Sentencia Civil 95/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 1, Rec. 1016/2022 de 08 de febrero del 2023

PRIMERO. Antecedentes

1.- El demandante interpone demanda en la que solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por falta de pago de la renta por parte de la arrendataria, y que se condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita y a disposición de la demandante la vivienda bajo apercibimiento de lanzamiento, y al pago de las costas. Alega el incumplimiento de la demandada, la cual no ha procedido al pago de la renta pactada en el contrato desde la formalización del mismo en el año 2015, lo que supone una renta impagada de 31.005 euros a lo que hay que añadir el importe por tributos Ayuntamiento de Salou que asciende a 9.440,1 euros que tampoco ha abonado la arrendataria como le corresponde según el contrato .

2.-La demandada se opone a la demanda aduciendo, inadecuación de procedimiento por razón de la materia por cuestión compleja, en base a las relaciones familiares que se dan entre las partes y por el hecho de que la demandada es propietaria en un 8 por ciento del inmueble dado en alquiler, pago de la renta por compensación debido a que los créditos que ostenta contra la arrendadora son superiores a las rentas reclamadas, prescripción, no hay retas asimiladas señalando el pago aplazado de los Tributos al Ayuntamiento de Calafell por la arrendataria, procedencia de la enervación ya que el requerimiento de pago fue decepcionado por un hijo adolescente de la demandada, que no se lo comunicó además del hecho de que no puede impedir la enervación pues fue enviado estando vigente una anterior procedimiento de desahucio interpuesto por el actor, y el cual fue archivado.

3.- La sentencia de Primera Instancia estima la demanda, resuelve el contrato de arrendamiento y declara haber lugar al desahucio y condena a la demandada a desalojar la citada vivienda, dejándola libre, vacua y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de lanzamiento. Se impone el pago de las costas a la demandada

SEGUNDO.- Motivos de Apelación. Decisión de esta Sala

1.- El recurso de Apelación interpuesto aduce la inadecuación de procedimiento por cuestión compleja, la falta de motivación dado que la resolución recurrida no resuelve sobre si concurre la enervación al no ser válido el requerimiento de pago efectuado por la parte arrendadora de 12 de abril de 2021, pago de la renta por compensación, así como pago de los impuesto al Ayuntamiento de Calafell, prescripción de la acción, en relación a la posibilidad de enervación y consignación y ello aun cuando no se reclaman importes por rentas, declarándose prescritas las rentas del año 2015 y de enero a octubre de 2016.

A esta petición se opone la parte apelada y solicita la confirmación de la sentencia de Primera Instancia

2.- Queda acreditado que las partes que se suscribió un contrato de arrendamiento el 2 de enero de 2015, referido a la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 de Segur de Calafell , por un plazo de 15 años prorrogable por periodos de 3 años cada uno de ellos, y con una renta mensual de 375 euros del primero al quinto año y a partir del sexto y hasta el decimo de 405, y a partir del undécimo de 450 euros, la cual debía ingresarse dentro de los 15 días de cada mes en la cuenta designada por la parte arrendadora. Este contrato fue suscrito por doña Brigida en su propio nombre , como arrendataria, y en nombre de su madre , doña Esmeralda , al ser tutora de la misma , lo que fue acordado por sentencia de 8 de marzo de 2011 dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de El Vendrell en el procedimiento de Incapacidad nº 894/2010

El artículo 27.2.a) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , permite al arrendador la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

La resolución del contrato, para que sea viable, requiere no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

La Jurisprudencia del TS , ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007; RJA 3886 y 4636/2003, 6571/2004, 4731/2005, 8401/2006, y 730 y 4336/2007), no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Además la sentencia del TS de 15 de marzo de 20220 señala "las sentencias de esta sala 755/2008, de 24 de julio, 1219/2008, de 19 de diciembre, 193/2009, de 26 de marzo, 673/2009, de 30 de octubre, 594/2011, de 9 de septiembre, 137/2014, de 18 de marzo, 180/2014, de 27 de marzo y 291/2014, de 23 de mayo. Lo que declara esta doctrina es que:"[e]l pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

3.- La parte apelante aduce la inadecuación de procedimiento por la existencia de una cuestión compleja.

Para considerar que existe cuestióncompleja que conlleve la inadecuación del juicio de desahucio, la doctrina considera necesario lo siguiente. Por un lado, que la complejidad nazca del mismo título que invoca la actora, es decir, que sea objetiva. Por otro lado, que tal complejidad determine, o bien que no puede calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que excedan de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona , sección 13 , de 29 de julio de 2022 señala : Esta Sección se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre la necesidad de estar al contenido de aquellas especialidades propias del juicio de desahucio por falta de pago, y, en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En la sentencia de esta Sección de 26 de junio de 2020 se declaraba:

"El juicio de desahucio por falta de pago de la renta convenida, regulado en losartículos 1561 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881era un procedimiento de naturaleza especial y sumaria en el que se ejercitaba por el arrendador la acción recuperatoria de la posesión cedida al inquilino o arrendatario sobre el inmueble objeto del negocio jurídico arrendado, lo que impedía que pudiesen ser discutidas en él cuestiones que, por su complejidad, obligasen a una aclaración o puntualización previa y excediesen de aquellas relativas al título invocado por el actor para obtener la tutela jurídica recuperatoria y a la situación del demandado como incurso en la causa de lanzamiento invocada, esto es, en general las cuestiones vinculadas inseparablemente a las condiciones del procedimiento y que eran presupuesto indeclinable del pronunciamiento de la sentencia.

No obstante, para que los Tribunales pudiesen cumplir adecuadamente su función de poder precisar los términos exactos en que se desenvolvía el arrendamiento, la jurisprudencia había admitido, sin contrariar con ello la precitada doctrina, que en algunos supuestos pudiese discutirse, dentro del marco del juicio de desahucio, cuestiones tan íntimamente relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca o del arrendatario para oponerse válida y eficazmente al desahucio, que fuesen determinantes de la razón del proceso y apareciesen vinculadas a la relación contractual arrendaticia, constituyéndose en presupuesto indeclinable de la resolución que pudiera recaer, y, entre ellas, las relativas a la naturaleza del arrendamiento, legitimación de las partes y a la cuantía de la renta (así, sentencias del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 1946 ,17 de octubre de 1951 ,28 de marzo de 1.957 ,7 de junio de 1979 y 31 de octubre de 1983 ).

En este mismo sentido ha de resaltarse que el juicio verbal que tiene por finalidad la recuperación por parte del arrendador de la finca rústica o urbana dada en arrendamiento con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario (al que se refiere elartículo 250.1.1° de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000) también tiene un limitado objeto de cognición, toda vez que elartículo 444.1 de este Texto Legalestablece expresamente que en el juicio verbal tan solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación de la acción ejercitada por el actor (...)."

Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy verbal para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola (...). Y la reiterada jurisprudencia que venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente, es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada - artículo 447.2 LEC 2000 -. Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario".

Se recuerda finalmente que el Tribunal Constitucional ha declarado con reiteración que se encuentra fuera de toda duda la legitimidad constitucional de los procedimientos sumarios. Así, ha declarado que " la existencia de juicios sumarios, como pueden serlo el de ejecución hipotecaria, el de desahucio o el interdicto de recobrar la posesión, con cognición limitada y limitadas posibilidades de defensa para el demandado, no es de por sí contraria a la prohibición constitucional de indefensión ( art. 24.1 CE )". Y también: "Lo que caracteriza a los juicios sumarios es que no cierran la posibilidad de discusión del fondo del asunto en toda su plenitud de armas procesales en un posterior juicio declarativo ordinario, ya que la sentencia que en aquellos se dicte no tiene efectos de cosa juzgada material (por todas, SSTC 41/1981, de 18 de diciembre ) (...) La cognición limitada del proceso especial no veda al demandado la posibilidad de defenderse en el extremo nuclear del asunto que se ventila, por lo que no existe indefensión material".

La limitación en cuanto al estudio de las alegaciones de las partes en relación a la cuestión compleja , no es absoluto , pues se permite conocer dentro de este procedimiento sumario cuestiones que relacionadas con el derecho del arrendador para desalojar la finca, o del arrendatario para oponerse al desahucio, están tan íntimamente unidas con el arrendamiento de que se trata que constituyen supuesto indeclinable de la resolución a que puede haber lugar. Debe tenerse en cuenta que para que concurra la cuestión compleja la dificultad o complejidad debe venir del propio contrato y no de las alegaciones o hechos que introduzcan las partes , de tal forma que no se excluirá el desahucio cuando en las actuaciones consten elementos que permitan al Juzgador valorar la realidad de dicha controversia con el fin de evitar que una mera alegación o argumento defensivo de la parte demandada pueda privar de la protección que, a través de este medio sumario, la ley confiere al arrendador.

En el caso de autos, no concurre cuestión compleja.

Las particulares relaciones entre las partes, los litigantes son hermanos, y junto con su madre y otro hermano, son propietarios de la vivienda arrendada, así los litigantes y su hermano, de poca más de un 8 por ciento de la nuda propiedad, y el resto la madre, declarada discapaz por sentencia judicial; así como el hecho de que cuando se realiza el contrato de arrendamiento , la hoy demandada , tutora de su madre, actúa en el misma tanto en nombre propio, como arrendataria, y en nombre de su madre en su condición de tutora, y por tanto como arrendadora; y que actualmente la demandada ya no sea tutora de su madre sino que lo es el actor, no suponen impedimento para proceder al estudio de lo que es objeto del procedimiento, es decir la validez del contrato y si hay o no pago de la renta por parte del arrendatario y si concurre o no la posibilidad de enervar la acción , que son lo motivos tasados de oposición en el presente procedimiento.

Por lo que se desestima este primer motivo de oposición .

4.- La recurrente achaca una falta de motivación en la resolución recurrida al no haberse pronunciado la misma sobre la validez del requerimiento de pago en relación con la posibilidad de enervar la acción.

4.1.- Con relación a la motivación de las resoluciones judiciales señala la sentencia del Tribunal Supremo 790/2013, de 27 de diciembre, "para analizar esta cuestión, primero hemos de partir de la jurisprudencia constitucional sobre el alcance del deber de motivación de las sentencias. Cómo recordábamos en la sentencia 662/2012, de 12 de noviembre, el Tribunal Constitucional "ha venido declarando que la tutela judicial efectiva del art. 24.1 CE incluye el derecho a obtener de los órganos judiciales una respuesta razonada, motivada y congruente con las pretensiones oportunamente deducidas por las partes. La razón última que sustenta este deber de motivación reside en la sujeción de los jueces al Derecho y en la interdicción de la arbitrariedad del juzgador ( art. 117.1 CE), cumpliendo la exigencia de motivación una doble finalidad: de un lado, exteriorizar las reflexiones racionales que han conducido al fallo, potenciando la seguridad jurídica, permitiendo a las partes en el proceso conocer y convencerse de la corrección y justicia de la decisión; de otro, garantizar la posibilidad de control de la resolución por los Tribunales superiores mediante los recursos que procedan, incluido el amparo. Por ello, nuestro enjuiciamiento debe circunscribirse a la relación directa y manifiesta entre la norma aplicable y el fallo de la resolución, exteriorizada en la argumentación jurídica; sin que exista un derecho fundamental a una determinada extensión de la motivación, cualquiera que sea su brevedad y concisión, incluso en supuestos de motivación por remisión" ( SSTC 108/2001, de 23 de abril, y 68/2011, de 16 de mayo). De este modo, "deben considerarse suficientemente motivadas aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla" ( Sentencia 294/2012, de 18 de mayo)".

La sentencia recurrida exterioriza con claridad las razones que le han llevado a desestimar la demanda. No es lo mismo falta de motivación que motivación satisfactoria para la parte ( STS 260/2015, de 20 de mayo) y la motivación no guarda relación con su mayor o menor extensión, ni es necesario que el Juez analice de forma pormenorizada cada una de las pruebas, sino que la lo que se le exige es una valoración conjunta de la misma . Por lo que , en el caso de autos no hay falta de motivación.

4.2.- A mayor abundamiento debe señalarse, como ya hace la sentencia de Instancia , en relación a la posibilidad de la enervación , que no cabe entrar a determinar la validez o no del requerimiento de pago efectuado a la demandada.

Así para proceder al estudio de si concurre o no la enervación y todo lo referido a la misma , como es evidentemente la forma en que se ha llevado a cabo el requerimiento de pago, debe darse el primero de los requisitos exigidos por la norma, artículo 22.2 de la LEC, que es, que por la parte arrendataria se haya procedido, dentro del plazo señalado en el artículo 440.3 de la LEC, a pagar al actor o poner a su disposición en el Tribunal o notarialmente, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio, cosa que en el caso de autos no se ha producido, lo que lleva como consecuencia que no pueda dilucidarse ninguno de los aspectos relacionado con la enervación.

5.- Se aduce el pago de las rentas por compensación, señalando la recurrente que dado que la misma ha atendido a su madre durante muchas años, incluso antes de ser nombrada tutora de la misma, y que ha hecho frente al pago de los gastos de su madre cuando la misma no podía con su ingresos, eso ha generado un crédito a su favor que es superior al importe de la deuda que se le reclama por el actor.

Sobre la posibilidad de alegar compensación en los procedimiento de desahucio por falta de pago, señala la sentencia del TS de 7 de marzo de 2022 "l a opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Este carácter sumario del procedimiento, que fue expresamente reconocido en la sentencia 360/2007, de 27 de marzo , se destacó en el apartado XII de la Exposición de Motivos de la nueva LEC 1/2000, cuando afirma que:

"En cuanto al carácter sumario, en sentido técnico-jurídico, de los procesos, la Ley dispone que carezcan de fuerza de cosa juzgada las sentencias [...] que resuelvan sobre el desahucio o recuperación de fincas por falta de pago de la renta o alquiler [...]. La experiencia de ineficacia, inseguridad jurídica y vicisitudes procesales excesivas aconseja, en cambio, no configurar como sumarios los procesos en que se aduzca, como fundamento de la pretensión de desahucio, una situación de precariedad: parece muy preferible que el proceso se desenvuelva con apertura a plenas alegaciones y prueba y finalice con plena efectividad".

En congruencia con ello, elart. 447.2 LECestablece que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias que "decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler". Y elart. 438.2 LECveda la "reconvención en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada"; por otra parte, dentro de su marco procedimental, no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de losarts. 408.1y438.3 de la LEC, con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación.

Por su parte, elart. 444.1 de la LECdispone que: "[...] cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación", con lo que se restringen legalmente los motivos de oposición, lo que es una característica propia de los procedimientos sumarios de cognición limitada. El antecedente normativo de dicho precepto, lo encontramos en elart. 1.579 párrafo 2.º LEC de 1881, hoy derogado, en el cual se estableció que "[...] cuando la demanda de desahucio se funde en la falta de pago del precio estipulado, no será admisible otra prueba que la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago".

Contra dicho precepto se formuló recurso de amparo, que fue desestimado por la STC 60/1983, de 6 de julio (FJ 1), así como su declaración de inconstitucionalidad (FJ 2), al señalar que:

"El concepto de indefensión del art. 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan. El legislador puede emplear con distintas finalidades el juego entre juicios sumarios y juicios plenarios, como puede en casos determinados rechazar un concreto medio de prueba, y en tales hipótesis (por lo demás no imaginarias, puesto que realmente se dan en nuestro ordenamiento, sin que sea necesario ejemplificar a ese respecto) no se incurre en indefensión, siempre que la parte a la cual se limitan sus armas pueda acudir al juicio declarativo plenario o pueda utilizar en favor de su pretensión otros instrumentos que el ordenamiento en su totalidad le brinde".

En la nueva redacción delart. 440.3 de la LEC, introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, se acude a la técnica monitoria. Y de esta forma, una vez admitida a trámite la demanda, corresponde al letrado de la administración de justicia requerir al demandado, por el plazo de diez días, para que: a) desaloje el inmueble; b) pague al actor; c) ejercite su facultad de enervar la acción y, en tal caso, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; d) comparezca ante el tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación ( art. 440.3 LEC .

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en elart. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC ), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador".

Esta sala comparte , en base a lo expuesto en la resolución del TS antes transcrita , la posición que recoge la sentencia de Primera Instancia , pues no cabe proceder al estudio de una compensación de créditos en este tipo de procedimiento de carácter sumario.

Además debe señalarse para que pueda operar la compensación deben darse todos los requisitos que se establecen en el artículo 1.196 del CC, lo que no sucede en este caso , pues no se puede derivar del informe aportado que el crédito aducido por la demandada sea líquido, vencido y exigible, requisito ineludible para poder entrar al estudio de la existencia de una posible compensación de créditos.

6.- Prescripción de la acción . La recurrente aduce que están prescriptas las rentas de todo el año 2015 así como de enero a enero a octubre de 2016, en aplicación del artículo 121-21 del CCat.

No cabe proceder al estudio de este motivo de apelación, ya que la parte demandante no ejercita , junto con la acción de desahucio , la de reclamación de rentas, por lo que no cabe entrar a apreciar la concurrencia o no de la prescripción con respecto a una acción que no ha sido hecho valer, y ello ni siquiera a los efectos de fijar el importe para enervar, pues como se ha hecho referencia anteriormente, no procede la misma.

Por todo lo cual se desestima el recurso interpuesto

TERCERO.-. Costas

En el caso de autos, y de conformidad con lo señalado en el artículo 398 de la LEC, al haberse producido una desestimación del recurso de apelación, se impone el pago de las costas de esta Alzada a la parte recurrente.