Sentencia Civil 475/2022 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 1176/2021 de 17 de noviembre del 2022

PRIMERO.-La representación de la parte actora ejercito acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Valencia se dictó en fecha 5 de octubre de 2021 Sentencia por la que estimaba íntegramente la demanda interpuesta por la representación que ostenta de LANDSIGHT, S.L., PATRIMONIAL COPRISA,

S.L.U. E IMPER, S.L.U., en su condición de coparticipes de la Comunidad de Bienes denominada EDIFICIOS000, C.B., y, en consecuencia, condenaba a HECHIZOS JA POSTIGO S.L. a abonar a la parte actora la suma de 16.879,91 euros, con los intereses correspondientes. Con expresa imposición a la parte demandada las costas generadas en la presente instancia.

SEGUNDO.-Contra la referida Sentencia se alza la representación de HECHIZOS JA POSTIGO. S.L.,formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.-Nulidad de actuaciones: En el plenario, la parte demandante presento copia de querella interpuesta contra la recurrente por daños y apropiación indebida, como consecuencia, de lo esgrimido por la contraparte, en la que se alega sucintamente que la apelante se ha apropiado de elementos del local destinado a restaurante en el que desarrollaba su actividad, así como de daños causados en el local. Nada más lejos de la realidad.

Por la recurrente se interpuso oralmente el correspondiente recurso de reposición, en el que se alegaba un profunda indefensión, pues de lo que se deducía de la demanda se trataba exclusivamente de dirimir la existencia o no de compensación respecto de las rentas adeudadas contra la fianza prestada en su día por y que ascendía a nada más y nada menos que de la cantidad de veinte mil euros (20.000 €.-). No solo eso, la apelante se encuentra sorpresivamente en la posición de tener que defender, en procedimiento no previsto para ello, de la veracidad de una querella que debe ventilarse en la jurisdicción oportuna y con los medios de defensa correspondientes, que no son los adecuados para un procedimiento de reclamación de rentas.

Así las cosas, Su Señoría, desestimó el recurso interpuesto, formulándose la oportuna protesta.

Cual es la sorpresa de esta parte cuando sin practicarse prueba alguna acerca del contenido de la querella, se acepta que las cantidades reclamadas en el asunto civil a las que se suman las en principio reclamadas en la querella, sin existir la debida contradicción e igualdad de armas en el procedimiento.

La recurrente posee documentación suficiente para acreditar, que tuvo que cambiar casi todos los elementos respecto de los cuales se reclama en la querella, habiendo tenido que invertir más de cien mil euros en su día en una cocina obsoleta y con más de nueve años de antigüedad.

Dicha cocina tuvo que remodelarse en su total integridad, habida cuenta que los anteriores inquilinos dejaron el local en el año 2014, no existiendo actividad alguna en el local objeto de este procedimiento hasta el año 2018.

La recurrente no se ha apropiado de absolutamente nada. Los elementos (todos) inservibles están a disposición de la demandante apelada en el almacén de la demandada, sin perjuicio de elementos entregados en su día a los porteros del edificio donde se enclava el local comercial destinado a restaurante.

Sirva lo anterior, para poner de manifiesto que ha sido imposible poder acreditar la presunta falsedad contenida en la querella, cuestión que debe dirimirse en primer lugar en la jurisdicción penal, para luego legar al convencimiento de que la fianza no es, o no puede ser objeto de compensación, cuestión que ponemos en duda.

Véase en todo caso la absoluta mala fe de la contraparte, que interpone la demanda de desahucio y reclamación de rentas, una vez que se le ha notificado que el día 28 de Abril de 2021 que la arrendataria iba a dejar el local (con la antelación suficiente recogida en el contrato de arrendamiento). El mencionado día 28 se entregan las llaves del local.

A partir de ahí, lo único que no quiere la demandante apelada es devolver la fianza, o mejor dicho, parte de la fianza que correspondiera. Insistimos, están a disposición de la misma los elementos que conformaban o se encontraban en el local, en el momento en que la recurrente tomo posesión del mismo.

Además que en cuanto a Su Señoría se le presentó la querella como documento que tenía y tiene relación con el fondo del asunto, debió o entender que nos hallábamos ante una cuestión compleja,o realmente debió suspender la vista en tanto en cuanto no se dilucidara en la jurisdicción penal la veracidad de la querella presentada como documento en el acto de la vista.

Adelantamos asimismo, que el peritaje contenido en la misma es absolutamente falso y emitido ad hoc para presuntamente llevar a engaño al Juzgador de Instrucción, y como así ha sido también al Juzgado al que tengo el honor de dirigirme. Véase como botón de muestra que se muestra una fotografía de la cocina antes de la entrada dela demandada, en la que se aprecia aún el etiquetaje puesto en la parte inferior de la fotografía. No se reconoce esa cocina, ni se reconoce la ausencia de mobiliario, es más se anuncian acciones penales derivadas de lo anteriormente señalado.

En resumen, el proceso civil debió ceñirse única y exclusivamente respecto de las rentas derivadas del arrendamiento, que la parte demandante apelada aceptó su resolución con la contestación al burofax enviado por esta parte en su día, así como a la existencia o no de compensación.

Lo anterior se ha visto absolutamente desfigurado por la torticera utilización del derecho en este caso.

En definitiva, no puede establecerse en la sentencia que hasta que no se dilucide la existencia o no de daños, o la desaparición o no de elementos que se encontraban en el año 2018 en el local, no puede procederse a la compensación, pues si bien la fianza es una garantía no es menos una cantidad debida a mi mandante, que en este caso se pretende evitar y aumentar.

Con los respetos debidos y en términos de defensa de los intereses de mi mandante, entendemos nula la sentencia habida cuenta que la misma resuelve controversias (afirmando incluso que es muy superior lo reclamado por daños respecto de la fianza entregada) que no le corresponden. La jurisprudencia de nuestros tribunales ha venido manteniendo desde hace tiempo una doctrina según la cual, cuando en una relación arrendaticia concurren cuestiones que sí pueden revestir cierta complejidad y van más allá del puro vínculo locativo, se produce un "desbordamiento" de los cauces procesales, lo que hace que este procedimiento sumario deje de ser el adecuado para resolver esta disputa compleja en las acciones de desahucio por falta de pago de rentas.

A modo de conclusión, el juzgador deberá valorar en cada caso los antecedentes del supuesto, y si entiende que la falta de pago de rentas en un contrato de arrendamiento trae causa en motivos que trasciendan del estricto ámbito de la relación locativa, dictaminará que concurren causas complejas, que no pueden tratarse en los procesos sumarios sin lesionar el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva consagrado en el art. 24 de la Constitución, y deberá redirigir a las partes al procedimiento declarativo oportuno, que no está sujeto a las inmensas limitaciones de los procesos sumarios, y que permitirá, por consiguiente, que los litigantes puedan alegar y desarrollar estas cuestiones complejas con todas las garantías procesales de la tutela plenaria. En este sentido la cuestión compleja se ve absolutamente desbordada por la existencia de la querella presentada en el acto del juicio por lo que nos encontramos ante un hecho que debe en primer lugar, dirimirse en la Jurisdicción penal, para luego poder resolver en sentencia acorde a la existencia o no del exceso del montante respecto de la fianza.

Dichos motivos serán objeto de análisis, seguidamente.

La representación de la parte actora formulo demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago más reclamación de rentascon fundamento en los siguientes hechos expuestos, en síntesis:

La parte actora es propietaria por terceras partes indivisas de un edificio constituido por locales comerciales y oficinas sito en 46014 Valencia, Polígono Industrial Vara de Quart, calle Dels Traginers.

El 8 de enero de 2018 uno de los demandantes, en representación de EDIFICIOS000, C.B. y la demandada formalizaron el contrato de arrendamiento del local antes referido, pactando una renta mensual actual que asciende a 3.509,- €, resultado de sumar a los 2.900,- € de renta, el importe del I.V.A. (609,- €).

Hasta la mensualidad de octubre de 2020 están pagadas todas las facturas emitidas por la demandante.

El 1.11.20 emitió la factura del mes de noviembre comprensiva de dicha mensualidad, por importe de 2.900 € de base imponible, más 485 € de último fraccionamiento del prorrateo de rentas pactado a mitad de año, como consecuencia de la crisis del coronavirus. Aplicando el I.V.A. correspondiente, el total de la factura asciende a 4.095,85 €. A cuenta de dicho importe, la demandada hizo dos transferencias de 500 € en fechas 18 y 23.11.20, razón por la cual, de dicha factura se adeudan 3.095,85 €.

El 1.12.20 la demandante emitió la factura de dicha mensualidad, y, presentado al cobro el recibo por parte de mi mandante, éste fue pagado el 10.12.20, según consta en la cuenta de Mayor que se acompaña como documento nº 5.

El 1.01.21 mi mandante emitió la factura correspondiente a la mensualidad de enero de 2021, por importe total de 3.509,- €, resultado de sumar a los 2.900,- € de renta, el importe del I.V.A. (609,- €). Dicha factura fue impagada el 8.01.21, según se observa en la devolución del recibo que, como documento nº 7, se adjunta. Forma parte de dicho documento la factura citada.

Por lo expuesto, la suma de los importes adeudados asciende a 6.604,85 €,que es el importe reclamado en este procedimiento.

El 5.01.21 la actora recibió la carta certificada remitida por D. Francisco Moreda Mora, letrado de la demandada el 29.12.20, fechada el día anterior, por el que manifestó solicitar una reducción del 50% de la renta, al amparo de lo dispuesto en el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre.

El 28.01.21 el referido letrado de la demandada remitió un nuevo burofax, modificando su solicitud formulada el 28.12.20, manifestando (i) que procedía al cierre del negocio, (ii) que notificaba su voluntad de resolver el contrato con el preaviso pactado de 3 meses, (iii) que no procedía "devengo alguno de la renta hasta la entrega de llaves, sin perjuicio de la liquidación que corresponda, recordándoles que tienen en su poder un total de veinte mil euros en concepto de fianza y garantía adicional".

A dicho burofax contesto la demandante, manifestando que mientras HECHIZOS J.A. POSTIGO, S.L. no aportase justificación documental, EDIFICIOS000, C.B. ha de tener por no efectuada solicitud alguna. Sin embargo, dejado aviso, el referido burofax no fue recogido.

Por todo ello concluía interesando se dicte Sentencia por la que:

1. Declare la resolución del contrato de arrendamiento de 8 de enero de 2018.

2. Declare haber lugar al desahucio del inmueble arrendado por impago de la renta debida por HECHIZOS J.A. POSTIGO, S.L.

3. Condene a la demandada a dejar el inmueble objeto del contrato, sito en 46014 Valencia, Polígono Industrial Vara de Quart, calle Dels Traginers, 14 libre y expedito y a disposición de la actora, previniéndole que si así no lo hace se podrá proceder al lanzamiento a su costa, estableciéndose en sentencia la ejecución del lanzamiento, señalando el día y hora para llevar a cabo la entrega de la posesión, conforme a lo establecido en el art. 437.3 LEC.

4. Condene a la demandada a pagar a las demandantes el importe de 6.604,85 € en concepto de rentas debidas, vencidas y exigibles a día de hoy.

5. Condene a la demandada, en virtud del artículo 220 de la LEC, al pago de las rentas futuras devengadas hasta la entrega de la posesión efectiva del inmueble arrendado.

6. Condene a la demandada al pago de las costas causadas en este proceso.

En el acto de la vista actualizo la cantidad adeudada a la suma de 16.879,91 euros. La parte demandada compareció y formuló oposicióna la demanda alegando:

1.- La demandada depositó, o mejor dicho, entregó a la demandante, tal y como consta en el contrato de arrendamiento hasta veinte mil euros (20.000 €.-) en concepto de fianza y como garantía de las obligaciones que en el mismo se contraían por parte de la arrendataria, por lo que se alega la compensación de las cantidades que se dicen adeudadas.

2.- absoluta mala fe de la demanda, que aún conociendo el anuncia de abandono del local, en el plazo y tiempo que se estipuló en el contrato de arrendamiento, aún interpone la demanda objeto de este escrito.

La Sentencia concluye en el siguiente sentido: Ha resultado acreditado el impago de las rentas.

En el contrato objeto del presente procedimiento, consta que la fianza se entregó no únicamente en garantía de las rentas impagadas, sino que también lo era de los daños en el local.Aun garantizando también las rentas, no cabe considerar todavía la posibilidad de aplicar la garantía a las rentas, al ser necesaria una liquidación exhaustiva de todas las cantidades de las que deba responder la demandada la cual puede acudir al procedimiento correspondiente para obtener la determinación del saldo, en su caso, que deba a la demandante.

La fianza constituye una garantía frente a posibles perjuicios que pueda sufrir en el arriendo, de ahí que prevea su devolución cuando el inmueble es entregado a satisfacción de la propiedad; constando en el presente procedimiento, que existe incluso un procedimiento penal por los daños encontrados en el local, e incluso por la desaparición de bienes de los mismos, sin necesidad de mayor prueba, facultan a la parte actora a retener este importe hasta que sean liquidados los daños, debiendo, si existe controversia entre las partes, resolver las discrepancias en el procedimiento declarativo correspondiente.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado". Deben, por tanto, adicionarse por tanto únicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

En lo concerniente al primero de los motivos de impugnación alegados, como pone de manifiesto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca de 22 de abril de 2002: "para que sea procedente la declaración de nulidad de actuaciones judiciales es precisa la concurrencia conjunta de un triple requisito, como son: a) la existencia de una infracción procesal sustancial, esto es, como señala el propio precepto legal, de una omisión total y absoluta de las normas esenciales del procedimiento, por lo que, "a sensu contrario", no cualquier infracción de las normas procedimentales podrá determinar la nulidad de las actuaciones judiciales; b) en segundo término, que como consecuencia directa de tal infracción procesal se haya producido indefensión a cuyo efecto ha señalado el Tribunal Constitucional que la indefensión relevante a efectos de la nulidad de actuaciones no tiene lugar siempre que se vulneren cualesquiera normas procesales sino solo cuando con esa vulneración se aparejan consecuencias prácticas consistentes en la privación del derecho de defensa y en un perjuicio real y efectivo de los intereses del afectado por ella ( STC 48/1.986, de 23 Abr de1986), por tanto, dicha indefensión es algo diverso de la indefensión meramente procesal y debe alcanzar una significación material, produciendo una lesión efectiva en el derecho fundamental reconocido en el artículo 24 de la Constitución ( SSTC. 18/1.983, de 13 dic., y 102/1.987, de 17 Jun), c) se requiere por último, que tal indefensión no halle su motivo en la propia conducta o actuación procesal de quien alega haberla sufrido ( SSTC. 68/1.986, de 27 mayo, 54/1.987, de 13 mayo, y 34/1.988, de 1 Marzo)." En el supuesto presente no concurre a juicio del Tribunal, ninguno de los requisitos establecidos para declarar la nulidad solicitada. Debe advertirse que habiéndose presentado por la actora en fecha 29 de abril de 2021 escrito acompañado de documental, incluso fotográfica, en el que ponía ya de manifiesto la existencia de daños en el local litigioso, ninguna mención se hizo a tal circunstancia en el breve escrito de contestación a la demanda, presentado el 18 de mayo de 2021, limitándose la actora a oponer la compensación y obviando una importante oportunidad alegatoria al respecto de la imputación formulada por la contraparte. La Sala no aprecia por tanto la existencia de infracción de las normas procedimentales o indefensión alguna determinante de la nulidad instada por el hecho de haberse admitido el documento aportado por la parte actora en el acto de la vista a resultas de la compensación alegada y a efectos de acreditar la improcedencia de la misma como ya se había hecho incluso antes de producirse la contestación, pues bien pudo el demandado apelante rebatir las alegaciones vertidas en su contra o proponer prueba al respecto, ya que la cuestión de los hipotéticos daños existentes en el local, no se planteó de forma novedosa en el acto de la vista por lo que no puede apreciarse la existencia de indefensión alguna, ni tampoco de cuestión compleja, pues no se dilucida en este procedimiento cuestión alguna al margen del impago de las rentas. Por tanto, el documento resultó correctamente incorporado a las actuaciones por el Juzgador de Instancia.

Dicho esto, la acción ejercitada en el escrito de demanda por la parte actora es como se ha dicho, la de resolución del contrato de arrendamiento y reclamación de rentas, que a juicio de la Sala ha de prosperar necesariamente por cuanto no se ha acreditado por la demandada el pago de las que son objeto de reclamación, y ello con independencia del documento incorporado en el acto del juicio, pues este Tribunal ya ha tenido ocasión de manifestar reiteradamente, que la fianza arrendaticia, regulada en el artículo 36 de la actual Ley y 105 de la Ley de 1964, garantiza el cumplimiento por el arrendatario de los deberes contraídos en el contrato, como son principalmente los de responder de la obligación de pago de la renta y de cualquier otra cantidad cuyo pago corresponda al arrendatario ( artículos 1555.1 del Código Civil, y 17 y 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), así como de indemnizar, en su caso, al arrendador por los daños y menoscabos producidos en la finca arrendada tanto intencionadamente o mediante la ejecución de obras inconsentidas que hagan necesaria la reposición de la finca al estado anterior, y sóloal término del arrendamiento, previa acreditación de este cumplimiento por parte del arrendatario,deberá la fianza ser restituida, como se indica en el punto cuarto del artículo 36 señalado.

En cuanto a la cuestión de si debe prosperar o no la compensación alegada por la recurrente, o lo que es lo mismo si concurren o no los requisitos que el artículo 1.196 del Código Civil exige para que proceda la compensación, la Sala tiene que discrepar nuevamente de la parte apelante, toda vez que de los requisitos indispensables para que la compensación legal exista, detalladamente enumerados en el citado artículo 1.196 del Código Civil (en los que se establece que las deudas de que se trata, por las que son recíprocamente acreedores y deudores los interesados, estén vencidas y sean líquidas y exigibles) no se dan en la fianza de que se trata, por que estas fianzas tienen como principal finalidad garantizar que el arrendatario cumpla sus obligaciones y garantizar el pago del importe de los daños a que hace referencia el artículo 1.563 del Código Civil, ( Sentencia del T.S. de 16 de abril de 1957), y en el supuesto analizado, al momento presente, la existencia y el hipotéticoimporte de los mismos no ha sido establecido, por lo que en virtud de lo pactado en las propias clausulas novena y decimoquinta del contrato, no procede la compensación interesada, sino que como acertadamente mantiene la Sentencia objeto de litigio, dicha cuestión habrá de dilucidarse a través del cauce jurídico correspondiente.

En este sentido cabe invocar la S.A.P. de Barcelona de 17 de septiembre de 2015 que establece: "Por lo tanto, la obligación del arrendatario es pagar la renta, por una parte, y mantener incólume la fianza. Mientras no se recibe la posesión de la finca y se verifica su estado, no se puede reclamar la fianza , ni se puede tampoco oponer vía compensación a la reclamación de rentas".

En el mismo sentido la S.A.P. de Barcelona de 10 de mayo de 2021:"Como punto de partida para justificar nuestra decisión cabe indicar, como lo hemos hecho en ocasiones anteriores, que la fianza prestada responde, no sólo de las rentas impagadas, sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en el proceso de liquidación del contrato.

Efectivamente, la fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario (consumos) y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación, que es lo que sucede en este aso en que la demanda en reclamación de rentas se interpone cuando el contrato ya está resuelto, por acuerdo de las partes, con efectos desde el 31 de mayo de 2019.

Desde esta perspectiva consideramos que la prohibición de aplicar la fianza al pago de las rentas es una previsión destinada a tener efecto constante el contrato, en la medida en que se pretende evitar que se utilice como un pago adelantado en detrimento de la garantía para responder de las otras posibles obligaciones, e incluso, como máximo, durante el mes siguiente a la extinción del contrato con entrega de la posesión, por ser este el plazo al que alude el contrato y el mencionado art. 36 LAU".

Procede en consecuencia en virtud de cuanto se ha expuesto la desestimación del recurso de Apelación formulado resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.-. Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.2.

En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación