Sentencia Civil 515/2022 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 1078/2021 de 16 de diciembre del 2022

PRIMERO . La representación procesal doña Carolina y don Estanislao, en sustitución de su padre fallecido don Leonardo, formuló demanda de juicio ordinario contra doña Daniela y doña Crescencia, en nombre propio y como integrantes de la Comunidad de Bienes DIRECCION000 reclamando el pago 8.331,96.-€, correspondientes a las siguientes partidas:

* 2.513,72.-€ por las rentas de abril y diciembre de 2017 y enero de 2018

* 167,08.-€ por la actualización de las rentas del periodo entre mayo y noviembre.

* 5.651,16.-€ como indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del plazo contractual.

Sustenta su pretensión en que los actores arrendaron a las demandadas el local del que eran propietarios para destinarlo al negocio de bar y les cedieron la licencia de café bar con ambientación musical. El contrato se suscribió el 1 de abril de 2016, pactándose una renta mensual de 900.-€ que se actualizaría anualmente. Se hizo constar que las arrendatarias conocía el estado del local y se harían cargo de todas las mejoras necesarias para su explotación y adaptación. Entregaron una fianza de 1.800.-€. Posteriormente al constituir la CB el contrato se adaptó a esta circunstancia. También pactaron una duración de 5 años y que, en el supuesto de desistimiento o renuncia del arrendatario, indemnizaría al arrendador en dos mensualidades de renta por cada año que faltase por cumplir hasta el final del plazo contractual.

Las demandadas abandonaron el local, el 1 de febrero de 2018, sin respetar el plazo pactado y dejándolo en mal estado, con desperfectos en el inmueble, falta de mobiliario y adeudando varias mensualidades de rentas.

La representación procesal de doña Daniela y doña Crescencia, en nombre propio y como integrantes de DIRECCION000 Comunidad de Bienes, se opuso a la pretensión actora y formuló reconvención.

Admiten la celebración del contrato, la renta pactada pero no así las actualizaciones de renta porque el actor, nunca antes, había comunicado y reclamado ninguna actualización, por ello rechazan adeudar la suma de 167,08.-€.

Afirman que no pagaron la parte correspondiente a la mensualidad del mes de abril de 2017 porque así lo pactaron verbalmente ya que tuvieron que cerrar el local para que se ejecutaran unas obras debido al defectuoso estado de la red de saneamiento y desagües de aguas fecales, puesto que, desde el inicio del arriendo, sufrieron continuos emboces y malos olores obligándolas a cerrar el negocio. Al principio el administrador de la Comunidad de Propietarios mandaba un camión cuba. Tales emboces causaban malos olores y daños a los electrodomésticos. Posteriormente constataron que los emboces se producían por la red de saneamiento privada del local. Finalmente, en abril de 2017, el dueño accedió a reparar las deficiencias y para ello tuvieron que levantar el pavimento teniendo que cerrar la actividad, pactando que no pagarían la renta del mes de abril. En todo caso, aunque no se considerase probado el acuerdo, no tendría que pagar por lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU pues el local permaneció cerrado más de 21 días.

Respecto de la reclamación de las rentas de diciembre de 2017 y enero de 2018 debe desestimarse por existir un crédito compensable pues la parte actora, pese al tiempo transcurrido, no ha devuelto la fianza, ya que devolvieron el local en perfecto estado, retirando únicamente el mobiliario que habían adquirido por el traspaso con DIRECCION001 CB (anterior arrendatario del bar), por eso nada se dice en el acta de entrega de llaves de la falta de mobiliario.

También se opone a la indemnización por marcharse del local antes de finalizar el contrato ya que fueron las demandadas quienes instaron la resolución del contrato por el incumplimiento del arrendador. Fueron las demandadas la que remitieron un documento resolutorio el día 3 de enero de 2018, al que contestó la parte actora rechazando los motivos esgrimidos. La entrega de llaves se documentó el 1 de febrero de 2018.

Pese a que en abril de 2017 se realizaron obras de reparación, las mismas no fueron idóneas y siguió subsistiendo el problema de la incorrecta evacuación de aguas fecales.

Igualmente incumplió su obligación de mantener a la demandada en el uso pacífico del local puesto que en diciembre de 2017 el Ayuntamiento inició un expediente sobre la licencia del local, en concreto la relativa a la terraza, que se notificó al titular del misma, la propiedad y, el propietario no se lo comunicó.

Por ello termina la reconvención suplicando:

1.- Que se declare la resolución del contrato por incumplimiento del arrendador

2.- Que se le condene a pagar 1030,19.- € por gastos de reparación y sustitución de la persiana.

3.- Que se le condene a pagar 36,25 € por los intereses devengados por no devolver la fianza.

La parte actora presentó escrito oponiéndose a la reconvención. Rechaza el incumplimiento del contrato. Sostiene que la red de saneamiento estaba en buen uso y se estropeó por su mal uso, por la utilización incorrecta de personas con el consentimiento de las demandadas. La persiana se rompió por una incorrecta utilización. La licencia del local estaba vigente, no era motivo de resolución y la fianza está destinada a subsanar los posibles desperfectos y es necesaria la previa comprobación.

La sentencia de instanciadesestima la demanda y estima en parte la reconvención.

Contra dicha resolución se alza la parte actora invocando diversos motivos que pasamos a examinar.

SEGUNDO . En la resolución del presente recurso de apelación hemos de partir de las siguientes consideraciones:

I) Lo dispuesto en el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, conforme al cual <>

II) Que este Tribunal de apelación es soberano para valorar la prueba practicada en la instancia y, por lo tanto, apreciarla, de forma divergente, a la efectuada por la Jueza de Primera Instancia. Ello es así, dado que la apelación se configura como "revisio prioris instantiae" o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda, el control de lo actuado en la primera, con plenitud de cognición, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris) y, en este sentido, podemos citar las SSTS de 15 de junio, recurso 358/2006. En definitiva, como señala la STS de 21 de diciembre de 2.009 número de recurso, 1834/2005: < < el órgano judicial de apelación se encuentra, respecto de los puntos o cuestiones sometidas a su decisión por las partes, en la misma posición en que se había encontrado el de la primera instancia> >". Criterio reiterado por la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de enero de 2011, Número de Recurso, 1272/2007, Ponente don Francisco Marín Castán y la de 14/06/2011 (rec. 699/2008).

En fechas más recientes, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 14 de junio de 2011, (ROJ: STS 4255/2011), Sentencia: 392/2011, Recurso: 699/2008, Ponente: RAFAEL GIMENO-BAYÓN COBO, nos dice: < artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil "En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o una sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación", lo que ha sido interpretado por la doctrina en el sentido de que, como indica el apartado XIII de la Exposición de Motivos de la Ley de Enjuiciamiento Civil "La apelación se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada", afirmándose en la sentencia 798/2010, de 10 diciembre , que el recurso de apelación se configura en nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil como una revisio prioris instantiae o revisión de la primera instancia, que atribuye al tribunal de la segunda el control de lo actuado en la primera con plenitud de cognición "tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris [cuestión jurídica]), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas aplicables al caso".

22. Esta revisión comprende la valoración de la prueba por el tribunal de apelación con las mismas competencias que el tribunal de la primera instancia, sin que quede limitada al control de racionalidad que opera en el ámbito del recurso extraordinario por infracción procesal, razón por la que la Audiencia Provincial en modo alguno se excedió al valorar la prueba testifical de forma diferente a la de la sentencia del Juzgado.>>

Por último, el Tribunal Supremo, en la Sentencia del 28 de septiembre de 2018, Roj: STS 3262/2018, Nº de Recurso: 1082/2016, Nº de Resolución: 536/2018, Ponente: PEDRO JOSÉ VELA TORRES: <<1. - Como hemos declarado en la sentencia 414/2018, de 3 de julio , el principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:

"Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruencia de la sentencia ( art. 218.1 LEC ).

2.- A su vez, el recurso de apelación permite una revisión de la totalidad de las cuestiones que constituían el objeto litigioso resuelto en primera instancia, pero con un doble límite para el tribunal de segunda instancia. En primer lugar, conforme al art. 456.1 LEC, el ámbito de conocimiento en apelación debe ser acorde con los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia. En segundo lugar, a tenor del art. 465.5 LEC, la resolución de apelación "deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteadas en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el art. 461".>>

TERCERO . La parte apelante pide la revocación de la sentencia de instancia y que se dicte otra por la que se acuerde la total estimación de la demanda y la desestimación de la reconvención.

Como primer motivo de su recurso, invoca el error en la valoración de la prueba. Discrepa de la valoración que se hace sobre el incremento del IPC, pues se notificó a las arrendatarias por medio de WhatsApp y a él se refiere el documento número 4 de la demanda.

Sobre la renta del mes de abril no se condonó en su totalidad, únicamente la cantidad correspondiente a los días que estuvo cerrado porque se ejecutaron las obras. Ahora se reclama 21 días del mes de abril, que son los que no estuvieron en obras, pues las mismas sólo duraron los primeros 9 días del mes de abril. El pacto no era dejar de pagar todo el mes de abril sino los días que estuviese cerrado por obras.

Respecto de las mensualidades de diciembre de 2017 y enero de 2018, no procede la compensación porque hubo desperfectos, y así se le hizo constar a la entrega de llaves y en la carta de 16 de febrero. Y no se presentaron las declaraciones fiscales porque no se pagaron.

La parte apelada opone, en primer lugar, que la parte actora ha ocultado los verdaderos motivos de la resolución del contrato y que ahora se centra en las alegaciones de Alejandro Paje, hermano de los actores, parentesco que debe tomarse en consideración al valorar sus manifestaciones.

Sobre el incremento de la renta, el hijo del arrendador no comunicó a las demandadas el incremento de la renta, pues no ha sido aportado el mensaje en el que se notificaría dicha elevación. No es suficiente con que lo diga verbalmente, puesto que el incremento ha de notificarse por escrito. Tampoco es efectiva la notificación realizada en el escrito de 6 de abril puesto que se reclaman actualizaciones de mayo de noviembre de 2017.

Respecto de la renta del mes de abril, esgrime que don Anton manifestó que llegaron a un acuerdo verbal por las obras y el doc. 4 de la contestación, folio 52, hace referencia a lo actuado en todo el mes de abril por Borja. La actora no reclamó tales rentas hasta que se instó la resolución del contrato, hasta el burofax de 6 de febrero.

En lo concerniente a la renta de los meses de diciembre de 2017 y enero de 2018, la parte apelada esgrime que ha quedado acreditado que no han reparado nada y ya lo han vuelto a arrendar. No consta que existiesen desperfectos. El contrato se firmó sin inventario.

Esta Sala considera que estos motivos deben rechazarse.

Concretamente, respecto de la cantidad por la actualización de la renta porque la única reclamación que consta en autos es el documento número 4 que invoca la actora y es de abril de 2018, cuando las demandadas ya habían instado la resolución del contrato. No consta ninguna notificación anterior en tiempo y forma ( art. 18.2 LAU).

Igualmente rechazamos los alegatos sobre el pago de la renta del mes de abril, concretamente por 21 días, dado que tampoco se les ha reclamado con anterioridad, pues consta que pagaron las rentas de todas las mensualidades siguientes, hasta noviembre de 2017 y, en ningún momento, se hizo alusión al impago o se propuso una imputación de pagos a dicha mensualidad, y tal omisión nos lleva a la conclusión de que es cierto que existió un pacto entre las partes para no pagar las rentas correspondientes al mes de abril de 2017, porque durante el mismo se ejecutaron las obras de reparación de la red de saneamiento del local.

Sobre las rentas correspondientes a los meses de diciembre de 2017 y enero de 2018, compartimos el criterio del juzgador de instancia, puesto que siendo cierto que las cantidades abonadas como fianza se han de destinar a las reparaciones y desperfectos que puedan quedar en el local tras la entrega de la posesión, dicha imputación y liquidación no puede quedar en manos de la parte actora de forma indefinida. En el presente caso, las demandadas abandonaron el local el 1 de febrero de 2018, la demanda se formuló el 19 de junio de 2018, y la reconvención el 8 de octubre siguiente, el local volvió a alquilarse y, pese a ello, la parte actora no ha concretado los daños y perjuicios sufridos en el local y no ha probado que haya tenido que realizar alguna reparación en el local arrendado, por tanto, es procedente acceder a la compensación pedida por las demandadas.

Como segundo motivo de su recurso la parte actora-apelante discrepa de la sentencia pues desestiman el pedimento relativo a los daños y perjuicios por incumplir el plazo de duración del contrato. Considera la parte apelante que la sentencia yerra al valorar la prueba practicada, pues en el contrato se pactó una duración de 5 años, desde el 1 de abril de 2016 al 31 de marzo de 2021 y no han existido motivos justificados para resolver el contrato unilateralmente.

Los problemas que presentaban los baños y desagües eran los habituales de los bares por su mal uso. Se trataba de una tubería general del local. La instalación estaba correcta. Los malos olores del otro baño se debían a no usarlo pues se utilizaba como almacén, uso inadecuado e ineficiente. El administrador de la Comunidad de Propietarios manifestó que no habían tenido problemas con la red de saneamiento y el testigo don Anton afirmó que con los anteriores inquilinos no tuvieron problemas.

Respecto de la persiana, el motor lo arregló la anterior inquilina y no se ha generado ningún daño que deba sufragar el arrendador.

Respecto de la licencia y ocupación vía pública, el Ayuntamiento remitía dos notificaciones, una al arrendador y otra al local. En el contrato no se hablaba de la terraza. No se hicieron gestiones porque las demandadas manifestaron que querían dejar el local.

Tras la marcha de las actoras el local permaneció cerrado varios meses generando un perjuicio económico para los actores-

La parte apelada oponeque fue ella quién sufrago el cambio de la persiana y ha quedado probado que se tuvo que sustituir por el desgaste.

Sobre la licencia de actividad, el titular de la misma era el propietario y la comunicación se la remitían a él. Consta al folio 59 que se le notificó en su domicilio que debía subsanar la licencia y constan los mensajes de las demandadas porque no les hacían llegar las comunicaciones del Ayuntamiento. La propiedad se mostró pasiva pese a que luego tuvo que comparecer en el Ayuntamiento, en agosto de 2018, para realizar gestiones para el nuevo inquilino.

Sobre la red de desagües, el sr. Borja (testigo que la reparó) reconoció que la causante era la arqueta sifónica. Era un registro oculto que descubrieron por una cámara. Si la anterior arrendataria tuvo que poner carteles en los baños advirtiendo de problemas fue porque no funcionaban bien los baños. En ningún caso se debieron al mal uso.

Esta Sala considera que el motivo debe rechazarse.

Estimamos que ha quedado probado el incumplimiento de la parte actora, arrendadora. puesto que se ha acreditado el mal estado de la red saneamiento y los continuos emboces e inundaciones del local, no por el mal uso, sino por el mal estado de una arqueta oculta, que requirió la intervención varias veces de una bomba para su desataco, y una posterior reparación tras comprobar su estado por medio de una cámara. Así, don Borja, fontanero que llevó a cabo la reparación, manifestó que el local tenía un problema de olores y emboces. Picaron en varios sitios y desde la tubería general metieron una cámara especial y finalmente vieron que había una arqueta oculta. Picaron y la arqueta tenía restos de cosas. Pusieron una arqueta registrable para evitaron olores.

Así mismo, ha quedado probado que fue necesario sustituir la persiana de la puerta debido a su mal estado y su antigüedad, como así lo ha ratificado, en la vista oral, el testigo Heraclio, técnico que llevó a cabo la sustitución.

E igualmente consta acreditado en autos, que era la propiedad la que recibía las notificaciones del Ayuntamiento respecto de la licencia y, pese a ello, no lo comunicó a las arrendatarias, como se desprende de los mensajes de WhatsApp aportados a los autos y que han sido reconocidos por su receptor, don Anton, hijo del propietario y que, en tales fechas, debido a la avanzada edad de su padre, gestionaba el arriendo. Además, en la vista oral, en la que declaró como testigo, manifestó que no les entregó el requerimiento porque ellas le dijeron que se iban.

CUARTO. Por todo lo expuesto, y haciendo nuestros los razonamientos de la sentencia de instancia, a los que nos remitimos, como así nos permite la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 22/5/2000 Recurso: 19/1996, Resolución: 501/2000, Ponente: ROMÁN GARCÍA VARELA, con cita de la de 16 de octubre de 1992, cuando dispone que: << si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir o reproducir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir solo aquellos que resulte necesario ( STS de 16 de octubre de 1992 ), amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva>> debemos concluir con la desestimación del presente recurso y la confirmación de la sentencia de instancia.

En materia de costas de acuerdo con lo establecido en los artículos 398 y 394 de la de la Ley de Enjuiciamiento Civil al desestimarse el recurso, condenamos a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,