PRIMERO.- El presente recurso de apelación se formula por la parte demandante DIRECCION000 CB contra la sentencia que desestimó su demanda de juicio verbal de desahucio, por falta de pago de las rentas estipuladas y en reclamación de ellas, interpuesta contra D. Candido en relación con el local sito en esta capital, c/ Escalante, nº 202, cuya resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de enero de 1985 insta por el impago de tales rentas correspondientes a las mensualidades de enero a marzo de 2022, en la total cantidad de 446 97 euros, a razón de 14899 euros/mes.
Se funda el recurso, sin perjuicio de desarrollar sus motivos al examinarlos, en que, dicha sentencia incurre en una indebida valoración de las pruebas al considerar que aquel impago no ha mediado, sino solo un retraso en virtud de acuerdo por las partes pues, a fecha de la demanda se debían las rentas reclamadas en ella aunque tras el emplazamiento se abonaran al igual que las posteriores, por todo lo cual se ha de tener por enervada la acción en ella ejercitada.
La demandada se opuso al recurso,por los fundamentos contrarios y por los propios de la sentencia.
SEGUNDO.- Esta Sala, no comparte la Fundamentación Jurídica de la sentencia de instancia en lo que no se oponga a lo que se expondrá a continuación, con examen de las pruebas, de su valoración y de las normas y doctrina aplicables en relación con los motivos de recurso.
1) Como normas y doctrina aplicables citamos:
-En relación con el presente recurso, y su ámbito el artículo 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 5, señala <>
El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003, Pte Marín Castán, Francisco, nos dice: <
Por su parte en lo que se refiere a esta tema en la segunda instancia, es reiterada la jurisprudencia según la cual :"... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho "pendente appellatione, nihil innovetur" a que se alude...."(entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 ).
Todo ello en coherencia con el Artículo 410, 411 y 412 de la LEC diciendo el primero "Comienzo de la litispendencia. La litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida".
El Artículo 411. de la LEC "Perpetuación de la jurisdicción. Las alteraciones que una vez iniciado el proceso, se produzcan en cuanto al domicilio de las partes, la situación de la cosa litigiosa y el objeto del juicio no modificarán la jurisdicción y la competencia, que se determinarán según lo que se acredite en el momento inicial de la litispendencia".
El Artículo 412 de la LEC " Prohibición del cambio de demanda y modificaciones admisibles.1. Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente.2 . Lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias, en los términos previstos en la presente Ley"
-Sobre la valoración de las pruebas es reiterada la jurisprudencia que señala, que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el "iter" inductivo del órgano de la primera.
En este sentido es también doctrina jurisprudencial que el proceso valorativo de las pruebas es incumbencia de Jueces y Tribunales sentenciadores y no de las partes litigantes, a las que queda vedada toda pretensión de sustituir el criterio objetivo del órgano enjuiciador por el suyo propio, dado que la prevalencia de la valoración realizada por éste obedece a la mayor objetividad que la de las partes, pues sus particulares y enfrentados intereses determina la subjetividad y parcialidad de sus planteamientos ( S.T.S. 1 marzo de 1994, 20 julio de 1995 ).
El art. 326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privado y dice": 1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica".
-El art. 17 de la LAU configura como causa resolutoria del contrato de arrendamiento el impago de una sola mensualidad de renta (en todo o en parte), más allá del plazo pactado o legalmente establecido, después de presentada la demanda (litispendencia).
Según la doctrina por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.
En definitiva, en una interpretación sociológica de la norma ( art. 3 CC) el TS, recuerda que " Es la propia legislación arrendaticia urbana, por tanto, la que en determinadas circunstancias acaba equiparando el cumplimiento tardío por el arrendatario de su obligación de pagar la renta a un incumplimiento definitivo que justifica la resolución del contrato a instancia del arrendador". En este contexto, conviene recordar las declaraciones del TS al respecto :a) En la STS 24.7.2008 establece como doctrina jurisprudencial "2º.- Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas." En la STS 19.12.2008 "2º.- La declaración como doctrina jurisprudencial la de que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas "Doctrina mantenida en SSTS 26.3.2009 , 20.10.2009 y 30.10.2009 . b) En la STS 23.5.2015 se precisa que causa resolutoria ha de concurrir el momento del impago, es decir, cuando según el contrato no se paga, sin que quepa retraso; no el momento de presentación de la demanda"
Por su parte el citado art. 17 de la LAU en su ap. nº 2 dice " Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta", y en su ap. 3 , "el pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada" y el, " siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultare haberse puesto en beneficio del uno o del otro".
Ha de recordarse por último, que las SSTS de 19.12.2008 y 6.3.2009, se refieren al impago de rentas "fuera de plazo", debiendo atender el arrendatario a un cumplimiento exhaustivo de sus obligaciones ( STS 20.10.2009).
-En lo que afecta a la enervación de la presente acción el art. 22.4 de la LEC dice :" 4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley , tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.5 . La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.
Su art. 439 " . No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio"
Su art. Artículo 444.1 " Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".
2) Revisando las pruebas y su valoración bajo el anterior prisma el recurso se ha de estimar por lo siguiente:
- Como hemos dicho, la presente demanda de juicio juicio verbal de desahucio, por falta de pago de las rentas estipuladas y en reclamación de ellas fue interpuesta en relación con el local sito en esta capital, c/ Escalante, nº 202, cuya resolución del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de enero de 1985 insta por el impago de tales rentas correspondientes a las mensualidades de enero a marzo de 2022, en la total cantidad de 44697 euros, a razón de 14899 euros/mes.
-A fecha de la demanda, 21-3-22 a cuyos hechos inalterables a esa fecha de su interposición hay que estar, el demandado adeudaba tales rentas en ella reclamadas aunque a fecha del juicio el 4 de julio siguiente estuviera al corriente de todas , estando pactado en el contrato, Clausula 5ª que podía pagarse hasta el día diez del mes en curso (DOC Nº 3 DDA).
Así, el 21 de marzo donde, pese a estar pendientes ya tres mensualidades se abonan dos (enero y febrero), dejando el arrendatario el pago de la mensualidad de marzo para efectuarla junto con la de abril el 29 de este mes, justo tres días después de haber sido emplazado para comparecer en el pleito, con una demora en tal pago de 61 días, 39 días, 50 días y 10 días, respectivamente de las de enero, febrero,marzo y abril del año 2022.
- Sobre la acumulación de pagos, no se comparte la valoración de las pruebas que hace la juez de instancia de que se acordara entre las partes que se hiciera cada dos meses y, aún de mediar, se habría hecho fuera de él, ni se entiende que tenga relevancia para darlo como probado el escaso importe de la renta y el minimizar los gastos bancarios.
-En definitiva, en aplicación de la citada doctrina de que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas, como se ha dicho, se estima el recurso, en su petición de tener enervada la acción al instarse la misma en él por concurrir los requisitos del referido art.22.4 de la LEC.
TERCERO.- Por la estimación del recurso y, con ell, la enervación de la acción ejercitada en la demanda, las costas de la instancia se imponen al demandado, conforme al art. 394 de la LEC en relación con su art. 22.5 que dice que la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador, lo que no se advera ni se alega en el caso sin que, en aplicación de la primera norma en relación con el art.398 de dicha LEC, proceda hacer expresa imposición de las de esta alzada por aquella estimación.
CUARTO.-Recursos. Art- 477 de la LEC, según la redacción establecida por el art. 225.7 del Real Decreto-ley 5/2023, de 28 de junio, que entró en vigor el 29 de julio de 2023,:
<<1. Serán recurribles en casación las sentencias que pongan fin a la segunda instancia dictadas por las Audiencias Provinciales cuando, conforme a la ley, deban actuar como órgano colegiado y los autos y sentencias dictados en apelación en procesos sobre reconocimiento y ejecución de sentencias extranjeras en materia civil y mercantil al amparo de los tratados y convenios internacionales, así como de Reglamentos de la Unión Europea u otras normas internacionales, cuando la facultad de recurrir se reconozca en el correspondiente instrumento.
2. El recurso de casación habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional. No obstante, podrá interponerse en todo caso recurso de casación contra sentencias dictadas para la tutela judicial civil de derechos fundamentales susceptibles de recurso de amparo, aun cuando no concurra interés casacional.
3. Se considerará que un recurso presenta interés casacional cuando la resolución recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplique normas sobre las que no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo.
Cuando se trate de recursos de casación de los que deba conocer un Tribunal Superior de Justicia, se entenderá que existe interés casacional cuando la sentencia recurrida se oponga a doctrina jurisprudencial, o no exista doctrina del Tribunal Superior de Justicia sobre normas de Derecho especial de la Comunidad Autónoma correspondiente, o resuelva puntos y cuestiones sobre los que exista jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales.
4. La Sala Primera o, en su caso, las Salas de lo Civil y de lo Penal de los Tribunales Superiores de Justicia, podrán apreciar que existe interés casacional notorio cuando la resolución impugnada se haya dictado en un proceso en el que la cuestión litigiosa sea de interés general para la interpretación uniforme de la ley estatal o autonómica. Se entenderá que existe interés general cuando la cuestión afecte potencial o efectivamente a un gran número de situaciones, bien en sí misma o por trascender del caso objeto del proceso.
5. La valoración de la prueba y la fijación de hechos no podrán ser objeto de recurso de casación, salvo error de hecho, patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones.
6. Cuando el recurso se funde en infracción de normas procesales será imprescindible acreditar que, de haber sido posible, previamente al recurso de casación la infracción se ha denunciado en la instancia y que, de haberse producido en la primera, la denuncia se ha reproducido en la segunda instancia. Si la infracción procesal hubiere producido falta o defecto subsanable, deberá haberse pedido la subsanación en la instancia o instancias oportunas.>>
En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.
