Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 163/2013 de 11 de Junio de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 163/2013 SENTENCIA 11 de junio de 2013

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 163/2013

SENTENCIA nº 317

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistrada

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

Magistrado

Don José Francisco Lara Romero

En la ciudad de Valencia, a 11 de junio de 2013.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los señores y la señora del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha veintiuno de diciembre de 2012, recaída en el juicio verbal nº 1561/2012, del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de los de Valencia , sobre desahucio y reclamación de rentas.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante PBB Insorbe Gestión Patrimonial, S.L., representada por la procuradora doña Lourdes Pérez Asensio y defendida por el abogado don Juan Corella Miguel, y como apelados los demandados don Pedro Francisco y don Abelardo , representados por la procuradora doña Mª. del Mar García Martínez y defendidos por la abogada doña Ana Isabel Galán Ballesteros.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: «1º) Desestimando la demanda interpuesta por PBB Insorbe Gestión Patrimonial, S.L.contra D. Pedro Francisco y D. Abelardo , absuelvo a los demandados de las pretensiones entabladas contra los mismos.

2º) Condeno a la parte actora al pago de las costas procesales causadas.»

SEGUNDO.- La defensa de la demandante interpuso recurso de apelación, en solicitud de que se condene de acuerdo con el suplico de la demanda, así como que se revoque la condena en costas a la parte demandante en primera instancia.



TERCERO.- La defensa de los demandados presentó escrito solicitando sentencia por la que confirme la sentencia 262/2012 de fecha 21 de diciembre de 2012 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Valencia , desestimando el recurso de apelación interpuesto, e imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.



CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 10 de junio de 2013, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.


PRIMERO.- Este recurso se enmarca en las discrepancias existentes entre la actora, propietaria del local sito en la calle Quart número 128 derecha, de Valencia (documento 2), y los arrendatarios, que dejaron de pagar las rentas desde el mes de junio de 2012, por lo que les demandó de desahucio por falta de pago y les reclamó 4.627,30 euros en concepto de rentas debidas. El núcleo esencial de debate se polarizó en torno la alegación de los demandados de que a finales de abril de 2012, y en base al artículo 26 LAU , pactaron la suspensión del contrato de arrendamiento y de la obligación de pago de las rentas como consecuencia de las humedades aparecidas en el inmueble a los dos meses del contrato. La parte actora rechaza tal alegación, aunque admite que hubo negociaciones, pero que no llegó a existir un acuerdo para la suspensión del contrato.



SEGUNDO.- La sentencia recurrida desestimó la demanda, razonando en síntesis: «

SEGUNDO.- .../...

La prueba practicada no acredita propiamente que las partes alcanzasen dicho acuerdo .../...

Ahora bien, aun no considerando acreditado que las partes llegasen a cerrar un acuerdo de suspensión, la misma consecuencia procede en el presente caso por aplicación de lo dispuesto en los artículos 21 y 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (incluidos en el título II, relativo a los arrendamientos de vivienda, pero igualmente aplicables a los arrendamientos para un uso distinto, dada la remisión que a dichos preceptos hace el artículo 30, ubicado en el título III de la misma ley ).

.../... Esta suspensión contractual constituye una manifestación de la 'exceptio non adimpleti contractus', ya que opera exonerando temporalmente al arrendatario de cumplir con su obligación principal de pago de la renta, como respuesta a su imposibilidad de hacer uso del inmueble arrendado en tanto el arrendador no realice las obras de conservación que la ley impone a su cargo .../...

Sentado lo anterior, la parte demandada ha justificado cumplidamente que el local arrendado no se encuentra en condiciones de ser utilizado normalmente: principalmente, a través del informe pericial emitido y ratificado en juicio por el arquitecto D. Juan , el cual indica que 'el local presenta un problema generalizado de deterioro debido a la presencia de humedad que proviene del subsuelo y se manifiesta tanto en las paredes como en el pavimento e incluso en el muestrario de muebles de cocina cuyas puertas, debido al abombamiento producido por la humedad, no cierran correctamente. Las deficiencias de los cerramientos alcanzan una altura aproximada de 1,50 m. Las características de las deficiencias indican que se trata de un problema de humedad existente en el subsuelo, que asciende por los cerramientos por el efecto físico denominado capilaridad', y a propósito de las actuaciones a realizar señala que 'dado el problema de humedades que presenta el local examinado, para poder habilitarlo para el uso previsto es necesario adoptar previamente medidas pasivas de protección, encaminadas a evitar las consecuencias de la presencia de la humedad. Estas medidas deben consistir en la impermeabilización del firme así como el tratamiento de los cerramientos que evite que se produzca el fenómeno de la capilaridad'. El informe incluye una serie de fotografías en las que se observan los efectos de la humedad plasmados en manchas en las paredes y abombamiento de pavimento y puertas, y en la vista el perito ha explicado que había visitado el local a finales del verano de 2011 para emitir el documento de comunicación ambiental, fecha en la cual no apreció humedades, aunque tampoco era ese el objeto de su intervención, y que después fue requerido para valorar dichas humedades, las cuales se habían manifestado ya a finales del año 2011, y añade que se trata de un problema severo porque las humedades están muy avanzadas y que el local funcionalmente es inhabitable. Las referencias que igualmente realiza el perito a los comentarios que le hizo un vecino respecto a que el anterior arrendatario ya había tenido problemas de humedad resultan menos relevantes, pues lo cierto es que procede resolver estrictamente la situación del presente contrato, y al respecto queda probado que la deficiencia indicada impide destinar el local a su uso propio.

Finalmente, parece oportuno dar respuesta a un argumento sugerido a través de sus preguntas al perito por el letrado de la parte actora, quien apunta a que, si las humedades se manifiestan en elementos comunes del edificio como el subsuelo o los muros de carga, no sería el dueño y arrendador del local el obligado a realizar las reparaciones necesarias sino la comunidad de propietarios. La cuestión de la legitimación pasiva frente a la reclamación del arrendatario para reparar la vivienda o local si los daños o patologías provienen de elementos comunes ha dado lugar a dos posturas distintas en doctrina y jurisprudencia, siendo la primera de ellas que en todo caso la obligación de mantener el objeto del arriendo en buen estado corresponde al arrendador, por lo que éste deberá efectuar la reparaciones por sí mismo o bien realizar las gestiones que sean necesarias ante la comunidad de propietarios para que sea ésta quien las lleve a cabo .../...

No obstante, considero que la cuestión no debe tener incidencia en el presente caso: por una parte, el perito se limita a constatar la existencia de humedades que afectan claramente al local, y no realiza un estudio detallado de su origen o de la necesidad de reparar elementos privativos o comunes, siendo un hecho indiscutido que el objeto del arrendamiento está afectado por dichas humedades; por otra, a los efectos que nos ocupan, esto es, la suspensión del contrato, lo cierto es que los arrendatarios se ven impedidos de utilizar el local, por lo que concurre el supuesto previsto en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , al margen de cuál sea el sujeto obligado a eliminar la causa del problema.

Por consiguiente, entiendo que la falta de pago de la renta queda justificada por la imposibilidad de utilizar el local debida a las humedades descritas, que produce como consecuencia la suspensión mencionada hasta que el objeto del arrendamiento vuelva a estar en condiciones aptas para su uso y, por ende, procede la desestimación de ambas pretensiones, tanto la de desahucio por falta de pago como la de reclamación de rentas.»

TERCERO.- Frente a tal modo de razonar, la parte apelante aduce, como primer motivo de su recurso, la admisión de oposición por causas distintas de las que permite el art.444 LEC , alegando en síntesis: El Juez a quo diferencia las dos pretensiones existentes en la demanda, la de desahucio y la de reclamación de rentas impagadas, atribuyendo a la primera carácter sumario y a la segunda, plenario. Lo cierto es que nos parecen inseparables cuando se tratan de forma acumulada pues lo contrario dejaría sin eficacia lo dispuesto en la Ley ( art.444 LEC ) ya que la misma se refiere a la recuperación de la finca por impago de la renta o cantidad asimilada y en todos los casos sin excepción (incluido éste). Si ello no se hiciese así, ¿en qué caso tendríamos un proceso sumario de desahucio por impago de rentas? Salvo ignorancia por esta parte y dejándolo al mejor criterio de la Audiencia, entendemos que nunca. O, dicho sea de otro modo, todos los juicios verbales de desahucio por impago de rentas tendrían carácter plenario en contra de lo dispuesto en el precitado artículo de la Ley rituaria.

Por tanto, partimos a nuestro modesto juicio de un primer error cual fue el permitir a la parte demandada desarrollar un alegato extenso e improcedente sobre la existencia de unas humedades de las que luego hablaremos cuando, en aplicación del citado art.444 LEC ello le tenía que haber sido vedado.

Por ello pedimos que no sean tenidas en cuenta dichas alegaciones y se dicte sentencia en esta fase de recurso de conformidad con el resto de alegaciones y pruebas.

SAP de Zaragoza (Sección 4ª) 489/2010 de 5 de noviembre , SAP de Murcia 35/2011 de 27 de enero , SAP de Valencia (Sección 8ª) 384/2003 de 11 de junio .



CUARTO.- El motivo no puede prosperar. Este Tribunal comparte el criterio del juez a quo referente a las posibilidades de defensa del demandado en esta clase de procedimientos, ya que la limitación probatoria se impone cuando únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, que es un procedimiento especial y sumario ( artículos 444.1 y 447.2 LAU ) cuyo ámbito de conocimiento se encuentra legalmente limitado, pues sólo se permite al demandado alegar y probar el hecho del pago o la concurrencia de las circunstancias precisas para la procedencia de la enervación (artículo 444.1); aún así, la SAP, Civil sección 4 del 26 de Julio del 2012 ( ROJ: SAP GC 1555/2012) declara que 'el demandado podía oponer en el desahucio por falta de pago de las rentas, el acuerdo de suspensión del contrato, que conlleva la suspensión de dicha obligación de pago, ( art. 26 LAU ), tal como entendió el Juzgador, por tratarse de cuestión directamente vinculada a la obligación de pago de la renta'. Pero en cualquier caso, cuando se ejercita acumuladamente dicha acción de desahucio junto con la de reclamación de rentas impagadas, de manera que el petitum de la demanda no es tan solo la recuperación de la finca, sino que incluye también la condena a la demandada a pagar una cantidad determinada de dinero, no existe limitación ninguna del derecho de alegar y probar en juicio cuanto convenga a la defensa del arrendatario demandado. Por ello el juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas, inicialmente sumario, se convierte en un juicio plenario en el que las partes pueden alegar todas las vicisitudes que hayan afectado al contrato de arrendamiento y, por lo tanto, a la existencia o no de la deuda que se reclama, con plenas facultades de alegación y prueba en general, para el pleno ejercicio del derecho de defensa bajo el criterio general del artículo 217 LEC , al no existir ningún precepto que establezca una limitación similar de los medios de defensa que puede ejercitar el arrendatario demandado en estos supuestos de ejercicio acumulado ambas acciones, y sin que quepa hacer una interpretación extensiva de la prohibición de medios de defensa para casos distintos de los expresamente previstos en la ley. Tal es el criterio abrumadoramente mayoritario en las sentencias de las Audiencias Provinciales [por ejemplo, SAP, Civil sección 3 del 19 de Abril del 2007 ( ROJ: SAP T 1348/2007), SAP, Civil sección 1 del 18 de Febrero del 2008 ( ROJ: SAP TF 635/2008), SAP, Civil sección 7 del 07 de Abril del 2008 ( ROJ: SAP O 1511/2008), SAP, Civil sección 3 del 03 de Noviembre del 2009 ( ROJ: SAP T 1530/2009), SAP, Civil sección 3 del 18 de Enero del 2011 ( ROJ: SAP T 87/2011), SAP, Civil sección 3 del 18 de Abril del 2011 ( ROJ: SAP T 680/2011), SAP, Civil sección 9 del 07 de Julio del 2011 ( ROJ: SAP M 10145/2011), SAP, Civil sección 1 del 26 de Octubre del 2011 ( ROJ: SAP LE 1239/2011), SAP, Civil sección 2 del 08 de Mayo del 2012 ( ROJ: SAP J 270/2012), y SAP, Civil sección 9 del 16 de Noviembre del 2012 ( ROJ: SAP A 3616/2012)].



QUINTO.- El segundo motivo del recurso alega incongruencia extra petitum, diciendo resumidamente: El Juez a quo concede la suspensión del contrato de arrendamiento, que no ha sido pedida por ninguna de las partes. El demandado se limitó a oponerse alegando la existencia de un pacto verbal de no pedir las rentas, y la sentencia dice que no ha quedado probada la existencia de dicho pacto.

Sin embargo, cuando ahí debería terminar su razonamiento, entra a debatir y fallar sobre la suspensión del contrato.



SEXTO.- Constituye doctrina de la Sala primera del Tribunal Supremo que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico-jurídica ( STS de 14 de abril de 2011 ).

El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva - dictum - y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio - petitum - o pretensión solicitada. (ST de 13 de junio de 2005). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 , y 20 de diciembre de 1989 ). En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se de la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte ( STS de 4 de octubre de 1993 ). En esta línea, y en términos generales, también hay que señalar que las sentencias absolutorias no pueden ser tachadas de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales ( SSTS de 10 de diciembre de 2004 y 5 de febrero de 2009 ). Con lo que la incongruencia extra petita, en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SSTS de 6 de octubre de 1988 y 1 de octubre de 2010 ).

Desde esa perspectiva jurisprudencial, en el caso que estudiamos no hubo extralimitación ninguna por la sentencia del Juzgado en relación a los términos de hecho y de derecho en los que se mantuvo el debate por las partes, pues la defensa de los demandados pidió que se atendiera a lo dispuesto en el artículo 26 LAU , en lo referente a la suspensión del pago de las rentas (folio 44), y eso es lo que hizo la sentencia recurrida.

SÉPTIMO.- El tercer motivo del recurso alega errónea interpretación de los hechos por el juez a quo, aduciendo en resumen: Los dos primeros párrafos del fundamento de Derecho segundo los dedica a hacer una inferencia errónea para concluir en el inicio del párrafo tercero con la frase: 'aún no considerando acreditado que las partes llegasen a cerrar un acuerdo de suspensión...'. De este modo, sólo cabe entender que el razonamiento previo ha de obviarse por no poder llevar a una afirmación categórica y si a una mera conjetura.

Si el demandante, ejerciendo su derecho de autodefensa por su condición de letrado, dijo en la vista que llegó a un pacto fue el de esperar a que pasase el verano para recibir el pago de las mensualidades pendientes porque, dado que los demandados se dedican a las reformas, le habían manifestado que en esa época iban a tener más trabajo. Como también dijo el demandante que era poco razonable interponer una demanda en los meses de verano en que hay menor actividad judicial.

Si que tuvo en cuenta en cambio para hacer esa errónea deducción de que pudiera existir un acuerdo de suspensión el correo electrónico que mi representado remitió a la Letrada de los demandados en que proponía un nuevo contrato (Documento 6 del escrito de oposición) podemos ver como el demandado Pedro Francisco causa baja en Seguridad Social alegando el cese de actividades empresariales y profesionales con fecha 31/05/2012 (pág.5, párrafo tercero del escrito de oposición).

Y deja el juzgador por valorar la fotografía de la puerta del bajo donde se puede ver que los demandados dicen que, por motivos de la crisis, no estarían atendiendo allí.

OCTAVO.- Según reiterado y constante criterio jurisprudencial, la valoración probatoria es facultad de los Tribunales sustraída a los litigantes, que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza, pero en forma alguna tratar de imponerla a los Juzgadores, pues no puede sustituirse la valoración que el Juzgador de instancia hizo de toda la prueba practicada por la valoración que realiza la parte recurrente, función que corresponde única y exclusivamente al Juzgador 'a quo' y no a las partes, habiendo entendido igualmente la Jurisprudencia que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, aunque nunca de manera arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículos 456 y 465 LEC ).

En el caso de autos constatamos que la valoración de la prueba llevada a cabo en la sentencia recurrida ha sido conforme a derecho, teniendo en cuenta que el Juzgador valoró en su conjunto las pruebas aportadas y llegó al convencimiento de que 'los arrendatarios dejaron de pagar las mensualidades desde junio, que la parte arrendadora toleró en cierto modo esta situación hasta primeros de octubre, y que en ese momento las partes no se pusieron de acuerdo, siendo presentada la demanda iniciadora de este procedimiento el día 10 de octubre' (folio 121), hechos estos avalados por la prueba documental y por las propias manifestaciones del abogado de la actora, y que ni resultan desmentidos por la fotografía de la puerta (folio 115), ni por la baja del demandado don Pedro Francisco en la Seguridad Social, el 31 de mayo de 2012, alegando el 'cese de actividades empresariales y profesionales' (folios 53 y 54).

NOVENO.- El cuarto motivo del recurso alega la errónea interpretación y aplicación que hace el Juez a quo de los arts. 21 y 26 LAU , diciendo resumidamente: El caso que nos ocupa no cumple lo establecido en los arts. 21 y 26 LAU , por: Se refirieren a la ejecución de una obra, y ninguna obra se ha llegado a comenzar.

El art. 26 está hablando de obras que hagan inhabitable la vivienda (en este caso local), cuestión que ha sido puesta de manifiesto por un perito propuesto por la parte demandada que, meses antes había estado en el local y no había apreciado siquiera manchas de humedad. La sorpresa de discutir en el acto de la vista sobre extremos que impide el art.444 LEC , le causó indefensión porque acudió a dicho acto desprovista de una pericial contradictoria con que rebatir esas afirmaciones.

El testigo, padre de los demandados, es parte interesada, ya que era el factotum en la empresa pese a que la misma tenía como fachada a los hijos. Su testimonio es contradicho por su propio perito cuando dice el testigo que un vecino les manifestó que ya había humedades anteriormente, y el perito que esa persona no les dijo nada de humedades sino que en la finca hubo otros problemas. Y es curioso que, si el testigo es profesional de las reformas, no apreciase unas humedades 'preexistentes'.

Da al arrendatario dos opciones: suspender el contrato o desistir de él sin indemnización. Pues bien, los demandados no han manifestado ninguna de ambas opciones y no es aceptable que sea el propio Juez de instancia quien, sin pedirlo, lo conceda.

Si se tratase de la primera, la de suspender el contrato mientras duren las obras, la posesión la tienen los demandados y el acceso al local no es posible sin su colaboración ni los mismos han facilitado llave alguna a esta parte para poder acometer las obras.

Si se tratase de desistir sin indemnización, es claro que no les interesa porque ven más rentable la que pretenden en el Procedimiento Ordinario 1681/2012 que han instado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Valencia.

Es decir, ninguna responsabilidad puede achacársele a la actora de que la crisis no haya permitido la prosperidad del negocio de los demandados.

DÉCIMO.- Es doctrina generalmente admitida que los requisitos exigidos para que proceda la suspensión del contrato de arrendamiento urbano, tal y como se infiere del artículo 26, en relación con el artículo 21 LAU , son, como dice la SAP, Civil sección 11 del 15 de Julio del 2011 ( ROJ: SAP M 11697/2011): 'a) Que la situación sobrevenida en que se encuentra la vivienda, o la consiguiente realización de la obra que subsane dichas deficiencias, impida la habitabilidad de la vivienda arrendada.

b) Que la imposibilidad de habitar, o de utilizar, la finca arrendada sea de carácter temporal y una vez finalizadas las obras pueda volver a la vivienda el arrendatario.

c) Las obras que tal originen han de ser, bien obras cuya ejecución es acordada por la autoridad competente e impiden la habitabilidad de la finca; o bien obras de conservación, esto es, aquellas que tienden a mantener las condiciones de habitabilidad de la vivienda para servir al uso convenido de la misma y que no pueden diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

d) La notificación de la necesidad de la realización de la obras llevada a cabo por el arrendatario.

e) La comunicación de su intención de suspender la relación arrendaticia.

f) El deterioro de cuya reparación se trate no sea imputable al arrendatario.' Además, algunos tribunales exigen el requisito de que la suspensión del contrato de arrendamiento haya sido pedida mediante demanda o reconvención. Así, en un caso similar al que hoy se nos plantea, la SAP, Civil sección 1 del 15 de Octubre del 2002 ( ROJ: SAP O 3740/2002), señala que 'La opción a que se refiere el art. 26 citado exige su alegación, el traslado de dicha pretensión a la otra parte en el contrato, la arrendadora, y de haber desacuerdo por no coincidir los criterios sobre la concurrencia de las circunstancias que legalmente se establecen, su planteamiento por vía judicial, bien con la presentación de la demanda por la arrendataria con aquella pretensión, bien mediante reconvención en cualquier otro procedimiento instado por la propiedad -como el que ahora debe decidirse- en la que se solicite la decisión judicial que acuerde la suspensión del mismo. Téngase en cuenta que cuando de una opción se trata, en el marco de un contrato, primeramente dependerá su eficacia del acuerdo entre las partes, y de no existir aquélla no se producirá sino a través del planteamiento en la vía judicial. Lo sucedido en el presente caso es que en ningún momento se articuló por la apelante y en esta vía la pretensión de obtener una declaración de suspensión ...'. En idéntico sentido se pronuncian la SAP, Civil sección 1 del 16 de Enero del 2005 ( ROJ: SAP TF 2595/2005) y la SAP, Civil sección 21 del 21 de Junio del 2012 ( ROJ: SAP M 9981/2012).

No compartimos tal criterio de exigencia procesal, pues la alegación de suspensión del contrato por imposibilidad, imputable al arrendador, de usar el local arrendado conforme a su destino, constituye, dentro del contrato de arrendamiento urbano, una manifestación de la excepción de contrato no cumplido (non adimpleti contractus), y respecto de ésta hemos dicho que « ... no era necesaria la formulación de reconvención para oponer la excepción non rite adimpleti contractus; pues las excepciones de contrato no cumplido o cumplido deficientemente, con el carácter enervador de la pretensión actora, pueden formularse en la contestación a la demanda al amparo del artículo 1124 CC , que exige, como uno de los requisitos para reclamar el cumplimiento del contrato, el no haber incumplido previamente la parte acreedora, sin necesidad de arbitrar reconvención. Por tanto, se puede oponer como defensa frente a la pretensión actora, sin que sea exigible la formulación de demanda reconvencional ( STS, Civil sección 1 del 07 de Diciembre del 1996 (ROJ: STS 6988/1996 ), STS, Civil sección 1 del 16 de Diciembre del 2005 (ROJ: STS 7400/2005 ), ( STS, Civil sección 1 del 27 de Diciembre del 2011 (ROJ: STS 9232/2011 ).» DÉCIMO.- Trasladando esta doctrina al caso que estudiamos, en el que los arrendatarios articularon su contestación a la demanda sobre la base del previo incumplimiento por el arrendador de su obligación de reparar los graves defectos de humedad que presenta el local, y solicitaron del juez la aplicación del artículo 26 LAU , debemos considerar correctamente planteada esa cuestión dentro del proceso.

El arrendador era conocedor de las humedades que padece el local, como reconoce en su recurso al decir que 'actuó con la diligencia debida ... como admitió el testigo ... cuando dijo que el arrendador le envió a un arquitecto y a un constructor ... para valorar los daños en un claro acto de dar solución a los mismos'.

En cuanto a la descalificación del testigo don Hugo , padre de los arrendatarios demandados, hemos dicho reiteradamente [por todas, SAP, Civil sección 6 del 18 de Abril del 2012 ( ROJ: SAP V 1796/2012)] que «al apreciar la credibilidad de los testigos debe tenerse en cuenta: - Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

- Su razón de ciencia .../...

- La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

- Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

- El resultado del resto de las pruebas.

- Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

- No está sujeta a reglas legales de valoración.

- El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.» Desde esa perspectiva, no cabe duda de que el testigo don Hugo merece credibilidad, pues aun siendo cierto su interés en el proceso, su declaración fue minuciosa, altamente ilustrativa, y contrastada con la realidad misma del local, con las manifestaciones del abogado defensor y representante de la arrendadora, y por la pericia del arquitecto don Juan , que informó que 'el local presenta un problema generalizado de deterioro debido a la presencia de humedad que proviene del subsuelo y se manifiesta tanto en las paredes como en el pavimento e incluso en el muestrario de muebles de cocina cuyas puertas, debido al abombamiento producido por la humedad, no cierran correctamente. Las deficiencias de los cerramientos alcanzan una altura aproximada de 1,50 m. Las características de las deficiencias indican que se trata de un problema de humedad existente en el subsuelo, que asciende por los cerramientos por el efecto físico denominado capilaridad', y que propuso que 'dado el problema de humedades que presenta el local examinado, para poder habilitarlo para el uso previsto es necesario adoptar previamente medidas pasivas de protección, encaminadas a evitar las consecuencias de la presencia de la humedad. Estas medidas deben consistir en la impermeabilización del firme así como el tratamiento de los cerramientos que evite que se produzca el fenómeno de la capilaridad', y que teniendo en cuenta el estado actual del local, calculó que las humedades comenzaron a aparecer un año atrás desde su última visita al local, esto es a finales de 2011, lo que confirma las manifestación del señor Hugo que dijo que en el mes de octubre de 2011, ya empezaron a aparecer las humedades, al abombarse la pintura de las paredes.

Acreditada la imposibilidad de que los demandados destinaran el local al uso para el que fue arrendado, resulta de aplicación el artículo 26 LAU , sobre suspensión del contrato de arrendamiento y, por tanto, del pago de las renta, sin necesidad de que exista acuerdo entre las partes. Y, desde luego, que no estén siendo ejecutadas las obras de reparación no impide la aplicación de dicho artículo 26 LAU , pues lo que provoca la suspensión del contrato no son las obras, sino la humedad del local, no corregida con las obras pertinentes.

DOCEAVO.- El último motivo del recurso tilda de errónea la interpretación jurisprudencial que hace el juez a quo en relación a quién tiene la obligación de mantener el objeto de arriendo en buen estado cuando las humedades se presentan en elementos comunes, diciendo en resumen que: Ninguna de las posturas jurisprudenciales hace recaer directamente sobre el arrendador la obligación de reparar unos daños que no le corresponde reparar por no ser propios ya que es la Comunidad la responsable al darse en elementos comunes como son los muros de carga.

La recurrente actuó con diligencia, como admitió el testigo en su declaración cuando dijo que el arrendador le envió a un arquitecto y a un constructor; además, en un correo electrónico hizo una 'propuesta de acuerdo', que no fue aceptado por el demandado (Doc. 7), estaba dispuesto a firmar un nuevo contrato de arrendamiento y opción de compra descontando esas reparaciones del precio pactado inicialmente; y en el contrato, no aceptado por los demandados (documento 8) no había pacto de suspensión, ya que se estaba modificando el existente con la rebaja en la opción de compra por las posibles reparaciones por humedades, recibiendo las rentas pendientes a esa fecha.

TRECEAVO.- El motivo no puede prosperar. El conflicto se suscita en el seno del contrato de arrendamiento concertado por la actora con los demandados, y una cosa son los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario derivados del contrato de arrendamiento, y otra bien distinta son los derechos y obligaciones de la Comunidad de propietarios, y los propietarios de un inmueble sujeto a la ley de propiedad horizontal, hasta el punto que la STS, Civil sección 1 del 24 de Septiembre del 1992 ( ROJ: STS 7124/1992 ) 'reitera que únicamente a través del arrendador propietario del inmueble podría el arrendatario servirse de las cosas comunes y ello por atribución del condómino, cualidad que no tiene el arrendatario recurrente, ya que todos los derechos que atribuye la ley que se invoca de propiedad horizontal y del Código civil lo son del propietario; sin perjuicio de las acciones que la recurrente, como simple arrendataria, crea tener contra el arrendador, pero no contra terceros, como es la comunidad demandada, y así se deduce de la regulación del contrato de arrendamiento de cosas en el Código civil (artículos 1546 , 1554 a 1557 , 1559 y 1560 y del artículo 432 del mismo Código y jurisprudencia interpretativa, como las sentencias de 22 de marzo de 1.962 y 30 de septiembre de 1.964 , entre otras'. De la misma forma, frente al arrendatario, es el arrendador quien debe cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, y no puede guarecerse tras la actitud de la Comunidad de propietarios, impidiendo con su inactividad el ejercicio del derecho de sus inquilinos a usar del local arrendado, conforme a su destino.

El recurso se desestima.

CATORCEAVO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , las costas de este recurso deben ser impuestas a la recurrente.

QUINCEAVO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , confirmada la resolución recurrida, el recurrente pierde el depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino previsto en dicha disposición.

En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por PBB Insorbe Gestión Patrimonial, S.L.

Confirmamos la sentencia apelada.

Imponemos a la recurrente las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.