Sentencia Civil 76/2024 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 774/2022 de 22 de febrero del 2024

No comparte la Sala los de la sentencia recurrida en cuanto se opongan a los siguientes:

PRIMERO.- La Sentencia dictada estima parcialmente la demanda formulada en reclamación del cumplimiento por la demandada del contrato de compraventa de la vivienda unifamiliar aislada sita en Altea (Alicante), DIRECCION000, con una superficie de 1.015 metros cuadrados y total construida de 425,55 metros cuadrados distribuidos en cuatro plantas, por el precio de 2.548,789,60 euros más IVA, compraventa otorgada en instrumento público el 5 de junio de 2018, vivienda que adolece de numerosas patologías que determinan que no cumpla las condiciones de habitabilidad necesarias, y de condena de la demandada al abono de los daños y perjuicios que se cifran en el importe de reparación de las mismas, esto es, de 287.719,80 euros. Y la estima parcialmente el Juzgador al considerar que parte de las patologías que presenta la vivienda fueron asumidas por el comprador al tiempo del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, por lo que tan sólo valora a efectos del resarcimiento pretendido aquéllas que se han manifestado con posterioridad y que afectan a la sustitución de vidrios (49.813 euros), a la reubicación de las unidades exteriores del aire acondicionado (3.131 euros) y a la luminaria de balizamiento empotrada (2.855 euros), condenando a la demandada al abono, en junto, de 55.799 euros.

Y frente a dicha Sentencia se alzan ambas partes, alegando, en síntesis:

La demandante-compradora, que el demandado-vendedor reconoció la existencia de las patologías en el contrato de arras firmado el 2 de marzo de 2018 y se obligó a repararlas, no ejecutando la reparación, sino que ejecutó tan sólo labores de maquillado, no asumiendo el comprador la existencia de desperfectos al tiempo de otorgamiento de escritura pública pues el precio es el mismo que el convenido en el pacto arral, por lo que procede la condena al abono de la reparación de la totalidad de desperfectos.

Y la demandada-vendedora, que procede excluir del quantum de la condena los 49.813 euros reclamados por sustitución de los vidrios, pues se trata de un defecto aparecido con posterioridad, sin que el demandante ejercite la acción por vicios ocultos, siendo así que en el pacto arral se refieren a la rotura de cristales y no a la existencia de problemas técnicos, quedando tan solo por reparar dos cristales; que el vidrio instalado en la casa está provisto del oportuno certificado de homologación, siendo presentado ante la Generalitat al objeto de que se calificara la vivienda dentro del Grupo B de los de eficiencia energética.

SEGUNDO.- Y procede la Sala a la resolución de los motivos de recurso que esgrimen los apelantes ante esta alzada, conforme a lo establecido en el artículo 465.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y doctrina que lo interpreta, que lo es en el sentido de que el tribunal de apelación no puede resolver otras cuestiones que aquéllas que le han sido trasladadas, pues en virtud del principio "tantum devolutum quantum apellatum" (sólo se defiere al Tribunal superior aquello que se apela), sólo puede conocer esta Sala de la pretensión fijada en los escritos de interposición del recurso y sostenidos en el acto de la vista ( artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), configurándose definitivamente el ámbito de la pretensión, pues con la formulación del recurso de apelación se traslada al Tribunal de segunda instancia el conocimiento de las cuestiones expresamente planteadas en el recurso y también el de aquéllas que, razonablemente, han de entenderse implícitas en la pretensión del recurso de apelación, por ser cuestiones dependientes o subordinadas respecto al objeto de impugnación, de tal modo que los pronunciamientos de la Sentencia de primera instancia a los que expresamente no se extiende la pretensión impugnativa deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia so pena de incurrir en una "reformatio in peius" (reforma para peor) que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia "extra petita" (más allá de lo pedido).

TERCERO.- Sostiene el apelante que procede que se le indemnice por los defectos que ambas partes consignan como existentes en el contrato de arras suscrito el 2 de marzo de 2018 y que la vendedora se compromete a reparar con anterioridad al otorgamiento de escritura pública, lo que no verificó, por cuanto se limitó a eliminar los signos de las patologías de que adolece la edificación, no reparando la causa de las mismas, sin que el otorgamiento de escritura pública implique la asunción de las patologías conocidas con anterioridad.

Y el motivo de recurso se estima. Los que son parte en el presente procedimiento, convienen la compraventa de la dicha vivienda prestando al efecto arras el comprador y ahora demandante el 2 de marzo de 2018. Y en el documento suscrito en la ocasión tras describir la vivienda, estipulan que el precio de la compraventa del inmueble se fija en 2.630.000 euros, más lo impuestas correspondientes, prestando 263.000 euros, que es el 10% de precio de la vivienda, en concepto de señal, cantidad que queda depositada en la Notaria, otorgando a las dichas arras el carácter de penitenciales, rigiendo el artículo 1.454 del Código Civil. Y el resto de 2.367.000 euros se abonarán al tiempo de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, que acontecerá antes del 31 de mayo de 2018. Y hacen constar a la Cláusula Sexta, relativa al "estado del inmueble: la parte vendedora se compromete a arreglar las desperfecciones vinculadas con las humedades como también las instalaciones eléctricas (suelo radiante, aire acondicionado), bajantes, etc en el caso de que no funcionen de manera correcta, y serán revisadas en los próximos días por los técnicos nombrados por la parte compradora. Además se compromete a cambiar los cristales que presenten roturas. En cuanto al terraplén, que se encuentra en la esquina de parcela, la parte vendedora se compromete a realizar obra suficiente para su fijación y protección para evitar la caída de la tierra. En su defecto, en el momento de realizar la compraventa el importe correspondiente a tal fin, será descontado del precio final". O lo que es lo mismo, las partes admiten deficiencias en la fábrica del edificio y, en ejecución de lo convenido, el inmueble fue objeto de examen por parte el Arquitecto técnico don Luis Miguel, que lo visita los días 5, 16 y 22 de marzo, y que emite informe el 17 de abril tras el examen visual de las patologías, sin efectuar cata alguna y sin consultar ni analizar el Proyecto de ejecución ni, en general, documento alguno de la obra. En el dicho informe consigna las deficiencias que observa que, amén de algunas menores, afectan a: pavimentos de la terraza, chorretones en los cantos de forjados de las terrazas y revestimiento inferior de los forjados, principalmente en terrazas cubiertas que no cuentan con sistema de evacuación de agua; humedades en interiores en techos de cuartos de baño y en parte inferior de las terrazas, así como deterioros originados por humedad de ascensión capilar en unos casos y, en otros, procedentes de los ventanales; la ausencia de sistema de recogida y evacuación de las aguas pluviales, que vierten directamente con caída libre al terreno; en el apartado cerrajería, pone de manifiesto la presencia de síntomas de una incipiente oxidación que afecta, desde luego, a perfiles de barandillas; en el de vidrios, consigna que se encuentra un cerramiento de vidrio fracturado y barandillas de vidrio rotas y envejecidas; en el apartado relativo a electricidad, que existen luces exteriores que no funcionan; en el relativo al aire acondicionado, que algunos aparatos no funcionan en alguna de las visitas efectuadas; y, finalmente, en cuanto al ascensor, que presenta varios elementos con síntomas de oxidación.

Y el día 5 de junio de 2018 se otorga escritura pública en virtud de que la hoy demandada transmite a la ahora demandante la finca por el precio de 2.548.789,60 euros más IVA, al descontarse, conforme a su cláusula sexta, la cantidad de 81.210,40 euros correspondientes al presupuesto de ejecución del muro de contención en la parcela, obras que asume la parte compradora por no haberse podido realizar con anterioridad a este otorgamiento, al no haberse concedido todavía la correspondiente licencia de obras. En consecuencia, lo único que se descuenta del precio es la cantidad destinada al muro de contención, conforme a lo en su día convenido en el contrato de arras.

El Tribunal Supremo tiene declarado que en el proceso interpretativo de los contratos, la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes se erige como principio rector de la labor interpretativa, de forma que las demás reglas confluyen a su alrededor bien complementándola, bien supliéndola, pero nunca limitándola o alterándola. La aplicación de este principio rector comporta una delimitación del proceso interpretativo, de tal modo que la búsqueda o averiguación de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas. Ahora bien, al objeto de averiguar la voluntad realmente querida por las partes hay que considerar que el sentido literal, como criterio hermenéutico, destaca por ser el presupuesto inicial del fenómeno interpretativo, esto es, el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato. Desde esta perspectiva general, su aplicación o contraste puede llevar a dos alternativas. En la primera, cuando los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención querida por los contratantes, la interpretación literal es el punto de partida y también el punto de llegada del fenómeno interpretativo; de forma que se impide, so pretexto de la labor interpretativa, que se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. En la segunda, la interpretación literal colabora decisivamente en orden a establecer la cuestión interpretativa, esto es, que el contrato por su falta de claridad, contradicciones, vacíos, o la propia conducta de los contratantes, contenga disposiciones interpretables, de suerte que el fenómeno interpretativo deba seguir su curso, valiéndose para ello de los diferentes medios interpretativos a su alcance, para poder dotarlo de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y de conformidad con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual". Y la aplicación de tal doctrina al supuesto de hecho que se trae a conocimiento de la Sala lleva a estimar el motivo de recurso. Las partes consignan en el contrato de arras el precio y una serie de deficiencias que presenta la vivienda y que la vendedora se obliga a subsanar antes de otorgar escritura pública. Y de ellas tan sólo una de ellas es reconocida por la vendedora como no ejecutada en la escritura pública, hasta el punto de rebajar el precio en su día estipulado en el contrato de arras por el importe que a la compradora le costará realizar el muro de contención no realizado por la vendedora. Y de ello no puede concluirse que la compradora condone a la vendedora la ejecución de las restantes partidas, sino que ésta ha ejecutado la subsanación a que se comprometió y que, conforme a la prueba practicada, como luego se verá, no afectó a la causa de los daños que presentaba la vivienda al tiempo de firmar el contrato de arras.

Y sin que frente a tales consideraciones sea relevante el contenido del email remitido por el testigo don Pablo Jesús (que actuaba por la Inmobiliaria que negociaba en nombre de la compradora) a la vendedora el 16 de julio de 2017, pues de tal documento tan sólo resultan los tratos preliminares a la contratación, pues el precio, producto de la oferta y de la aceptación, se concierta meses después, esto es el 2 de marzo de 2018 cuando se otorga el contrato de arras ( artículo 1.262 del Código civil) y se conviene, como se ha expuesto, el de 2.630.000 euros, al que ya es indiferente que la compradora ofertara nueve meses antes 2.400.000 euros y que la vivienda adolecía de desperfectos (así resulta de la testifical del autor del dicho correo electrónico).

CUARTO.- Y conforme a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código civil, la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe. El perjudicado podrá exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Y el artículo 1.101 del propio Código, que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquélla. Y ambas acciones son ejercitadas por el actor, procediendo dilucidar, en definitiva, si los defectos pueden identificarse con aquéllos que presentaba la vivienda ya al tiempo de celebración del contrato de arras y a cuya reparación se obligó expresamente el vendedor con anterioridad a la celebración del contrato de compraventa, y si los manifestados con posterioridad, afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, pues tal fue el objeto de la compraventa.

A efectos sistemáticos, se dilucidan simultáneamente los motivos de recurso de ambas partes. En acreditación de la realidad de los defectos, se aportan a autos tres pruebas periciales. La primera de ellas emitida el 14 de enero de 2020 a instancias del actor por el Arquitecto don Antonio y por el Arquitecto Técnico don Aureliano, previa visita del inmueble el 28 de mayo (aún no ha transcurrido un año desde la compraventa), el 15 de octubre y el 12 de septiembre de 2019. La segunda de las pruebas periciales es traída al procedimiento por la demandada y consistente en el informe emitido por el Arquitecto técnico don Benigno, el 25 de noviembre de 2020. A ellos se añade el informe rendido por la Perito judicial doña Rafaela, Arquitecto técnico, el 23 de marzo de 2021. Y los resultados de las dos primeras son abiertamente contradictorios.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 18 de junio de 2010, tiene declarado que "la emisión de varios dictámenes o el contraste de algunos de ellos con las demás pruebas, posibilita que la autoridad de un juicio pericial se vea puesta en duda por la del juicio opuesto o por otras pruebas, y que, con toda lógica, los Jueces y Tribunales, siendo la prueba pericial de apreciación libre y no tasada acepten el criterio más próximo a su convicción, motivándolo convenientemente ( SSTS 20 de abril 2012 ; 29 de mayo 2014 ) (...). El apreciar en mayor medida el valor probatorio de un informe pericial frente a otros constituye una manifestación más del ejercicio de la jurisdicción y de la formulación del juicio necesario para dictar sentencia, pues frente a la disparidad de criterios periciales, es precisamente el juzgador quien, bajo el presupuesto del empleo de la sana crítica, está llamado a decidir cuál de ellos merece mayor credibilidad".

Y, en orden al empleo de la "sana crítica" en la valoración de la prueba, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en su sentencia 141/2021, de 15 de marzo, consigna: "Como señalamos en nuestra sentencia 468/2019, de 17 de septiembre: "La valoración probatoria se concibe como la actividad intelectual que ha de realizar el Juez a los efectos de determinar, con respecto a las afirmaciones fácticas realizadas por las partes, si éstas se han visto corroboradas por las pruebas propuestas y practicadas en el proceso, sometiendo a las mismas a un examen fundado en máximas de experiencia obtenidas por el propio Juez o establecidas en la ley, así como a través de los más elementales postulados de la lógica y la razón - sana crítica-, proceso que, además, ha de exteriorizar en la motivación de la sentencia, que zanja el conflicto judicializado sometido a su consideración" (...).

Las reglas de la sana crítica no son normas que se encuentren codificadas, sino que están conformadas por las más elementales directrices de la lógica humana. Comprenden las máximas o principios derivados de la experiencia, obtenidos de las circunstancias y situaciones vividas a través de la observación de hechos, conductas y acontecimientos. Implican un sistema de valoración racional y razonable de la actividad probatoria desplegada en el proceso, que permite efectuar un juicio prudente, objetivo y motivado, de corroboración de las afirmaciones fácticas efectuadas por las partes mediante el examen de las pruebas propuestas y practicadas, todo ello con la finalidad de huir de los riesgos derivados del acogimiento de meras hipótesis intuitivas o conclusiones valorativas absurdas, y prevenir, de esta forma, decisiones arbitrarias.

La sana crítica se concibe pues como un sistema integrado por las reglas de la lógica, de la ciencia y de la experiencia, entendida la primera de ellas como sistema que permite verificar la corrección de los razonamientos humanos, con sometimiento a las pautas por las que debe discurrir el pensamiento condigno al ejercicio de la función jurisdiccional. La valoración probatoria llevada a efecto por medio de tales reglas exige que no conduzca al absurdo como límite infranqueable de la lógica jurídica. En definitiva, lo que se pretende es la consagración de una concepción racionalista de la valoración de la prueba, que permita dictar una sentencia motivada que adopte una decisión justificada conforme a los postulados de la razón.

Desde la perspectiva expuesta, en las sentencias 320/2016, de 17 de mayo, 615/2016, de 10 de octubre y 471/2018, de 19 de julio, hemos referenciado algunos de los elementos de juicio a ponderar por los tribunales a los efectos de valorar las pruebas periciales conforme a los postulados de la sana crítica, tales como el análisis de los razonamientos que contengan los dictámenes, las conclusiones conformes y mayoritarias, el examen de las operaciones periciales que se hayan llevado a cabo, los medios o instrumentos empleados y los datos en los que se sustenten los informes, la competencia profesional de los peritos, así como todas las circunstancias que hagan presumir su objetividad".

Y la aplicación de tal doctrina a los pareceres dispares emitidos en el presente supuesto, lleva a la Sala a otorgar mayor valor probatorio al emitido a instancia de la parte actora por la proximidad entre la compraventa y la toma de contacto con las patologías y por cuanto se haya refrendado en su mayor parte por el parecer del perito judicial que, incluso, llega a valorar las obras a ejecutar para reparar los daños que presenta la vivienda en un precio superior al reclamado en la demanda con apoyatura en el informe pericial emitido a instancias de la actora.

El perito del actor observa las patologías de la vivienda y las agrupa en los siguientes apartados:

1.- Filtraciones de agua por terrazas transitables en los diferentes niveles de la vivienda de forma generalizada (tanto en terrazas sobre forados como en terrazas sobre cimentación), así como acceso de agua de lluvia en el foso del ascensor, filtraciones que han generado importantes manchas de humedad tanto en techos como en paramentos verticales interiores (tabiques y cerramientos).

El origen de dichos daños no pudo ser constatado por la perito judicial, declarando en el acto de juicio que las diferentes capas de la terraza habían sido levantadas y cubiertas por láminas impermeabilizantes para evitar que el agua cause mayores daños, sin haber sido reparadas las cubiertas transitables. A pesar de ello, la perito judicial comparte la causa de los daños que consigna el informe del actor. La fábrica del edificio no reúne las condiciones de estanqueidad, omitiéndose en su construcción la ejecución de los sistemas de impermeabilización exigidos por el Código Técnico de la Edificación. Y, así:

A.- Las terrazas transitables ejecutadas sobre forjado, que producen goteras y manchas de humedad en los falsos techos inmediatamente inferiores), adolecen de las siguientes deficiencias: carecen de capa separadora entre la capa de protección y la capa de impermeabilización, los sumideros o canalones se encuentran mal diseñados, con ausencia de solapes, por lo que la unión del impermeabilizante con el sumidero o el canalón no es estanca, detectándose igualmente defectos de la membrana impermeable sobre paramentos verticales de la fachada, así como deficientes encuentros de la impermeabilización, tanto con el perfil embutido de acero de las barandillas perimetrales de las terrazas, generándose una junta no estanca, como con la carpintería exterior de aluminio generándose juntas sin solape y sin garantía de estanqueidad. Observándose, por tanto, en general, una falta de pericia y rigurosidad en la ejecución del sistema impermeabilizante de todas las terrazas transitables sobre forjados y especialmente en la resolución de los puntos singulares (encuentros con paramentos verticales, con sumideros, carpinterías exteriores y con perfiles de barandillas) que provocan fallos y generan filtraciones por falta de estanqueidad.

B.- Filtraciones provenientes de las terrazas conformadas sobre losa de cimentación a cota 33.65 metros, localizándose importantes manchas de humedad en la base de los paramentos verticales del interior de la vivienda y agua en el foso del ascensor.

En este caso, la terraza exterior se ha ejecutado sin sistema de impermeabilización alguno y teniendo continuidad con el pavimento interior de la vivienda al encontrarse a la misma cota y habiéndose ejecutado mal el encuentro con la canal de recogida de aguas y los puntos de vertido al jardín, por lo que el agua de lluvia penetra por las juntas y discurre por debajo de las diferentes capas de la terraza y del pavimento interior de la vivienda hasta manifestarse y ascender por capilaridad en la base de los diferentes paramentos interiores. Y no sólo se aprecia la humedad en el interior, sino además en forma generalizada en todo el perímetro de la terrazas y escaleras exteriores, en su encuentro con las fachadas, ya sean cerramiento de obra, ya carpinterías exteriores.

La misma patología se concluye en orden a las humedades que se manifiestan en la base del muro bajo la escalera interior. Y no se descarta por el Perito algún fallo en el sistema de impermeabilización de los muros de contención de hormigón armado en contacto con los espacios habitables o de la propia losa de cimentación en contacto con el terreno.

Y en cuanto a las filtraciones y acumulación de agua existente en el foso del ascensor, concluye el Perito su compatibilidad con la ausencia de un sistema impermeabilizante de las terrazas que permite el discurrir de agua filtrada por debajo de la capa de nivelación del pavimento hasta alcanzar el foso y con la ausencia de una membrana impermeabilizante de los muros de hormigón que conforman dicho foso.

Y frente a tales defectos de ejecución, causantes de los daños que presenta la vivienda, resulta irrelevante el parecer emitido por el Perito de la demanda que considera que el deterioro de la vivienda desde junio de 2018 ha sido exponencial, por lo que principalmente los daños que presenta obedecen a un deficiente mantenimiento por el actual propietario.

Y, en lo que a la valoración de la subsanación de tales patologías afecta, el perito del actor la cifra en 83.987,29 euros, cantidad inferior a aquélla que fija el perito judicial, por lo que procede fijar el daño en aquélla.

2.- Manchas de óxido en pavimento de terrazas por oxidación de perfil embutido para fijación de barandillas exteriores de vidrio.

Resulta acreditado con la pericial del actor que las barandillas perimetrales se fijan mediante un perfil de acero tipo "U", que dispone de una ligera pintura antioxidante, que, amén de no haber sido aplicada en forma uniforme, está altamente deteriorada, siendo así que el dicho perfil queda empotrado en el pavimento, oxidándose como consecuencia del ambiente marino, altamente agresivo, pues la costa está a escasos 50 metros de distancia, siendo la oxidación arrastrada por el agua de lluvia y humedad del ambiente, depositándose sobre la superficie del pavimento y piezas pétreas de borde de forjados y llegando a chorrear por el frente de los mismos, cayendo sobre el pavimento de los niveles inferiores. Siendo la causa de los daños la defectuosa elección del tipo de perfil para la fijación de las barandillas y su tratamiento inadecuado, haciéndose evidente al poco tiempo de su instalación las consecuencias de la oxidación que, con el tiempo, serán de corrosión que ya se observa por el perito puntualmente en algunas zonas. Y si la oxidación no afecta a la resistencia y estabilidad del acero, la corrosión sí, pues lo degrada paulatinamente, aumentando su volumen y ocasionando problemas a los elementos constructivos contiguos, como fisuras, grietas y desprendimiento de los revestimientos.

Y la Perito judicial comparte la causa de las manchas de oxido y rotura de barandillas, concluyendo al igual que el Perito de la actora, que el perfil instalado es inadecuado, existiendo en el mercado materiales idóneos para soportar la previsible agresividad del ambiente. Considerándose, por ello, irrelevante la manifestación del Perito que informó a instancias de la demandada, en el sentido de que la causa del daño es la falta de mantenimiento desde 2018 al no haberse renovado el sellado de la junta entre el vidrio y el perfil embutido.

Y en orden al precio de subsanación de tal partida, el Perito del actor lo valora en 67.955,32 euros, mientras que el perito judicial en 71.875,32 euros, por lo que procede estimar acreditada la cuantía reclamada por tal partida.

3.- Problemas térmicos en el interior de la vivienda.

El Juzgador de Primera Instancia condena por tal concepto a la vendedora a abonar 49.813 euros por la sustitución de los vidrios. Y tal pronunciamiento es recurrido por la parte demandada, alegando que la deficiencia no consta en el documento emitido por el Arquitecto técnico que visitó la obra tras la firma del contrato de arras y que emitió el informe fechado en abril de 2018, por lo que se manifiesta con posterioridad a la compraventa implicando un supuesto vicio oculto, no ejercitando el actor acción de saneamiento alguna; que, en todo caso, se aportó a autos el certificado de las características del vidrio emitido por una empresa homologada, resultando del mismo que entre ellas se encuentra el control solar preceptivo, habiendo obtenido por ello de la Generalitat la vivienda la calificación energética B. Y procede la desestimación del recurso interpuesto por la parte demandada, considerando:

En primer lugar, que, como se ha expuesto, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código civil, la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe, pudiendo el perjudicado exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Y el artículo 1.101 del propio Código que quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquélla. Y ambas acciones son ejercitadas por el actor, procediendo dilucidar, en definitiva, si los defectos no recogidos en el contrato de arras por ponerse de manifiesto al comprador con posterioridad al momento de otorgarse el contrato de compraventa, afectan a las condiciones de habitabilidad de la vivienda, pues el objeto de compraventa fue una vivienda. Y ello sin perjuicio de que al actor también le asistiere en su día la acción redhibitoria que no ha ejercitado en el presente procedimiento.

Y en segundo lugar, que el demandado acompaña a su contestación el certificado emitido por Mobiliario Castellonense, S.A. el 4 de noviembre de 2020 expresivo de que el vidrio suministrado al Xalet Altea con concreto número de pedido tiene determinada composición conforme a la ficha técnica que se adjunta. Y, con posterioridad, su Perito adjunta a su informe el mismo certificado en el que se hace constar la dirección concreta en que se sirvió el vidrio. Ahora bien, el perito del actor, que reconoce que a la vista de tal certificado se concluye que el vidrio es de alta gama y, por tanto, reúne las características exigibles para evitar la elevada temperatura procedente de la radiación solar que se genera a través de las grandes superficies acristaladas, manifiesta que no tuvo tal sensación al entrar a la vivienda, por lo que encargó a un laboratorio habilitado por Medio Ambiente el análisis de los concretos vidrios que estaban instalados en la casa. El resultado de tal análisis sobre sobre vidrios localizados en cada una de las diversas plantas de la vivienda del actor, realizado por C2C Servicios Técnicos de Inspección, S.L., concretamente por el Ingeniero Industrial don Marco Antonio, obra como anexo al informe del Perito propuesto por el actor, y es concluyente en el sentido de que son cristales sin tratamiento bajo emisivo ni control solar y, en definitiva, que "carecen de ningún tipo de protección solar". La Sala otorga mayor relevancia probatoria a tal documento por cuanto recae sobre los concretos cristales instalados frente al certificado emitido por el proveedor de los mismos que se refiere a los servidos y se remite a una ficha técnica genérica. En consecuencia, aun cuando el dicho certificado fuera aportado para la obtención del certificado energético de la vivienda, se reputa acreditado que los cristales instalados en la vivienda carecen de la oportuna protección solar.

4.- Defectos de funcionamiento en instalación de climatización.

El Órgano jurisdiccional condena al precio de subsanación de tal defecto, que importa 3.131 euros, sin que se impugne tal pronunciamiento.

5.- Defectos por inexistencia de goterón, que afecta a falsos techos e iluminación LED perimetral devuelos.

Se interesa por el comprador que se conde al abono del precio de subsanación de los mismos. Y resultó acreditado que el falso techo de las terrazas se ha colocado pegado a la iluminación lineal tipo LED y ésta al aplacado pétreo del frente de los forjados, sin junta entre estos elementos para la formación de un goterón que impida la vuelta del agua de lluvia, discurriendo ésta por la cara interior del falso techo generando manchas de humedad en la fachada y desprendimientos de pintura, así como el deterioro del difusor de iluminación LED, sin que se haya previsto solución alguna para evitar el riesgo de retorno de agua de lluvia. El dicho parecer es compartido por el Perito judicial, sin que pueda prevalecer el emitido por el perito de la demandada que manifiesta que actúa como goterón un descuelgue perimetral ubicado en el borde inferior, pues en todo caso, se manifiesta como insuficiente, y que achaca la afectación de los difusores de la iluminación lineal tipo LED a la falta de mantenimiento de los sellados de barandillas de vidrio, unida a los restos de oxidación que ello ha provocado, pues la oxidación de las barandillas, como se ha expuesto, es imputable a la parte demandada y no a la falta de mantenimiento.

Y el perito judicial se manifiesta conforme con la valoración que de la subsanación del defecto efectúa el perito del actor, que lo es por importe de 11.324,22 euros.

6.- Deficiencias en instalación de luminarias de balizamiento empotradas en pavimento y su cable conductor.

El Órgano jurisdiccional condena al precio de subsanación de tal defecto por importe de 2.855, sin que se impugne tal pronunciamiento.

QUINTO.- Por todo ello, procede la estimación del recurso de apelación interpuesto por el actor y la desestimación del deducido por el demandado, con revocación de la Sentencia recurrida y, en su lugar, dictar otra estimatoria de la demanda formulada, condenando a la demandada a que abone al actor 287.719,80 euros (cantidad que resulta de incrementar la valoración de la ejecución de las diversas partidas expuestas, con los porcentajes repercutibles correspondientes al proyecto, dirección de obra, licencia de obras e IVA.), más el interés legal de dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda hasta la de esta resolución, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.100 y 1.108 del propio Código sustantivo.

SEXTO.- Y, de acuerdo con lo establecido en los artículos 394 y 398 de la Ley Procesal Civil, procede imponer al demandado el pago de las costas devengadas en la primera instancia y no hacer especial pronunciamiento en orden a las causadas ante esta alzada, excepción hecha de las que traen causa del recurso interpuesto por la demandada que se imponen a la misma.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,