Sentencia Civil 225/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 6, Rec. 525/2022 de 22 de mayo del 2023

Se aceptan los fundamentos de derecho de la resolución apelada en lo que no se oponga a los contenidos en esta

PRIMERO. - La cuestión planteada por la parte apelante, DON Luis Andrés postula que se dicte sentencia por la que, estimando el recurso de apelación se revoque la sentencia dictada en la primera instancia y se dicte otra acogiendo los hechos excluyentes, impeditivos y extintivos que esta parte formula, con condena en costas a la parte demandante.

SEGUNDO. - El juzgador de instancia consideró:

"PRIMERO. - La falta de legitimación activa alegada por la demandada ya fue desestimada en la audiencia previa. Si bien esta juzgadora quiere añadir las siguientes consideraciones. Señalaba el demandado que la finca de cuya contrato de arrendamiento se trata no está inscrita ambre de la demandante, sino que consta a nombre de la abuela de la demandante estando pendiente dos aceptaciones de herencia, una de la abuela al padre y otra del padre a la demandante.

El art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'serán consideradas partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso'.El Alto Tribunal define la legitimación en Sentencia 27 de junio de 2007 al disponer que 'consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar, y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva), y el objeto jurídico pretendido' Esta juzgadora considera acreditado con los documentos 1 y 2 de la demanda que, si bien es cierto que la titularidad el inmueble objeto de litis figura inscrito en el registro a nombre de la abuela de la demandante, también es cierto que es evidente la imposibilidad de que una persona fallecida ejercite acción alguna. Según resulta acreditado con el documento 1 de la demanda, se produjo a favor de la demandante el derecho de transmisión por la herencia de la abuela (Sra. Isabel), siendo que, en dicha escritura pública, autorizada por Notario Dña. María Isabel Merino Cubells, se adjudica a la misma la vivienda objeto de litis, aceptándola pura y simplemente. Por ello, la actora sí que tiene legitimación activa para ejercitar la acción de resolución pretendida en su demanda, habida cuenta de que su abuela falleció sin testamento, también su padre, y finalmente la actora fue sucesora en los bienes de la abuela que fueron adjudicados a la misma (que fueron aceptados pura y simplemente. SEGUNDO. - Procede ahora entra a valorar sobre la cuestión de fondo. En este sentido, la demandante solicita la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento por parte del demandado de los artículos 10 y 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y además por aplicación del artículo 9.3 del mismo cuerpo legal según redacción dada por la Ley 4/2013, alegando que el mismo se había negado a formalizar por escrito el contrato de arrendamiento, y que además la demandante había comunicado al demandado, con 2 meses de antelación, que tenía necesidad de la vivienda y que pretendía resolver el contrato, una vez cumplida la duración del mismo.

Por su parte, la parte demandada señalaba, en síntesis, que la demandante no podía pretender la resolución del arriendo si el demandado no había formalizado el contrato por escrito pese al requerimiento de la parte actora (no obstante, lo cual señalaba en su contestación que no se había negado a formalizarlo por escrito, sino que no lo formalizó porque no estaba de acuerdo con las condiciones que pretendía incluir la arrendadora). Añadía que se realizó un nuevo contrato verbal con la nueva parte arrendataria, en virtud del cual se procedía a un nuevo arrendamiento de la vivienda en fecha 25 de mayo de 2018, en el cual NUNCA SE MENCIONA QUE SE TRATE DE UNA SUBROGACIÓN DE UN

CONTRATO ANTERIOR. En virtud de ello aduce que como la duración del contrato sería de 5 años, el demandado tendría derecho a permanecer en el inmueble hasta el 25 de mayo de 2013.

Señala el art. 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos 'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.2. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.'

Por su parte, el art. 37 dispone que 'Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado. 'El art. 27 de la LAU establece que:

'1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.'

En cuanto al incumplimiento por parte del demandado de la formalización por escrito del contrato de arrendamiento con la actora, el Sr. Luis Andrés manifestó al tribunal en el acto del juicio que se le ofreció un documento por parte del cónyuge de la demandante arrendadora, pero que no lo firmó porque no estaba conforme. Como se ha visto anteriormente, el art 37 LAU tan solo señala que las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento es un contrato en el que rige el principio de libertad de forma, de modo que las partes pueden formalizarlo de forma verbal o bien de forma escrita. Esta juzgadora considera que el hecho de que el demandado se negase a formalizar el contrato por escrito con la parte actora- arrendadora no permite a la demandante resolver el contrato, ya que: 1) de un lado, no se prevé como causa de resolución del contrato de arrendamiento en el art. 27 LAU; 2) no es una obligación del arrendatario formalizar el contrato por escrito con la parte arrendataria, ya que en este tipo de contrato rige el principio de libertad de forma.

En cuanto a la subrogación en el contrato de arrendamiento que alega la actora, la misma señala que al fallecer su padre (y al ser éste quien concertó en el año 2014 el contrato de arrendamiento de forma verbal con el ahora demandado) la misma se posicionó y se subrogó en su posición de arrendadora en el referido contrato de arrendamiento. Añadía que el contrato era verbal y que se otorgaría de año en año, por lo que la parte actora manifestaba en su demanda que, 'según la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, aplicable al momento del contrato (2014) y que modificaba la Ley 24/1994 de Arrendamientos Urbanos, la duración de los contratos de vivienda se fijaba en tres años (artículo

9.1). De todos modos y, en cualquier caso, incluso si el plazo mínimo se entendiese por cinco años (artículo 9.1 de la actual redacción), la duración también se habría cumplido' A todo ello añadía que la actora se encontraba en una situación de necesidad de la vivienda.

Por su parte, el demandado señala en su contestación que en efecto se acepta la subrogación pero que nunca se mencionó que se trataba de una subrogación de un contrato anterior. Lo que alega la parte demandada es que se realizó entre ambas partes un nuevo contrato verbal en virtud del cual se procedía a concertar un nuevo arrendamiento de la vivienda en fecha 25 de mayo de 2018; y que según el demandado en este caso existiría un nuevo contrato de arrendamiento verbal entre demandante y demandado, con duración de 5 años desde dicha fecha, señalando que el demandado tendría derecho a continuar con el arrediendo hasta el 25 de mayo de 2023. A pesar de que el demandado manifestase al tribunal en el acto del juicio que la parte actora le arrendó la vivienda hacía tres años, en virtud de contrato verbal, el mismo Sr. Luis Andrés declaró que D. Lázaro concertó un contrato de arrendamiento de forma verbal, en el que acordaron una duración de 5 años. También alegó que cuando falleció D. Lázaro (padre de la demandante) se mantuvieron todas las condiciones del contrato de arrendamiento con la demandante, tanto relativas a renta como a gastos. Por ello no es coherente que el Sr. Luis Andrés manifieste que celebró el arrendamiento con la demandante hace tres años, y que a la vez reconozca que ya existía el arrendamiento cuando todavía vivía el padre de la actora, siendo que además la demandante mantuvo todas las condiciones del contrato verbal que en su día celebró con el fallecido, y que además le rebajó la renta en su día pactada por el mismo, reduciéndola a 150 euros mensuales.

Resulta acreditado con el documento 12 de la demanda que en fecha 3 de julio de 2019 la parte demandante remitió una comunicación al Sr. Luis Andrés, comunicándole la necesidad que tenía de hacer uso de la vivienda arrendada como residencia habitual, con la intención de extinguir el arrendamiento que previamente existía entre ambos, requiriéndole a dejar expedita la habitación que arrienda en un plazo máximo de 2 meses (tal y como dispone el punto 3 del artículo 9 de la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), plazo que se cumplirá el próximo 3 de septiembre.

arrendada incluso sin pagar todas las mensualidades de renta (como manifestaron tanto el demandado como el testigo D. Con posterioridad a dicha fecha, el Sr. Luis Andrés ha continuado ocupando la vivienda Jose Augusto en el acto del juicio).

Es cierto que en materia arrendaticia también impera el principio de libertad de forma, de manera que son válidos los contratos verbales ( art.1.278 y siguientes del Código Civil) como se desprende del art.37 de la Ley de Arrendamientos urbanos, a tenor del cual "las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento", lo que supone que puede haber contrato de arrendamiento verbal.

Pero, en el presente caso, no existe prueba alguna de la existencia de un acuerdo verbal entre las partes en orden a prorrogar el contrato de arrendamiento por cinco años más, hasta el 25 de mayo de 2023, ni tampoco hay prueba alguna de que el contrato de arrendamiento se celebrase entre las partes en fecha 25 de mayo de 2018, como pretende hacer ver el demandado (todo ello sobre la base de las normas de la carga de la prueba que dimanan del art. 217 LEC)

En este sentido, el día 3 de julio de 2019, el arrendador-demandante dirige un requerimiento por medio de burofax al arrendatario, manifestando su voluntad de extinguir el arrendamiento por necesidad de la vivienda, y fijando como fecha máxima para el desalojo el día 3 de septiembre de 2019, siendo que no alude en ningún modo a la existencia de prorroga alguna ni extinción de la prórroga. Cuando la arrendadora notifica al arrendatario su voluntad de extinguir el contrato de arrendamiento, el Sr. Luis Andrés contesta a la citada notificación (el demandado no ha acreditado lo contrario) y no invoca la existencia del supuesto acuerdo verbal o de la supuesta prórroga que ahora alega, tardíamente, en su contestación, lo que supone un claro indicio de la inexistencia de que el contrato de arrendamiento entre las partes se celebró de forma verbal en fecha 25 de mayo de 2018.

Por si no fuera suficiente, el testigo D. Jose Augusto (pareja de la demandante) manifestó en el acto del juicio que al fallecer el padre de la misma se puso en contacto con las personas que ocupaban dicha vivienda en condición de arrendatarios, los cuales le manifestaron que el arrendamiento se celebró de forma verbal con el fallecido, residiendo en la vivienda desde el año 2014. Declaró también, al igual que el demandado, que cuando la demandante se subrogó en la posición del arrendador se mantuvieron las condiciones que existían con anterioridad.

El art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que 'Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.'

Sobre la necesidad de vivienda por parte del arrendatario hay que traer a colación la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia 141/2017, de 6 de abril de 2017 (aunque aplica la LAU de 1964), según la cual, pero siendo que analiza una situación de necesidad similar a la controvertida, ' sobre esta causa de necesidad de vivienda prevista en el Art.114.1 en relación con el Art. 62.1 de la LAU de 1964,sólo se exige al efecto de esa necesidad que el uso de la vivienda de que se trate constituya un medio adecuado para la realización de un fin lícito y útil, teniéndose también proclamado por reiterada jurisprudencia por ello de ociosa cita que, siendo el de necesidad un concepto eminentemente relativo, no sólo ha de estimarse como tal aquellos supuestos que se enumeran en el número dos del artículo 63, sino además en todos aquellos casos en que se demuestra su existencia, tomando, asimismo, como base el concepto que de la propia necesidad viene dándonos por tal jurisprudencia de esa manera reiterada, y además, uniforme y sobradamente conocida, como no sólo lo forzoso e impuesto por causas ineludibles sino como opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, es decir, lo equidistante entre lo obligado "strictu sensu" y lo que es una mera conveniencia, siendo también de añadir que dicha doctrina jurisprudencial uniforme proclama que no debe imponerse a una persona adulta, que puede disponer de una vivienda independiente, la prolongación de una convivencia familiar no deseada, salvo que concurran circunstancias especiales que evidencien claramente que se trata de una pretensión manifiestamente arbitraria o irracional o que obedezca a propósitos fraudulentos que la Ley no puede amparar.

En resumen, el Tribunal Supremo ha declarado, con respecto a la materia que es objeto de análisis, que la verdadera necesidad es un concepto equidistante entre lo meramente superfluo o arbitrario y lo imprescindible o vital y en grado superior a lo conveniente, y ha reconocido también el legítimo derecho de toda persona adulta a establecer libremente su residencia y a emanciparse con independencia de su estado civil, si es su deseo hacerlo.- SSTS 1ª 27 mayo 1958 y 4 diciembre 1974 -, de ahí que se haya afirmado también que a pesar de que la legislación arrendaticia se caracteriza por su alto grado de contenido social, ello no supone dar prioridad a las necesidades de la arrendataria, por muy dignas que sean de protección, sobre las de la propietaria o personas que de ella traigan causa, manteniendo que, con relación al art. 62, 1 LAU, en caso de conflicto, justificada aquélla bien por prueba directa, o por la presunción que de la norma emana -art. 63-

, cede ante ella la de tal arrendataria - STS 1ª 10 mayo 1969 .

Por su parte, sobre el requerimiento que regula el art.65 de la LAU, su tenor evidencia que tal preaviso lo único que exige, aparte de su forma fehaciente, es la identificación de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funda y el orden de selección en su caso, por lo que, cumplidos estos requisitos, se ha cumplido la previsión legislativa, sin necesidad de adicionar otras circunstancias, tal como establece la sentencia del Tribunal Supremo de 14 de noviembre de 1.969, e incluso la de 27 de enero de 1.970 .'

La demandante ha acreditado con los documentos acompañados a la demanda y en base al art. 217 LEC: 1) que remitió burofax al arrendatario, comunicándole que necesitaba la vivienda arrendada para utilizarla como residencia habitual; 2) que la demandante no tiene empleo y tampoco percibe ningún tipo de prestación o subsidio por desempleo, cual también se corroboró por el testigo D. Jose Augusto en el acto del juicio, señalando igualmente el mismo que no tienen ninguna vivienda en propiedad y que él y la demandante viven arrendados en otra vivienda (según el contrato que se acompaña a la demanda), por ello tienen necesidad de utilización de la vivienda objeto de esta litis, 3) a pesar de todo ello la parte demandada actuó en todo momento bajo las premisas de la buena fe, ya que el Sr. Jose Augusto incluso se ofreció a ayudar al demandado a buscar otro inmueble, pese a lo cual, el mismo no atendió al requerimiento d la actora y decidió seguir ocupando la vivienda con absoluta mala fe.

Por consiguiente, de la prueba practicada resulta que la demandante se encuentra en una situación de necesidad de la vivienda arrendada, cumpliendo los requisitos del art.

9.3 LAU, que no se acredita que el contrato tenga prorroga forzosa y que al menos este existía desde el año 2014, por lo que, después de que el demandado fuese requerido para abandonar la vivienda no lo hizo, incumpliendo su obligación de entregar el inmueble de conformidad con el art. 9.3 LAU en relación con el art. 27.1 LAU, por lo que la demandante se ha visto obligada a acudir a la vía judicial para lograr una resolución que de otro modo no ha podido obtener, pese a sus esfuerzos y buena fe. Se estima por tanto íntegramente la demanda y se acuerda la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes.

TERCERO. -De conformidad con el art. 394 LEC, al haberse estimado íntegramente la demanda se condena en costas a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados, concordantes y demás de general y pertinente

aplicación."

TERCERO. -El primer motivo en que la parte demandada apelante solicita la revocación de la sentencia es la pretendida estimación de la excepción de falta de legitimación activa de la parte actora, Doña Africa cuando nos dice que la acreditación que se aporta no se desprende que sea la demandante y no un tercero quien pueda ejercitar en plenitud las facultades que integran el derecho de propiedad sobre el bien inmueble objeto de litis, queda descartada la posibilidad cierta (la carga incumbe a la actora y era muy sencilla) de que en el Registro de la Propiedad figure un tercero con mejor derecho sobre el inmueble que quien en los presentes autos solo acredita ser la heredera del mismo.

La juzgadora de instancia resolvió:

"PRIMERO. - La falta de legitimación activa alegada por la demandada ya fue desestimada en la audiencia previa. Si bien esta juzgadora quiere añadir las siguientes consideraciones. Señalaba el demandado que la finca de cuya contrato de arrendamiento se no está inscrita a nombre de la demandante, sino que consta a nombre de la abuela de la demandante estando pendiente dos aceptaciones de herencia, una de la abuela al padre y otra del padre a la demandante.

El art. 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que 'serán consideradas partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso'.El Alto Tribunal define la legitimación en Sentencia 27 de junio de 2007 al disponer que 'consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar, y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva), y el objeto jurídico pretendido'

Esta juzgadora considera acreditado con los documentos 1 y 2 de la demanda que, si bien es cierto que la titularidad el inmueble objeto de litis figura inscrito en el registro a nombre de la abuela de la demandante, también es cierto que es evidente la imposibilidad de que una persona fallecida ejercite acción alguna. Según resulta acreditado con el documento 1 de la demanda, se produjo a favor de la demandante el derecho de transmisión por la herencia de la abuela (Sra. Isabel), siendo que, en dicha escritura pública, autorizada por Notario Dña. María Isabel Merino Cubells, se adjudica a la misma la vivienda objeto de litis, aceptándola pura y simplemente. Por ello, la actora sí que tiene legitimación activa para ejercitar la acción de resolución pretendida en su demanda, habida cuenta de que su abuela falleció sin testamento, también su padre, y finalmente la actora fue sucesora en los bienes de la abuela que fueron adjudicados a la misma (que fueron aceptados pura y simplemente."

Sobre la falta de legitimación activa causal lo que contempla es la relación sustantiva del demandante con el derecho ejercitado y su posible ausencia de vinculación con el negocio jurídico o derecho material que constituye el objeto del proceso, dando lugar a lo que se conoce como falta de legitimación "ad causam" o de la condición de parte procesal legítima ( art. 10 LEC ), identificada con la misma cuestión de fondo suscitada y cuya estimación, por inexistencia de acción, implica la resolución definitiva de la cuestión litigiosa a través de la negación del derecho reclamado y la desestimación de la demanda respecto al actor, que produce el efecto de la cosa juzgada material ( SS TS 17 marzo 1958, 28 marzo 1972, 30 octubre 1978,

10 julio 1982, 20 diciembre 1989, 24 mayo 1991, 18 marzo 1993, 2 septiembre 1996,

16 mayo 2000 y 2 diciembre 2004).

La parte actora-apelada-ejercita la acción en calidad de propietaria de la "vivienda arrendada "en base al documento uno de su demanda-escritura de adjudicación y aceptación de herencia de su abuela y su padre-

Aportando certificación registral de la vivienda que consta inscrita a nombre de la abuela de la actora

No puede el Tribunal estimar la falta de legitimación activa de Dª Africa cuando la propia documental no desvirtuada en su contenido por la parte demandada, cuya prueba ha sido nula ,dado que a pesar de que es un hecho jurídico no discutido y reconocido por la parte actora de que su titularidad no se encuentra inscrita ,no es menos cierto que existe una total concordancia entre lo que consta en la certificación registral, vivienda inscrita a favor de su abuela y fallecida esta, consta la escritura de adjudicación y aceptación de la herencia del iter sucesorio constituido por el Acta de Notoriedad de declaración de herederos del padre de las hermanas Susana, hijo de Isabel, abuela de las demandadas así como la declaración de herederos de ellas respecto a la herencia de su padre en la que se encuentra adjudicada la vivienda a la actora y aceptada por ella.

Si la parte apelante excepciona que "pueda existir en el Registro de la Propiedad un tercero con mejor derecho sobre el inmueble" desde luego se trata de meras alegaciones sin fundamento registral cuando nada ha desvirtuado.

CUARTO. - El segundo motivo del recurso excepcionado pretende que se declare que existe una inadecuación del procedimiento ordinario en base a que consta, por reconocimiento y documental de la actora, el pago de renta a la misma desde septiembre de 2018, lo cual induce a pensar que con carácter previo estábamos ante un desahucio en precario, por lo que los trámites a seguir, de conformidad al 250-1. 2º, serían los propios del juicio verbal.

A tenor del contenido de la demanda de la que se desprende la pretensión ejercitada por la parte actora no podemos en modo alguno declarar la inadecuación del procedimiento cuando:

En primer lugar, se parte del reconocimiento y aceptación por la actora de que el demandado ocupa en virtud de un contrato de arrendamiento verbal suscrito con el padre de la misma una habitación en el inmueble y que por dicha ocupación se ha venido abonando renta por importe de 150-160 euros.

Luego no podemos admitir que exista una situación de precario.

En segundo lugar tampoco cabe por aplicación del artículo 250-7 LEC "que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación."

Cuando no es el caso pues nada se dice en la demanda de estar ejercitando dicha acción; en tal sentido como acertadamente resolvió la juzgadora de instancia la pretensión de la actora fue el ejercicio de la acción de resolución del contrato verbal de arrendamiento de una habitación en la vivienda, sita en sita en Valencia, CALLE000, número NUM000, puerta NUM001, por incumplimiento de los artículos 10, 27 y 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 9.3 del mismo cuerpo legal según redacción dada por la Ley 4/2013 (necesidad de uso de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente) .

Siendo esta la acción ejercitada debe ser amparada en el articulo 249-6

"6.º Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos

urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley."

Por lo que el procedimiento ajustado a la establecido en la LEC es el procedimiento ordinario instado por la parte actora.

QUINTO. -Solicita así mismo la parte actora apelante que se declare la caducidad de la acción cuando reconocido por la actora que percibió renta del demandado el 4-septiembre-2018 y es interpuesta la demanda el 11-octubre-2019 según el artículo 439 LEC.

El articulo 439 LEC establece la regulación de la inadmisión de demanda en casos especiales, entre los que se encuentra:

"1. No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o el despojo."

La respuesta que debe dar el Tribunal no puede ser más que una desestimación de una alegación de caducidad respecto del ejercicio de una acción que no ha sido ejercitada por la parte actora. La parte actora como hemos dicho en el fundamento de derecho anterior y se desprende de la demanda, demanda que fue notificada a la parte demandada y que tuvo conocimiento de su contenido ninguna referencia realiza a ejercitar lo que con anterioridad a la LEC 2000 se denominaba "interdicto de recobrar la posesión" sino que la acción ejercitada es de resolución contractual por causa de necesidad de la parte demandante.

El motivo debe ser desestimado.

SEXTO. -Como ultimo motivo y afectando a la cuestión de fondo en cuanto que nos encontramos que la parte actora va contra sus propios actos cuando ha pactado haber pactado, un nuevo contrato de arrendamiento (no subrogación del anterior) con el demandado, así como con los demás inquilinos, con ellos por escrito, el 25.05.2018, inclusive actualizando rentas, según afirma. Ello obliga a concluir que resulta de aplicación la duración mínima de cinco años establecida en beneficio del arrendatario en la vigente redacción de la LAU. Debiendo vencer el 25 de mayo de 2023.

Inclusive si se interpreta que hay una ausencia de duración pactada verbalmente, sería de aplicación el artículo 9 de la LAU, con lo que el contrato se estimaría perdurable un año, con prórrogas anuales un mínimo de cinco años.

Y respecto a la resolución por causa de necesidad se alega la carencia de virtualidad de la comunicación remitida por la demandante al demandado, en fecha 03.07.2019 (doc. nº 12 de la demanda), al objeto de que abandonase la vivienda por necesitarla para sí misma, y porque dicha extinción arrendaticia solo opera en el supuesto de que esté previamente pactada, ya fuera por escrito o verbalmente, extremo que no consta acreditado en autos de ninguna manera. Sin perjuicio de las exigencias legales previstas en el segundo párrafo del apartado 3 del artículo 9 de la LAU.

Y ante dicha pretensión revocatoria debemos apreciar que el principio general de la carga de la prueba recogido en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil nos dice:

"2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos delos que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención;3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior "

Y ello que implica que en los procesos como el que nos ocupa que están estructurados en base al principio de alegación de parte ,son éstas quienes realizan la actividad probatoria necesaria para conseguir la certeza de los hechos por ella alegados; implica pues que los hechos constitutivos son de cargo del actor y los demás lo son del demandado y ello nace del propio derecho material que se compone de una serie de normas y contra normas que recíprocamente constituyen la base de las alegaciones de las partes, nace de la misma existencia de las normas y contra normas que conlleva que el actor tiene la carga de probar todos los elementos que componen el supuesto de hecho de la norma en que basa su pretensión por lo que debe acreditar no solo el nacimiento del derecho sino la persistencia del mismo o de la relación jurídica en el tiempo.

En el presente caso debemos considerar que en cuanto a la alegación opositora de "no encontrarse pactado en el contrato la denegación de la prórroga por causa de necesidad" diremos que siendo nula la actividad probatoria de la parte demandada apelante respecto a que se pactara un nuevo contrato con la parte actora en el año 2018 cuando la realidad de lo acontecido es que desde 2014 ,el Sr. Luis Andrés venía ocupando la habitación en la vivienda, objeto de esta litis por haber concertado un contrato verbal de arrendamiento con el padre de la demandante, que se negó a suscribir a fecha del año 2018 nueva relación contractual arrendaticia ,y sin constar acreditado el plazo de duración lo que implica que deberemos estar al plazo contractual que fija el articulo9-2 LAU 1994 que establece :

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior

Por ello deberemos estar a la posibilidad de resolución por causa de necesidad amparada en el artículo 9-3 LAU según la legislación vigente a fecha de 2014

"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

En el que resulta suficiente para la prosperabilidad de la misma la comunicación al arrendatario con antelación de dos meses, comunicación que se ha producido.

No cabe aplicar al supuesto el precepto mencionado en su redacción actual que exige la constancia por escrito de que " no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial."

SEPTIMO..- En cuanto a la concurrencia de la "causa de necesidad de la actora" respecto a lo que solo opone la vinculación con la comunicación de denegación, dado que la actora arrendadora se encuentra en "situación de desempleo, no cobra prestación y reside en la vivienda arrendada por su pareja, Don Jose Augusto" ,situación de necesidad que se ha visto acreditada en el proceso por la prueba documental-documentos cinco a siete- así como por la prueba testifical de su pareja, que valorada según los criterios fijados por este Tribunal según Sentencia dictada en el rollo de apelación 05-0599 en fecha de 15 de noviembre de 2005 hemos dicho sobre la credibilidad de los testigos:

"CUARTO. - Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 <>. Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta:

Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aun siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es por qué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba."

Proporcionó y dio al Tribunal unas manifestaciones coherentes y lógicas en atención a lo que había acontecido tanto en cuanto a la existencia de necesidad en la actora como en la no estipulación de contrato alguno de arrendamiento de vivienda con el demandado, estipulación que si se llevó a término con otros inquilinos- documento tres de la demanda.

Y cuando sobre la concurrencia de la causa de necesidad, deberemos estar a lo dicho, entre otras, por la SAP, Civil sección 12 del 21 de marzo de 2023 (ROJ: SAP M 4687/2023) Sentencia: 116/2022 Recurso: 653/2022 Ponente: FERNANDO HERRERO DE EGAÑA OCTAVIO DE TOLEDO:

"CUARTO: ...Lo que exige el artículo 62.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, es que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda, para así o para sus familiares. Probada la necesidad invocada por el arrendador la demanda debe prosperar, no resultando procedente comparar la situación del arrendatario con la necesidad invocada para desestimar la pretensión del actor, por más que, ciertamente, contratos como el de autos, de renta antigua, supongan una situación favorable para el inquilino que quedará extinguida de prosperar la demanda, por lo que verá empeorada su situación al concluir un contrato que le es favorable, pero ni la legislación ni la constante jurisprudencia que interpreta los preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos que regulan la denegación de prórroga por necesidad, indican que para determinar la procedencia de la denegación de la prórroga deba evaluarse la situación del inquilino.

Como indica a este respecto la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, de 10 de marzo de 2020, la evaluación de la existencia de una causa de necesidad:

" Debe producirse en función de las circunstancias personales y objetivas concurrentes es, sin necesidad de indagarla por comparación entre las precisiones del propietario y las del inquilino, puesto que la norma sólo requiere que el primero precise de la vivienda, pues, en definitiva, en caso de colisión de intereses entre uno y otro, deben supeditarse los del arrendatario a los del arrendador, ya que la función social de la propiedad en tales supuestos, ha de servir con preferencia para satisfacer las necesidades del titular del dominio y no las del simple poseedor - SSTS de 8 de marzo de 1948 , 28 de septiembre de 1954 , 11 de abril de 1955 , 13 de mayo de 1963 , 4 de diciembre de 1964 , 12 de marzo de

1965 y 19 de noviembre de 1966 ".

Sabido es que, como indica constante jurisprudencia, la necesidad que debe acreditar el actor no es equivalente a forzoso o ineludible, sino opuesto a superfluo y en grado superior a conveniente, constituyendo un medio adecuado para conseguir un fin útil y lícito ( sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Marzo de 2010 y 22 de Junio de 2011, por todas).

En concreto, y en lo que se refiere a la necesidad invocada para descendientes, a la que se refiere el artículo 62.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se ha venido señalando por esta Audiencia Provincial, en sintonía con el sentir mayoritario de la doctrina de las Audiencias Provinciales, que la necesidad, entendida en los términos establecidos por la referida jurisprudencia del Tribunal Supremo, queda cumplimentada cuando existe un deseo serio y fundado de ocupar el inmueble por parte del hijo para el que se reclama su uso ( Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, de 13 de octubre de 2020; Sección 18ª, de 30 de septiembre de 2022; Sección 20ª, de 5 de junio de 2018, entre otras)

OCTAVO. - En materia de costas procesales, y en virtud del art. 394 en relación con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, procede su imposición a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales aludidos y demás de general y concordante aplicación al caso de autos, en nombre de S.M. EL Rey y por la autoridad conferida por la Constitución aprobada por el pueblo español