Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 90/2013 de 16 de Abril de 2013

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Valencia Sección Sexta ROLLO nº 90/2013 SENTENCIA 16 de abril de 2013

PODER JUDICIAL

Audiencia Provincial

de Valencia

Sección Sexta

ROLLO nº 90/2013

SENTENCIA nº 207

Presidente

Don Vicente Ortega Llorca

Magistradas

Doña María Mestre Ramos

Doña Mª Eugenia Ferragut Pérez

En la ciudad de Valencia, a 16 de abril de 2013.

La sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por el señor y las señoras del margen, ha visto el presente recurso de apelación, interpuesto contra la sentencia de fecha veintisiete de noviembre de dos mil doce, recaída en el juicio ordinario nº 931/2011, del Juzgado de Primera Instancia nº 15 de los de Valencia , sobre reclamación de rentas, daños y desperfectos del local arrendado.

Han sido partes en el recurso, como apelante la demandante FUNDACION FIDES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, representada por el procurador don Francisco Jose Garcia Albert y defendida por el abogado don Francisco Guillem Bargues, y como apelados los demandados don Balbino y doña Apolonia , representados por el procurador don Raúl Martínez Giménez y defendidos por el abogado don Carlos Manuel Escriche Guiral.

Es ponente don Vicente Ortega Llorca, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la sentencia apelada dice: «Que estimando como estimo, en parte, la demanda formulada por el procurador Sr. García Albert, en nombre y representación de FUNDACIÓN FIDES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, debo condenar y condeno a Balbino y Apolonia a abonar a la actora la suma de 2.198'17, más los intereses legales desde la demanda.

Que estimando como estimo, en parte, la reconvención formulada por el procurador Sr. Martínez Giménez, en nombre y representación de Balbino y Apolonia , debo condenar y condeno a la actora a abonar a la reconvincente la suma de 1.122'22 euros, más los intereses legales desde la demanda.

No ha lugar a condenar en costas.»

SEGUNDO.- La defensa de la demandantes interpuso recurso de apelación, en solicitud de sentencia que estime íntegramente la demanda, condenando a los demandados al pago de la indemnización por daños y perjuicios, imponiéndoles las costas, y sea desestimada íntegramente la reconvención.

SUBSIDIARIAMENTE, se condene a la parte demandada a pagar la cantidad de 8.916,44 ? más IVA derivada de las obras que se realizaron en el local y que deberían haber quedado en favor del inmueble.

SUBSIDIARIAMENTE, que la parte demandada sea condenada al pago de 6.010 ? que se corresponde con la cantidad entregada por mi representada en el momento de la firma del contrato para la adecuación del local para el uso de cafetería.



TERCERO.- La defensa de los demandados presentó escrito solicitando que se acuerde la inadmisibilidad del recurso, y en otro caso se desestime íntegramente el recurso, con condena en costas en ambos casos.



CUARTO.- Recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para la deliberación y votación el día 15 de abril de 2013, en el que tuvo lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de ésta.


PRIMERO.- Antes que nada, debemos pronunciarnos sobre la alegación de la inadmisibilidad de la apelación, que la defensa de los demandados plantea alegando: No haberse constituido en tiempo y forma la tasa de 800 euros exigida para recurrir por el art. 8 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia, por lo que no debió ser admitido a trámite el recurso de apelación, y no podrá entenderse subsanado el defecto si se consignara fuera de plazo, ya que la subsanación a la que alude la ley es sobre la justificación de la consignación, no de la consignación en sí misma. A pesar del tenor literal de la disp. adic. 15.6 LOPJ, también será válido el depósito efectuado con posterioridad a la presentación del escrito de preparación o interposición pero dentro del plazo legal de preparación o interposición. Por el contrario, un depósito presentado fuera de ese plazo constituiría un defecto insubsanable.

En la LO 1/2009 el legislador sí ha querido rechazar la subsanación de la falta de consignación del depósito y admitirla solo para aquellos supuestos en que ha existido una consignación pero ésta adolece de algún defecto en sentido amplio. SAP de Badajoz de 28 de mayo de 2010 ; AAP de Castellón, Sección 3, de 8 de enero de 2010.



SEGUNDO.- Rechazamos la causa de inadmisión del recurso que alega la parte recurrida, por cuanto consta que la tasa para recurrir en apelación, exigida por el artículo 8 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre , por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia, fue abonada por la recurrente el 29 de enero de 2013, sin que ni siquiera se produjera el requerimiento de subsanación a su defensa (obra el justificante de pago a los folios 147 a 149 de los autos).



TERCERO.- La sentencia recurrida desestimó la demanda en lo relativo a la indemnización por daños causados en el inmueble, razonando: «
PRIMERO.- El análisis del arsenal probatorio planteado por las partes en el acto del juicio arroja los siguientes resultados: a.- La prueba documental obrante en autos, aportada por la parte demandada, acredita, efectivamente, que la parte demandada adeuda a la actora la suma que se reclama.

En efecto, incluso la parte demandada ha reconocido expresamente adeudar una parte de las sumas que se le reclaman.

b.- La prueba pericial, llevada a cabo por el perito D. Fausto .../... arranca de un fallo de origen, y es el objeto de la pericia.

La parte proponente solicitó al perito .../... que realizara un informe en el sentido de dejar la cafetería en estado de uso, y este no debería haber sido el objeto de la pericia, sino más bien cuales fueron los daños que se ocasionaron al local, así, siendo el informe muy válido técnicamente , al igual que las explicaciones del perito, lo cierto es que no resultan clarificadoras a los efectos de la presente litis, por cuanto desenfocan lo que es el verdadero objeto de la litis, que no es sino determinar que daños se causaron, en su caso, y que obras realizadas por la arrendataria deben quedar en beneficio de la arrendadora según lo contractualmente pactado.

La cuestión es determinar que son obras y que no lo son, así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 31 de Julio de 2.012 determinó que en la cláusula 14 del contrato de arrendamiento se estipuló que las obras que el arrendatario realizase en el local con autorización del arrendador serian de cargo y cuenta del arrendatario y quedarían en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación en momento alguno.3 Tal cláusula solo puede interpretarse en un único sentido, en el de que quedaran en el local las ' obras' de mejora o acondicionamiento incorporadas al local que sean fijas o inamovibles , de tal manera que su retirada suponga menoscabo al inmueble, sin que ello pueda predicarse de los elementos muebles instalados en el mismo que pueden retirarse sin detrimento alguno y carecen de la consideración de ' obra' . Pretender que son obras de mejora, la maquina de aire acondicionado y los focos halógenos del local escapa del propio tenor literal y sentido de la cláusula contractual citada.

Así las cosas, lo que se ha retirado por los demandados son elementos móviles, tales como aparato de aire acondicionado, luces, halógenos, interruptores de luz. Y desde luego, esto no son 'obras', por lo tanto podían ser perfectamente retirados por los arrendatarios.

Por otra parte, los desperfectos a los que se alude en la demanda hubieran exigido prueba suficiente al respecto.

Así de conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 LEC , correspondía a la parte actora la acreditación íntegra de los hechos en los que basa su petitum. .../...

Procede, por ello estimar, en parte, la demanda, debiéndose condenar al pago de las sumas que se reclaman en concepto de rentas y que ascienden a la suma de 2.198'17 euros, siendo procedente desestimar la demanda en lo relativo a la indemnización por daños causados en el inmueble.»

CUARTO.- Frente a tal modo de razonar, la parte recurrente alega, en síntesis: PRIMERA.- Impugna los Fundamentos Primero y Segundo de la Sentencia. El Juez de Instancia considera que el local no fue entregado a mi representada en los términos pactados, pero concluye que no puede ser estimada la demanda ya que el objeto de la pericial no era determinar los daños y perjuicios, sino que el local se entregase en buen estado de uso, todo ello a pesar de quedar acreditados los daños.

Ha errado en el Juez de Instancia, por cuanto, si el local no se entrega en buen estado de uso, sino que fueron retiradas por la demandada las instalaciones eléctricas, revestimientos, etc, en los términos que constan en el informe pericial, se ha generado una situación de daños y perjuicios que deben ser indemnizados ( artículos 1101 , 1106 , 1107 CC ). Por ello, deberá responder de los daños y perjuicios causados, y el informe pericial los acredita, en los términos del artículo 217 LEC .

SEGUNDA.- No existe error en la pericial. Desde un punto de vista cronológico, los acuerdos suscritos entre las partes: 1 Las partes firmaron el contrato de arrendamiento el 9 de agosto de 2002, donde se establecía que las obras realizadas quedarán en beneficio del inmueble.

Mi representada aportó 6.000 ? para realizar las mejoras y acondicionamientos necesarios (hoja 4 de la contestación a la demanda) para adaptar el local a la actividad de cafetería.

2. En las condiciones especiales se pactó que si el arrendatario abandonase el local, antes del quinto año de vigencia del contrato, deberá pagar al arrendador, las rentas pendientes hasta completarlos.

El 19 de Enero de 2.011 se firmó el documento de resolución donde el arrendatario declara que el local se encuentra en buen estado, y que lo devuelve con todo funcionando correctamente.

Esta situación se ve reforzada por el legal Representante de la Fundación, D. Vidal .

La voluntad de las partes al firmar el contrato de resolución era que el local se entregase en las condiciones de uso en que se encontraba, renunciando mi representada al preaviso de los 12 meses.

El art. 7.1 CC establece que los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe.

El 28 de febrero de 2011, el local fue entregado prácticamente diáfano, arrancándose todas las instalaciones, como revestimientos, etc. (informe pericial).

3 Como constar en las declaraciones: El local permaneció empapelado, 'cerrada y con protecciones' (Sr Vidal ).Dos meses que como alega el letrado contrarío 'se utilizaron para el desmontaje de piezas'.

Es pacífico que los demandados se han llevado revestimientos, instalaciones, climatización, alumbrado...

Analiza los daños y perjuicios causados en instalación eléctrica, revestimientos, climatización, alumbrado y equipamiento.

Se encarga la pericial para que se valorara los trabajos necesarios para restituir el local a su estado anterior de cafetería.

En definitiva, la pericial determina los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del acuerdo de 19 de enero de 2011.



QUINTO.- El contenido de la presente litis versa sobre el ejercicio de una acción indemnizatoria, derivada de la responsabilidad por culpa contractual en que han incurrido los arrendatarios demandados, en el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de local destinado a cafetería, que tenían concertado con la demandante ( artículos 1101 , 1104 y 1555 CC ).

La inmediación del juez de la primera instancia en la práctica de las pruebas no excluye las facultades revisoras del tribunal de apelación, pues el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano «ad quem», permitiendo un «novum iudicium», da lugar a un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa y una revisión de la sentencia dictada en primera instancia, extendiéndose a todo el objeto de ésta y es un recurso devolutivo utilizado contra sentencias con la finalidad de su sustitución por entender la parte apelante que ha mediado un error en el juicio ( sentencias del Tribunal Constitucional 152/1998, de 13 de julio y 212/2000, de 18 de septiembre , y del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 2000 y 30 de noviembre de 2000 , entre otras muchas).

Así, la amplia facultad revisora que corresponde a los Tribunales de apelación al conocer de los recursos ante ellos interpuestos sólo 'está limitada por el principio prohibitivo de la «reformatio in peius», quedando vinculados por los pronunciamientos de la sentencia apelada que hayan sido consentidos por las partes' [ STS núm. 550/1999 (Sala de lo Civil), de 19 junio, Recurso de Casación núm. 3129/1994 ]. De modo que es doctrina reiterada ( STS 13 de mayo de 1992 , 21de abril y 4 de mayo de 93 , 14 de marzo de 95 y 28 de julio de 1998 , entre otras) la de que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar respecto de todas las cuestiones debatidas el pronunciamiento que proceda, como resulta del artículo 456,1 LEC .

Por ello, y de acuerdo con los límites fijados por las peticiones de las partes litigantes en sus escritos de alegaciones, la valoración de las pruebas practicadas se halla dentro de las facultades que como tribunal de segunda instancia le corresponden al tribunal de apelación, que por serlo, no tiene las limitaciones que la casación impone al Tribunal Supremo.



SEXTO.- Compartimos el análisis que el juez de la primera instancia hizo de la prueba documental, y su conclusión de que ésta acredita que la parte demandada adeuda a la actora la suma que reclama, también coincidimos en apreciar que la prueba pericial emitida por el arquitecto técnico don Argimiro (folios 69 a 71) goza de credibilidad; pero no podemos asumir la apreciación del juez de que el objeto de su pericia estuviera mal planteado.

En el apartado de obras, del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 9 de agosto de 2002, tras convenir que el arrendatario podría realizar obras para acondicionar el local, pactaron que «Las obras realizadas quedarán en beneficio del inmueble sin derecho a percepción por el arrendatario de cantidad alguna. Las reparaciones necesarias serán de cuenta del arrendatario», en el apartado de las 'condiciones especiales' convinieron que «EI arrendatario podrá rescindir unilateralmente el contrato de arrendamiento, a partir del quinto año de vigencia del mismo, con un preaviso al arrendador de, al menos, doce meses de anticipación a la fecha en que desee cancelarlo. Si el arrendatario abandonara el local, antes del quinto año de vigencia del contrato, deberá pagar al arrendador, las rentas pendientes hasta completar las correspondientes a los cinco primeros años de contrato como indemnización» (folio 20).

El 19 de enero de 2011 las partes convinieron la resolución del contrato, y pactaron que «El referido inmueble queda a disposición de la propietaria a partir del veintiocho de febrero de dos mil once, sin tener nada que reclamar la parte arrendataria a la parte arrendadora. El arrendatario del inmueble declara en este acto que el local se encuentra actualmente en buen estado, no habiendo destinado el mismo a ninguna actividad distinta a la descrita en el contrato de arrendamiento y lo devuelve al arrendador en las mimas condiciones en que se lo arrendaron, limpio recién pintado y con todo funcionando correctamente» (folio 26).

Sin embargo, cuando a las 10 horas del día 1 de marzo de 2011 se extendió el acta notarial de presencia en el local, éste presentaba el lamentable estado que evidencian las fotografías incorporadas a dicha acta (folios 62 a 68), que coincide con el que se extrae del informe pericial confeccionado por el Sr. Argimiro , que valoró en 29.273,09 ? el importe de reposición de los elementos dañados o desaparecidos del local. En consecuencia, como esa prueba pericial no ha sido eficazmente contradicha por ninguna otra, hemos de concluir que ese es el perjuicio que sufrió la arrendadora por causa del incumplimiento contractual de los arrendatarios que, lejos de cumplir su compromiso de devolver el local funcionando correctamente como cafetería, desmontó y extrajo los elementos que hubieran permitido ese funcionamiento.

El motivo se estima, lo que implica que la deuda de los arrendatarios para con la arrendadora asciende a los 2.198'17 ? recogidos en el fallo de la sentencia recurrida, más 29.273,09 ?, lo que hace un total de 31.471,26 ?, y hace innecesario entrar a estudiar las pretensiones subsidiarias.

SÉPTIMO.- Es también objeto de recurso el pronunciamiento que, estimando la reconvención, acordó la devolución de la fianza que asciende a 1.422,22 ?.

Al respecto, la sentencia razonó: «

SEGUNDO: Por lo que se refiere a la reconvención, resulta evidente que no habiéndose acreditado los desperfectos a los que se refiere la demanda, procede a todas luces la devolución de la fianza, que asciende a la suma de 1.422'22 euros, debiéndose rechazar la otra petición por abonos indebidos, al no haberse acreditado por la reconviniente, al amparo del artículo 217 LEC y la doctrina sobre el 'onus probandi' arriba expresada, que los abonos realizados no se debieran, sino mas bien todo lo contrario, conforme se ha expresado en el fundamento de derecho anterior.

Procede, por tanto, estimar, en parte la reconvención en el sentido indicado, relativo a la devolución de la fianza.» OCTAVO.- Frente a tal pronunciamiento la recurrente alega que: No procede la devolución de la fianza ya que de contrario se han reconocido daños y, de conformidad con el informe pericial, el coste de albañilería sería de 782,50 ? y el de pintura, vidrio y varios de 1.152 ?, cantidad superior a la fianza.

La finalidad de la fianza es la de responder de las obligaciones derivadas del contrato y, en su caso, de los daños causados en el local arrendado; de esta manera se debe concluir que la arrendataria incumplió el deber de devolver el inmueble en el estado pactado, por lo que no deberá devolverse la fianza entregada, compensándose con los daños existentes, y en su consecuencia debe ser desestimada la reconvención.

NOVENO.- Es doctrina comúnmente admitida que, de acuerdo con lo previsto en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, la finalidad de la fianza es la de garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, por lo que el arrendador está autorizado a la aplicación de la fianza al pago de las deudas a cargo del arrendatario que queden a la terminación de la relación arrendaticia, debiendo aplicarse la fianza, en el caso de haber varias deudas a cargo del arrendatario, en defecto de imputación expresa del deudor, al pago de la deuda más onerosa entre las que estén vencidas, de conformidad con la norma del artículo 1174 del Código Civil [SAP, Civil sección 13 del 13 de Noviembre del 2012 ( ROJ: SAP B 12550/2012), SAP, Civil sección 1 del 29 de Febrero del 2012 ( ROJ: SAP VI 95/2012)].

En el mismo sentido, la SAP, Civil sección 1 del 14 de Septiembre del 2009 ( ROJ: SAP VI 644/2009) , con cita del referido art. 36 LAU , expresa que: 'la fianza tiene por finalidad responder de la obligación de pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario ( art. 1555.1 del Código Civil y arts. 17 y 20 L.A.U .) y de indemnizar, en su caso, al arrendador por los daños y menoscabos producidos en la finca arrendada tanto intencionadamente o mediante ejecución de obras no consentidas que hagan necesaria la reposición de la finca al estado anterior, bien el mismo arrendatario o las personas por las que deba responder ( arts. 1.562 y 1.564 del Código Civil y art. 27.2.d LAU ) como por un uso inadecuado o no diligente de la finca ( art. 1.455.2 del Código Civil ) e incluso por no haber actuado con la diligencia debida ante la aparición de hechos o daños que exigían una reparación urgente o una comunicación inmediata al arrendador ( arts. 1.558 y 1.559 del Código Civil y art. 21.3 LAU )'.

En consecuencia, aun no expresada en el contrato (folio 21), la finalidad de la fianza debe relacionarse con ese cumplimiento íntegro del contrato por parte del arrendatario y por ello la obligación de devolver la misma está necesariamente vinculada a tal cumplimiento, de tal suerte que aun no siendo compensable por voluntad de deudor en relación con rentas que a su vez adeude, sin embargo desde la perspectiva del arrendador cabe admitir la existencia de la facultad de retener la devolución cuando no se ha cumplido íntegramente el contrato, aun habiéndose producido la entrega de las llaves. Por ello la compensación no surge como consecuencia de la exigibilidad de la devolución, sino de la propia liquidación de las deudas [SAP, Civil sección 1 del 29 de Febrero del 2012 ( ROJ: SAP VI 95/2012)].

En definitiva, como en el caso que estudiamos los arrendatarios quebrantaron sus obligaciones del modo que ha quedado expuesto, debemos estimar este motivo, desestimar la reconvención, y acordar que la fianza se aplique al pago parcial de la deuda que mantienen los demandados con la arrendadora demandante.

DÉCIMO.- La sentencia del juez a quo condenó a los demandados al pago de 'los intereses legales desde la demanda', pronunciamiento este que no fue pedido por la demanda (folio 6) pero que fue consentido por la demandada, lo que en virtud del principio de no reformatio in peius obliga a mantenerlo aunque sólo respecto de los 2.198'17 ? a los que se limitó la condena recaída en la primera instancia. Por el contrario, como es doctrina del Tribunal Supremo que los intereses moratorios requieren petición expresa de las partes (Ss. de 4-11-1991, 18-3-1993, 17-2-1994, 19-7-1996, 10-10-1996 y 3-7-1997), los principios dispositivo y de rogación nos impiden hacer un pronunciamiento de condena al pago de intereses respecto de la deuda de 29.273,09 ?, que ahora reconocemos.

ONCEAVO.- Conforme a lo dispuesto por los artículos 394 y 398 LEC , no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso, y las causadas en la primera instancia deben ser impuestas a los demandados.

DOCEAVO.- Conforme a lo dispuesto por la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ , estimado el recurso, devuélvase el depósito constituido para recurrir En nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución aprobada por el pueblo español

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por FUNDACIÓN FIDES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.

Revocamos la sentencia apelada, y en su lugar: Estimamos la demanda interpuesta por FUNDACIÓN FIDES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA contra don Balbino y doña Apolonia .

Condenamos a los demandados a pagar a la actora 29.273,09 ?.

Desestimamos la demanda reconvencional formulada por don Balbino y doña Apolonia contra FUNDACIÓN FIDES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.

Los 1.422'22 euros de la fianza prestada por los arrendatarios se aplicarán pago de su deuda.

Imponemos a los demandados reconvinientes las costas causadas por la demanda y por la reconvención en la primera instancia.

No hacemos expresa imposición de las costas de esta alzada.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino previsto en la D. A. 15ª de la LOPJ .

Esta sentencia no es firme y contra ella cabe recurso extraordinario por infracción procesal o recurso de casación por interés casacional.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.