Sentencia Civil 391/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 875/2022 de 27 de junio del 2024

PRIMERO: Planteamiento del objeto de debate.- Recurre Don Cristobal la sentencia que estima íntegramente la demanda entablada por ADIF y que le condena a la suma de 7.380 euros por rentas adeudadas, por importe de 205 euros al mes, por el período entre el 1 de marzo de 2017 al 29 de febrero de 2020, en el arrendamiento de la vivienda radicada en la DIRECCION000, de DIRECCION001. Sostiene el recurso el error en la valoración de la prueba alegando la inexistencia de contrato de arrendamiento, al faltar los elementos de consentimiento, objeto y causa. Indica que no se atendió por la actora la solicitud del demandado de subrogación en el anterior contrato durante dos años y luego se emitieron propuestas contradictorias de arrendamiento en duración y renta. El impago de renta fue imputable a la parte actora, que no atendió a la petición de subrogación en el contrato precedente y no verificó las actuaciones para cobrar la deuda. En caso de existir el contrato, se insiste en que se entregó la posesión a mediados de 2018. La recuperación de la posesión fue ilegal y se ha preconstituido prueba para tratar de justificar la reclamación. Por tanto: ADIF no atendió al demandado cuando peticionó la subrogación. Posteriormente tras dos años se despierta la parte actora y trata que firme el demandado contratos dispares (ninguno se firmó). Recuperó la parte actora la posesión arbitrariamente como ya denunció la parte apelante en su contestación. Maquinó un argumento insólito e ilegal para justificar la recuperación de la posesión, indicando que el hijo menor del demandado había entregado las llaves. No existía contrato y caso de existir alguno sería un precario por cuanto, frente al ofrecimiento de pago por el demandado, ADIF rechazó la subrogación y el pago durante más de dos años. No existe contrato, ni está determinado el inicio del devengo de la renta, ni su importe. Se interesa, con estimación del recurso de apelación, que se anule la sentencia de primera instancia y se impongan las costas de ambas instancias.

La parte apelada se opone al recurso e interesa su desestimación, la confirmación de la sentencia dictada y la imposición de costas.

SEGUNDO: Pretendida inadmisibilidad del recurso de apelación. - Pone de manifiesto la parte apelada que el recurso debía ser inadmitido a trámite por infringir el artículo 458.2 de la LEC al no señalar los preceptos infringidos y los pronunciamientos de la resolución combatida que son objeto de impugnación. Como ha mantenido esta Sala en varias ocasiones, así en sentencia de 21 de septiembre de 2023 recurso de apelación número 55/2022, la interpretación del artículo 458.2 de la LEC debe ser flexible. Indica en el mismo sentido la SAP de Asturias, Civil sección 6 del 22 de mayo de 2023 ( ROJ: SAP O 1730/2023 - ECLI:ES:APO:2023:1730 ) Sentencia: 272/2023, Recurso: 739/2022:

" La finalidad del recurso de apelación es intentar acreditar el error en que la resolución dictada en su contra pueda haber incurrido, bien por una defectuosa apreciación de la prueba, bien por una infracción de precepto legal (con la deseable cita del precepto o doctrina jurisprudencial infringida).

Ahora bien, la falta de expresión de los pronunciamientos que se impugnan en el escrito de interposición del recurso de apelación, o los artículos infringidos en la resolución, susceptible de vulnerar lo dispuesto imperativamente en el art. 458.2 de la LEC , es relevante sólo cuando la omisión impide conocer los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia que son objeto de recurso, por no hacerse siquiera impugnación genérica de todos ellos o de los que llevan aparejada la estimación de la demanda y sin que tampoco pueda alcanzarse este conocimiento a través de las alegaciones que motivan la apelación y que se exponen en el mismo escrito. Por el contrario, pese a la ausencia de mención concreta a los pronunciamientos impugnados puede suplirse mediante la motivación del recurso, la omisión no es relevante, pese al aparente y formal incumplimiento del art. 458.2 de la LEC .

Es por tanto preciso valorar la gravedad de la infracción y sus consecuencias para las demás partes, ya que "En la ponderación de la relevancia de la irregularidad procesal deben tomarse en cuenta: la entidad del defecto, la incidencia en la consecución de la finalidad perseguida por la norma infringida, la trascendencia para las garantías procesales de las demás partes del proceso, y la voluntad y el grado de diligencia procesal apreciada en la parte en orden al cumplimiento del requisito procesal omitido o irregularmente observado ( SSTC 45/2002, de 25 de febrero ; 12/2003, de 28 de enero ; 182/2003, de 20 de octubre ; SSTS 30 de marzo 2009 ; 25 de mayo de 2010 y 22 de marzo de 2011 ).

En consecuencia, tanto la doctrina del Tribunal Constitucional como la jurisprudencia de esta Sala mantienen una interpretación flexible del requisito de expresar "los pronunciamientos que impugna" el apelante, rechazando el formalismo terminológico y propugnando una interpretación razonable de lo impugnado ( SSTS 30-3-09 , 15-7-09 y 6-11-09 entre otras)".

En el presente caso, de las alegaciones del recurso y su argumentación resultan claras las razones de la discrepancia con la sentencia, y la motivación de la apelación. Se alude a un error en la valoración de la prueba y se combaten todos los pronunciamientos de la sentencia, al considerar que no puede considerarse probado un contrato de arrendamiento y al entender que el demandado cesó en la posesión en el año 2018, por lo que no son debidas las rentas reclamadas en la demanda y debe revocarse la sentencia de primera instancia con imposición de costas a la parte actora, (aunque el suplico alude sin precisión jurídica a anular la sentencia, sin haber solicitado ni argumentado la nulidad de actuaciones). Aunque ciertamente la parte apelante reitera gran parte del relato de hechos y alegaciones que verificó al contestar, no por ello debe inadmitirse el recurso, pudiendo determinarse qué pronunciamientos son impugnados y las razones de la impugnación. El recurso de apelación debe ser admitido.

TERCERO: Facultades del Tribunal de apelación en la valoración de la prueba .- Debe partirse los parámetros de resolución en este recurso respecto a las facultades de este Tribunal en la revisión de la valoración de la prueba del órgano de instancia.

Reiterada la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015) en la que se reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación es la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo debe partirse, en principio, de la especial autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por tal Juez ante el que se ha celebrado el juicio, en el que adquieren plena eficacia los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad. Si la prueba practicada en el procedimiento se valora por el Juez a quo de forma racional y lógica, sin que se oponga a normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba o con normas de distribución de la carga de la prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva y parcial de quien impugna la expresada valoración. Si bien, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el órgano de apelación puede apreciar directamente, no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan las partes, los peritos o los testigos. Puede, por tanto, entrar a examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pues en esto consiste una de las finalidades del recurso de apelación (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2001, 16 de junio y 16 de septiembre de 2003, 2 de diciembre de 2005, 18 de enero y 28 de septiembre de 2010, 14 de junio de 2011, 22 de febrero y 27 de septiembre de 2013, 18 de mayo de 2015, y sentencias del Tribunal Constitucional 194/1990, de 29 de noviembre; 21/1993, de 18 de enero; 102/1994, de 11 de abril; 272/1994, de 17 de octubre; 152/1998, de 13 de julio; y 212/2000, de 18 de septiembre).

En suma, en orden a la valoración de la prueba en el recurso de apelación esta Sala está facultada para revisar la valoración de la prueba efectuada y así señala la STS 18 de mayo de 2015 Recurso: 2217/2013 ". Esta Sala en sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013, de 27 septiembre , entre otras, tiene declarado que "en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo - con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: "Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la ' reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...".

CUARTO: Acreditación de la celebración del contrato de arrendamiento.- En este caso la parte recurrente reitera varias veces en su recurso gran parte de las alegaciones que verificó al contestar. Indica, resumidamente, que el 1 de marzo de 2016 comunicó telefónicamente el fallecimiento de su padre y la voluntad de subrogarse, remitiendo el 2 de junio de 2016 su DNI, certificado de defunción y la cuenta bancaria donde debían realizarse los cargos. Pero ADIF no contestó a esta petición de subrogación, ni giró, por causa a ella imputable, ninguna renta. No planteó las condiciones y precio del arriendo hasta el 2 de febrero de 2018, siendo que la renta indicada en la comunicación realizada en esa fecha era de 235 mensuales. El 14 de marzo de 2023 se realizó una comunicación de otro contrato distinto con una renta de 205 euros mensuales. No puede determinarse una deuda sin ni quiera fijarse el precio del arriendo y no puede sostenerse si la oferta de ADIF fue la del 2 de febrero de 2018 o la de 14 de marzo de 2018. No hay consentimiento de los contratantes y el contrato es inexistente, habiendo actuado ADIF con desidia y falta de diligencia por no responder a la petición de subrogación y rechazar el pago de la renta. Si se efectuaron los ingresos de la garantía y de la fianza fue para no perder la oportunidad de verificar la subrogación, si bien finalmente se comunicó telefónicamente a ADIF, en fecha que no se precisa, que ya no se estaba interesado en la vivienda. Por tanto, no hay consentimiento, ni objeto del contrato al existir discrepantes versiones del mismo, ni causa, pues el inicial interés del demandado de mantenerse en el arrendamiento desapareció.

Debe precisarse para centrar el objeto del debate que lo es objeto de discusión en esta litis es la exigencia de renta durante la vigencia del contrato que la parte actora reputa existente y cuyo ejemplar no firmado por el demandado, pese a ser reiteradamente requerido a hacerlo, es aportado como documento 4 de la demanda. Este contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos tendría una duración pactada de tres años, entre el 1 de marzo de 2017 y el 29 de febrero de 2020 y la renta mensual establecida en el mismo era de 205 euros. Si bien es cierto que las partes no discuten que el demandado se mantuvo en posesión de la vivienda también en el año anterior a este contrato, desde el fallecimiento de su padre, que era el anterior arrendatario de la vivienda en virtud de contrato concertado el 1 de enero de 1999 (documento 1 de la demanda) y murió el 1 de marzo de 2016 (documento 2), no se reclama renta por el período entre el 1 de marzo de 2016 y el 1 de marzo de 2017 y no consta, como reconoce la propia parte demandada, formalización alguna de la subrogación del contrato de arrendamiento precedente.

La parte demandada aportó con su contestación la remisión el 2 de junio de 2016 de un correo electrónico a una empleada de ADIF con la simple remisión del DNI del demandado y la fotocopia de una cartilla bancaria en que, además, constaban como titulares su padre, que ya había fallecido, el propio demandado y otra tercera persona (por la coincidencia de apellidos podría ser su hermano). Al margen de que esta remisión no va acompañada de texto alguno y se desconoce su finalidad, no puede considerarse con un mínimo rigor que ADIF no ha querido cobrar la renta del nuevo arrendamiento iniciado el 1 de marzo de 2017 en esa cuenta comunicada en junio de 2016, pues se desconoce la finalidad de la remisión, al margen de ser una cuenta en que consta como titular un fallecido y otra persona que es totalmente ajena a pago alguno por la vivienda.

Aunque no se formalizarse por escrito la subrogación en la relación arrendaticia precedente, es la propia parte demandada quien admite que exteriorizó la voluntad de mantenerse en el arriendo de la vivienda desde el fallecimiento de su padre y esa posesión fue efectivamente consentida por ADIF en espera de la regularización de la situación, sin que además se reclame cantidad alguna por el período que media entre el 1 de marzo de 2016 al 1 de marzo de 2017. Y es lo cierto que la regularización de la situación posesoria se reconduce por las partes, con la expresa y categórica voluntad del demandado, en concertar un nuevo arrendamiento. Y el documento 3 de la demanda, firmado por el demandado y no impugnado en su autenticidad, es categórico a la hora de poner de manifiesto que las partes optaron por suscribir un nuevo contrato de arrendamiento y no determinar una subrogación en el anterior concertado el 1 de enero de 1999. Y así en fecha 30 de julio de 2017 y con entrada del escrito en ADIF el 31 de julio de 2017 el Sr. Cristobal, identificado con su DNI y reseña de su correo electrónico, solicita a ADIF concertar un nuevo arrendamiento sobre la vivienda de la DIRECCION000 de DIRECCION001. Y a esta solicitud del demandado responde debidamente ADIF aceptando el arrendamiento solicitado.

La primera comunicación al respecto consta verificada por el correo electrónico acompañado a la propia contestación y no impugnado en su autenticidad, que data de fecha 2 de febrero de 2018, esto es, 6 meses después de la solicitud de nuevo arriendo con entrada el 31 de julio de 2017 y sin la tardanza desproporcionada que alega la parte recurrente. En ese correo se anuncia que se había preparado para su firma el contrato de arrendamiento con una duración de tres años, entre el 1 de marzo de 2017 y el 29 de febrero de 2020 y una renta de 235 euros mensuales, con lo que la fianza es de 235 euros y la garantía adicional se fija en 300 euros. Se indica que la deuda entre el 1 de marzo de 2017 y el 31 de diciembre de 2017 asciende a 2.350 euros, indicándose dos cuentas bancarias de ingreso de la fianza y la garantía. También se indica que quedaban pendientes 108,51 euros, por dos facturas impagadas de los meses de enero y febrero de 2017 que debían ingresarse con el DNI del padre, lo que apunta claramente a que se había mantenido "de facto" la contraprestación del anterior contrato a nombre del padre del demandado.

Olvida la parte recurrente que a la comunicación de 2 de febrero de 2018 contesta el propio demandado en otro correo electrónico, fechado el 19 de febrero de 2018 y aportado por él mismo, excusándose en su tardanza por no contestar el correo anterior y por no poder acudir a la firma. Al mismo tiempo se indica que se tiene intención de solicitar un préstamo, referencia coherente con la asunción de la deuda reclamada por la ocupación entre el 1 de marzo de 2017 al 31 de diciembre de 2017. Se apunta claramente a la aceptación del arriendo, sin discutir el periodo de su vigencia y solo se solicita la revisión de la renta, al indicar expresamente "que por favor estudiar el hecho de poder pagar un alquiler de 300 € al mes, ya no son los 205 que me dijo su compañero ni los 235 que me comentó usted".

Y lo que la parte recurrente considera que es una contradicción inadmisible e impide fundar la existencia del contrato por indeterminación de sus condiciones, ni probar la deuda reclamada, no es tal. Pues tras este correo del demandado del 19 de febrero de 2018, en el que, sin discutir la vigencia del arriendo y la asunción de la deuda que comportaba, se peticionara solo una revisión de la renta, se remite efectivamente por ADIF la propuesta definitiva de contrato de arrendamiento atendiendo a la revisión de la renta peticionada. Y efectivamente el propio demandado aporta con su contestación un correo electrónico de 14 de marzo de 2018, que también se aporta por la parte actora, en que se resumen las condiciones esenciales del nuevo contrato atendiendo a la petición del demandado de revisar la renta de 235 mensuales propuesta en febrero de 2018, reduciendo la renta mensual inicialmente determinada a los 205 euros que se habían apuntado en negociaciones anteriores, como indicaba el correo del demandado de 19 de febrero de 2018. La minoración aceptada por la arrendadora lógicamente influía en la reducción de la fianza por ese importe de 205 euros y también en la reducción del importe de la garantía que pasaba a ser de 300 euros a 250 euros, así como en el importe de la deuda reclamada del nuevo arrendamiento que ascendía del 1 de marzo de 2017 al 28 de febrero de 2018 a 2.460 euros. Se reiteraba la duración ya propuesta del contrato y se instaba a su firma en las dependencias de ADIF indicando que " también firmará el documento Sepa, autorizando a Adif, a descontar en su cuenta bancaria los recibos de alquiler e impuestos", (con lo que se evidencia que no era hábil para girar los recibos la cuenta que compartía el demandado con su padre fallecido y otra persona para verificar los pagos de los recibos de renta). Se exigía que a la firma del contrato el demandado debía haber ingresado la fianza y la garantía adicional en cualquiera de las dos cuentas que se designaban de ADIF o en el Banco Santander o en BBVA y se reiteraba la necesidad también de efectuar el ingreso de renta pendiente del contrato anterior de la cantidad de 108,51 euros, por dos facturas impagadas de los meses de enero y febrero de 2017. Desde luego no puede imputar el demandado el impago de la renta a que no se le giraban los recibos cuando se le comunicaron hasta dos cuentas bancarias para realizar los ingresos, efectuando efectivamente limitados pagos en una de ellas, como posteriormente veremos. Igualmente se indicaba subrayado: " Si no estuviese interesado en la formalización del contrato, deberá entregar las llaves de la vivienda antes del 31 de mayo del presente año" Por tanto, se mantenía la misma vigencia del contrato que en la propuesta anterior solo que había una disminución del importe de la renta mensual y de la correlativa fianza y garantía en beneficio del arrendatario, que ahora pretende aprovecharse de que se modificó la propuesta inicial en su beneficio.

Es, por tanto, el propio demandado el que reconoce recibidas las condiciones del nuevo contrato en los elementos esenciales de duración, objeto de arriendo, precio del mismo, fianza y garantía adicional el 14 de marzo de 2018. Y reconoce que fue requerido a la formalización del contrato por escrito. La misma comunicación remitida por correo electrónico recibida el 14 de marzo de 2018, instando a la firma del contrato con renta mensual de 205, se remitió por burofax el 16 de marzo de 2015, que no resultó recogido por el demandado en los sucesivos intentos de entrega, pese a dejarse aviso (documento 5 de la demanda). En fecha 24 de abril de 2018 y tal y como advera el documento 6 de la demanda, ADIF volvió a mandar un burofax al demandado en que se hacía referencia a las comunicaciones anteriores por burofax y por email instando a la firma del contrato de vivienda habitual con vigencia de tres años desde marzo de 2017 hasta febrero de 2017 y se reseñaba que el demandado no se había puesto en contacto con la Gerencia, con lo que se advertía que era el último requerimiento que se realizaba y si el demandado no se ponía en contacto con Gerencia se pasaría a ejercitar una acción de desahucio. Este burofax tampoco fue entregado pese a dejarse aviso de recogida.

El demandado aceptó las condiciones previas que le eran exigidas como previas a la firma del contrato en el correo electrónico de 14 de marzo de 2018 e ingresó el 30 de junio de 2018 y como expresamente reconoce y adveran los documentos 8, 9 y 10 de la demanda, tres cantidades: la fianza de 205 euros (equivalente a una mensualidad de renta), indicando expresamente el concepto fianza con la indicación como se le pedía de su DNI y su nombre, la garantía adicional de 250 euros indicando también tal concepto en la orden de transferencia y la suma reclamada de renta del anterior contrato con el DNI de su padre, como también le era exigido. Y, es más, el demandado remitió estos tres justificantes a ADIF el 2 de julio de 2018 con la reseña " Firma contrato vivienda DIRECCION001", tal y como se advera en la documental acompañada a la demanda.

Sin embargo, el demandado siguió sin atender al requerimiento de firma formal del contrato, ni abonó la renta que le era sobradamente conocida, pese a mantenerse en la ocupación y no haber entregado la posesión antes del 31 de mayo de 2018 si es que no quería seguir en el arrendamiento, como expresamente se le había indicado en correo que admite recibido el 14 de marzo de 2018. Ello determinó un nuevo requerimiento fechado el 18 de octubre de 2018 para la firma del contrato y pago de los atrasos (documento 11 de la demanda) y un correo electrónico de 4 de diciembre de 2018 al documento 12, en que se indicaba por ADIF que, atendiendo a su petición de 30 de julio de 2017 se le había ofrecido al demandado un contrato a fin de regularizar su situación en la vivienda. A pesar de haber depositado la fianza y la garantía adicional en junio de 2018, indicaba este correo electrónico, el contrato seguía sin firmarse, ni se había entregado documentación para darle de alta en la facturación, (nueva manifestación de la imposibilidad de pasar al cobro los recibos en una cuenta del demandado designada a tal efecto). Se requería de pago de las cantidades pendientes y se instaba nuevamente a la firma del contrato.

Es lo cierto que examinada esta prueba consideramos que no es errónea la conclusión de que efectivamente se concertó entre las partes un contrato de arrendamiento que, aunque no esté firmado por la parte arrendataria por su sola voluntad, se llegó a perfeccionar y generó obligaciones para las partes. Y es que no es exigible la firma del demandado, que no realizó intencionadamente y sin justificación, cuando existen evidencias de que había aceptado plenamente el contrato en los términos esenciales para generar obligaciones para las partes, de acuerdo con las exigencias de la buena fe. Así es el demandado el que solicita el arrendamiento en escrito que firma el 30 de julio de 2017 y el que, tras una primera propuesta de arrendamiento comunicada por correo de 2 de febrero de 2018 con una renta de 235 euros y una duración entre el 1 de marzo de 2017 y el 29 de febrero de 2020, recogiendo la obligación de abonar las rentas desde el 1 de marzo de 2017, (es comprensible la vigencia retroactiva del contrato si se pretendía regularizar una situación posesoria sin abono acreditado de renta), se acepta por el demandado concertar tal arriendo (no en vano el mismo lo había solicitado) y no se discute la duración indicada, solo que se pide una revisión de renta. En el correo también recibido de 14 de marzo de 2018 se atiende a la petición del demandado y se reduce la renta a 205 euros mensuales con la misma duración del contrato. La aceptación de estas condiciones definitivas en orden a la renta, que determina la fianza y la garantía, es el pago por el demandado finalmente de la fianza y la garantía, además con especificación de tales conceptos en las transferencias realizadas y pagando además la cantidad adicional que se reputaba adeudada del contrato precedente y que debía pagarse antes de firmar el nuevo contrato. No existe explicación justificada de ese pago ajeno a la aceptación de las condiciones del contrato comunicado por la arrendadora por escrito, máxime cuando el propio demandado luego dice que renunció al contrato a mediados de 2018. Otra evidencia de que se aceptó el contrato y es obligatorio para la parte demandada es que se mantuvo en la posesión y a disposición de la vivienda ( como veremos hasta la finalización del contrato), sin comunicar su voluntad de abandonar la vivienda con la entrega de las llaves, ni exteriorizar en momento alguno su voluntad contraria a aceptar las condiciones que le eran plenamente conocidas, como admite con la aportación de los correos electrónicos a su contestación, al margen del carácter infructuoso de los intentos de notificación por burofax al domicilio, sin que el demandado atendiera a los avisos que le eran dejados en el mismo para recoger en Correos la notificación.

No puede aceptarse por esta Sala la mala fe con que actúa el demandado negando su consentimiento en el contrato por el simple hecho de que no haya acudido por su sola voluntad a firmar un documento que reflejaba por escrito el arriendo indubitadamente aceptado. Así de todo lo expuesto resulta que, ocupando la vivienda de la que fue arrendatario su padre, pide regularizar su situación con un nuevo contrato. Se atiende por ADIF a su petición y se le comunican las condiciones de un nuevo contrato de arrendamiento relativas a la vigencia, renta, fianza y garantía y se le insta a su firma, recordándole la deuda contraída en virtud del contrato. No se opone a la conclusión del contrato y a la vigencia propuesta de 1 de marzo de 2017 al 29 de febrero de 2020, ni a la deuda por renta desde el 1 de marzo de 2017, incluso alude a que va a pedir un préstamo, pero pide revisión de la renta. Se atiende a su petición y se rebaja la renta en 30 euros mensuales, comunicándole las condiciones con esa rebaja instándole a la firma e indicándole que si finalmente no aceptaba las condiciones debería abandonar el inmueble antes del 31 de marzo de 2018. No solo no rechaza tales condiciones, sino que realiza un acto propio de aceptación de las mismas ingresando la fianza y la garantía del nuevo contrato y además la suma adicional que le era exigida de deuda del contrato anterior. Luego se mantiene en la posesión sin ingresar la renta. No puede bajo ningún concepto aceptarse que no consintió el arrendamiento y que no está obligado a pagar una renta que le era conocida y que la parte actora podía considerar aceptada de buena fe, por la simple circunstancia de que se haya negado en su interés a no firmar el contrato que había ya aceptado. A ello debe añadirse que, como destaca la sentencia, el propio testigo que presentó el demandado manifestó que conocía que el mismo mantenía una deuda con ADIF, deuda que no tiene explicación al margen del contrato que la ampara. Debe considerarse probado el contrato y exigibles sus obligaciones, no advirtiendo ningún error en la razonada valoración probatoria de la sentencia de primera instancia al considerarlo perfeccionado.

QUINTO: Carga de la prueba de entrega de la posesión y fecha hasta la que es exigible la renta.- Insiste la parte demandada en que entregó la posesión de la vivienda según indica en el recurso "a mediados" de 2018. Insiste en que comunicó telefónicamente la renuncia del arrendamiento y desde ADIF se le dijo que todo estaba solucionado y más tarde operarios de ADIF entraron en la vivienda y procedieron a cambiar la cerradura, de lo que fue notificado el demandado por los vecinos, por lo que ADIF no recuperó la posesión en febrero de 2020 como indica en la demanda, sino "a mediados de 2018". El demandado, según se indica, acreditó que se marchó a vivir a un piso de la DIRECCION002 de Tarragona adjuntándose empadronamiento de la nueva vivienda.

Es reiterada Jurisprudencia la que atribuye al arrendatario la carga de acreditar que ha entregado la posesión y se ha extinguido el arrendamiento. Por tanto, acreditada la celebración de un contrato, como hemos visto, con vigencia entre el 1 de marzo 2017 hasta el 29 de febrero de 2020 y reclamadas las rentas hasta la extinción contractual, 36 mensualidades en total, correspondería a la parte demandada, de conformidad con el art. 217.3 de la LEC, acreditar que entregó la posesión. Así lo indicó la sentencia de esta Sala de 14 de enero de 2021 que resolvió el recurso de apelación 255/2019 y así lo pone de manifiesto nutrida doctrina.

Lo señala la SAP de Santander, sección 4, del 28 de enero de 2015 ( ROJ: SAP S 163/2015 ) - Sentencia: 37/2015 Recurso: 186/2014 :

"Corresponde al demandado probar que puso el local a disposición de la actora y que ha pagado todas las rentas. El arrendatario recibe la posesión del objeto de arrendamiento al inicio del arriendo; al finalizar el mismo está obligado a entregar la posesión a quien se la entrego, el arrendador".

Y la SAP de Valencia de 16 de marzo de 2015 señala: " Partiendo de esta premisa, compartimos los alegatos de la parte apelante respecto a que, vigente el contrato de arrendamiento, se presume el uso de la vivienda por el arrendatario, por lo que a él corresponde demostrar que hubo un acuerdo entre arrendador y arrendatario para dar por resuelto el contrato con anterioridad al vencimiento, acompañado de la restitución de la posesión al propietario".

Así lo viene entendiendo la jurisprudencia de forma continua, como se recoge en la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 2ª de 18 de julio de 2003, recurso 179/2003 , cuando establece: "De otra parte, aunque no se exija un acto formal de entrega de llaves para poner fin al arriendo, con la consiguiente cesación en el deber del pago de las rentas, si es necesario acreditar la puesta a disposición del arrendador de la cosa a fin de perfeccionar la extinción del contrato y sin duda, tal acto transmisivo de la posesión suele coincidir con la devolución de las llaves ."

También cabe citar la SAP Albacete de 25 mayo 2007 que reseña: "Dicho abandono o desistimiento unilateral no es causa de extinción de las obligaciones en general ( art.1156 del Código Civil ) ni del arriendo en particular. Aunque el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece, de modo excepcional, la posibilidad del desistimiento del contrato por parte del arrendatario, ello es para aquéllos contratos que hayan "durado" al menos 5 años, e incluso siempre que haya habido preaviso, lo que no es el caso de autos, en que el contrato se estableció con una duración de 6 meses y, sobre todo, no se prolongó más de 5 años, además de no constar preaviso ninguno antes del desalojo."

Finalmente reproducimos por su claridad la SAP de Madrid, sección 25, del 27 de marzo de 2017 ( ROJ: SAP M 4156/2017 ) Sentencia: 110/2017 Recurso: 317/2016 , que menciona las consecuencias del abandono de la vivienda sin devolución formal de la posesión:

" Que se celebre otro contrato de la naturaleza que sea, antes, al tiempo o después de una teórica fecha de abandono o desalojo de la vivienda litigiosa no sustituye per se a la efectiva puesta a disposición y comunicación fehaciente.

Puede mantenerse perfectamente la posesión, en definitiva, la disponibilidad de esa vivienda aunque se ocupe otra, porque mientras el arrendador no recupere dicha posesión, carecerá de ella y esa recuperación no depende de un conocimiento más o menos aleatorio o presumible de si el arrendatario sigue ocupando la vivienda, resida en ella permanente u ocasionalmente sino de una actuación del propio arrendatario que inequívoca y materialmente revele que ha puesto fin a la ocupación y transmitido la posesión al arrendador conocedor y receptor de esa voluntad.

Lo determinante es, por consiguiente, fijar cuándo y cómo conoce el arrendador esa voluntad o dicho de otra forma: la comunicación fehaciente a partir de la cual puede considerarse la disponibilidad efectiva de la posesión ya entregada y recuperada".

Ya para empezar ni siquiera la propia parte demandada concreta la fecha del año 2018 en que supuestamente entregó la posesión abandonando la vivienda y acudiendo a vivir a otra residencia. No existe la más mínima constancia de que el demandado comunicara telefónicamente su renuncia a mantener la posesión en fecha no determinada de 2018, ni que se le comunicara por ADIF que " estaba arreglado todo" sin que fuera necesaria la entrega de las llaves, ni efectuar pago alguno, pese a que se había mantenido el demandado a disposición de la vivienda desde el fallecimiento de su padre el 1 de marzo de 2016, fecha adverada por el documento 2 de la demanda. Ciertamente no existe documento de entrega posesoria, pero ello no es imputable a la parte actora, que mantiene la vigencia del contrato hasta que recibe extrajudicialmente la posesión a la finalización del arriendo. Difícil es que se concluya un documento que refleje la entrega de la posesión, si el demandado mantiene que la entregó en fecha no determinada de 2018 y la parte actora refiere que no recibió tal posesión hasta la finalización del término contractual.

Como hemos referido más arriba, que se concierte el arrendamiento en otra vivienda o que se conste empadronado en otra residencia no constituye prueba de entrega posesoria, que incumbe acreditar al arrendatario. Es más, la parte demandada dijo en contestación adjuntar un certificado de empadronamiento en la vivienda de la DIRECCION002 de DIRECCION003, Tarragona, en que no constaba fecha de alta en el padrón en ese domicilio, con lo que se aportaría posteriormente habiendo solicitado cita previa en el OMAC para la obtención del citado certificado. No solo no se aportó certificado alguno con la contestación, ni la certificación en que constase la fecha del alta del padrón para adverar que efectivamente se residía en otro domicilio a mediados de 2018, sino que el examen de las actuaciones pone de manifiesto, que en la averiguación de domicilio en el punto neutro judicial verificada para emplazar al demandado, el alta por cambio de residencia a la DIRECCION002, de Tarragona no se efectuó hasta la tardía fecha del 20 de noviembre de 2019, un poco más de tres meses antes de la finalización del contrato y sin constancia alguna de que se comunicara el abandono de la vivienda a ADIF.

Por si fuera poco, la parte demandada indicó que el testigo Amadeo había presenciado cómo operarios de ADIF habían cambiado la cerradura y habían entrado en la casa. Pues bien, el citado testigo, vecino del demandado de la vivienda radicada en la DIRECCION000 de DIRECCION001, no ratifica en juicio en absoluto tales manifestaciones. Reseña que en fecha ni siquiera determinada observó la presencia de un grupo de personas a la puerta de la vivienda del demandado, que ni siquiera puede certificar que eran empleados de ADIF, aunque supuso que sí eran empleados de la entidad porque el demandado debía dinero a ADIF. Le avisó de su presencia vía WhatsApp. Sin embargo, no advera que tales personas llegaran a entrar en la vivienda o cambiar la cerradura y tampoco puede asegurar si alguien residía en la casa y quién lo hacía entre el año 2018 y febrero de 2020. Nada advera, pues, este testigo sobre la versión de hechos de la contestación.

Pero es que, además, fueron admitidos como prueba en el acto de la vista correos electrónicos internos intercambiados entre empelados de ADIF. En uno remitido por Doña Eugenia se pregunta a un compañero el 27 de marzo de 2020 si las llaves fueron finalmente entregadas por el Sr. Cristobal y el citado compañero, llamado Dionisio refiere que recuperaron las llaves entregadas por el hijo menor de edad del demandado, hallándose el padre en paradero desconocido, por lo que no se efectuó ningún documento de entrega posesoria. Como tenían la certeza de que en la vivienda no residía el demandado se ordenó el cambió de cerradura antes del confinamiento, (que hay que recordar que el estado de alarma por la pandemia de la COVID-19 se decretó por Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo). Estos correos confirman la recuperación posesoria a la finalización del arrendamiento en febrero de 2020 y por tanto la exigibilidad de la renta devengada hasta esa fecha, febrero de 2020 inclusive.

Introduce la parte demandada una serie de alegaciones sobre esta recuperación posesoria en el año 2020, que son intrascendentes al objeto del litigio. Se indicó que el menor no era parte en el pretendido contrato, no podía realizar actos de administración o le engañaron sin que tenga capacidad jurídica para resolver el contrato. Se prescindió de todo procedimiento para recuperar la posesión sin localizar al demandado que era localizable. Se verificó un ejercicio arbitrario del propio derecho y se elaboró un documento unilateralmente para justificar la entrega de la posesión. Si hubiera existido contrato, ADIF incurrió en un delito. La prueba de los correos electrónicos aportados a la vista es irregular y no debe desplegar efectos, es extemporánea y causa indefensión al traerse a la vista poniendo de manifiesto una actuación ilegal. ADIF no podía recuperar la posesión de propio imperio. No puede haber transacción alguna entre el menor y ADIF.

Respecto al carácter ilegal y extemporáneo de la prueba aportada por la parte actora a la vista referente a los correos electrónicos referidos, debe recordarse a la parte recurrente que dicha prueba fue expresamente admitida por el Tribunal y no consta recurrida ni protestada la admisión, pese a que el Juez dio expreso traslado a las partes, que manifestaron no formular recurso sobre la resolución de la prueba. Introducida en la contestación la cuestión del momento de la entrega posesoria que la parte demandada mantenía que no se había producido a la finalización del contrato, como se sostenía en la demanda, sino en fecha no determinada de "mediados de 2018", era perfectamente lícito y admisible proponer prueba para desvirtuar los hechos alegados de contrario de acuerdo con el artículo 265.3 de la LEC. De hecho el Juez no admitió otro documento electrónico de fecha anterior a la demanda, que no se consideró amparado en el citado precepto y entendió que debía haberse aportado con la demanda de acuerdo con el artículo 265.1 de la LEC.

Y al margen de la admisibilidad de la prueba admitida por el Juez en la vista y que no pueda alegarse indefensión en su admisión por quien no recurrió la misma en el momento procesal oportuno, resulta ciertamente paradójico y contradictorio que la parte recurrente tache de ilegal e incluso delictiva la actuación de ADIF al tomar posesión de la vivienda finalizado el contrato de arriendo, en marzo de 2020 y al mismo tiempo sostenga que entregó legalmente la posesión de la vivienda a mediados de 2018. Difícilmente puede haber para quien sostiene haber abandonado la vivienda y renunciado a todo derecho a la misma en 2018 actuación delictiva, de autotutela o de realización arbitraria de propio derecho de la contraparte, que recupera la posesión en marzo de 2020. No puede sostenerse al mismo tiempo por el demandado que no se tenía derecho alguno a poseer desde mediados de 2018 al haber renunciado al mismo y mantener que la entrada en la vivienda en 2020 quiebra su derecho.

Y evidentemente no debe atribuirse a la simple entrega de las llaves por el hijo del demandado la eficacia jurídica pretendida, como acto de resolución contractual o transacción para poner fin al arriendo, que sería nulo o anulable, pues simplemente se alude a la mera recuperación material de las llaves por ADIF por medio del hijo y hallándose el demandado en paradero desconocido con lo que tampoco pudo concertarse la entrega con el interpelado. Indica el recurrente que el demandado podía ser hallado al encontrarse empadronado. Cabe recordar al recurrente que no están en manos de ADIF los medios de averiguación de paradero con los que cuenta la Autoridad judicial, en atención también a la legislación de protección de datos y de hecho en la propia demanda presentada por el Abogado del Estado se indicó desconocer el domicilio del demandado que fue averiguado por el Juzgado por consulta al Punto Neutro Judicial. Ello al margen de la desatención reiterada por el demandado a las comunicaciones de la parte arrendadora. Si es la propia parte demandada la que sostiene que había desalojado la vivienda que ya no constituía su morada desde mucho antes de que se recuperara la posesión y efectivamente ADIF tenía la plena constancia de que en la vivienda ya no residía el demandado y además ADIF recibe las llaves y el contrato tenía extinguida su duración, no puede tildarse de ilegal, arbitraria o delictiva que se recupere la posesión por ADIF con la certeza verificada a la finalización del arriendo de que el contrato se ha extinguido. Desde luego no hubiera sido especialmente ventajoso para la parte demandada mantener por ADIF la necesidad de instar una acción de resolución del contrato y de desahucio con reclamación de rentas, con devengo de las mismas hasta la entrega de la posesión por el Juzgado.

Por tanto, considerando devengadas las rentas desde el 1 de marzo de 2017 a la finalización del arriendo el 29 de febrero de 2020 (excluida la prorroga en el contrato), pues no consta acreditada la entrega posesoria antes del 29 de febrero de 2020 y no alegada compensación alguna, debe desestimarse el recurso y confirmarse íntegramente la sentencia dictada, pues las 36 mensualidades devengadas de marzo de 2017 a febrero de 2020 ambas inclusive, a 205 euros cada mes, determinan la suma reclamada en la demanda de 7.380 euros. También debe confirmarse la condena en costas de la primera instancia al estimarse íntegramente la demanda, de acuerdo con el artículo 394.1 de la LEC.

SEXTO: Costas de la apelación.- La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de costas de la alzada a la parte demandada recurrente de acuerdo con el artículo 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.