Sentencia Civil 433/2022 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 611/2021 de 28 de octubre del 2022

PRIMERO.- Dº Eusebio interpuso demanda de juicio ordinario contra el Ayuntamiento de Benicolet en ejercicio de acción declarativa de dominio mediante prescripción adquisitiva o usucapión y como consecuencia de ella la de retracto de comuneros y subsidiariamente la de retracto de colindante y ello con fundamento en los siguientes hechos expuestos en síntesis. El demandante es propietario de la parcela NUM000 del polígono NUM001 (registral NUM002) y de la mitad indivisa de la nº NUM003 del polígono NUM001. El 31 de enero de 2019 se formalizó compraventa de una finca rústica de la que el demandante era ya con anterioridad arrendatario y después adquirente mediante contrato verbal a su anterior propietaria Dª Araceli quien la había adquirido por herencia de su padre en 1986 (parcela NUM000) y mediante herencia de su madre Dª Camino y abuela y por compra a Dº Lázaro en lo que respecta a la porción de terreno equivalente a parte del secadero de pasas conocido como DIRECCION000 y su era y que se corresponde con la parcela NUM003 del mismo polígono. El 1 de abril de 2019 fue inscrita en el Registro de la Propiedad de Albaida la compraventa efectuada por el Ayuntamiento de Benicolet de la parcela NUM003 del polígono NUM001, siendo vendedor Dº Pio. El ayuntamiento demandado desde el año 2016 tenía conocimiento que el demandante era propietario de la mitad indivisa de la parcela NUM003 ya que en los meses de septiembre de 2016, 2017 y 2018 ha venido celebrando en dicha parcela donde se halla el DIRECCION000 la escalda de les panses solicitando al demandante autorización para dicha celebración y además el ayuntamiento el 11 de febrero de 2019 le requirió para que aportara el título de propiedad. En fecha 31 de enero de 2019 el notario autorizante de la escritura a favor del demandante remitió una copia simple al Ayuntamiento del Benicolet. No obstante ello cuando el ayuntamiento el 11 de febrero de 2019 requiere al demandante para que aporte su título de propiedad, se le hace constar que por parte de Dª Araceli anterior propietaria de la parcela NUM000 y de la mitad indivisa de la NUM003 mediante escrito con registro de entrada 683/18, manifestó que la mitad indivisa le perteneció y que ahora era de Eusebio. El ayuntamiento se dirigió a la Sra. Araceli para comprarle la mitad indivisa del DIRECCION000 y su era reiterando ésta que el propietario era Eusebio. Incluso la propia alcaldesa propuso al demandante la compra de su parte indivisa en la parcela NUM003 y el acuerdo pasaba porque el ayuntamiento adquiría el DIRECCION000 de Dª Nicolasa y se permutaba con el de Eusebio, pero no se llegó al acuerdo por que el de Dª Nicolasa estaba en término de Luchente.

En cuanto a la acción declarativa de dominio, el demandante es dueño de la mitad indivisa de la parcela NUM003 (registral NUM004) por compra a Dª Araceli quien a su vez lo era en parte por herencia de su madre y abuela y en parte por compra a Dº Lázaro en documento privado de 2 de abril de 1959. Dicha finca fue inscrita en su totalidad a favor de Dº Pio en 1994, cuando en realidad solo debió inscribirse su mitad indivisa. Desde 1959 la posesión de dicha finca ha sido detentada de forma conjunta por las dos ramas familiares, la de Araceli que vende al demandante y el vendedor que vende al Ayuntamiento quien únicamente podía transmitir esa mitad indivisa pues nunca ha ostentado el pleno dominio. El ayuntamiento ha actuado de mala fe al ser público y notorio que el DIRECCION000 pertenecía de forma conjunta a las dos ramas familiares.

Declarada la propiedad indivisa de esa registral a favor del demandante se ejercita la acción de retracto de comuneros y respecto del precio pagado por el demandado se trata de un proceder de mala fe pues es imposible que un DIRECCION000 de apenas 50 m2 y sin servicios tenga un valor de 14.000 euros, máxime teniendo en cuenta que el propio ayuntamiento ha adquirido una casa con todos los servicios en el centro de la ciudad por 18.000 euros. Con carácter subsidiario se ejercita la acción de retracto de colindantes al tratarse de un finca rústica colindante a la del demandante cuya cabida no excede de una hectárea.

El Ayuntamiento de Benicolet se opuso a la demanda en los siguientes términos. Que tenía interés en la adquisición de la parcela NUM003 del polígono14 y Dº Pio resultó ser el titular con carácter privativo del pleno dominio adquirida por donación en virtud de escritura de 11 de mayo de 1993. De dicha escritura resulta que Dª Almudena era dueña del inmueble. Dicha parcela no aparece inscrita con carácter previo a nombre de Almudena pero consta un anexo en la escritura con una cédula de propiedad. Se hace el informe jurídico y se emite resolución en la que se da traslado al propietario de la voluntad de adquisición y se notifica dicha propuesta a los colindantes para que ejerciten los derechos que les corresponden. Como consecuencia de dicha notificación Araceli presenta un escrito diciendo que no pertenece a Pio, que en su día perteneció a las abuelas de Araceli y Pio que la heredaron junto con su hermano Lázaro de la herencia del padre de todos ellos y Lázaro a su vez vendió su parte en documento privado de 12 de abril de 1959, de este modo el vendedor solo es propietario de una mitad indivisa y la otra es de Eusebio. El ayuntamiento obró correctamente al concederle eficacia al título inscrito frente al documento privado. La acción declarativa no puede prosperar y por ello tampoco la de retracto de comuneros pues para ello el demandante debería tener la propiedad común con el transmitente y no con el ayuntamiento, lo que no ha acreditado. En cuanto al retracto de colindantes en la tramitación se notificó a todos los colindantes y ninguno efectuó manifestación alguna.

La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda y contra dicha resolución formula recurso de apelación Dº Eusebio.

SEGUNDO.- Alega el demandante como motivos del recurso la infracción del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto de la fuerza probatoria de los documentos privados en concreto del documento de 1959 y que también consta en el expediente administrativo, documenta una compraventa realizada entre los hermanos Almudena, Lázaro y Camino y que Lázaro vende su parte a Camino y Almudena (abuela de Pio que la vende al demandado). Pero es que además Pio nunca la ha poseído, en segundo lugar se alega la infracción del articulo 376 de la LEC respecto del valor probatorio de los testigos y en último lugar que ha operado la usucapión contra tábulas pues desde 1959 los descendientes de Camino han tenido la posesión pacifica de la referida finca bien personalmente bien a través de los arrendatarios. Examinadas las actuaciones el recurso ha de ser estimado por lo que a continuación se expone.

Respecto a la prueba documental en lo que aquí afecta el art. 326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privado y dice: "1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen. 2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto. Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las a las reglas de la sana crítica".

-En lo que afecta a la carga de la prueba la regula con carácter general, el art. 217 de la LEC, que en su apartado 2, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

Sobre la presente acción declarativa, la doctrina señala que, el artículo 348 del Código Civil al amparar el derecho de propiedad lo hace a través de dos acciones distintas, aunque entrelazadas y en muchos supuestos comprendidas, la propiamente reivindicatoria, que se da como protección del dominio frente a una privación o detentación posesoria de la cosa por otra persona distinta de su titular, encaminada fundamentalmente a recuperar la posesión a favor de aquél, y la acción meramente declarativa, la cual no requiere, para su ejercicio, que el demandado sea poseedor, teniendo únicamente por finalidad obtener la declaración de que el demandante es el propietario de la cosa, acallando a la parte contraria que se lo discute o pretende atribuírselo, sin aspiraciones de ejecución dentro del mismo procedimiento.

Respecto a la citada carga de la prueba y valoración de ésta en relación con los requisitos de la acción declarativa, estos son la existencia de un título a favor del actor que acredite o justifique la propiedad de la cosa, segundo, la identificación clara y concreta de la cosa sobre la que se pide la declaración de dominio.

El primer requisito exigible, es la justificación dominical que implica que el demandante está asistido de títulos necesarios, no necesariamente escritos, suficientes y eficientes de dominio, que conlleva probar cumplidamente su relación dominical sobre la finca o terreno que reclama, en virtud de causa idónea para dar nacimiento a la relación en que el derecho real consiste, lo cual viene determinado por la titulación del accionante, no por la que tenga la parte demandada, de tal manera que demuestre que el terreno reclamado sea aquel al que se refieren los documentos, títulos y demás medios de prueba en que se funda la pretensión, aún cuando, conviene subrayarlo, el demandado no demuestre ser dueño de la cosa, si bien, los títulos de la parte demandada, tengan su relevancia jurídica en la medida que contradigan la titulación o justificación dominical actora, enervando o debilitando su eficacia probatoria, en la medida necesaria para la prosperabilidad de la acción.

Ciertamente el éxito de una acción declarativa del dominio exige que el demandante acredite cumplidamente los requisitos jurisprudencialmente exigidos para el éxito de la acción declarativa del dominio, del artículo 348 del Código civil, o sea que el actor presente un título que demuestre su propiedad sobre la cosa; que esta esté perfecta e indudablemente identificada, y que su descripción coincida con la que se determine en su contorno geográfico objetivo, fijando con precisión "la situación, cabida y linderos de la finca y demostrando, así, que el predio perturbado es el mismo al que se refiere el título presentado.

Ha quedado acreditado a través de la prueba practicada que el demandante mediante escritura de 31 de enero de 2019 otorgada como vendedora por Dª Araceli en la que se hace constar que Dª Araceli es propietaria de la parcela NUM000 y también le corresponde parte de la parcela NUM003 en lo que se refiere a la porción de terreno equivalente a parte del secadero de pasas, conocido como DIRECCION000 y a la era existente en dicha parcela y respecto de los cuales la vendedora resulta titular de una mitad indivisa del mismo. Como consecuencia de ello el objeto de la compraventa es la parcela NUM000 y los derechos mencionados sobre el DIRECCION000 y era. En dicha escritura se hace constar el título de adquisición de la vendedora incorporándose a ella un documento privado de 12 de abril de 1959 en el que se hace constar que Dº Lázaro que es dueño de una parte del DIRECCION000 vende a Camino y Almudena (abuela de Dº Pio) dicha parte y por partes iguales. En consecuencia en virtud de dicho documento privado de 1959 el vendedor solo es propietario de una mitad indivisa que era la que podía vender, siendo la otra mitad del demandante. Pero es que a mayor abundamiento la titularidad de Dª Araceli y la posesión por parte del demandante ha sido acreditada a través de toda la abundante prueba testifical, ratificando todos los testigos la titularidad de Dª Araceli desde hace más de 30 años y la posesión por parte del demandante desde 2006, e incluso el ayuntamiento le solicitó autorización para hacer la fiesta de la escalda de les panses en dicho DIRECCION000, existiendo incluso unas conversaciones entre la alcaldesa y el demandante para la adquisición del DIRECCION000 y que no se llegó a ningún acuerdo por que el demandante quería una permuta con el DIRECCION000 de Nicolasa y éste se encontraba en término municipal de Luchente.

En relación a la usucapión son requisitos comunes a las dos clases, ordinaria y extraordinaria, de usucapión que la posesión no sea una mera tenencia tolerada por el dueño de la cosa ( art 1942 C.C.), que sea en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante el plazo previsto en la Ley ( art. 1941 C.C.), que es de 10 años entre presentes y 20 entre ausentes en el caso de la usucapión ordinaria, y de 30 años en el caso de la extraordinaria ( arts. 1957 y 1959 C.C.). La usucapión ordinaria exige, además de los anteriores requisitos, la concurrencia de justo título y buena fe ( art. 1940 C.C.). En el caso de la usucapión extraordinaria no son necesarios estos dos últimos requisitos ( art. 1959). Basta, pues, para adquirir la propiedad por usucapión extraordinaria con la posesión en concepto de dueño y no meramente tolerada, pública, pacífica y no interrumpida durante 30 años. Por su parte el artículo 1960 CC establece: En la computación del tiempo necesario para la prescripción se observarán las reglas siguientes: El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante. Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el último debe cumplirse en su totalidad. Conforme a reiterada doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, que asimismo asumimos en el plano teórico, los requisitos de la usucapión extraordinaria son: la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida durante treinta años, tratándose de inmuebles, requisitos todos que según el actor concurren en el caso planteado, en virtud de la prueba practicada .

En el caso de autos, la demandada tiene inscrito su título por lo que resulta de aplicación la STS de 21 de enero de 2014 que sienta la doctrina en relación con la usucapión contra tabulas: "Sobre ello consideramos que el artículo 1949 del Código Civil ha sido derogado por el artículo 36, apartados I y II, de la Ley Hipotecaria de 1946 que regula los distintos supuestos de usucapión contra tábulas. La actual redacción del artículo 1949 es la originaria del año 1889 (como precedente directo cabe citar el artículo 1946-2º del Proyecto de 1851) y en dicho momento la norma estaba perfectamente coordinada con el artículo 35 de la Ley Hipotecaria de 1869, que se mantuvo en el año 1909, mientras que la redacción actual del artículo 36 de la Ley Hipotecaria -que supone un cambio sustancial- arranca de la Ley de reforma hipotecaria de 30 de diciembre de 1944 y se incorpora al Texto Refundido de 8 de febrero de 1946.

El anterior artículo 35 de la Ley Hipotecaria disponía que "la prescripción que no requiera justo título no perjudicará a tercero si no se halla inscrita la posesión que ha de producirla. Tampoco perjudicará a tercero la que requiera justo título si éste no se halla inscrito. El término de la prescripción principiará a correr, en uno y otro caso, desde la fecha de la inscripción. En cuanto al dueño legítimo del inmueble o derecho que se esté prescribiendo, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación común".

Bajo dicho régimen, en la usucapión contra tábulas frente al dueño del inmueble o derecho, el cual conoce -o puede conocer- que otro está poseyendo para adquirir, regía la legislación común del Código Civil, mientras que si se trata de un tercero hipotecario -que no conocía, ni había de conocer, dicha posesión "ad usucapionem"- era necesaria la inscripción que pudiera reflejar dicha posesión, lo que resultaba conforme con el texto del artículo 1949 del Código Civil; y ello se tratara de usucapión ordinaria o extraordinaria.

El nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral; tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión "ad usucapionem"; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH pues se dice ahora que "en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil"; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria "ad usucapionem". En tal caso prevalece contra el "tercero hipotecario" la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el "tercero hipotecario" consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.

Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del "tercero hipotecario", que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria. "

En relación al conocimiento por parte del demandado de la situación posesoria, podemos traer a colación la STS 7 de diciembre 2004 "Ese estado, sin embargo, no se define de una manera absolutamente pura por consideraciones psicológicas, sino que recibe influencias objetivas, al ponerse aquéllas en relación con el comportamiento que era exigible según un modelo socialmente admitido y, en definitiva, con la diligencia con la que ha de actuar el sujeto ignorante o equivocado para merecer amparo del ordenamiento ante lo que constituye una inexactitud de los asientos del Registro o, si se quiere, para que sus intereses prevalezcan, en el conflicto, sobre los del verdadero dueño. Así lo exige el art. 36 de la misma Ley, cuando regula la usucapión contra tábulas, al equiparar al conocimiento la existencia de "medios racionales y motivos suficientes para conocer" y al desconocimiento el no haber "podido conocer". También lo exige la jurisprudencia cuando delimita la figura del tercero que contempla el art. 32 de la Ley Hipotecaria, en los casos de existencia de gravámenes no inscritos pero físicamente susceptibles de ser conocidos por el adquirente ( Sentencias de 30 de diciembre de 1975, 29 de mayo de 1979, 27 de junio de 1980 y 21 de octubre de 1980). Igualmente lo hace la jurisprudencia al interpretar el propio art. 34 ( Sentencias de 5 de julio de 1985 y 14 de julio de 1988). En la Sentencia de 14 de julio de 1988 declaró esta Sala que un fundado estado de duda en el adquirente sobre si la titularidad del derecho que se le enajenó correspondía a su transmitente en la forma que proclama el asiento registral, elimina la buena fe. Finalmente, lo exige el propio régimen del error, que no ha de ser inexcusable (evitable con una conducta razonablemente diligente), para que quien lo padece merezca algún tipo de protección, conforme a la regla "quod quis ex culpa sua damnum sentit, non intellegitur damnum sentire" (Digesto 50.17.203). En conclusión, no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido".

En el caso de autos tanto del expediente administrativo como de las testificales de la que fue alcaldesa en del ayuntamiento cuando se efectuó la compra como de la declaración del que fuera secretario del ayuntamiento se aprecia que en todo momento tuvieron conocimiento de la existencia de dicho documento privado de 1959 por lo que queda eliminada la buena fe en su adquisición.

Por todo lo expuesto procede estimar la demanda en cuanto a la acción declarativa de dominio en cuanto a la mitad indivisa de la parcela NUM003 y como consecuencia de ello estimar la de comuneros, debiendo el demandante abonar la cantidad de 7000 euros por la adquisición ya que consta acreditado en autos la realidad de dicho precio y el pago por el ayuntamiento. Por último y en cuanto a la petición de demandante de no abonar ningún gasto legitimo más, decir que ha de estarse a lo establecido en el artículo 1581 del Código civil. Procediendo por todo lo expuesto la estimación parcial del recurso de apelación y con revocación de la sentencia de instancia estimar en parte la demanda.

TERCERO.- De conformidad con lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil la estimación parcial del recurso de apelación motiva la no imposición de las costas de esta alzada, sin que tampoco proceda respecto de las de primera instancia al estimarse en parte la demanda y en aplicación del articulo 394 del mismo texto legal.

Vistos los artículos citados y demás de general aplicación.