Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 390/2013 de 24 de Octubre de 2013

Encabezamiento

Rollo nº 000390/2013

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 4 7 6

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Magistrado/a:

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a veinticuatro de octubre de dos mil trece.

Vistos, por Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ , Magistrada de la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal - 000929/2012, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE REQUENA, entre partes; de una como demandado/s - apelante/s Modesta Y Adelina , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. J.M. LUENGO CERVERA y representado por el/la Procurador/a D/Dª MARIA ANGELES PEREZ PARACUELLOS, y de otra como demandante/s - apelado/s COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO DE REQUENA C/ CALLE000 NUM000 , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. LAURA SERRANO GONZALEZ y representado por el/la Procurador/a D/Dª AURORA GARROTE LIMORTE.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 2 DE REQUENA, con fecha tres de abril de dos mil trece,, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: ' FALLO: QUE ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CALLE000 Nº NUM000 DE REQUENA, representada por la Procuradora Dª Aurora Garrote Limorte, y asistida de la Letrada Dª Laura Serrano Gonzalez contra Dª Modesta y Dª Adelina , representadas por la Procuradora Dª María Angeles Pérez Paracuellos y asistidas del Letrado D. José María Lueng o Cervera, debo condenar y condeno mancomunadamente a las referidas demandadas a que abonen a la actora la cantidad de 4.503,41 euros, más los intereses legales desde la fecha de la interpelación judicial, y con expresa condena en costas a la parte demandada' .



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día ocho de octubre de dos mil trece para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación procesal de la CP del edificio ubicado en la CALLE000 nº NUM000 de Requena, formuló demanda de juicio monitorio de fecha 26-3-2012, contra Modesta y Adelina , reclamando el pago de 4.503,41 euros en concepto de gastos comunes correspondientes al local comercial situado en la planta baja del edificio, más las cantidades que se fuesen devengando durante la sustanciación de la demanda, concretando que la titularidad venia determinada por la nota informativa registral que se acompañaba referida a la finca registral 55.440 La deuda se había aprobado en Junta de fecha 31-1-2012 notificándose a las demandadas, y se correspondía a cuotas del año 2006 (derrama extraordinaria abogado y cuota ordinaria del 3 y 4 trimestre) hasta 2012 (cuota ordinaria primer trimestre). Se acompañaba nota simple informativa de fecha 25-8-2006 en la que el local finca registral 55.440 figuraba inscrito a nombre de Modesta y de Adelina , al 50% con carácter privativo.

Las demandas se opusieron en el monitorio en escrito de fecha 1-6-2012, alegando que Adelina no estaba legitimada pasivamente al no ser la propietaria y la falta de obligación de los locales pagar los gastos de escalera, lo que ya se había comunicado en el previo acto de conciliación .

La juzgadora de instancia desestima la falta de legitimación pasiva y estima la demanda.

Frente a ella recurren las demandas que alegan error en la valoración de la prueba en orden a la falta de legitimación pasiva, de Adelina y parcial de Modesta , aportando copia de una escritura pública de fecha 9-1- 2009 sobre compraventa con subrogación, ampliación y modificación del préstamo hipotecario, y también error en la valoración en orden a la obligación de pago de los gastos de escalera, que solo deben ser satisfechos por las viviendas pero no por el bajo, y en tercer lugar error en la valoración en relación con los arts. 13 y 32 de la LH a la hora de fijar el acuerdo en virtud del cual se reclamaba la deuda.

La comunidad demandante se opuso al recurso y defendió la tesis de la sentencia.



SEGUNDO.- Tras valorar nuevamente la prueba practicada podemos concluir lo siguiente: 1º.- Según la copia de la escritura pública de fecha 9-1-2009 sobre compraventa con subrogación, ampliación y modificación del préstamo hipotecario, el local comercial, finca registral 65.828 , sito en planta baja del edificio de la CALLE000 nº NUM000 de Requena, se describe como ' local comercial, situado en planta baja, sin distribución interior. Ocupa una superficie aproximada de doscientos veintiocho metros cuadrados y linda: derecha, entrando o Este calle en proyecto, izquierda u Oeste, local resto del que se segrega; fondo o Norte, finca de Don Nicanor Y doña Visitacion y frente o Sur, Avenida de la Constitución' , y tiene asignada una cuota de participación del 7,29 %. El mismo había sido vendido por Adelina y Modesta en escritura pública de fecha 20-6-2006 a Aureliano . En esta nueva escritura, que se aporta, Aureliano lo vendía a Modesta que lo adquiría con carácter privativo. No consta que esta escritura esté inscrita en el Registro de la propiedad. En ella se hacia referencia a que se encontraba al corriente de los gastos de comunidad pero no se aportaba certificación de la que quedaba exonerado el vendedor.

2º.- Según nota simple informativa de fecha 25-8-2006 y otra de fecha 13-2-2013 Adelina y Modesta son dueñas al 50% con carácter privativo de la finca registral 55440 que se describe como ' Urbana: local comercial en planta baja, con una superficie de ochenta y cuatro metros y noventa y dos decímetros cuadrados , siendo sus lindes: derecha entrando o Este, local que se segregó; izquierda, u Oeste de Evelio ; fondo o Norte, finca de Nicanor y Visitacion y frente o Sur, avenida de la Constitución', y tiene una cuota de participación en elementos comunes dos enteros y setenta y una centésimas por ciento . Referencia catastral 3927503XJ6732H0001TA. Y ello según escritura publica de fecha 16-4-2002.

3º.- Según la certificación registral aportada de la escritura pública de declaración de obra nueva y propiedad horizontal de 5-10-1993 (inscripción 3ª), de la finca registral 50.120, otorgada por Nicanor y Visitacion (padres de las demandadas) el edificio esta compuesto de planta baja con dos puertas de acceso, una a cada lado del zaguán y cuatro plantas altas. Y expresamente se dice que 'a).- el zaguán, escalera y ascensor de acceso a las viviendas de las plantas altas, será de uso exclusivo de las propietarios de las nueve viviendas y entre estos sufragaran por partes iguales los gastos que produzcan tales elementos. B).- El titular o titulares de la planta baja, podrán realizar por si solos cualesquiera operaciones de agrupación, incluso con fincas colindantes, segregación, división y subdivisión, fijando las cuotas de participación en la comunidad por suma, distribución o redistribución de las que tenían asignadas, con el limite del aprovechamiento normal como locales independientes, de tal modo, que cada uno de los nuevos locales así formados, tenga acceso directo desde la calle o tuviera acceso ya abierto a un elemento común, antes de tales modificaciones y sin que en ningún caso se altere la estructura externa del edificio, ni se disminuya la seguridad del mismo, para lo cual se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes titulares de unidades de la propiedad horizontal, que se entenderán concedidos por el solo hecho de la adquisición de las mismas.' 4º.- En Junta General Extraordinaria celebrada en fecha 31-1-2012 se aprobó la liquidación de la deuda de las 'propietarias del bajo comercial perteneciente a este edifico, finca registral 55.440, Doña Modesta y doña Adelina ' correspondiente al periodo comprendido entre 3º trimestre de 2006 y derrama extraordinaria al 1º trimestre de 2012 por importe de 4.503,41 euros. Comprendía las cuotas ordinarias y diversas derramas extraordinarias del local propiedad de ambas hermanas. Les fue notificada fehacientemente sin que la abonasen.

5º.- Por acto de conciliación instado por Modesta contra la Comunidad, y celebrado en fecha 11-11-2010 sin avenencia, la misma instó a la Comunidad para que reconociese que era la propietaria del bajo comercial sito en los bajos de la finca, que los gastos de zaguán, escalera y ascensor eran de la exclusiva obligación de las viviendas y que indebidamente se le giraban recibos de estos gastos que no estaba obligada a pagar.



TERCERO.- En este contexto recordar lo establecido en los siguientes artículos de la LPH: Artículo 9 1. Son obligaciones de cada propietario: e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo .

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

Artículo 21 1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.



CUARTO.- Puestos en relación los hechos descritos con los preceptos citados, este Tribunal no puede sino concluir que debe rechazarse el recurso en todas sus alegaciones y mantener la decisión de la sentencia de condenar a ambas demandadas al pago de los gastos reclamados.

Existe un acuerdo de la Comunidad de fecha 31-1-2012 adoptado con los requisitos legales y notificado a las demandadas que liquidada la deuda correspondiente al bajo comercial, finca registral 55.440 por cuantía de 4.503,41 euros. Este acuerdo no fue impugnado por las demandas, por lo que es ejecutivo frente a ambas.

Además resulta que según la nota simple registral aportada a autos de fecha 13-3-2013 las hermanas Modesta y Adelina siguen siendo las propietarias al 50% cada una de ellas del referido local, sin que conste que a dicha fecha existan documentos pendientes de despacho. En el mismo sentido la nota aportada junto a la demanda de fecha 25-8-2006.

No puede dudarse pues ni de su titularidad ni de la obligación de pago reclamada.

La copia de la escritura de fecha 9-1-2009 sobre compraventa con subrogación, ampliación y modificación del préstamo hipotecario, viene referida a otra finca registral distinta, la 65.828, que es también un local comercial, pero de una superficie mucho mayor y también con una cuota superior. Esta copia solo prueba en principio, que esta finca registral había sido vendida en fecha 20-6-2006 por las hermanas Adelina y Modesta a Aureliano , y que en fecha de citada de 9-1- 2009 este señor la vende de nuevo a Modesta . Nada dice sobre la titularidad de la finca registral 55.440, que es por la que la comunidad reclama. Y aunque bien pudiera pensarse que el inicial local, más amplio, fue objeto de alguna división, ello no nos consta. Resulta además llamativo que no haya aportado la parte demandada certificación íntegra del historial de trasmisiones de la referida finca o que la escritura citada no conste inscrita en el registro, y más aun que se renuncie en ella a la aportación de la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad.

Por todo ello no puede acogerse la falta de legitimación de las demandas respecto a la deuda reclamada.

Por último añadir que cualquier disentimiento de las demandas con la cuantía de gastos reclamados y su importe, debió hacerla valer por la correspondiente impugnación del acuerdo, o instando un nuevo acuerdo de modificación del sistema de reparto que se les aplicaba, si pretenden que se siga el sistema de reparto fijado en la escritura de declaración de obra nueva, que además no viene expresamente referido al local por el que aquí se reclama sino al total de la planta baja, desconociéndose cualquier tipo de segregación concreta y completa. Estas desavenencias entre los propietarios y la Comunidad sobre las cuotas o los gastos que han de sufragar tienen un cauce legal para su discusión, ya impugnando los Estatutos, ya los acuerdos de la junta pero, en ningún caso, dejando de pagar los gastos comunes y obligando a los restantes copropietarios a su financiación.

Añadir que el último párrafo del número 4 del artículo 21, permite demandar conjuntamente al nuevo y al viejo propietario así como el propietario real y al titular registral, sin perjuicio de la responsabilidad de cada uno de los propietarios, pues de no ser así, bastaría la mera inactividad de los vendedores o de los adquirentes no inscribiendo la transmisión en el Registro de la Propiedad para que no se pudiera hacer efectiva la obligación 'propter rem' que establece la LPH en su artículo 9 e, al imposibilitar la anotación del embargo de los bienes que permite el artículo 21 de la LPH , lo que es contrario al espíritu de la misma, que trata de impedir supuestos como el presente, con una morosidad constante, y los perjuicios que ello genera a la comunidad de propietarios.

No existe pues error en la valoración de la prueba en relación con los documentos aportados, ni en orden al Art. 319 de la Lec ni en orden a los arts. 13 y 32 de la LH .

Con todo ello se da respuesta al recurso y todas sus alegaciones rechazándolo y confirmando la sentencia dictada.



QUINTO.- Al suponer lo resuelto la desestimación del recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante ( Art. 398 Lec )

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por los demandados Dª Modesta Y Dª Adelina , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia numero Dos de Requena, en los Autos de Juicio Verbal 929/12, confirmando el mismo e imponiendo las costas a la parte apelante.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 ( aportando las correspondientes sentencias contradictorias - o extractos de las mismas - en las que se base) y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Y a su tiempo, con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION. - Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, D ª MARIA IBAÑEZ SOLAZ..- Valencia, a veinticuatro de octubre de dos mil trece.