Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 158/2013 de 07 de Mayo de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 158/2013 SENTENCIA 7 de mayo de 2013

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 158/2013

SENTENCIA nº 245

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 7 de mayo de 2013.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha 27 de noviembre de 2012, recaída en el juicio ordinario nº 31/2012, del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Lliria (Valencia), sobre efectividad del pacto de arras penitenciales, y reclamación de cantidad en concepto de devolución de gastos de una Agrupación de Interés Urbanístico.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante Brucar Urbano S.L., representada por el procurador don Carlos Moya Valdemoro y defendida por el abogado don Vicente Rodríguez-Flores Casanova, y como apelados los demandados don Luis , don Teofilo , don Ángel Jesús , don Alexis y don Desiderio , todos representados por el procurador don Raúl Vicente Berjak y defendidos los tres primeros por el abogado don Juan Domingo Merelo, y los dos últimos por la abogada doña María Consuelo Ibáñez Martínez.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: «DESESTIMAR la demanda de Juicio Ordinario presentada por el Procurador D. Carlos Moya Valdemoro, en nombre y representación de la mercantil Brucar Urbano S.L., contra D. Luis , D. Teofilo , D. Ángel Jesús , D. Alexis y D. Desiderio .

CONDENAR a la mercantil Brucar Urbano S.L. al pago de las costas que se hayan devengado en esta instancia.»

SEGUNDO.- La defensa de la actora interpuso recurso de apelación, en solicitud de Sentencia que revoque la del Juzgado, y acoja los pedimentos 1º, 2º ó 3º en forma alternativa, como se recogen en el suplico de la demanda, condenando a los demandados al pago de las cantidades en dicho suplico reclamadas, mas los intereses legales y las costas del proceso.



TERCERO.- Las defensas de los demandados presentaron sendos escritos de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia, con costas.



CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 6 de mayo de 2013, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.


PRIMERO.- La sentencia recurrida desestimó la acción fundada en el artículo 1454 CC , relativa a la efectividad del pacto de arras penitenciales contenido en la cláusula segunda de los contratos firmados el 29 de diciembre de 2006 (folios 39 a 52, y 56 a 58), por considerar que las demandadas no habían incurrido en incumplimientos contractuales que impidieran elevar a públicos dichos contratos privados, razonando: «

SEGUNDO.- ... no se plantea controversia acerca de la existencia de un pacto de tal naturaleza, que permitiría la resolución del contrato y la devolución duplicada de las cantidades entregadas si se incumple cualquiera de las condiciones pactadas, si el incumplidor es la parte vendedora, y su perdida si el incumplidor es la parte compradora, concordando así con la doctrina del Tribunal Supremo ...

Partiendo de tal jurisprudencia, y no existiendo dudas de interpretación, cabe concluir que dicha cláusula segunda de ambos contratos contiene un pacto de arras penitenciales que permitiría desvincularse a los compradores del contrato, y percibir dobladas las cantidades ya entregadas, si quedara acreditado incumplimiento contractual por parte de los vendedores (hoy demandados).

Varios son los incumplimientos que imputa la actora a las demandadas. En primer lugar, sostiene la misma, y no es discutido por la contraria, que, puesto que de las mediciones practicadas por un topógrafo, que tenían previsión contractual, resultó un número de metros cuadrados muy superior al que figuraba en los títulos de dominio de los vendedores, lo cual determinaba el precio a pagar por la actora, acordaron que los vendedores instarían la correspondiente corrección catastral con la finalidad de evitar futuros problemas de inscripción. Problema este que era común a ambos contratos de compraventa, dejando tácitamente sin efecto la fecha de 29 de septiembre de 2.007 que se había fijado como tope máximo para otorgar la escritura pública.

Por otra parte, referido también a tal divergencia de superficie, y visto que tal procedimiento de corrección de superficies por el Catastro se demoraba, la parte actora remitió el 20 de octubre de 2.007 un correo electrónico (documento 13 de la demanda) a uno de los codemandados poniendo en su conocimiento que, en caso de no tener la corrección catastral, se inscribiría con las mediciones del topógrafo, reconociendo así que, en definitiva, tal corrección catastral no le era esencial para escriturar, de modo que, al menos en este aspecto, no cabe imputación de incumplimiento contractual alguno a los codemandados que, además, presentaron la correspondiente solicitud en el Catastro el día 31 de mayo de 2.007 (documento 4 de la contestación de D. Luis ), de modo que, siendo la medición de apenas 15 días antes, tal como reconoció el Sr Alejo , marido de la Legal Representante de la actora, que intervino personalmente en todas las negociaciones, no cabe, como se ha dicho, imputar responsabilidad alguna a los vendedores por la lentitud del Catastro en la tramitación del correspondiente expediente.

Asimismo, se imputa a los vendedores, al menos a D. Ángel Jesús , D. Alexis y D. Desiderio la lentitud en la tramitación de la herencia de su madre, Dña Africa , parte en los contratos de compraventa, y fallecida el día 27 de septiembre de 2.007 (dos días antes del día fijado como final para escriturar). Problema este que también era común a los dos contratos de compraventa, y que tampoco deviene en incumplimiento contractual por parte de los vendedores. Asiste la razón a los vendedores cuando sostienen que tal tramitación de la adjudicación de la herencia no era impeditivo para formalizar las escrituras de compraventa puesto que podía haberse utilizando cualquiera fórmula de las previstas en derecho (hacer la transmisión actuando como parte vendedora la herencia yacente, hacer la transmisión con D. Ángel Jesús , D. Alexis y D. Desiderio sujetándola misma a condición suspensiva....). Fórmulas estas que, por conocidas, podían haber sido interesadas por la actora sin esperar a la adjudicación de la herencia, que, en todo caso, reconoce la misma que se hizo en un plazo de 6 meses (dentro del límite legal), sin que conste documento alguno en el que se haga referencia alguna a tales posibilidades que hubieran evitado esperar a tal trámite derivado del fallecimiento de Dña Africa , que, por inesperado, tampoco podría serle imputado a parte de los vendedores.

Igualmente, y referido únicamente al contrato de la Finca NUM000 , sostiene la actora que, dado que únicamente se adquiría de dicha finca la parte urbana, y no la rústica, correspondía a los vendedores realizar las gestiones necesarias para obtener la segregación de la finca y así poder transmitir únicamente la parte urbana de la misma. Sin embargo, al margen de que consta la existencia de requerimiento alguno de la parte actora en tal sentido, ni se desprende tal obligación del contrato, olvida la misma que, en ambos contratos, en la cláusula tercera, se acordó facultar a los compradores para 'tomar posesión de las fincas vendidas.....pudiendo llevar a cabo.....la solicitud de licencias de obras o de cualquier otra naturaleza que se requieran para la ejecución del mismo' (refiriéndose al proyecto de construcción de viviendas),de modo que si la parte actora consideraba esencial tal segregación para poder escriturar y a continuación inscribir, bien podía haber hecho uso de tan amplia facultad que se le concedía contractualmente, y ello aunque hubiera supuesto que, formalmente, la petición la realizaran los vendedores.

Continua alegando la actora que, al incluir los vendedores la parte rústica de la Finca NUM000 (que quedaba fuera del contrato de compraventa) en el P.A.I. que afectaba a las fincas adquiridas, al margen de poder obtener un lucro con ello, se ralentizaba la tramitación del PAI, y, en segundo lugar, se impedía de hecho obtener la licencia de segregación o de innecesariedad de segregación. Sin embargo, tal como consta en el documento 5 de los aportados con la demanda, Acta de Manifestaciones realizada ante Notario el día 10 de mayo de 2.007, los vendedores se adhirieron a dicha Agrupación de Interés Urbanístico a solicitud de la compradora, siendo tal Agrupación la que, tal como dijo D. Plácido , Arquitecto Técnico de dicho PAI, ya desde el año 2.005, cuando aún no formaban parte de la misma los vendedores, había interesado la inclusión de dicha parte rústica en la actuación urbanística, de modo que fue la Agrupación y no los vendedores los que mostraron interés en que la parte rústica formara parte del PAI, habiendo, además, la parte actora asumido en dicho documento 5,de modo expreso, cualquier obligación económica, personal, formal o de cualquier otra índole, derivada de la adhesión de los vendedores a la Agrupación de Interés Urbanístico.

Así, y aún siendo cierto que dicha inclusión, que a la postre no fructificó, no obteniendo los vendedores recalificación alguna de dicha parte rústica de la Finca NUM000 , retrasaba la tramitación del PAI, es lo cierto que la misma no es imputable a los vendedores puesto que, como se ha dicho, se hizo a instancias de la Agrupación de Interés Urbanístico, a la que se adhirieron los vendedores a solicitud de la compradora, de manera que, tampoco por dicha inclusión le sea imputable incumplimiento alguno a la vendedora, máxime si se tiene en cuenta que, tal como declaró el Sr. Plácido , la reparcelación, aún no realizada, es título suficiente para inscribir.

Del mismo modo, la actora sostiene que, también referente a la Finca NUM000 en exclusiva, sin afirmar la ilicitud (razón por la que no se hará ningún pronunciamiento sobre ello), dos de los vendedores donaron la misma a sus hijas, razonando los demandados que ello se hizo, vista la inmatriculación de la misma, para lograr la inscripción de la parte urbana de dicha Finca NUM000 y poder transmitirla a los compradores. Sostiene la actora que tal inmatriculación por los vendedores no era precisa y que, en todo caso, tal eventualidad estaba prevista contractualmente y solucionada con la pignoración del precio durante los dos años que fija el Art. 207 de la LH para lograr la firmeza de la inscripción.

Siendo cierta tal afirmación de la actora, no es menos cierto que nada impedía a los vendedores alcanzar tal inmatriculación y que, en todo caso, visto que, tal como se acredita documentalmente, las donatarias ocupan la misma posición contractual que los donantes, no se aprecia en tal donación obstáculo alguno que impidiera la transmisión de la Finca NUM000 .

Por tanto, por lo expuesto hasta el momento, no se encuentra incumplimiento alguno por parte de las demandadas que justifique la aplicación del Art. 1.454 del C.c . Es más, en lo que hace a la Finca NUM001 , una vez solucionada la adjudicación de la herencia de Dña Africa , no existía impedimento alguno para escriturar la venta y proceder a su inscripción, sorprendiendo que se afirme por la actora que se desconocía tal circunstancia cuando, por el contrario, también afirma que durante el año 2.008, ante la imposibilidad de encontrar financiación por la situación económica del país, propuso una solución alternativa a los vendedores, evidenciando así que existían contactos entre ellos.

En otro orden de cosas, y negado el incumplimiento de los vendedores, por la prueba practicada en el acto del juicio se aprecian al menos dos incumplimientos por parte de la compradora. En primer lugar, y reconocido en el escrito de demanda, se dice que, por la imposibilidad de financiación referida (que imputa a los referidos retrasos por los vendedores), la parte actora ofreció a la vendedora limitar el número de metros cuadrados afectados por la compra al importe que ya había sido entregado, lo cual, visto el texto contractual, supone un claro incumplimiento del mismo (que no fue aceptado por la vendedora). En segundo lugar, y a pesar de las obligaciones asumidas por la compradora en el documento 5 de la demanda, consta como documento 8 de la contestación de D. Luis , que fueron los vendedores los que tuvieron que satisfacer los 4.343'75 ? que figuran en dicho documento.

En definitiva, no estando acreditado incumplimiento alguno de los vendedores, no cabe aplicar el Art. 1.454 del C.c . que interesa la parte compradora.»

SEGUNDO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis: SEGUNDA.- Coincide en lo que se refiere a lo que se entiende como 'arras penitenciales' así como en las referencias a la jurisprudencia, y en que 'partiendo de tal jurisprudencia y no existiendo dudas de interpretación, cabe concluir que dicha cláusula segunda de ambos contratos contiene un pacto de arras penitenciales...'.

La diferencia de 6.730 m² de más respecto de los que se creía que existían, suponía un pago de 282.660 ?. La recurrente nunca ha manifestado que el retraso que sufrió el expediente del Catastro para adecuar los metros a la realidad fuera imputable a los vendedores, sino que ha hecho responsable a los vendedores de los retrasos acumulados en la tramitación de la herencia, en las donaciones, en la cuestión de la licencia de segregación y el asunto del P.A.I. Y llama la atención que el juzgador al comentar el correo electrónico del documento 13 de la demanda, no haga mención de la parte que dice ...' 3) Como te indiqué, interesa que las gestiones se realicen con la mayor diligencia posible, en orden a poder efectuar la escritura de compra-venta de los terrenos lo más pronto posible ...', de esta forma el juzgador no se pronuncia sobre que aunque se acordó que se aplazaría la fecha de compraventa prevista en los contratos, dicho aplazamiento, que no se concretó en una nueva fecha, no puede entenderse como indefinido o dejado al arbitrio de una de las partes ( art 1256 CC ) que parece ser la tesis de los vendedores al pretender que la venta pudiera realizarse cuatro años después de la fecha inicial pactada. Lo que se desprende del texto completo es que lo que necesitaba Brucar era escriturar con rapidez y por eso dice que ' en caso de no tener la corrección catastral se escrituraría con las mediciones del topógrafo, que siempre podrán ser revisadas después', pero lo que sucedió es que varios meses después no se había obtenido respuesta, ni se tenía idea de cuando iba a contestar el Catastro, ni si la contestación iba a ser favorable o no a la inclusión de los metros; por ello, y dado el grave deterioro de las condiciones de financiación se decidió que se debía pasar a escriturar lo antes posible, estuviera o no la corrección del catastro, y en cambio los vendedores nunca dejaron constancia de nada hasta 2011.

Los vendedores, temerosos de que un requerimiento formal por su parte se podría haber vuelto contra ellos, dejaron correr el tiempo.

Si no se da respuesta a la necesidad de escriturar lo antes posible, no se puede dar debida respuesta a las demás cuestiones planteadas en este pleito.

No debe caerse en un punto de vista 'maniqueo'. Si es verdad que Brucar llevó la iniciativa en determinadas cuestiones, cada parte es responsable de sus derechos y obligaciones, se negoció el contrato entre las partes y cada una aportó sus pretensiones hasta alcanzar un acuerdo.

La demora en la tramitación de la herencla.- La sentencia nada dice acerca de que el plazo de seis meses es el máximo que la ley establece para adjudicar la herencia y liquidar los impuestos, pero cómo se conjuga ese agotamiento del plazo máximo con la necesidad de escriturar con rapidez. Brucar era ajeno al desgraciado fallecimiento de doña Africa . Por tanto si la responsabilidad es compartida, el exceso de tiempo transcurrido será cuanto menos atribuible a ambas partes y no a una sola.

La obtención de la licencia de segregación de la finca NUM000 .- Nuevamente la interpretación del juzgador tiende a la indulgencia respecto de la parte vendedora. Que los trámites necesarios para solicitar la licencia de segregación previa de los terrenos que se vendían en la Finca NUM000 correspondían a los vendedores es una cuestión evidente, aunque no se establezca en el contrato; los vendedores tienen a su cargo la principal obligación de proporcionar al comprador el inmueble en perfectas condiciones para poder llevar a cabo la compraventa con todos los requisitos legales, y eso incluye la tramitación de una licencia de segregación o declaración de innecesariedad de la misma. La cláusula tercera de los contratos de compraventa, por la que los vendedores facultan expresamente a los compradores a tomar posesión de las fincas vendidas, se está refiriendo a todo lo relacionado con la actividad física de la ejecución de la obra futura pero no a la tramitación de la licencia de segregación. Debe observarse que cuando los vendedores citaron a Brucar para la firma de la escritura de compraventa, tuvieron que anular la cita porque no habían obtenido la citada licencia.

El intento de reclasificación de suelo rústico en urbano a través del PAI.- De nuevo se interpreta de forma benevolente los actos de los vendedores. En el certificado de la A.l.U. Los Pinares - Brucar y en la testifical de D. Hermenegildo y D. Plácido , secretario de la A.l.U. y redactor del P.A.l. respectivamente, consta el compromiso de ceder al Ayuntamiento de Bétera 3.000 m² a cambio de dicha reclasificación.

La adhesión de los vendedores a la AIU (documento 5 de la demanda) no tiene nada que ver con la reclasificación de metros rústicos en urbanos.

Si bien es cierto que en principio, según declaró el Sr. Plácido , arquitecto del PAl, fue primero la AIU la que se interesó en incluir esos metros rústicos en el PAl, eso sucedió en 2005; pero en 2007, después de haber firmado los contratos de compraventa de los terrenos, los vendedores se dirigieron a la AIU (declaración Sr. Plácido ) y pidieron dicha reclasificación de suelo a cambio de la cesión al Ayuntamiento de 3.000 m² de su parcela, y después firman el documento de compromiso de cesión de esos m². En la contestación a la demanda de Luis , Teofilo y Ángel Jesús , se dice (pág. 23) que a los vendedores se les aparecieron los compradores como caídos del cielo, y parece que al hilo de la posible salida de esos terrenos, quisieron añadir los nuevos metros reclasificados. El testigo Sr. Plácido manifiesta que el cálculo que se hizo para determinar el dinero que debía aportar Brucar a los gastos del PAl se realizó teniendo en cuenta los metros urbanos mas los rústicos cuya reclasificación se comprendía dentro de la alternativa técnica del PAl.

Con la solicitud de reclasificación del suelo, durante los tres años (de 2007 a 2010) en que ese suelo rústico estuvo incluido como urbano dentro del PAl, no se hubiera podido obtener licencia de segregación ni declaración de innecesariedad de licencia de segregación, ya que para que ésta proceda es necesario que dentro de una misma parcela existan dos suelos de naturaleza diferente -rústico y urbano- y por eso se declara la innecesariedad de licencia de segregación, pero durante el citado plazo (de 2007 a 2010) en que todo el suelo de la parcela estuvo considerado urbano dentro del PAl si la hubieran solicitado los vendedores no hubieran podido obtener.

En definitiva, los vendedores, con su solicitud de reclasificación intentaron para su propio beneficio convertir los metros rústicos en urbanos y con ello retrasaron aún mas la tramitación del PAI y durante todo ese tiempo (tres años) hubiera sido imposible obtener declaración de innecesariedad de licencia de segregación por lo que no hubiera sido posible otorgar la escritura pública de compraventa de la parcela NUM000 .

Las donaciones.- El escrito de demanda (página 8) plantea la cuestión de que la donación del terreno que constaba vendido a BRUCAR es ilegítima ( artículo 624 CC ). La sentencia incumple el art, 218 -1° LEC . Pero aunque no se pronuncia sobre ello, vuelve a contemplar con indulgencia las actuaciones de los vendedores. Dice el escrito de contestación a la demanda de Luis , Teofilo y Ángel Jesús (página 12) que ,'fueron los vendedores (aunque supongo que quieren decir los compradores) los que indicaron en la estipulación sexta del contrato redactado por ellos que la Finca NUM000 debía de inscribirse en el Registro antes del otorgamiento de la escritura pública y no coetáneamente a la fecha de compraventa'.. .y después en la misma página ' en cumplimiento de dicho requisito contractual, la petición de previa inscripción, en fecha 10 de junio de 2008 se procede a formalizar escritura de donación, ' La lectura de la cláusula sexta del contrato de la Finca NUM000 revela la inconsistencia de dicho argumento.

La verdad es que los vendedores dijeron que hicieron 'lo que les recomendó el fedatario público', contrariando su contestación a la demanda de que era un requisito contractual que debían cumplir; la única explicación es que de esa forma se actualizaban a cifras de mercado los valores de la Finca, beneficiándose de una bonificación del 99 % que se aplica en la cuota en las donaciones en la Comunidad Valenciana, con lo cual evitaban tener que pagar en la compraventa a Hacienda una cantidad importante por la plusvalía obtenida.

Por otro lado, en las donaciones, como queda de manifiesto en las declaraciones de las donatarias y donantes, no se les impuso a las donatarias ninguna cláusula que les obligara a respetar el contrato de compraventa preexistente.

Los incumplimientos contractuales que la sentencia atribuye a Brucar.

Brucar hizo todo lo necesario para preparar el crédito hipotecario para la compraventa: realizó dos ampliaciones de capital hasta 576.000 ?, totalmente desembolsado, llevó a cabo las tasaciones de las Fincas en 1.082.255,30 y 2.281.106,12 ?; el marido de la gerente era director de la oficina de Bétera de Bancaja, por lo que sabía bien los requisitos de los préstamos hipotecarios, no teniendo disponible un préstamo hipotecario ya que nunca se llegó a la situación de próxima e inminente firma.

El primero de los incumplimientos que la sentencia atribuye a Brucar es el 'haber ofertado a la vendedora limitar el número de metros cuadrados afectados por la compra al importe que ya había sido entregado'. Pero no es un incumplimiento intentar negociar y llegar a una solución amistosa. Además, es una negociación entre las dos partes y la sentencia atribuye toda la responsabilidad a Brucar.

El segundo incumplimiento que le atribuye la sentencia se refiere al pago de 4.343,75 ? que había que entregar a la AIU y se data el pago el 28-12-10 ; es cierto que en los contratos se asumía la obligación de los pagos futuros a la AIU, en armonía con la adquisición futura de los terrenos, pero qué vigencia puede tener este pacto tres años después, cuando no se ha podido consumar fa compraventa.

Con la penalización de las arras quedan finiquitadas las relaciones entre las partes, y ninguna de ellas puede exigir a la otra el cumplimiento de otros compromisos o el pago de más indemnización que las citadas arras.



TERCERO.- Todo el recurso se sustenta sobre la idea matriz de que la sentencia recurrida incurrió en error en la apreciación de la prueba al valorarla de manera desequilibrada a favor de los vendedores demandados. Por ello conviene recordar que la STC de 18 de septiembre de 2000 (212/2000 ) se refirió a la apelación afirmando que «la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ( quaestio facti ) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( quaestio iuris ), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius , y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ( tantum devolutum quantum appellatum ) ( ATC 315/1994, de 21 de noviembre y SSTC 3/1996, de 15 de enero , y 9/1998, de 13 de enero )».

En la misma línea, el Tribunal Supremo, en sentencias de 30 junio de 2009 y 8 de mayo de 2010 , entre las más recientes, viene a proclamar que tanto la doctrina del Tribunal Constitucional como la de la propia Sala sobre los principios rectores del recurso de apelación puede sintetizarse en que «tal recurso es de cognición plena o plena jurisdicción, en el sentido de que permite un nuevo juicio sobre todas las cuestiones de hecho y de derecho objeto del litigio, pero con los límites que impone la prohibición de la reforma peyorativa, esto es la modificación de la sentencia apelada en perjuicio del apelante, y el principio de que el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquello de lo que se apela (tantum devolutum quantum apellatum ). Se trata, en suma, de manifestaciones en la segunda instancia del principio de congruencia de las sentencias, con dimensión constitucional por afectar al derecho fundamental a la tutela judicial efectiva en su vertiente de derecho a no sufrir indefensión que se proyecta en el régimen de garantías legales de los recursos (por todas STC 279/05 , con cita de otras muchas)».

De modo que es doctrina reiterada ( SSTS 13 de mayo de 1992 , 21de abril y 4 de mayo de 1993 , 14 de marzo de 1995 y 28 de julio de 1998 , entre otras) la de que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del artículo 456,1 LEC . Por ello, y de acuerdo con los límites fijados por las peticiones de las partes litigantes en sus escritos de alegaciones, la valoración de las pruebas practicadas se halla dentro de las facultades que como tribunal de segunda instancia le corresponden al tribunal de apelación, que por serlo, no tiene las limitaciones que la casación impone al Tribunal Supremo.



CUARTO.- El debate sostenido por las partes afecta también a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este donde - con carácter general- opera el artículo 217 LEC , precepto que, en su apartado 2 , establece que corresponde al actor la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda e incumbe al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del mismo precepto, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.



QUINTO.- Conforme a esos parámetros legales, ninguna duda existe de que le corresponde a la actora, hoy recurrente, acreditar el incumplimiento de los contratos que imputa a los vendedores, pues basada en ese incumplimiento y en el artículo 1454 CC , reclama de ellos la devolución de las arras penitenciales pactadas.

El 29 de diciembre de 2006, doña Zaira y don Alejo suscribieron dos contratos con los vendedores don Luis , doña Africa y don Teofilo , referentes a dos distintas fincas sitas en término de Bétera (folios 39 a 47 y 48 a 54), la una inscrita en el Registro de la Propiedad de Moncada, finca NUM002 (folio 40), tenía parte de suelo urbano y parte de suelo rustico, y fue toda objeto del contrato. A la firma de éste, conforme a lo dispuesto por la cláusula segunda, los compradores entregaron a los vendedores, como arras penitenciales, el diez por ciento de los precios que, en la cláusula primera, se fijaron para cada uno de los terrenos urbano y rústico.

El otro contrato de la misma fecha, 29 de diciembre de 2006, se refiere a la parcela NUM003 del polígono NUM004 (folios 48 a 54), no inscrita en el Registro de la Propiedad, y en su cláusula primera establece que '...el objeto de compraventa del presente documento es exclusivamente la parte de suelo de dicha parcela que tiene la consideración de suelo urbano, no siendo objeto de compraventa la parte de suelo rústico, que quedará en poder de sus actuales propietarios' (folio 50). Asimismo, la cláusula sexta dice que '... se pacta expresamente que la cantidad que reciban los vendedores a la firma de la escritura pública -es decir el ochenta por ciento del precio total- ... quedará pignorada a favor de los compradores en garantía de que realmente se produzca la previa inscripción de la finca en el Registro de la Propiedad, sin cargas ni limitaciones ...' (folio 52) El 23 de marzo de 2007, celebraron otros dos contratos (folios 56 a 58 y 60 a 62) con la finalidad de dejar constancia de que había sido constituida en escritura pública BRUCAR URBANO SL (folios 84 a 98), que se subrogaba en los derechos y obligaciones de los originarios compradores en los contratos 29 de diciembre de 2006, y de que abonaba el segundo pago en ellos estipulado (folios 59 y 63).

El 10 de mayo de 2007, a solicitud de BRUCAR URBANO SL, los vendedores se adhirieron a la Agrupación de Interés Urbanístico (AIU) de Los Pinares El Brucar, y aunque se aparentó que ellos abonaban la aportación económica, ésta se desembolsó efectivamente por BRUCAR URBANO SL (folios 64, 67 y 68).

El arquitecto técnico don Plácido , que elaboró el PAI, explicó que la AIU presentó un Programa de Reforma Interior (PRI) modificativo del PGOU que incluía la parte rústica de la parcela NUM003 , propuesta que fue denegada por los Servicios Territoriales de Urbanismo, en resolución de 17 de mayo de 2010, y la AIU optó por dejar !as cosas como estaban en el PGOU. Sin embargo, esas gestiones no impedían otorgar la escritura de compraventa.

Que la finca NUM000 no estuviera inscrita en el Registro de la Propiedad tampoco impedía ese otorgamiento, porque, conforme a la cláusula sexta, el dinero que recibieran los vendedores a la firma de la escritura pública quedaría pignorada a favor de los compradores como garantía real, hasta que se produjera su inscripción registral.

El levantamiento topográfico se llevó a cabo el 14 de mayo de 2007, y el siguiente día 31, el vendedor don Luis presentó ante la gerencia del Catastro la solicitud de subsanación de discrepancias de las superficies de las parcelas NUM003 del polígono NUM004 y NUM005 del polígono NUM006 (folio 438), lo que desde luego no puede considerarse dilación ninguna.

El 20 de octubre de 2007, don Alejo , marido de la legal representante de Brucar Urbano SL, y director de Bancaja, que intervino en las negociaciones, envió un correo electrónico a don Luis diciendo que '... si tenemos la Certificación Catastral a tiempo, mejor y si no, escrituraremos con éstas (mediciones) que siempre podrán ser revisadas después de la reparcelación' (folio 166). No cabe pues atribuir a los vendedores responsabilidad por la dilación del Catastro en la tramitación de las mediciones, que no impedía la venta de los terrenos.

El fallecimiento de la vendedora doña Africa , el 27 de septiembre de 2007, tampoco constituía un impedimento para formalizar la escritura pública de compraventa, sin necesidad de esperar a la división de su herencia. Aún así, ésta se realizó antes de los seis meses del fallecimiento, y en esa fecha, marzo de 2008, como testificó el Sr. Alejo -quien se expresó utilizando en los tiempos verbales la primera persona del plural- todavía no había iniciado Brucar los trámites para solicitar el crédito hipotecario, y conocía en qué situación se encontraba la tramitación de la herencia, y sabia que don Luis iba a consultar con el notario de Moncada la inmatriculación de la finca NUM000 , y nunca requirió a los vendedores para otorgar la escritura pública de compraventa, ni siquiera respecto de la finca NUM001 , que no presentaba, ninguna dificultad para su otorgamiento.



SEXTO.- La recurrente alega la incongruencia omisiva de la sentencia recurrida por no haber tratado la cuestión de las donaciones otorgadas, el 10 de junio de 2008 , mediante escrituras de donación de don Teofilo a doña Sonia , y de don Luis a doña Caridad y que fueron inscritas en el Registro de la Propiedad el 6 de octubre de 2008 (folios 80 y 81), a las que hizo alusión el hecho quinto de la demanda (folio 10).

Por ello conviene recordar que la congruencia, como requisito esencial de la sentencia, requiere que entre la parte dispositiva de la misma y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos y objetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiere ejercitado, sin que sea lícito al juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras, debiendo resolver todas las planteadas; de modo que la incongruencia resulte de comparar la parte dispositiva de la sentencia y los términos en que las partes han formulado sus pretensiones y peticiones, no concediéndoles más de lo pedido ni menos de los admitido ni otorgando cosa distinta de lo pretendido por una y otra parte, sin que sea exigible una respuesta pormenorizada a las alegaciones jurídicas expuestas por cada una de las partes, sobre todo cuando el fallo es desestimatorio, lo que supone una denegación de todas y cada una de las pretensiones deducidas en la demanda ( SSTC 109/1985 y 1/1987 ), estándole permitido al Tribunal, guardando el debido acatamiento al componente jurídico de la acción y a la base fáctica aportada, establecer su juicio crítico de la manera que entienda más ajustada ( STS 7 febrero 1994 , con cita de otras muchas), sin que, por demás, exista incongruencia omisiva cuando del conjunto de la resolución se desprenda una respuesta, aunque negativa, a las pretensiones deducidas, así como la razón implícita de la decisión judicial ( STC 11/1995 ), pues la congruencia va referida no a una rígida acomodación a la literalidad de lo suplicado en los escritos de alegaciones de las partes y a lo resuelto en la parte dispositiva de la sentencia que se impugne, sino a una racional correspondencia entre lo uno y lo otro.

En el caso que estudiamos, la sentencia de la primera instancia no incurrió en el vicio de incongruencia, no sólo porque la actora no formuló ninguna pretensión en relación con tales donaciones, sino además porque el juez a quo no ignoró ese alegato de la actora, al que, como más arriba ya consta, se refirió diciendo: '

SEGUNDO.- ... la actora sostiene que, también referente a la Finca NUM000 en exclusiva, sin afirmar la ilicitud (razón por la que no se hará ningún pronunciamiento sobre ello), dos de los vendedores donaron la misma a sus hijas, razonando los demandados que ello se hizo, vista la inmatriculación de la misma, para lograr la inscripción de la parte urbana de dicha Finca NUM000 y poder transmitirla a los compradores. Sostiene la actora que tal inmatriculación por los vendedores no era precisa y que, en todo caso, tal eventualidad estaba prevista contractualmente y solucionada con la pignoración del precio durante los dos años que fija el Art. 207 de la LH para lograr la firmeza de la inscripción.

Siendo cierta tal afirmación de la actora, no es menos cierto que nada impedía a los vendedores alcanzar tal inmatriculación y que, en todo caso, visto que, tal como se acredita documentalmente, las donatarias ocupan la misma posición contractual que los donantes, no se aprecia en tal donación obstáculo alguno que impidiera la transmisión de la Finca NUM000 .

Por tanto, por lo expuesto hasta el momento, no se encuentra incumplimiento alguno por parte de las demandadas que justifique la aplicación del Art. 1.454 del C.c .' Desde luego, en esas donaciones, cuya finalidad evidente era facilitar la inscripción de la finca rústica inmatriculada, y favorecer la plena protección registral sin esperar al plazo de los dos años a que se refiere el artículo 205 LH , no cabe apreciar ninguna ilicitud vinculada al contrato celebrado por las partes, pues la parte rústica de la finca NUM000 , no era objeto de él, y los vendedores conservaban su propiedad y su posesión, y nada impedía que don Teofilo y don Luis dispusieran de ella por donación o por cualquier otro título. Es más, como dijo el testigo Plácido , la idea de incluir dicha parcela rústica en el PAl no fue de los compradores, sino de la AIU.

SÉPTIMO.- El propio testigo don Alejo reconoció que, desde finales del 2008, la crisis del sector inmobiliario rompía las expectativas del negocio de la compradora, y fue a peor en 2009 y 2010. Por ello, cerca de la navidad de 2010, propuso a los vendedores limitar el número de metros cuadrados afectados por la compra al importe de lo que habían entregado en metálico, lo que no fue aceptado por los vendedores, que querían atenerse a las condiciones pactadas y al precio acordado.

Con posterioridad, el abogado de los vendedores mediante burofax de 22 de marzo de 2011 (folio 141 a 144) convocó a BRUCAR para que el 4 de abril acudiera a la Notaría a formalizar la compraventa de las dos fincas, y aunque comparecieron ambas partes, no fue posible su otorgamiento por la disparidad existente entre ambas (folios 120 a 132). El 23 de mayo de 2011, obtenida la declaración de innecesariedad de la licencia de segregación solicitada por los vendedores (folios 157 a 161), su abogado volvió a citar a BRUCAR para que compareciera en la Notaría, el día 1 de junio de 2011, para otorgar la escritura (folio 156), lo que no fue aceptado por la compradora (folio 164); el 2 de diciembre de 2012 los vendedores promovieron acto de conciliación contra la compradora (folios 600 y 601), que se celebró sin avenencia el 30 de abril (folios 598 y 599), cuando ya había sido interpuesta, el 27 de diciembre de 2011, la demanda que encabeza estas actuaciones (folio 3).

En definitiva, ante la desfavorable evolución del negocio inmobiliario al que la promotora recurrente pensaba destinar los terrenos, se distanció de los contratos privados que había celebrado con los vendedores, quienes estaban dispuestos a cumplirlos mediante el otorgamiento de la escritura pública, y trató de llegar con ellos a otro acuerdo que no prosperó, de manera que tal distanciamiento de la hoy recurrente provocó la frustración de aquellos contratos, y por ello resulta inatendible su demanda en cuanto que, apoyada en el pacto arral acordado por los contratantes y amparado en el artículo 1454 CC , pretende la devolución de las arras.

OCTAVO.- La sentencia recurrida, en su fundamento de derecho tercero, desestima la pretensión de la actora de que le sea devuelta también la cantidad de 35.625 ? que transfirió a la AIU por cuenta de los vendedores, diciendo: «

TERCERO.- .../... En realidad el éxito de esta pretensión va directamente vinculado al éxito de la anterior. Debe partirse de la circunstancia, ya mencionada, de que la compradora pagaba tales cantidades puesto que los vendedores se adhirieron a tal Agrupación por solicitud de la misma, razón por la que la compradora, como consta en el repetido documento 5, asumió la obligaciones económicas derivadas de ello. Por tanto, si la adhesión se hizo a solicitud de la compradora y, como se ha dicho, ningún incumplimiento cabe imputar a la vendedora, la presente pretensión carece de sustento puesto que la falta de éxito de la compraventa únicamente es imputable a la parte compradora que, por ello, debe soportar todas las consecuencias jurídicas de tal incumplimiento.» NOVENO.- La recurrente se opone a tal pronunciamiento, argumentando, en síntesis: TERCERA.- Aún si aceptamos como hipótesis el incumplimiento contractual de Brucar, y que por ello debe soportar todas las consecuencias jurídicas derivadas del mismo, estamos hablando de la existencia de un pacto de arras del art, 1454 CC .

El efecto previsto en este artículo es anular o dejar sin efecto el contrato. Entre las obligaciones que había entre las partes, una no recogida contractualmente sino por un acuerdo posterior, era la de la adhesión de los vendedores a la AIU con la obligación de la compradora de hacer frente a dichos gastos; por tanto, por virtud del art. t454 CC, este acuerdo queda sin efecto entre las partes, pero como el desplazamiento patrimonial ya se había producido con anterioridad por parte de Brucar, la consecuencia es que los vendedores han quedado beneficiados por un enriquecimiento sin causa, y por tanto injusto ( artículos 1145 y el 1158) y por ello, el juzgador debía haber aplicado la citada figura del enriquecimiento injusto, mas teniendo en cuenta el artículo 218- 1, párrafo segundo, y el 3 -2° CC en cuanto a la equidad.

La figura del enriquecimiento injusto está configurada por la jurisprudencia.

En nuestro caso concurren sus requisitos pues, a) los vendedores han evitado una disminución en su patrimonio, ya que se podrá cuestionar si había de darse de alta en la AIU en el momento que se hizo o no, pero no que los pagos, antes o después había que realizarlos y que por tanto, habiendo efectuado dicho pago Brucar, los vendedores no hayan tenido que hacerlo. b) El citado incremento patrimonial (o no disminución) no tiene causa jurídica que lo sustente, el pacto de arras conlleva la rescisión del contrato ( art. 1454 C.c ) y con él las obligaciones que trajeron causa de él. c) El empobrecimiento patrimonial sufrido por Brucar al realizar la transferencia de ese dinero a la AIU por cuenta de los vendedores, por los gastos del PAl de unos terrenos que nunca han llegado a ser suyos.

DÉCIMO.- La actora, hoy recurrente, no pidió en su demanda la resolución de los contratos celebrados con los demandados, ni siquiera citó en ella el artículo 1124 CC , sino que en la cascada de pretensiones principales y subsidiarias, apoyándose en el artículo 1454 CC , se limitó a solicitar la devolución de las arras, duplicadas o no, añadiendo, como un apéndice, la pretensión de que se le devolviera los 35.625,00 euros que ingresó por cuenta de los vendedores en la AIU. Pero esta devolución sólo tendría justificación si, como sostiene su defensa, los demandados hubieran incumplido sus obligaciones contractuales, y siendo así que la sentencia recurrida llegó a la conclusión contraria, y declaró que los demandados no habían incumplido el contrato, no cabía acceder a la devolución de las arras, ni a la devolución de los 35.625,00 euros. El efecto inmediato de la resolución contractual no seria la aplicación del pacto de arras penitenciales, del artículo 1454 CC , concebido a la manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir, a su arbitrio, del contrato; sino que es la extinción de las obligaciones reciprocas de forma que estas desaparecen y dejan de producir los efectos que le son propios, tiene además eficacia retroactiva en cuanto que ha de volverse al estado jurídico preexistente, como si el negocio no se hubiera concluido ( STS 9 de octubre de 2003 ). Igual sucedería en el caso de que se hubiera declarado la nulidad de los contratos, pues la obligación de devolución de las prestaciones que se contempla en el artículo 1303 CC es una obligación legal que no requiere de petición expresa ( STS de 24 de febrero de 1992 , 6 de octubre de 1994 y 8 de enero de 2007 , entre otras) y su apreciación de oficio tiene la finalidad de evitar, sin necesidad de acudir a un nuevo procedimiento, el enriquecimiento injusto de una de las partes a costa de la otra ( STS de 24 de febrero de 1992 ), y el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre el alcance del precepto en el sentido de declarar que cuando el contrato hubiere sido ejecutado en todo o en parte procede la reposición de las cosas al estado que tenían al tiempo de su celebración ( Sentencias de 28 de septiembre de 1996 y 26 de julio de 2000 ).

Sin embargo, desestimadas absolutamente las pretensiones de la actora relativas a las cantidades que abonó en concepto de arras, no es posible acceder a la pretensión accesoria de devolución de otra cantidad entregada en el ámbito del contrato, que no ha sido resuelto ni declarado nulo.

ONCENO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

DOCEAVO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por Brucar Urbano S.L.

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.