Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 78/2013 de 03 de Julio de 2013

Encabezamiento

Rollo nº 000078/2013

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 3 3 8

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

Dª MARIA IBAÑEZ SOLAZ

En la Ciudad de Valencia, a tres de julio de dos mil trece.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001276/2010, seguidos ante el JUZGADO DE INSTANCIA 2 DE TORRENT(ANT. MIXTO 2), entre partes; de una como demandado/s - apelante/s Felicisima , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JOSE LUIS MARTIN GARCIA y representado por el/la Procurador/a D/Dª ROSA ANA MERINO SIMON, y de otra como demandante/s - apelado/s Raquel , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. ELADIO VALCARCEL ARNAO y representado por el/la Procurador/a D/Dª LAURA LUCENA HERRAEZ., y también como demandada reconvencional, hoy fallecida, Dª Azucena .

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. MARIA IBAÑEZ SOLAZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE INSTANCIA 2 DE TORRENT (ANT. MIXTO 2), con fecha tres de septiembre de dos mil doce, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: ' FALLO: QUE ESTIMANDO LA DEMANDA interpuesta por el Procurador Sra. Lucena en nombre y representación de Raquel contra Dª Felicisima , representada por el Procurador Sra. Merino, DEBO declarar resuelto por causa de necesidad el contrato de arrendamiento que vincula a las partes respecto a la vivienda sita en Aldaya, CALLE000 , NUM000 - NUM001 , condenando a la demandada a que lo desaloje en el plazo legal, con apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de las costas. Que estimando la excepción de falta de legitimación activa formulada por la parte actora-demandada reconvenida, debo DESESTIMAR LA DEMANDA RECONVENCIONAL, formulada por el Procurador Sra. Merino en nombre y representación de Dª Felicisima , contra Dª Raquel (en su propio nombre y como sucesora de Dª Azucena ), absolviendo a la misma de todos los pedimentos formulados en su contra, con imposición de costas a la demandada-actora reconviniente '.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veintiseis de junio de dos mil trece para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora Sra. Raquel dedujo acción de resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 - NUM001 en Aldaya contra la inquilina Sra. Felicisima basada en la necesidad para sí de la misma. La demandada se opuso y reconvino contra la demandante y la vendedora de la vivienda, instando la simulación absoluta del contrato por el que la demandante había adquirido la propiedad de la vivienda arrendada, negando igualmente la causa de necesidad. Al fallecer durante el curso del procedimiento la vendedora Sra. Azucena (18-5-2011), y ser la Sra. Raquel instituida su única y universal heredera en testamento (29-6-2006) se produjo la sustitución procesal.

La sentencia consideró que la demandada carecía de legitimación para instar la nulidad por simulación y desestimó la reconvención dando lugar a la resolución contractual instada por estimar acreditada la necesidad.

La sentencia es recurrida por la demandada que alega error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho ofreciendo sus argumentos de los que se deduce la existencia de simulación y la inexistencia de la causa de necesidad.



SEGUNDO.- Tras revisar la prueba practicada en función de las pretensiones de ambas partes, este Tribunal considera que el recurso no puede ser estimado en base a los siguientes argumentos.

No coincidimos en que la demandada carezca de legitimación para instar la nulidad absoluta por simulación del contrato de compraventa de fecha 22-5-2008 otorgado en escritura pública recayente sobre la vivienda sita en la CALLE000 NUM000 - NUM001 de Aldaya, en virtud del cual su propietaria Sra. Azucena la vendía por precio de 145.000 euros a su sobrina y demandante Sra. Raquel , precio del que se declaraba recibida la cantidad de 90.000 euros en fecha anterior de 23-3-2008, debiendo el resto satisfacerse en el plazo de un año con un interés del 10% anual. Trasmisión que fue inscrita en el Registro de la Propiedad en fecha 9-7-2008. También fue notificada a la arrendataria demandada por correo certificado de fecha 10-6-2008 enviado por la Notaría en el que se le trasladaba copia de la escritura.

Es cierto que la arrendataria demandada, no ejercitó el derecho de retracto que le asistía a tenor del Art. 48 de la LAU , ni tampoco impugnó la transmisión efectuada que le permitía el Art. 53 de la LAU al decir: ' Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes: 1º) Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.

2º) Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos: Al 3 por 100, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y al 4,5 por 100 si lo fuere con posterioridad. Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.

2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del art. 48, cuya notificación será siempre obligatoria.' Pero ello no impedía acudir a la posibilidad de ejercitar la acción de simulación expresamente prevista, ni tampoco impugnar la trasmisión si se daban las circunstancias y supuestos allí previstos. Con la literalidad del art. 53 de la LAU , no nos cabe duda de que en el mismo se recogen dos acciones distintas, la acción de simulación de carácter general deducible de acuerdo con las normas del CC., y la acción de impugnación. Así se pronunció el TS., en sentencia de fecha 11-5-1959 , que aludiendo al antiguo art. 53 de la LAU de 1964 .

Además, no dudamos de que aunque el arrendatario no haya deducido la acción de tanteo o la de retracto, o incluso la de impugnación, no por ello puede dejar de tener interés legítimo en ejercitar la acción de simulación contractual, pues sin duda cabe la posibilidad de que pueda resultar perjudicado por la trasmisión si el nuevo adquirente puede alegar causas de resolución que no podía el anterior. En el mismos sentido, SAP Barcelona de 1 septiembre 2008 (EDJ 2008/362810. Debe recordarse que con carácter general, el ejercicio de la acción por simulación, debe adecuarse al art. 1.300 del CC ., que exige que se ejercite por parte de los 'obligados principal o subsidiariamente' , siendo además preciso que quien actúa procesalmente con dicha finalidad tenga un interés jurídico tutelable es decir que sea titular de un derecho subjetivo, de una situación jurídica que el negocio simulado vulnere o amenace. Y aunque el arrendatario no sea obligado directamente o afectado por la compraventa, sí lo sea de forma indirecta, pues el cambio en la titularidad y circunstancias del nuevo propietario sí puede afectar a sus derechos, como es el caso . Y en este sentido la jurisprudencia del T.S. ha mantenido que también los terceros pueden estar legitimados para el ejercicio de la acción de nulidad, aun cuando no hayan sido parte en el contrato, siempre que acrediten tener un interés legítimo que además habrá de ser actual. Como dice la Sentencia del T.S. de 15 de Marzo de 1.994 (EDJ1994/2357) 'los terceros solo pueden ejercitar la acción de nulidad si les perjudica la relación contractual o pueden verse sus derechos burlados o menoscabados, pero no si son extraños a tal situación' (en el mismo sentido SS.T.S. 20 Enero 1.936, 26 Febrero 1.944, 30 de Mayo 1.955 2 Diciembre 1.966, 5 de Noviembre de 1.990 (EDJ1990/10030) y 14 Diciembre 1.993 (EDJ1993/11419) entre otras muchas). En el presente caso no cabe duda que la demandada arrendataria sí tenía un interés legítimo por cuanto la venta de la vivienda sí podía perjudicarle.

Ahora bien, a partir de aquí, no existe en autos ningún dato que permita estimar que la compraventa de la vivienda arrendada fue simulada, toda vez que el precio que se consigna no se considera irrisorio o ficticio para la fecha de la compraventa en función de las características de la vivienda (88,75 m2 construidos), sin que tampoco el pactado de 145.000 euros a fecha 22-5-2008 sea tan divergente del ofrecido por la pericial de la demandada que lo cifra en 118.945,65 euros. Tampoco es obstáculo el hecho de que no se haya acreditado la entrega de dicho importe pues la vendedora declaraba percibidos 90.000 euros en fecha anterior, que bien pudo destinar a ayudar a alguno de sus otros hermanos como declaró una hermana de la vendedora, y tampoco es imprevisible el pago posterior en un año del resto de la cantidad mediante la contribución de la compradora al cuidado de su tía y vendedora en la residencia donde se encontraba y a atender otras necesidades.

Pero es más, la acción de simulación queda hoy neutralizada por la circunstancia de que aunque así se hubiese considerado, la compradora, hubiese adquirido la propiedad de la vivienda a la fecha del fallecimiento de la vendedora (18-5-2011) por haberla instituido única y universal heredera, por lo que podría alegar igualmente como dueña a título de herencia la necesidad einstar la resolución.

A partir de aquí, la concurrencia de la causa de necesidad alegada no puede ponerse en duda, toda vez que , es lógico pensar que pueden existir múltiples causas por las que una persona 'necesite' una vivienda, concepto de necesidad que debe ser cercano al que la sociedad tiene, y que, si bien debe ser alejado del concepto de mero capricho o conveniencia, no debe valorarse de un modo estricto por los Tribunales de manera que haga ilusoria esta causa de resolución, y sí de un modo acorde a las circunstancias de cada caso y a la realidad social del momento. Por lo tanto, si se alega por la parte arrendadora, un mujer de 51 años de edad, que vive con su madre y hermano, funcionaria, con ingresos de alrededor de 1.600 euros mensuales, el deseo de llevar a cabo una vida independiente, para resolver el contrato, es lógico que tal constituya causa de resolución. En este sentido la sentencia de fecha 22-9-2010 dictada por esta Sección 7ª en RAC 518/2010 (ponente Sra. PILAR CERDAN VILLALBA) al decir 'A esta resultancia probatoria le es aplicable la doctrina, según la cual, la causa de denegación de la prórroga forzosa por causa de necesidad de vivienda prevista en el Art.114.1 en relación con el Art.62.1 de la LAU de 1964 , conforme a la cual, sólo se exige al efecto de esa necesidad que el uso de la vivienda de que se trate constituya un medio adecuado para la realización de un fin lícito y útil, teniéndose también proclamado que siendo el de necesidad un concepto eminentemente relativo, no sólo ha de estimarse como tal aquellos supuestos que se enumeran en el número dos del artículo 63 , sino además en todos aquellos casos en que se demuestra su existencia, tomando, asimismo, como base el concepto que de la propia necesidad viene dándonos la jurisprudencia de manera reiterada, uniforme y sobradamente conocida, como no sólo lo forzoso e impuesto por causas ineludibles sino como opuesto a lo superfluo y en grado superior a loconveniente para conseguir un fin útil, es decir, lo equidistante entre lo obligado 'strictu sensu' y lo que es una mera conveniencia, siendo también de añadir que dicha doctrina jurisprudencial uniforme proclama que no debe imponerse a una persona adulta, que puede disponer de una vivienda independiente, la prolongación de una convivencia familiar no deseada, salvo que concurran circunstancias especiales que evidencien claramente que se trata de una pretensión manifiestamente arbitraria o irracional o que obedezca a propósitos fraudulentos que la Ley no puede amparar. ' Deben rechazarse todas las argumentaciones relativas a cómo se siguió desarrollando la relación con la inquilina demandada tras la compraventa, ya que el hecho de que fuese una hermana de la arrendadora quien cobraba las rentas, no impide que después fuese finalmente recibido por la vendedora, incluso a cuenta del resto del precio pendiente.

En definitiva no existe prueba real y efectiva de la simulación alegada, y debe rechazarse. Y lo mismo sucede con la inexistencia de la necesidad, por lo que el recurso debe desestimarse y la sentencia ser confirmada.



CUARTO.- La consecuencia de lo anterior es la desestimación del recurso de apelación y la imposición de costas a la parte demandada apelante al art. 398 1 y 394.1 de la Lec .

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la demandada Dª Felicisima , contra la sentencia de fecha tres de septiembre de dos mil doce, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº . Dos de los de Torrent, confirmando la misma, e imponiendo a la parte demandada apelante las costas de esta alzada.

Y a su tiempo, con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casacional en el plazo de VEINTE DIAS si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3 º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre de 2011 ( aportando las correspondientes sentencias contradictorias - o extractos de las mismas - en las que se base) y en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a tres de julio de dos mil trece.