Sentencia Civil 1255/2022 del Audiencia Provincial Civil-penal de Toledo nº 1, Rec. 7/2022 de 28 de noviembre del 2022

PRIMERO: Por la representación de D. Romulo se presenta recurso contra la sentencia que estima parcialmente la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y de reclamación de cantidad alegando la vulneración del art 24 de la Constitución Española de falta de tutela judicial efectiva por la inadmisión de la reconvención presentada en la que se suplicaba como pretensión principal: La reducción de la renta mensual del contrato de arrendamiento base del juicio de desahucio planteado, en un 50% y como pretensión subsidiara el porcentaje que estime procedente el Juzgador en base a la prueba que se practicará y que se deduzca y compense de la cantidad total que arroje la renta a pagar como consecuencia de esta reducción, lo abonado por rentas por el demandante reconvencional desde el 14 de marzo de 2020 hasta el mes de septiembre del mismo año inclusive. Igualmente, y de forma subsidiaria, para el supuesto que no se acuerde la reducción de la renta en la forma indicada, o aquella que estime el Juzgador, se acuerde la aplicación de la moratoria de su pago, conforme al art. 1 del RDL 15/2020, sin penalización ni devengo de intereses mediante el fraccionamiento de las cuotas aplazadas por igual importe, en el plazo de 2 años.

También alega como motivo de recurso que no es ajustada a derecho la reducción de rentas que hace la juzgadora del 35% desde los meses de octubre a diciembre de 2020 y de enero a mayo de 2021, porque si lo que se intenta paliar es el desequilibrio económico del contrato de arrendamiento por causa de fuerza mayor, el desequilibrio se produce desde el 14 de marzo de 2020, que por orden del Gobierno, se cierra el negocio y debería abarcar desde el 14 de marzo de 2020, hasta el 1 de junio de 2021, en que se ha probado, se abrió el citado local comercial.

Por último, se recurre que la sentencia no acuerda de oficio el devolver al arrendatario lo contractualmente abonado al arrendador, que no tiene la consideración de fianza. En el contrato de arrendamiento se entregan a la arrendadora 2 mensualidades de renta en concepto de fianza, y otras dos 2 mensualidades, es decir, la cantidad de 1.100€ en concepto de garantía adicional (Cuarta estipulación del contrato de arrendamiento) que no tiene otro fundamento que el cubrir el posible impago de rentas. En definitiva, si el Juez condena a pagar rentas, éstos 1.100€ debería haberlos deducido del importe total debido por el concepto de rentas.

Por su parte por la representación de D ª Cristina se impugna la sentencia alegando la infracción de los artículos 216 y 218.1 LEC por incongruencia "extra petita" porque la demandada, en el suplico de su contestación a la demanda, lo que solicita es la desestimación de la demanda, no que se rebaje la renta en un 50 %. La solicitud de rebaja en un 50 % la solicita en su demanda reconvencional, que fue inadmitida. Y, además, lo solicita para la renta del contrato original, no para la fijada por las partes el día 1 de julio del 2020. La propia Juzgadora de primera instancia establece en su Auto de fecha 13 de septiembre del 2021, Fundamento de Derecho Segundo, último párrafo: "Vistos los anteriores preceptos y las pretensiones contenidas en la demanda reconvencional, y dado que la determinación de la renta debe tener lugar, necesariamente, en juicio ordinario conforme al artículo 249.1º LECiv, no procede admitir la reconvención formulada". Y teniendo en cuenta, además, que la doctrina o cláusula "rebus sic stantibus", no es apreciable de oficio, sino que sólo puede ser analizada mediante el ejercicio, por el arrendatario demandado, de la correspondiente acción.

También alega la infracción de jurisprudencia: aplicación indebida de la cláusula "rebus sic stantibus". La sentencia de instancia lo que hace es aplicar la "rebus sic stantibus" no al contrato original, sino al acuerdo del 1 de julio del 2020, en el cual, las partes ya habían tenido en cuenta, por ser conocidas para ellas, las nuevas circunstancias. Y, al hacerlo así, el Juzgador de instancia ha contravenido la doctrina y jurisprudencia del tribunal Supremo.

SEGUNDO: Empezando por la cuestión de la impugnación de la inadmisión de la reconvención en la que solicitaba la reducción de la renta que acordó el Juzgado de instancia , se pronuncia con carácter general la SAP la Coruña de 11 de mayo de 2022 : " como ya acontecía en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 128 ), se veda la posibilidad de formular reconvención «en los juicios verbales que, según la ley, deban finalizar por sentencia sin efectos de cosa juzgada» ( artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Y el artículo 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil norma que no producirán los efectos de cosa juzgada las sentencias que «decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler» [ SSTS 200/2022, de 14 de marzo ( STS 1048/2022, recurso 2891/2021); 196/2022, de 7 de marzo ( STS 935/2022, recurso 364/2021) ; 23 de septiembre de 2015 STS 3996/2015, recurso 983/2013); y 22 de abril de 2015 (Roj: STS 1529/2015, recurso 848/2013), entre otras].

M as concretamente la SAP de Barcelona de 29 de julio de 2022 y relacionado con el caso que nos ocupa sobre la incidencia del cierre por la pandemia: "sobre la pretendida exención y/o reducción de las rentas al amparo de la normativa promulgada a raíz de la pandemia por Covid-19

I . Lo primero que debe decidirse es si las peculiaridades propias del juicio de desahucio permiten discutir en su seno la posibilidad de la demandada de invocar en su defensa las medidas de protección del arrendatario diseñadas por la normativa promulgada a raíz de la pandemia por Covid-19.

E sta Sección se ha pronunciado en diversas ocasiones sobre la necesidad de estar al contenido de aquellas especialidades propias del juicio de desahucio por falta de pago, y, en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/77463), que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

En la sentencia de esta Sección de 26 de junio de 2020 se declaraba:

& quot;Por tanto, el ámbito discursivo propio del juicio de desahucio, hoy Segundo, para recuperar la posesión, comprende el examen del título invocado por el actor, la identificación del objeto sobre el que recae y el estudio de la situación del demandado como poseedor material de la cosa arrendada en relación con el incumplimiento de su esencial obligación de pagar la renta o virtualidad del título para seguir poseyéndola (...). Y la reiterada jurisprudencia que venía sosteniendo que en los juicios de desahucio no pueden estudiarse todas las alegaciones que transcienden del carácter sumario que caracteriza a este procedimiento, alegaciones que debían ser formuladas y resueltas en el juicio declarativo correspondiente, es de aplicación a la nueva regulación pues sigue siendo un juicio sumario cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada - artículo 447.2 LEC 2000 . Sin embargo, para evitar que cualquier arrendatario prolongue indefinida e indebidamente su posesión inmediata del inmueble, debe el juzgador discernir entre sus alegaciones inconsistentes y a todas luces infundadas o que no tienen conexión con la materia objeto del debate, y aquellas otras que fundándose en un título con posible virtualidad enervatoria de la acción hacen dudosa la condición de mero arrendatario".

A quella doctrina legal sigue siendo aplicada de forma mayoritaria por la jurisprudencia menor, en el actual marco jurídico-social instaurado por la pandemia por Covid-19, para descartar la posibilidad de invocar, en el estricto contexto del juicio de desahucio , determinadas causas de oposición que traen razón de la imposibilidad de afrontar el pago de la renta como consecuencia del cierre o suspensión de la actividad comercial o profesional, y, singularmente, las relativas a la institución de la fuerza mayor y a la cláusula rebus sic stantibus .

A sí, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 11 de octubre de 2021 declara al respecto:

& quot;Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente o deducir una reconvención si hubiere lugar a ello. Se está pidiendo que se declare la procedencia de aplicar esa cláusula excepcional para justificar el impago de la renta. La simple pretensión genérica de la demandada, interesando que dicha cláusula debe operar en el presente caso en relación con las rentas pertenecientes a las mensualidades en los que el local permaneció cerrado, por la situación creada por la pandemia, no pueden ser atendidas. Ni se plantea correctamente, ni se solicita nada concreto. Es una mera alusión a una obligada condonación de rentas, que no consta aceptada por la contraparte (...)".

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña de 23 de noviembre de 2021 también considera que la cláusula rebus sic stantibus no se configura como una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas , porque no lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (EDL 2000/77463) y porque su nominación en este procedimiento impide alegar la existencia de una "cuestión compleja". Y agrega que, según esa tesis, "se podrían enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador".

T ambién esta Sección, en la sentencia recaída en el rollo de apelación número 675/21, se ha mostrado proclive a descartar la posibilidad de alegar en el ámbito del juicio de desahucio la cláusula rebus sic stantibus:

& quot;En cuanto a la alegación sobre la cláusula rebus, es cierto que la sentencia no se pronuncia, pero al respecto debemos recordar que estamos ante un juicio sumario, en el que el objeto sobre el que debe pronunciarse el tribunal es limitado (si se ha pagado o no la renta). Cualquier otro pronunciamiento queda fuera de su ámbito objetivo.

( ...) Y, por último y en relación con la aplicación de la cláusula rebus, destacar que tanto las normas estatales como autonómicas dictadas con carácter urgente para paliar los efectos de la pandemia parten de la premisa de que es el arrendatario el que ha de solicitar las medidas correspondientes, y ello, si no hay acuerdo, a través del procedimiento adecuado, que no es, por lo dicho antes, el juicio verbal sumario de desahucio , sino el correspondiente juicio ordinario dirigido a cambiar las condiciones contractuales".

S e recuerda finalmente que el Tribunal Constitucional ha declarado con reiteración que se encuentra fuera de toda duda la legitimidad constitucional de los procedimientos sumarios. Así, ha declarado que " la existencia de juicios sumarios, como pueden serlo el de ejecución hipotecaria, el de desahucio o el interdicto de recobrar la posesión, con cognición limitada y limitadas posibilidades de defensa para el demandado, no es de por sí contraria a la prohibición constitucional de indefensión ( art. 24.1 CE (EDL 1978/3879) ) ". Y también: "Lo que caracteriza a los juicios sumarios es que no cierran la posibilidad de discusión del fondo del asunto en toda su plenitud de armas procesales en un posterior juicio declarativo ordinario, ya que la sentencia que en aquellos se dicte no tiene efectos de cosa juzgada material (por todas, SSTC 41/1981, de 18 de diciembre ) (...) La cognición limitada del proceso especial no veda al demandado la posibilidad de defenderse en el extremo nuclear del asunto que se ventila, por lo que no existe indefensión material".

SAP MADRID DE 26 DE MAYO DE 2022 : " Este Tribunal se ha pronunciado sobre la necesidad de pago o consignación de las rentas adeudadas en los procesos de naturaleza especial y sumaria que llevan aparejado el lanzamiento a los efectos del artículo 449 LEC (EDL 2000/77463), sin que por ello se vulnere la doctrina de la cuestión compleja y de la prejudicialidad civil, cuando se discute en procedimiento declarativo la virtualidad de las rentas exigidas ( Auto de fecha 17 de mayo de 2022, Rec. 4/2022 ). Excluida la cuestión compleja, la señalada alteración extraordinaria e imprevisible de circunstancias que produjo el estado de alarma exige la antes citada conducta activa de quien alega la cláusula «rebus», que no puede originar la extinción de la prestación, sino el aplazamiento temporal en el pago de la renta o la moderación de importe. La falta de solicitud en estas actuaciones de modificación de cláusulas contractuales conforme a las medidas complementarias urgentes del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril (EDL 2020/9518), dirigidas al sostenimiento de la economía y el empleo, disposición que en su artículo 2.1 contempla la solicitud, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, de aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si no se hubiese acordado antes de forma voluntaria, y la consideración en la Sentencia impugnada del por el demandado afirmado acuerdo de los pagos de 30 meses - como declaración realizada en prueba de interrogatorio - acuerdo negado por la recurrente, evidencia que la pretensión del arrendatario implicaba en realidad condonación de rentas a partir del mes de marzo de 2020, incluidas rentas no afectadas por el confinamiento decretado gubernativamente, y no suponía una mera modulación del pago de las rentas que pudiera ser debatida en el actual juicio de desahucio , sin que pueda estimarse justificado el impago de las rentas pactadas. Tal y como refiere, a título de ejemplo, la SAP Santa Cruz de Tenerife, Sección 4ª de 9 de diciembre de 2021 "Las alegaciones del arrendatario sobre la posibilidad de negarse al pago de la renta por la situación de pandemia, no es una cuestión compleja. Se parte de un contrato de arrendamiento que no se cuestiona, y de una renta cierta y determinada. La primera y principal obligación del arrendatario es el pago de la renta. Y solo puede solicitar la suspensión por las causas legalmente previstas. Ante la oposición del arrendador a suspender el pago, precisaría una resolución judicial que lo amparase en su negativa, y nada impide que acuda al juicio declarativo que corresponda para dilucidar si tiene derecho a moderación de la renta ".

De acuerdo con lo expuesto , ni considerando de forma abstracta la petición de que se rebaje la renta solicitaba por medio de una reconvención ni de forma concreta , la invocación de la cláusula " rebus sic stantibus " el relación con la situación provocada con la alerta sanitaria es procedente admitir la reconvención planteada por lo que procede desestimar este motivo de recurso , al igual que el alegado sobre la impugnación de que solo se haya rebajado un 35 % la renta por el acuerdo firmado por las partes que se examinará al resolver la impugnación de la sentencia planteada por la parte demandante .

TERCERO. - El siguiente motivo sería que la sentencia no acuerda de oficio el devolver al arrendatario lo contractualmente abonado al arrendador, que no tiene la consideración de fianza porque en el contrato de arrendamiento se entregan a la arrendadora 2 mensualidades de renta en concepto de fianza, y otras dos 2 mensualidades, es decir, la cantidad de 1.100€ en concepto de garantía adicional .

El motivo se desestima pues se debe examinar el contenido literal de la cláusula del contrato en la que se dispone el destino de la fianza y de las cantidades entregadas como garantías adicionales y en ambos casos se expone que tienen por objeto responder de los desperfectos , consumos y otras responsabilidades , por lo tanto las partes en realidad ,pactaron cuatro meses de fianza y su destino será esperar a la finalización del contrato para comprobar que no se deben destinar al abono de los hechos antes expuestos .

CUARTO. - Examinando los motivos de la impugnación presentada por la representación de D ª Cristina , se alega la infracción de los artículos 216 y 218.1 LEC por incongruencia "extra petita" porque la demandada, en el suplico de su contestación a la demanda, lo que solicita es la desestimación de la demanda, no que se rebaje la renta en un 50 %. La solicitud de rebaja en un 50 % la solicita en su demanda reconvencional, que fue inadmitida. El recurso debe estimarse por las razones expuestas en el Fundamento Segundo, aun admitiendo que fuera posible entender que de la contestación ( no de la reconvención ) se está alegando la cláusula " rebus sin stantibus " no sería posible hacerlo por las características del procedimiento que se tramita , debiendo en todo caso hacerlo a través del juicio declarativo que corresponda .

Lo expuesto anteriormente ya supondría la estimación del recurso presentado dejando sin efecto la rebaja de la renta pactada en un 35 % pero incluso entrando en la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" al acuerdo del 1 de julio del 2020, lo cierto es que debe aplicarse lo previsto en el RDL 15/2020 y sobre su aplicación se pronuncia la SAP MALAGA 31 MAYO 2022 : "el mencionado Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril , es el texto legal que regula la nueva situación producida por la pandemia, en los planos sanitario, económico y social, y es destacable el punto II de su Preámbulo, pues tiene en consideración la suspensión o drástica reducción de numerosas actividades económicas que ocasionará la falta de ingresos suficientes para dar cumplimiento total o parcial a las obligaciones de autónomos y PYMES, teniendo en consideración que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , no prevé ninguna causa de exclusión de pago de la renta por fuerza mayor o por la declaración de estado de alarma u otras causas, salvo lo previsto en los artículos 26 y 30 de la misma Ley cuyas hipótesis de aplicación aquí no concurren. Así las cosas, el Real Decreto Ley indicado contiene una regulación específica en línea con el principio "rebus sic stantibus" de elaboración jurisprudencial, que permite la modificación o modulación de las cláusulas contractuales cuando concurren los requisitos exigidos, es decir, la imprevisibilidad y la inevitabilidad del riesgo producido, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual. Pero el cauce establecido por el texto normativo es favorecer el acuerdo entre las partes para la modulación del pago de las rentas de los alquileres. Así las cosas la arrendataria pudo haber solicitado, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si no se hubiese acordado antes de forma voluntaria, ya que se daban las condiciones previstas en el artículo 3º.2, a) y b) de la norma."

De acuerdo con lo expuesto , en este caso fueron las partes quienes , teniendo presentes la circunstancias extraordinarias que existían en su momento por la crisis sanitaria , pactaron conforme una norma vigente ( el RDL 15/2020 ) que contiene una regulación específica del principio "rebus sic stantibus" lo que quisieron modificar del contrato en vigor que es que lo se aplicará en este caso , no siendo posible una segunda interpretación de la cláusula conforme a un principio que ya está recogido en el Real Decreto Ley mencionado por lo que el recurso se estima conforme anteriormente se había expuesto .

QUINTO: Las costas procesales se impondrán al recurrente Romulo,, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil.

No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil a Cristina.