Sentencia Civil 395/2024 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 771/2022 de 27 de junio del 2024

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

1.- Buildingcenter SAU formuló demanda de desahucio por expiración del plazo solicitando se declarara resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en DIRECCION000 de la Ampolla . Se expresaba en la demanda que en fecha 1 de enero de 2016 se suscribió el contrato de arrendamiento con la demandada, habiendo adquirido la actora la propiedad de la vivienda por título de adjudicación hipotecaria , según decreto 97/2015, hecho que fue puesto en conocimiento del arrendatario . Con más de un mes de antelación a la expiración del plazo contractual convenido , el contrato se concertó por un plazo de tres años, expirando el 31 de diciembre de 2019, la actora remitió burofax en fecha 3 de septiembre de 2019 ,comunicando su intención de no prorrogar el contrato , impidiendo la tácita reconducción , sin que la demandada haya hecho entrega de la posesión.

2.- Dª. Visitacion se opuso a la demanda alegando en síntesis : i) si la voluntad de la actora era la finalización del contrato debía haberlo notificado un mes antes de la finalización, y el burofax es de 3-9-2019, no entregado a la demandada , ii) la demandada ha continuado residiendo en la vivienda , abonando las rentas, por lo que se entiende una renovación tácita del contrato por tácita reconducción.iii) se envió un nuevo burofax en fecha 5-3-2020, comunicándole la posibilidad de acogerse a las medidas de la Ley 24/2015 de 29 de junio y se le requiere documentación acreditativa a pesar de que la demandada ya era beneficiaria de un alquiler social .

3.- La sentencia de instancia desestimó la demanda con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Los motivos de apelación de la sentencia. Decisión de la Sala.

1.- Se alza el apelante contra el pronunciamiento de la sentencia que desestima la demanda por entender prorrogado el contrato por medio de la tácita reconducción al haberse realizado un ofrecimiento de alquiler social después de dos meses de la expiración del contrato y alega la infracción del art.-10 de la LAU. Expresa el apelante que el ofrecimiento de un alquiler social fue realizado en cumplimiento de la normativa autonómica que impone a los grandes tenedores el ofrecimiento de un alquiler social como requisito previo a la interposición de demandas de desahucio , en dicha comunicación, expresa el recurrente , se indicó que el contrato estaba finalizado desde el 31 de diciembre de 2019, requiriéndose la documentación necesaria para valorar , en caso de acreditarse una situación de vulnerabilidad una nueva relación contractual . Expresa el apelante que el contrato cuya resolución se interesa no es de alquiler social , ni el ofrecimiento de un alquiler social en virtud de las leyes 24/2015 y 4/2016 supone un acto propio en orden a prorrogar el contrato ya extinto y de acreditarse alguna de las causas que según la ley implican el ofrecimiento de un alquiler social se hubiera instaurado una nueva relación contractual .

2.- La sentencia de instancia reconoce virtualidad a la comunicación remitida por el actor con expresión de su voluntad de no renovar el contrato, mediante burofax remitido el 3 de septiembre de 2019, pese a no ser recepcionado por la demandada , al entender que fue dirigido al domicilio efectivo de la destinataria , no siendo recogido por esta, pues se dejó aviso , conclusión que esta Sala comparte , pues efectivamente la comunicación, el burofax, en el que se le informaba de la finalización del contrato en fecha 31 de diciembre de 2019 , por lo que la demandada debía dejar el inmueble , libre, vacuo y expedito en tal fecha ,fue dirigido al domicilio de la arrendataria designado en el contrato , que tuvo la oportunidad de recoger el aviso y sin embargo no lo hizo por razones que tan sólo a la misma son imputables. Así en la Sentencia de esta Sala, de 21 de julio de 2022, recurso de apelación número 194/2021, se dice: " La doctrina está de acuerdo en que la declaración de voluntad de poner fin al contrato antes de que opere la prórroga del mismo o la tácita reconducción tiene naturaleza recepticia, lo cual no quiere decir que el demandado deba conocer necesariamente el contenido de la comunicación, sino solo que la ha recibido, teniendo oportunidad de conocer tal contenido, de acuerdo con el ejercicio normal y de buena fe de los derechos subjetivos. Y así se ha venido considerando en variadas resoluciones que si se intenta la comunicación y el arrendatario se niega a recibirla, o si se encuentra ausente pero se le deja aviso para que recoja la comunicación el servicio de correos o mensajería y se abstiene de hacerlo, la frustración de la notificación resulta imputable al arrendatario y debe considerarse cumplido el requisito de la notificación de la voluntad de poner fin al contrato.

Así lo ha considerado la SAP de Barcelona, sección 13, del 25 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP B 11466/2020 - ECLI:ES:APB:2020:11466 ) Sentencia: 884/2020 Recurso: 1035/2019 , que indica:

"Y en Sentencia de esta misma Sección de fecha 22 de diciembre de 2018 ( Roj: SAP B 11490/2018 - ECLI: ES:APB:2018:11490 ) ya se recordó que "... la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000, de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ) ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador."

En consecuencia y en la misma línea argumental expuesta, visto que en el presente caso la falta de recepción de la comunicación remitida por la parte arrendadora solo es imputable a la propia arrendataria, que por voluntad propia decidió no retirar el aviso que dejó la empresa de mensajería y de este modo no pudo conocer el contenido de la comunicación debidamente remitida, debe declararse cumplido el requisito de comunicación previsto en el artículo 10 de la LAU y, en consecuencia, procede revocar la sentencia dictada en primera instancia declarando resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda objeto de autos con fecha 22 de septiembre de 2018 ."

Y destacando que es negligente la conducta del arrendatario y no se impide la eficacia de la comunicación cuando, ausente de reparto se le deja aviso y no recoge la comunicación, también se pronuncia la SAP de Barcelona, sección 4, del 26 de abril de 2021 ( ROJ: SAP B 4866/2021 - ECLI:ES:APB:2021:4866 ) Sentencia: 268/2021 Recurso: 834/2020 ):

"En numerosas ocasiones hemos declarado la validez y plenos efectos de la comunicación efectuada a través de burofax, no recogido de la lista de correos por el destinatario. Así, por ejemplo, decíamos en la sentencia dictada en el Rollo 636/05 : "Ambas partes han de adecuar su conducta a las exigencias de la buena fe, según dispone el artículo 1258 CC y el 9 TRLau . Pues bien, probado que se cursó el burofax por la prueba documental (hecho no discutido) y que fue dejado aviso al destinatario a fin de que pasara a recogerlo por el servicio de Correos (acreditado igualmente por la prueba documental), la cuestión se reduce a comprobar si el demandado recibió ese aviso y, en caso afirmativo a concretar los efectos de la no retirada. Debemos partir de una presunción de normalidad de funcionamiento del servicio de Correos, y cuando se aporta la comunicación de este servicio de que el destinatario de la comunicación estaba ausente y se le ha dejado aviso, hemos de partir de que así es. Es entonces el demandado el que incumple con su deber de contratante diligente, al no acudir a recoger la comunicación. No hay duda alguna acerca de la corrección de la dirección a que fue enviado el burofax (efectivo domicilio del demandado) por lo que, a salvo de mejor prueba, hemos de entender que sólo al demandado es imputable la no recepción efectiva de la comunicación. Lo contrario equivaldría a dejar prácticamente en manos del arrendatario la decisión sobre el particular, pues bastaría su negativa a ser notificado para eludir la acción planteada por el arrendador.- Este criterio es el que se sigue en la mayoría de Audiencias, habiéndose adoptado en otras ocasiones por este mismo tribunal. Podemos citar la de Navarra de 31.5.01, Málaga de 3.12.04, Vizcaya de 15.6.00 en materia de arrendamientos, y con carácter más general, en materia de juicios ejecutivos o de propiedad horizontal, siguen la misma orientación en cuanto a la eficacia de los requerimientos que en esos ámbitos se exigen, la de Santa Cruz de Tenerife de 2.12.04, Barcelona (Sección 13) de 6.9.04, Barcelona (Sección 16) de 4.2.00 y 2.1.01, Madrid de 10.2.01, Sevilla de 5.4.00, etc. En todas ellas se viene a insistir en el argumento ya apuntado de que sólo al demandado es imputable la falta de conocimiento de la comunicación cuando hace caso omiso del aviso que le deja el servicio de Correos, no siendo exigible al actor mayor diligencia en la materia."

3.- Añadiremos además, dado que la demandada en su contestación señalaba que la comunicación de la voluntad de no renovar el contrato no fue dirigida con un mes de antelación a la fecha de finalización , sino que lo fue en septiembre de 2019, que el plazo de 30 días de antelación , mencionado en los art.-9 y 10 de la LAU , es un plazo mínimo, pero en cualquier caso lo relevante es que el demandante manifestó su voluntad contraria a que el contrato, finalizada la prórroga del art.-10 de la LAU, entrara en la tácita reconducción del art.-1566 del CC mediante el requerimiento dirigido, que excluía la aquiescencia del arrendador .

4.- No obstante , la sentencia de instancia desestima la demanda porque según razona deben valorarse otros actos de la actora , que según expone la sentencia en lugar de requerir el desalojo, en fecha 5 de marzo de 2020 ( documento nº 5 de la demanda ) ofrece un alquiler social , lo que considera la sentencia que es un acto propio emitido pasados dos meses después de la expiración del plazo que exterioriza una voluntad tácita de continuación del contrato , y así se expresa literalmente : " En el caso de autos, el ofrecimiento de un alquiler social después de dos meses después de la expiración legal del contrato al que se refería el requerimiento previo, en lugar de requerir el desalojo de la vivienda, evidencia la intención de continuación del contrato, que ya era un alquiler social, por ende, se entiende prorrogado anualmente por medio de la tácita reconducción que "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble."

5.- Las conclusiones alcanzadas por la sentencia de instancia no se comparten . En primer lugar señalaremos que el contrato concertado por la demandada cuya resolución se pretende , tal y como afirma la recurrente no era un alquiler social , se trata de un contrato concertado con Piucan Gabinete Inmobiliario SL, y no existe dato alguno para afirmar que se tratara de un alquiler social . Aun así señalaremos que el art.- 10 de la Ley 24/2015, dispone:"Las personas o unidades familiares afectadas por contratos de alquiler social que llegan al final del plazo fijado tienen derecho a formalizar un nuevo contrato, por una única vez y de acuerdo con las condiciones que determina la presente ley, siempre que acrediten que siguen cumpliendo los requisitos de exclusión residencial establecidos por el artículo 5.7. A tal efecto, el titular de la vivienda debe requerir a los afectados, al menos cuatro meses antes de la fecha de expiración del contrato, para que presenten la documentación acreditativa". Por tanto , la norma con claridad alude al "derecho a formalizar un nuevo contrato", no a la prórroga del existente . Pero es que en cualquier caso, como decimos, ni el contrato objeto del este procedimiento es un alquiler social , ni el burofax remitido por la demandante en fecha 5 de marzo de 2020, supone acto propio alguno de la actora que desautorice la voluntad exteriorizada previamente de dar por extinguido a su vencimiento el contrato , pues no solo en el citado burofax se recordaba que el contrato había finalizado , y que la entrega del inmueble se había producido , sino que además anunciaba a la demandada la intención de interponer una demanda de desahucio . No obstante , se expresaba en la comunicación, que sin perjuicio de lo anterior, si se encontraba en situación de exclusión residencial de acuerdo con lo dispuesto en la ley 24/2015 de 29 de julio de medidas urgentes para afrontar en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, se le requería para aportar documentación para acreditar sus ingresos y demás circunstancias de riesgo de exclusión residencial , a los efectos de cumplir con los dispuesto en el apartado 1, letra a) de la Disposición Adicional Primera de la citada Ley . Y esta Dispocición Adicional primera alude a la obligación del ofrecimiento de una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial . Oferta de alquiler social que indicamos, no constituye requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión de la demanda, circunstancia que no se opuso tampoco por el demandado , y así en nuestra sentencia de 21 de marzo de 2024 hemos señalado : " "El ofrecimiento de un alquiler social del art.5, apartados 2 y 3, y la disposición adicional primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una acción hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o de precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento determine la inadmisión de la demanda.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la obligación legal de ofrecimiento de un alquiler social, antes de la demanda judicial de ejecución hipotecaria, o de cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una acción hipotecaria, o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o de precario, es la imposición por la Administración competente, en su caso, de las sanciones administrativas previstas en la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.".

En la misma línea se pronunció la Junta de Magistrados de la Audiencia Provincial de Girona de 10 de febrero de 2020, a raíz de la reforma operada por el Decreto-ley 17/2019 y lo recuerda la SAP de Girona sección 13 del 17 de noviembre de 2020 ( ROJ: SAP B 11937/2020 - Sentencia: 784/2020 Recurso: 814/2019 .

Y sobre no configurar tampoco la oferta de alquiler social un requisito de procedibilidad con la legislación vigente que no se ha declarado inconstitucional, se ha pronunciado esta Sala en sentencia de 29 de septiembre de 2022, recurso 70/2020 , en los siguientes términos:

"...y a raíz de esta Ley , y para dar respuesta completa al apelante , podemos descartar que el precepto que nos ocupa haya pretendido imponer un requisito procesal de admisibilidad , y ello porque como razona la sentencia de la AP de Barcelona de 7 de julio de 2022 , " 5º.- que la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 , y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, cuya entrada en vigor se ha producido el 8 de marzo de 2022, añade, de nuevo, una disposición adicional primera a la Ley 24/2015 , de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en cuyo apartado 2, dispone que "Los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social deben interrumpirse para que la oferta pueda formularse y acreditarse. Una vez se hayan efectuado alegaciones o haya transcurrido el plazo concedido, si no se ha acreditado el ofrecimiento del alquiler social obligatorio o si existe discusión entre las partes sobre si la oferta cumple, o no, los requisitos legales, el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar de acuerdo con los trámites correspondientes. La información que debe remitirse es toda la relevante en caso de que el juzgado tenga el consentimiento de la parte demandada; en caso de que no la tenga, debe limitarse a la identidad del gran tenedor, la identificación del inmueble y si la situación es de falta de acreditación del ofrecimiento o de discusión sobre si se cumplen o no los requisitos legales".

Por lo que, con la nueva redacción de la disposición adicional primera de la Ley 24/2015 , de 29 de julio que, de momento, no ha sido declarada inconstitucional, en cualquier caso, es posible interpretar que ha sido aclarado por el legislador autonómico que el ofrecimiento de un alquiler social ("el juzgado debe dar traslado de la situación a la administración competente en materia de alquiler social obligatorio, y el procedimiento debe continuar"), no puede ser considerado un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, extinción del plazo, o precario, con la consecuencia jurídica de que su incumplimiento pudiera determinar la inadmisión de la demanda."

Cierto es que a nivel estatal la Ley 12/2023 de 24 de mayo, por el derecho de vivienda, ha establecido una reforma procesal profunda que afecta a la tramitación de los procesos de precario, pero la Disposición Final Novena determinó su entrada en vigor al día siguiente de su publicación, que fue en BOE de 25 de mayo, es decir el 26 de mayo de 2023 y sus disposiciones procesales no son aplicables a este procedimiento iniciado con una demanda presentada el 13 de mayo de 2021."

En conclusión consta remitida comunicación fehaciente de la arrendadora en que de manera manifiesta y clara se indica la voluntad de no renovar el contrato , por lo que el recurso debe ser estimado , pues tampoco , como adujo el demandado el pago de rentas posteriores con aceptación por parte de la arrendadora supone la renovación del contrato, pues tales cantidades constituyen , mera contraprestación por la tenencia de la cosa, hasta la entrega de la posesión al arrendador .

TERCERO.- Régimen de costas .

Al estimarse el recurso de apelación no procede hacer expresa condena en costas de esta alzada y suponiendo ello la estimación de la demanda con imposición de costas a la parte demandada ( art.-398 y 394 de la LEC) .