Sentencia Civil 115/2023 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 561/2021 de 09 de marzo del 2023

PRIMERO.- Pidió la parte actora, DON Anselmo la condena de GRAMINA HOMES, S.L, al otorgamiento de escritura pública de compraventa respecto a las fincas registrales NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad número 3 de Tarragona, radicadas en RAMBLA000, número NUM002, de El Morell, instando el cumplimiento del contrato de arras concertado por el demandante, como comprador, con BANKIA, S.A, como vendedora, en fecha 18 de noviembre de 2018. Se sostuvo en la demanda que no era cierto que el actor hubiese desistido del contrato, como le imputaba BANKIA, S.A, sino lo que mediaba era un incumplimiento de BANKIA, S.A que no había otorgado la escritura. Como quiera que BANKIA, S.A, había transmitido los inmuebles objeto de procedimiento a GRAMINA HOMES, S.L por aportación social, esta entidad quedaba subrogada en el contrato, al implicar la transmisión del inmueble la transmisión de la relación contractual en su integridad.

La parte demandada opuso el principio de relatividad de los contratos del artículo 1257 del Código Civil, indicando que no se le podía pedir el cumplimiento de un contrato del que no había sido parte. Además, al tiempo de la transmisión a la demandada el contrato había quedado sin efecto por desistimiento de BANKIA. No puede resultar oponible frente a GRAMINA HOMES, S.L, un contrato privado en el que no ha sido parte, ni le ha sido cedido por cuanto tal contrato de arras ya estaba resuelto por desistimiento al tiempo de su adquisición (en fecha 4 de junio de 2019) y GRAMINA HOMES, S.L adquirió libre de toda carga y gravamen las precitadas fincas.

La sentencia dictada declara probado que el contrato celebrado por el actor con BANKIA, S.A, aportado como documento nº 1 de la demanda, quedó sin efecto, y, conforme a la documentación aportada, la resolución se produjo por desistimiento de BANKIA ya que no cumplió su obligación en el plazo pactado y no llegó a señalar nueva fecha de cumplimiento. Por otra parte, considera la sentencia que concurre falta de legitimación pasiva de GRAMINA HOMES, S.L, que adquirió la titularidad del pleno dominio de dicha finca por aportación social. No consta anotación alguna en el Registro de la Propiedad sobre un gravamen sobre las fincas relativo al contrato de arras. Los hechos expuestos y la prueba sobre los mismos conducen a afirmar la falta de legitimación pasiva de la demandada, por dos circunstancias. La primera, que el título de adquisición de la finca y la inexistencia de gravamen relativo al contrato de arras sobre la misma, no implican la subrogación de la demandada en la posición de BANKIA, S.A., en el contrato de arras. La segunda, que el contrato de arras celebrado el 18 de noviembre de 2018, a falta de prueba en contrario, se resolvió por desistimiento de la entidad BANKIA, S.A. Sin perjuicio de las acciones que correspondían al actor contra BANKIA, S.A, se absuelve de la demanda a la demandada GRAMINA HOMES, S.L.

Recurre en apelación la parte actora y sostiene que, al contrario de lo que sostiene la sentencia, el demandante en ningún momento aceptó que el contrato quedase resuelto, como se desprende del burofax remitido instando al otorgamiento y de la conciliación presentada en el Juzgado. En tal conciliación compareció como parte BANKIA, S.A y no manifestó que los inmuebles pertenecían ya a la entidad GRAMINA HOMES S.L., como aportación de capital social, hecho este que manifiesta mala fe. Entiende la parte apelante que la entidad BANKIA S.A. con su aportación de los inmuebles objeto del contrato, deja subsistente una obligación todavía no cumplida, lo que implica la trasmisión de la relación contractual en su integridad, mencionando al efecto la STS 29 junio de 2006. Por aportarse a una sociedad unos inmuebles sujetos a una relación contractual se amplía a un tercero, en este supuesto la sociedad, GRAMINA HOMES, S.L, la relación contractual. GRAMINA HOMES, S.L, adquiere, por cesión de los inmuebles de BANKIA, que establece el Art. 1526, todos los derechos accesorios, y en este supuesto el del contrato de Arras, y por ello la demandada está legitimada pasivamente. Se solicita la revocación de la sentencia y la estimación íntegra de la demanda.

La parte apelada interesa la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Tal y como resulta de la fundamentación de la sentencia dictada la misma desestima la demanda en que se pide la condena de GRAMINA HOMES, S.L al otorgamiento de escritura pública de compraventa respecto a las fincas registrales NUM000 y NUM001 del Registro de la Propiedad número 3 de Tarragona, radicadas en RAMBLA000, número NUM002 de El Morell, por dos razones, la primera por falta de legitimación pasiva de GRAMINA HOMES, S.L y en segundo término al considerar que la parte vendedora BANKIA, S.A, desistió válidamente del contrato de compraventa. Comenzaremos por razones lógicas y sistemáticas por la falta de legitimación pasiva ad causam. Respecto al concepto de legitimación "ad causam" la STS del 3 de junio de 2019 ( ROJ: STS 1969/2019 Sentencia: 306/2019 Recurso: 3350/2012, indica:

" En la sentencia 791/2011, de 11 de noviembre . , ya aclaramos que, tras la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, la clásica dualidad del concepto de legitimación, ad causam y ad processum, había desaparecido, en cuanto que la norma ahora distingue entre capacidad procesal y legitimación, y refiere esta última solo a la tradicionalmente denominada legitimación ad causam ( art. 10 LEC ):

"La legitimación pasiva ad causam [para el pleito] consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal, en cuanto supone una coherencia o armonía entre la cualidad atribuida -titularidad jurídica afirmada- y las consecuencias jurídicas pretendidas ( SSTS 28 de febrero de 2002, RC n.º 3109/1996 , 20 de febrero de 2006, RC. n.º 2348 / 1999 y 21 de octubre de 2009 ). En consecuencia, su determinación obliga a establecer si, efectivamente, guarda coherencia jurídica la posición subjetiva que se invoca en relación con las peticiones que se deducen ( STS 7 de noviembre de 2005, RC n.º 1439/1999 ), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta, pues será esta, sobre la que la parte demandante plantea el proceso, con independencia de su resultado, la que determine quiénes son las partes legitimadas, activa y pasivamente".

Es doctrina reiterada que la falta de legitimación ad causam es apreciable de oficio, pues afecta al orden público procesal. Como señala la STS sección 1 del 27 de octubre de 2020 ( ROJ: STS 3462/2020 - Sentencia: 561/2020 Recurso: 487/2018: " La concurrencia de la legitimación causal de las partes litigantes en un proceso determinado ha de ser examinada de oficio por el tribunal, en cuanto puede integrar un presupuesto de validez del proceso y afectar a la eficacia de la cosa juzgada".

Y en este caso en que en que se insta, en principio, el cumplimiento de un contrato privado de compraventa instando la condena de la parte demandada GRAMINA HOMES, S.L, al otorgamiento de la escritura pública de venta, es palmario que la demandada no está legitimada pasivamente al no ser parte en el contrato de compraventa cuyo cumplimiento se insta por el actor. En este caso, aunque el contrato aportado como documento 1 se denomine documento de arras, se trata de un contrato de compraventa perfeccionando que consta concluido entre el demandante como comprador y BANKIA, S.A como vendedora.

Con carácter general el pacto de arras se inserta como pacto accesorio en una compraventa perfecta y válida y no se configura como contrato independiente. Como señala la SAP de Barcelona, sección 13, del 16 de abril de 2020 ( ROJ: SAP B 2676/2020 Sentencia: 126/2020 Recurso: 980/2018), las arras suponen, en todo caso, la entrega de una cantidad de dinero en un contrato, cuya función, alcance y eficacia (según sean penitenciales ex art. 1454 CC, confirmatorias o penales), depende de la voluntad de las partes, plasmada en el contrato, a la que puede llegarse a través de las normas de interpretación, ex arts. 1281 y ss CC. Y se entregan en el contexto de un contrato perfecto y válido, precisamente en el momento de la perfección o entre la perfección y la consumación y no puede entenderse la existencia de un contrato de arras previo al de compraventa o desligado de éste. El pacto arral no es un contrato autónomo, sino un pacto accesorio y natural del contrato. Dice la Jurisprudencia: "[L]as arras son una garantía que se añade al contrato de compraventa, no es un contrato de arras como se dice en la instancia, sino un contrato de compraventa en documento privado, que incluye esta garantía, como verdadera cláusula penal" ( STS 1ª 250/2015, de 5 de mayo) y " Las arras son una garantía del cumplimiento de un contrato (o de un precontrato); son un medio de protección del cumplimiento de obligaciones derivadas del mismo, normalmente es el de compraventa, pero puede ser añadido a cualquier otro contrato y precontrato" ( STS 1ª 175/2012, de 21.de marzo ).

En este caso concurren todos los elementos para considerar concurrente un contrato perfeccionado de compraventa. Concurre consentimiento, objeto y causa, de acuerdo con el art. 1261 del Código Civil . Como señala el art. 1445 del Código Civil "Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente". Y añade el art. 1450 del Código Civil : "La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".

Pues bien, consta perfeccionado el contrato de compraventa con un pacto de arras penitenciales, como veremos, entre la propiedad, que era BANKIA, S.A, como advera el documento 9 de la demanda y el demandante. La vendedora era BANKIA, S.A y es esta entidad la vinculada por el contrato y la que asume obligaciones en virtud del mismo. Tal y como consta en el documento 6 de la demanda en fecha 4 de marzo de 2019 la entidad que intermediaba en la venta comunicó la decisión de BANKIA, S.A, de considerar producido un desistimiento del contrato, quedando sin efecto el mismo y reintegrando los 1.000 euros entregados por el actor en concepto de arras, " procediendo desde este momento Bankia, S.A, a disponer libremente del inmueble". Efectivamente y tal y como se acredita en la nota simple informativa aportada como documento 11 de la demanda, la vivienda fue adquirida por GRAMINA HOMES, S.L, por título de aportación social en escritura pública otorgada el 4 de junio de 2019. No puede considerarse sin acreditación alguna que la transmisión de la titularidad del inmueble comportase la subrogación en la posición de parte vendedora en el contrato. No se advera que constase en el Registro de la Propiedad, según el contenido de las notas simples aportadas, (que por cierto se adjuntan por la parte actora parcialmente como documentos 9,10 y 11 de la demanda), carga o gravamen alguno en relación a la compraventa concertada por el actor con BANKIA, S.A. La transmisión del inmueble no comporta ipso iure la cesión de un contrato que el anterior titular celebró con un tercero, ni es aplicable el artículo 1526 del Código Civil que se invoca por el recurrente, pues no consta que BANKIA, S.A cediera derecho, crédito o acción nacidos del contrato de compraventa concertado el 18 de noviembre de 2018 y aportado como documento 1 de la demanda. Este precepto hace referencia además a la cesión de créditos que es una figura contractual en virtud de la que el acreedor se hace sustituir por un tercero en la titularidad del crédito que mantiene con el deudor, siempre que la obligación no se haya cumplido y su derecho no se hubiera extinguido, produciéndose como efecto la inmediata transmisión del crédito del cedente a favor del cesionario con el mismo contenido que tenía, de modo que el cedente queda desligado del contrato y el cesionario subrogado en su lugar ( SS TS 26 noviembre 1982, 23 octubre 1984, 27 noviembre 1998, 7 octubre 2002, 19 febrero 2004, 30 abril 2007 y 3 noviembre 2009). En este caso lo que se pretende es que GRAMINA HOMES, S.L, pretendida cesionaria, cumpla una obligación de BANKIA, S.A. La pretensión de que GRAMINA HOMES, S.L, cumpla con la obligación de entrega de los inmuebles comprados con el otorgamiento de escritura pública, como supuesta subrogada en la posición de vendedora que ostentaba en el contrato BANKIA, S.A, no puede fundarse en la cesión de créditos a que alude el artículo 1526 del Código Civil, sino en una cesión de contrato que está lejos de acreditarse en esta litis.

El artículo 1257 del Código Civil dispone que los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos. Y el hecho de que se transmita el inmueble no supone que se produzca la cesión del contrato que requiere un concurso de voluntades entre quienes fueron inicialmente parte en el contrato y quien adquiere los inmuebles. Las SSTS de 04-02-1993, o de 05-03-1994 exigen, para que sea eficaz la cesión, la concurrencia de tres declaraciones de voluntad, estructurándolo como un negocio trilateral, en el que si una cualquiera de esas declaraciones faltase, la cesión sería inexistente, ya que el cedido no solo interviene en el momento de la eficacia del contrato, sino además y antes en el de su constitución. Es la propia parte demandante quien manifiesta que desconocía que el inmueble había sido transmitido por BANKIA, S.A, a GRAMINA HOMES, S.L al ponerse término a la conciliación y reseña que trabó conocimiento de esta circunstancia al recabar notas simples actualizadas (hechos octavo y décimo de la demanda). No consta desde luego consentimiento de GRAMINA HOMES, S.L, en la cesión de un contrato atinente a una finca que adquirió libre de cargas, ni tampoco consentimiento de BANKIA, S.A.

En este sentido se pronuncia la SAP de Valladolid, sección 3, del 29 de diciembre de 2014 ( ROJ: SAP VA 1206/2014 - ECLI:ES:APVA:2014:1206 ) Sentencia: 239/2014 Recurso: 249/2014

"...como bien denuncian los recurrentes, confunde dos negocios jurídicos que son claramente distintos; la cesión del contrato de compraventa y la transmisión del inmueble objeto de la misma. En este caso lo único que se ha producido y ha quedado fehacientemente acreditado (Certificación Notarial y Registral aportadas) es la transmisión meses antes de la interposición de la presente demanda, del inmueble - vivienda unifamiliar finca NUM003-, objeto del contrato privado de compraventa litigioso, transmisión mediante cesión de activos efectuada en favor de la entidad -SAREB- (SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA S.A.) que desde entonces pasó a ser la titular en pleno dominio del citado inmueble. No se ha producido y nada se ha acreditado a este respecto, la cesión en favor de dicha entidad, del contrato privado de compraventa litigioso y los derechos y obligaciones derivados del mismo, cesión que por otra, para su validez y eficacia requería del concurso de voluntades -que aquí no ha existido- de todos los sujetos implicados es decir, cedente, cesionario y parte contractual cedida, según repetidamente tiene dicho nuestra jurisprudencia ( SSTS de 04-02-1993 , 05-03-1994 ; 19-9-2002 ; 6-11-2006 )".

Por tanto, no constando cesión del contrato, no puede exigirse a la actual propietaria del inmueble y demandada en el procedimiento el cumplimiento de un contrato que no ha celebrado ex artículo 1257 del Código Civil, sin que conste carga o gravamen de eficacia real a favor del actor. Debiendo recordarse a tales efectos el artículo 13 de la Ley Hipotecaria reseña: "Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan." Y el art. 32 de la Ley Hipotecaria dispone: " Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero."

TERCERO.- Pero al margen de la falta de legitimación pasiva de la parte demandada, otra razón determina la preceptiva desestimación de la demanda y es que el contrato cuyo cumplimiento se insta había cesado sus efectos como consecuencia del desistimiento de la parte vendedora BANKIA, como declara probado la sentencia, siendo irrelevante que el actor no hubiere consentido ese desistimiento, pues sus efectos se producen igualmente. Así en ningún error incurre la Juzgadora de Primera Instancia al valorar la prueba documental.

Conforme resulta del documento nº 1 de la demanda, el actor suscribió con BANKIA un contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales, en fecha en fecha 19 de noviembre de 2018 relativo a las fincas registrales NUM000 por el precio de 36.100,08 euros sin influir gastos e impuestos y NUM001 por el precio de 4.399,92 euros sin incluir gastos e impuestos. La compraventa incluía un pacto de arras calificadas como penitenciales con expresa remisión al artículo 1454 del Código Civil, entregando el actor como arras la suma de 1.000 euros que se descontaría del precio de la venta. La escritura de compraventa debería llevarse a cabo en un plazo de 45 días a contar desde la fecha de la aprobación de la oferta de compra sobre los inmuebles que se fijaba el 13 de noviembre de 2018, plazo que podría prorrogarse de común acuerdo por las partes, debiendo el comprador solicitar de forma expresa la prórroga y debiendo esta consentirse por la propiedad. El pacto 5.1 del contrato establecía: " Dado el carácter de Arras penitenciales, cualquiera de las partes podrá desistir de forma unilateral y sin justa causa del presente contrato, en cualquier momento posterior a la firma del presente documento". Los efectos de este desistimiento eran los previstos en el artículo 1454 del Código Civil: si desistía el comprador, perdería las cantidades entregadas en concepto de arras y si desistía el vendedor vendría obligado a restituir las arras dobladas. El contrato consideraba que habría desistimiento cuando hubiese incumplimiento por las partes de sus obligaciones o incompareciesen al otorgamiento de escritura pública, cuando el comprador no hubiese abonado el precio o no hubiese hecho entrega de la documentación reseñada en el contrato y cuando no se quisiera otorgar la escritura en las condiciones previstas en el documento y se añadía: " Dicho desistimiento comportará la resolución del presente Contrato, dejando sin efecto ni valor alguno el mismo y recuperando la Propiedad la disponibilidad de/l/los inmueble/s".

Consta en el documento 2 de la demanda que en fecha 21 de diciembre de 2018 el actor fue convocado por la gestora de la operación, BO VENTAS CANAL DIRECTO HAYA, al otorgamiento de la escritura pública el 27 de diciembre de 2018 en una Notaría de Tarragona.

El mismo día 27 de diciembre de 2018 a las 12:10 y antes de la hora del otorgamiento, señalada para las 17:15 horas, la gestora de la operación comunicó que no se podía firmar en la semana porque faltaba por gestionar una deuda que afectaba a la finca.

Tal y como advera el documento 3 de la demanda, comparecido el demandante en el día y hora señalados en la Notaría designada, pese al aviso precedente, la escritura de compraventa no llegó a otorgarse " quedando aplazada para otro día".

Aunque no consta que el demandante solicitara prórroga del plazo para otorgar la escritura pública, sí que consta la respuesta de BANKIA que se comunica el 5 de febrero de 2019 y por la que no se autoriza prórroga de arras. Se alude a que no se ha recibido respuesta para la cancelación de cargas, relativas a dos anotaciones de embargo y se indica que " Se procede a tramitar la anulación" (documento 5 de la demanda).

Tal y como advera el documento 6 de la demanda, en fecha 4 de marzo de 2019 la gestora HAYA comunica la decisión definitiva de BANKIA. Según esta comunicación, aunque se aporta indebidamente cortada en su margen derecho, se indica que no se ha cumplido el plazo señalado en el contrato para el otorgamiento, que se considera que la parte compradora ha desistido del contrato, lo que implica la resolución del mismo, siendo que BANKIA da por resuelto y deja sin efecto el contrato, devolviendo la cantidad entregada como arras y procediendo BANKIA a disponer libremente del inmueble.

Debe decirse que, según la propia documentación aportada por la parte actora, no consta autorizada la prórroga del plazo de otorgamiento que requería el consenso de ambas partes, aunque, en todo caso, el contrato remite a la aplicación de la regulación contractual del desistimiento si la compraventa no llegara a escriturarse en el plazo establecido por causa imputable a alguna de las partes. Por tanto, el único efecto de que no se otorgara escritura por causa imputable a BANKIA, como sostiene la parte actora, es que la misma estaría obligada a reintegrar las arras dobladas y el contrato quedaba sin efecto alguno (pacto 5.1 del contrato). Por otra parte, lo que también es indiscutible es que el contrato, de acuerdo con lo previsto en el artículo 1454 del Código Civil, permite a cualquiera de las partes desistir de forma unilateral y sin justa causa en cualquier momento posterior a la firma del contrato. De ahí que se pacten expresamente las arras como penitenciales.

Dispone el art. 1454 del Código Civil que, si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas. Este precepto se refiere concretamente a las llamadas arras penitenciales. Las arras pueden ser confirmatorias, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio, o ser una garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero no permiten desligarse del mismo. Finalmente pueden constituirse como arras penitenciales, que permiten desistir del contrato mediante su pérdida por el comprador o su restitución doblada por el vendedor. Como señalan la Sentencia del Tribunal Supremo de 20-5-2004 y la de 24-10- 2002, nº 1016/2002, las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Reiterada Jurisprudencia ha establecido que es necesario para la aplicación del art. 1454 del Código Civil, que es precepto de naturaleza dispositiva, que las arras se pacten expresamente como penitenciales ( SSTS de 12 de diciembre de 1991, 31 de julio de 1992 u 11 de diciembre de 1993, entre otras muchas). Es reiterada la jurisprudencia que entiende que las arras penitenciales o de arrepentimiento, tienen un carácter excepcional, siendo necesario que se manifieste de forma precisa e inequívoca la voluntad de las partes de dar tal carácter y efectos a las cantidades entregadas, pues en la duda, de haber mediado arras, debe interpretarse como arras confirmatorias y como anticipo del precio. En este caso avala el pacto de arras penitenciales tanto su denominación expresa en el contrato como tales arras penitenciales, como la remisión al artículo 1454 del Código Civil, que regula el pacto de arras penitenciales, como también el reconocimiento contractual de los efectos que establece este artículo y el reconocimiento del derecho de las partes de desistir unilateralmente del contrato.

Sea porque no se autorizó la prórroga del contrato, sea porque desistió del mismo, lo cierto es que debe reconocerse plena eficacia jurídica a la decisión de BANKIA de poner fin a los efectos del contrato antes del otorgamiento de escritura pública de venta, sin que pueda compelerse a cumplir un contrato que ha cesado sus efectos al reconocerse el derecho de las partes a desistir del mismo. No se discute en este proceso si además de reintegrar BANKIA los 1.000 euros entregados como arras debiera devolver otros 1.000 euros conforme a lo previsto en el pacto 5.1 del contrato. Y es que no se pide la devolución de las arras dobladas, sino la consumación de un contrato que ya no produce efectos, pretensión que, además, se ejercita contra quien no fue parte en el contrato.

Ninguna relevancia para el fallo tiene el pronunciamiento de la sentencia respecto a que el demandante aceptó tácitamente que, no cumplida la obligación de otorgamiento en el plazo pactado por BANKIA, no llegase a señalarse nueva fecha de otorgamiento. No debe considerarse errónea esta consideración. Y así cuando el 5 de febrero de 2019 se comunica por la gestora de la operación que BANKIA no autoriza la prórroga de las arras y se procede a tramitar la anulación (lo que debe interpretarse como dejar sin efecto el contrato), el actor se limita a manifestar en un correo de 8 de febrero de 2019, que también se aporta cortado en el margen derecho, que ha estado intentando localizar a la gestora para que le explicara mejor qué significa tramitar la anulación. Posteriormente en el correo de 4 de marzo de 2018 en contestación al que se comunica que BANKIA subrayaba que había pasado el plazo del otorgamiento, que tenía por desistido al demandante y por resuelta la operación, se viene a sostener que la cancelación de la operación por el transcurso del plazo no era imputable al actor, que no se había desentendido de la operación y parece asumirse que el contrato quedase sin efecto al reseñar: " Y me he quedado sin piso y sin la penalización de arras". No es hasta el burofax de 15 de marzo de 2019 cuando se insta el cumplimiento del contrato con otorgamiento de escritura pública, siendo que ya se había comunicado la no autorización de prórroga en fecha 5 de febrero de 2019. De ahí que no sea descabellado extraer la conclusión en que el actor aceptó tácitamente que no se volviera a señalar fecha, que es lo que dice la sentencia. Pero en todo caso, aunque deba considerarse que el actor interesó en todo momento la prórroga del plazo de otorgamiento y no aceptó la falta de prórroga, en todo caso BANKIA tenía la facultad, tanto de no otorgar prórroga, como de desistir libremente y sin causa justificada del contrato. Y efectivamente BANKIA no concurrió al otorgamiento, no prorrogó el plazo y dio por finalizada la relación contractual, aunque entendiera erronéamente que la contraparte había desistido y el efecto es el previsto en el contrato y en el artículo 1454 del Código Civil: el contrato queda sin efecto y la propiedad recupera la libre disponibilidad del inmueble. La propia sentencia considera acreditado que fue BANKIA quien debe reputarse desistida del contrato, aunque atribuyese a la contraparte la voluntad de desistir, por lo que es irrelevante la imputación de desistimiento que realizarse BANKIA. No impedía los efectos del desistimiento que el actor se opusiese al mismo. Como es igualmente irrelevante a los efectos de los pronunciamientos de la sentencia que BANKIA no hubiese comunicado en la conciliación que había transmitido la titularidad de los inmuebles. Lo cierto es que el actor conocía este extremo antes de interponer la demanda y acompañó a la misma nota simple que justificaba la adquisición.

Por las razones expuestas debe desestimarse el recurso y confirmarse la sentencia dictada, incluida la condena en costas al estimarse íntegramente la demanda.

CUARTO.- La desestimación del recurso comporta la imposición de costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.