Abilio en el mes de abril de 2010.
CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE NAVARRA fue absorbida por CAIXABANK en fecha 3 de agosto de 2012.
CORAL HOMES S.L., anteriormente denominada IBERIAN AZUL HOMES S.L. es una empresa constituida el 9 de agosto de 2018.
GRUPO CORAL HOMES está constituido por CORAL HOLMES HOLDCO, CORAL HOLMES S.L. y SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS SLU.
CAIXABANK S.A. formalizó en fecha 20 de diciembre de 2018 (hecho relevante nº 267324) la venta del 80% de su negocio inmobiliario a una compañía filial de los fondos Lone Star Fund X y Lone Star Real Estate Fund V ("Operación").
El negocio inmobiliario, que incluye principalmente la cartera de activos inmobiliarios disponibles para la venta a 31 de octubre de 2017 y el 100% del capital social de SERVIHABITAT SERVICIOS INMOBILIARIOS S.L. ("SERVIHABITAT"), fue aportado a la compañía de nueva creación denominada CORAL HOMES S.L.
Y consta en la escritura de apoderamiento acompañada como documento número 3 de la demanda que "al efecto de cumplir con la obligación de identificación del titular real que impone la Ley 10/2010, de 28 de abril, manifiesta que el socio único de IBERIAN AZUL HOMES S.L. unipersonal, hoy CORAL HOMES S.L. unipersonal es CAIXABANK S.A."
Por consiguiente, la titularidad real de CORAL HOMES S.L. impide considerar a esta entidad tercero hipotecario por falta de buena fe ( artículo 34 de la Ley Hipotecaria a sensu contrario).
En definitiva, el socio único de CORAL HOMES S.L. unipersonal es CAIXABANK S.A. lo que se considera suficiente para transmitir conocimiento enervador de la buena fe, de acuerdo con los criterios fijados por la sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2022 ".
En los mismos términos y en aplicación de la misma doctrina del Tribunal Supremo cabe citar SAP de Granada, sección 3, del 16 de diciembre de 2022 (ROJ: SAP GR 1723/2022 - ECLI:ES:APGR:2022:1723 ) Sentencia: 810/2022 Recurso: 40/2022 que indica:
"Conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta fijada por Sentencia de Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo procede analizar en cuál de las dos posiciones se encuentra Coral Homes SLU, parte demandante en este procedimiento.
En su escrito de demanda, la actora se limita a indicar que es titular de la vivienda sin detallar las circunstancias de la adquisición. En la nota simple que se acompaña a la demanda consta que es titular del pleno dominio de la finca en virtud de escritura de aportación social otorgada el 16 de noviembre de 2018. Asimismo, tal y como destaca la demandada en su recurso, en el poder para pleitos, la notario autorizante hace constar que Caixabank es el socio único de esta mercantil. Es un hecho notorio, que consta en múltiples resoluciones judiciales y así se hace constar entre otras en SAP de Madrid, secc. 14 , 374/22 de 13 de octubre , que Caixabank también es socio único de la mercantil Buildingcenter SAU, adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria nº 1534/2012. La evidencia de este vínculo societario entre las tres mercantiles se muestra en que fue la propia Buildingcenter quien, en el mismo escrito en el que renunciaba al lanzamiento de la finca en sede de ejecución hipotecaria (doc. nº 4 de la contestación a la demanda), solicitó el archivo del procedimiento en junio de 2018 cuando el inmueble pertenecía a la demandante, Coral Homes SLU.
Partiendo de estas consideraciones, no es posible apreciar que en el caso de autos Coral Homes SLU actúe como un tercero de buena fe. Sobre la actuación procesal fraudulenta de la demandante se ha pronunciado esta sala entre otras en la sentencia nº 529/2022 de 4 de julio en los siguientes términos: El hecho de que la actora dirigiera la demanda contra "ignorados ocupantes", siendo evidente que conocía la ocupación del demandado, como antes hemos visto, evidencia que perseguía de modo fraudulento crear la apariencia de ser ajena a los avatares del previo proceso de ejecución hipotecaria ostentando la condición de tercera de buena fe del art. 34 de la LH , sin que pueda apreciarse tal condición, no solo por su vinculación con la ejecutante hipotecaria indiscutida, sino porque además cediéndose en este caso el bien hipotecado, en el proceso de ejecución, estaba en condiciones de conocer, el estado del proceso de ejecución hipotecaria, del que deriva la titularidad de su transmitente, que no había concluido, pudiendo suscitarse la protección de ley 1/2013. En este sentido, como señala la STS de 22 de septiembre de 2008 , citando a la STS de 25 mayo 2006 , "no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la debida diligencia normal o adecuada al caso se debería haber sabido", recordando la STS 7 de septiembre de 2007 , con cita de las STS de 25 de octubre de 1999 , 8 de marzo de 2001 y 11 de octubre de 2006 , que debe considerarse " desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia de la negligencia del ignorante". Asi la STS de 18-2-05 señala también que "la buena fe del art. 34 LH comprende no solo el desconocimiento de la inexactitud registral sino también que no haya podido conocerse la situación real desplegando una mínima diligencia". Como dice la STS de 7 de diciembre de 2004 , no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la debida diligencia normal o adecuada al caso se debería haber sabido."
También cabe mencionar la SAP de Córdoba sección 1 del 29 de noviembre de 2022 (ROJ: SAP CO 835/2022 - ECLI:ES:APCO:2022:835 ) Sentencia: 1040/2022 Recurso: 481/2022:
"Las mismas circunstancias concurren en el caso de autos, lo que lleva a esta sala, en aplicación de la reciente doctrina del Tribunal Supremo expuesta, a considerar que la titularidad de Coral Homes SLU no es ajena al procedimiento de ejecución hipotecaria pues adquirió la propiedad con anterioridad a la renuncia al lanzamiento y a que se archivara el procedimiento de ejecución hipotecaria y, conforme ya se ha expuesto, tampoco cabe concluir que sea un adquirente de buena fe. En consecuencia, en la medida que el lanzamiento debió solicitarse en la ejecución hipotecaria, procede apreciar la excepción de inadecuación del procedimiento y, con revocación de la sentencia de instancia, absolver a la demandada de todos los pedimentos de la demanda".
Esta Sala apreció también la inadecuación procedimental en procedimientos análogos tratando de eludir la especial protección de la legislación hipotecaria en la sentencia de esta sección 3 de la Audiencia Provincial de Tarragona del 10 de marzo de 2022 (ROJ: SAP T 446/2022 - ECLI:ES:APT:2022:446 ) Sentencia: 161/2022 Recurso: 327/2020 en una demanda entablada por CORAL HOMES, S.L o en la SAP de Tarragona, Civil sección 3 del 26 de mayo de 2022 (ROJ: SAP T 1027/2022 - ECLI:ES:APT:2022:1027 ) Sentencia: 292/2022 Recurso: 591/2020, en una demanda entablada por otra sociedad vinculada a CAIXABANK, S.A, BUILDINGCENTER, S.A.U.
Por tanto, debe desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia por sus propios y acertados fundamentos sin que impida la desestimación de la acción que el procedimiento de ejecución hipotecaria esté archivado, pues se trata de un archivo provisional que, además insto la parte ejecutante y adjudicataria, cuando ya se había transmitido el inmueble a CORAL HOMES S.L.U, pudiendo la actual titular del inmueble personarse en la ejecución y solicitar la entrega posesoria con aplicación, en su caso, de las determinaciones de la Ley 1/2013 que se ha pretendido soslayar.
TERCERO.- La desestimación del recurso determina la imposición de costas a la parte apelante, de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC
VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
La Sala decide DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE el recurso de apelación deducido por la representación de CORAL HOMES, S.L.U, contra la sentencia dictada en fecha 14 de mayo de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Tarragona, en juicio verbal de desahucio por precario nº 1446/2019 y, en su consecuencia, se hacen los siguientes pronunciamientos:
1º) Se CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE la aludida resolución
2º) Se imponen las costas del recurso a la parte apelante.
3º) Se decreta la pérdida del depósito constituido para apelar.
Modo de impugnación: recurso de casación y recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos. El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días a contar desde el siguiente a la notificación.
Firme esta resolución, devuélvase el procedimiento al Juzgado de procedencia acompañando certificación de la misma, a los efectos pertinentes.
Pronuncian y firman esta sentencia los indicados Magistrados integrantes de este Tribunal.
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