Sentencia Civil 488/2022 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 77/2022 de 30 de noviembre del 2022

PRIMERO.-Antecedentes, objeto del litigio y planteamiento del recurso.- 1.- Por la mercantil actora en su condición de propietaria de los locales en virtud de escritura de compraventa de fecha 31 de enero de 2008, se reclamó el pago de la suma ascendente a 239.070,90 € en concepto de rentas impagadas por la empresa demandada, en la parte correspondiente a la actualización de la renta con el incremento del IPC, según previsión contractual, todo ello en relación a los contratos de subarrendamiento y arrendamiento (dado que uno de los locales era objeto de un arrendamiento financiero) celebrados en fecha de 11 de mayo y 29 de septiembre de 1994 respectivamente relativos a sendos locales comerciales sitos en la carretera Valencia-Alicante nº 23 de la localidad de Gandía (fincas registrales 61.796 y 71.524 del Registro de la Propiedad de Gandía). Alegaba la parte demandante que remitió las facturas con la renta debidamente actualizada pero la demandada no satisfizo los incrementos desde 2008, por lo que adeudaba la indicada suma una vez descontadas las fianzas.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda y concluyó en síntesis que la arrendadora no había acreditado haber comunicado el incremento del IPC a la mercantil arrendataria conforme exige el art. 101 LAU sin que conste ningún tipo de notificación relativa al incremento o actualización de las rentas.

2.- La entidad arrendadora articula su recurso en dos motivos impugnatorios: el primero, error de derecho por indebida aplicación del artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y del artículo 18.2 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos; y el segundo, error en la interpretación de la prueba.

Respecto del primer motivo argumenta la recurrente en síntesis que los contratos de autos contienen una cláusula de actualización de la renta y el contenido de dicho pacto de estabilización conlleva su aplicación automática, y considera no aplicable el artículo 101 de la LAU de 1964 que otorga al arrendador facultad de actualización de la renta para aquellos arrendamientos que no la tenían prevista contractualmente, esto es, en supuestos de revisión legal de la renta, mientras que en el presente caso, según alega, se procedió a la actualización automática anual y a tal efecto se remitieron a la demandada las correspondientes facturas aportadas a los autos con la correspondiente actualización.

Como segundo motivo impugnatorio alega error en la interpretación de la prueba y realiza una serie de consideraciones por las que considera acreditada dicha remisión y considera que no resulta de recibo que la demandada alegue que ha pagado la renta sin recibir las correspondientes facturas a la vista de lo regulado en el Real Decreto 1619/2012 de 30 de noviembre por el que se aprueba el reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

3.- Conferido traslado del recurso a la parte apelada se ha opuesto al mimo solicitando su desestimación con imposición de costas.

SEGUNDO.- Examen y resolución de los motivos del recurso.- 1.- Sentado el objeto del recurso, en primer lugar cabe señalar que con arreglo al art. 465.5º LEC "el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación, de suerte que los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia no expresamente impugnados devienen firmes y no pueden ser modificados so pena de incurrir en una "reformatio in peius" que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia "extra petita".

En este sentido la muy reciente STS 603/2022 de 16 septiembre señala:

"Como expresión del principio dispositivo, que atribuye a las partes la posibilidad de disponer sobre el objeto del proceso, es reiterada la jurisprudencia que señala que la Audiencia Provincial sólo puede revisar el pleito asumiendo funciones de instancia, tanto en cuestiones fácticas como jurídicas, si la controversia se reproduce o subsiste en esa segunda instancia (sentencias del Tribunal Supremo - SSTS- 722/2006, de 6 de julio; 610/2010, de 1 de octubre; 419/2021, de 21 de junio, 611/2021, de 20 de septiembre y 341/2022, de 3 de mayo).

Manifestación de tal principio es la regla latina tantum devolutum quantum apellatum (se transfiere lo que se apela), conforme a la cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como establece el art. 465.5 LEC. Constituye una proyección del principio de congruencia en segunda instancia ( sentencias 306/2020, de 16 de junio y 611/2021, de 20 de septiembre y SSTC 143/1988, de 12 de julio y 19/1992, de 14 de febrero, entre otras), así como expresión del principio dispositivo que rige el proceso civil ( sentencias 533/2009, de 30 de junio; 621/2010, de 13 de octubre, 197/2016, de 30 de marzo, y 341/2022, de 3 de mayo). Como declaramos en la sentencia 626/2011, de 12 de septiembre:

"El tribunal de apelación no puede resolver otras cuestiones que aquellas que le han sido trasladadas expresamente, pues, en virtud del principio tantum devolutum quantum apellatum [solo se defiere al tribunal superior aquello que se apela] ( SSTS de 12 de mayo de 2006, RC n.o 2915/1999, 1 de diciembre de 2006, RC n.o 445/2000, 21 de junio de 2007, RC n.o 2768/2000) y también aquellas que, razonablemente, han de entenderse implícitas en la pretensión del recurso de apelación, por ser cuestiones dependientes o subordinadas respecto al objeto de la impugnación ( STS de 10 de marzo de 2003, RC n.o 989/2003).

"Los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia a los que no se extiende la pretensión impugnativa deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia so pena de incurrir en una reformatio in peius [reforma para peor] que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia extra petita [más allá de lo pedido] ( SSTS de 17 de abril de 2007, RC nº 1007/2000, 24 de marzo de 2008, RC n.o 100/2001, 30 de junio de 2009, RCIP n.o 369 /2005). Estos principios se encuentran recogidos en el artículo 465.4 LEC".

2.- Sentado cuanto antecede, delimitado el objeto del recurso y entrando a examinar el primer motivo impugnatorio, cabe comenzar señalando que en ambos contratos se pactó la siguiente cláusula de actualización de la renta:

" Ambas partes |reconocen que la renta es acorde con el valor del local y con el fin de mantener en el futuro dicha reciprocidad, convienen adaptarla anualmente a las oscilaciones del coste de vida mediante la aplicación de los aumentos o disminuciones que experimente el Índice General para el Conjunto Nacional de Precios, al Consumo, según el Instituto Nacional de Estadística ü organismo que le sustituya. La base para dicha adaptación estará constituida por la renta que esté abonando la parte subarrendataria al tiempo de practicarse cada revisión, o sea, la inicial con las variaciones posteriores que en más o menos hayan, sido aplicadas. Si por el retraso con el que se publican dichos índices, la adaptación no pudiera realizarse en la fecha prevista, se girará recibo por la diferencia en más o menos, desde el mes que procediera. En ningún caso la demora en practicar la revisión supondrá renunciar a la misma. Dicha adaptación se realizará por años naturales, a fin de fijar la renta para dicho año, conviniéndose que la primera revisión se efectué el próximo día uno de enero de 1995. Las sucesivas adaptaciones se realizarán los días uno de Enero de cada uno de los años comprendidas en el plazo de duración pactado como de sus posibles prórrogas".

3.- Teniendo en cuenta la fecha de los contratos, celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994, resultaría aplicable el art. 101 LAU 1964 por aplicación de la disposición transitoria tercera de la LAU 1994, aunque es cierto que para algún sector doctrinal dicha norma no se refiere a los supuestos de actualización convencional sino de revisión legal, como se apunta en el recurso.

En este sentido la SAP Madrid sec. 21 nº 87/2017 de 28 de febrero señala:

"El artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 no es de aplicación a los aumentos de renta que provienen de la libertad de pacto -cláusula de actualización- sino a los incrementos de carácter legal, es decir a los aumentos regulados en el Capítulo IX de la Ley de Arrendamientos Urbanos (T.S., Sala 1a: 19- diciembre-1966, R.J. Ar. 5830; 15-diciembre- 1971, R.J. Ar. 5337; 8-febrero-1957, R.J. Ar. 390; Y en cuanto a resoluciones de las Audiencias: de Barcelona: 4- noviembre-1977, R.J. L. 1978 no 1 pág. 11; 1-marzo-1978, R.J.L. pág 385; 6-febrero-1979, R.J.L. 1979, pág. 293; de Lugo. 1-junio-1984; de Pontevedra: 11- mayo-1985; de Valencia: 18-diciembre-1985). A la acción de actualización de la renta, en base a una cláusula de actualización pactada, le son de aplicación los artículos 98 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 1255 del Código Civil".

Ahora bien, ninguna razón de peso existe para no hacer una aplicación analógica de dicho precepto en los supuestos de actualizaciones convencionales, pues en todo caso, es evidente que, se aplique un procedimiento u otro, el arrendador siempre debe comunicar por escrito al arrendatario la actualización prevista, quien podrá oponerse o no a la misma, como de hecho así lo prevé también hoy el actual art. 18 LAU 1994 (al que por cierto se refiere las sentencia que cita y reproduce la parte apelante, aun cuando dicho precepto no resulta aplicable al caso) sin que en ningún caso la actualización pueda tener carácter retroactivo.

4.- En este sentido la STS 331/2013 de 28 de mayo señala:

"Dice la sentencia de 5 de marzo de 2009 que "El derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar "a partir del mes siguiente" a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18, tal y como venía sosteniendo con reiteración esta Sala en aplicación de la Ley de 1964 ( SSTS 23 de junio 1986 ; 21 de marzo 1995 ; 31 de enero 1998 )". Esta exigencia no se ha tenido en cuenta en la sentencia aquí recurrida, sí en la del Juzgado, que la Sala acepta, toda vez que los incrementos de renta no se hicieron en debida forma, ni fueron reconocidos por el arrendatario hasta la demanda por lo que siguió pagando la renta sin la actualización, y sin que el arrendador, hasta este momento, tampoco hiciera nada para solventar un problema que vino a durar una anualidad y que no dota a unas relaciones, como la arrendaticia, de la necesaria certeza y claridad, en un aspecto tan fundamental como es el de la renta, tanto en lo que se refiere a la notificación escrita que el arrendador tiene que hacer al arrendatario, como en la respuesta y en su caso oposición de este a los aumentos. En consecuencia, al entender la sentencia cumplido el requisito de notificación prevenida en la regla 1ª del apartado 2 del artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al considerar como notificación escrita unas facturas y un certificado de retenciones de las rentas a efectos fiscales, atribuyéndoles incluso efectos "ex tunc", ha infringido la norma legal invocada en el recurso y la doctrina jurisprudencial reseñada, lo que determina el acogimiento del recurso, la anulación de la sentencia recurrida y la desestimación de la demanda, con la confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia".

5.- La exigencia de la aludida declaración recepticia y la preceptiva notificación en orden a la actualización contractual de la renta arrendaticia se recoge entre otras en la STS 39/1998 de 31 de enero que rechaza su actualización automática (que pretende la parte apelante), y al respecto dicha sentencia señala:

"Dice la sentencia de esta Sala de 19 de junio de 1985 que "si bien es cierto que la cláusula de revisión exime del requerimiento, ello no quiere decir sino que, en efecto, no será preciso el mismo para que pueda nacer o ejercitarse el derecho de revisión pactado en el contrato, pero que sí será necesario el ejercicio del mismo para que tenga virtualidad respecto de la otra parte, justamente porque la revisión opera anualmente, es decir, por periodos de un año, lo que implica que su no ejercicio o no reclamación -del aumento en este caso- de la renta revisada es en verdad un abandono o renuncia al mismo, pues entender lo contrario sería favorecer la inseguridad jurídica contractual y, en otro aspecto, autorizar o consagrar un ejercicio anómalo del derecho ( art. 7º del Código Civil) por parte de quien deja transcurrir los años (que aquí podrían suponer quince, por la prescripción ordinaria del derecho en cuestión) para luego ejercitar el derecho extemporáneamente, colocando al deudor arrendatario ante la realidad de una deuda o prestación excesiva, impensada o no esperada y sumamente gravosa, frustrando así la esperanza de la otra parte, nacida de la inactividad de la otra y que el derecho debe respetar"; la sentencia de 23 de junio de 1986, después de transcribir la doctrina recogida en la sentencia citada de 1985, añada que "interpretar la cláusula en el sentido propuesto por la parte demandante, desde el escrito de demanda hasta los motivos en examen, tanto significaría como que la mera publicación de los índices del coste de la vida funcionarían en el seno de los arrendamientos litigiosos operando en ellos a la manera de intimación o interpelación automática, sin concurso alguno del acreedor. Por el contrario, la cláusula de estabilización, según rectamente ha entendido la Audiencia, incorpora al contrato la facultad de que las partes emanen la declaración recepticia dirigida a la contraria originando una modificación (el precio, en el caso del arrendamiento) de la relación negocial básica, pero con efectos "ex nunc" o sea solo desde que se produce y recibe la declaración modificativa y no "ex tunc" o sea desde el tiempo en que pudo efectuarse, siendo esto último lo que el recurso pretende con su tesis de automaticidad". Doctrina que es reiterada en sentencia de 21 de marzo de 1995 en cuanto afirma que la efectiva elevación de renta sólo puede tener lugar mediante una declaración de voluntad recepticia que es insoslayable para que aquélla elevación de renta tenga lugar en cada uno de los periodos de que se trata. Esta inexcusabilidad de la previa notificación para la exigencia de la renta revisada procedente según la cláusula de estabilización pactada y los efectos "ex nunc" que se producen con la notificación, llevan a la estimación del motivo al haber sido interpretada de forma incorrecta esa exigencia tanto por la sentencia aquí recurrida como por la de primera instancia (...)".

6.- En el presente caso la entidad apelante afirma que remitió a la demandada las facturas con la correspondiente actualización de la renta, pero la prueba practicada no acredita en absoluto que la entidad arrendadora efectuara notificación alguna a la mercantil arrendataria en el sentido indicado, y sin que a tal efecto sea suficiente la mera aportación de unas facturas que, además de ser documentos de confección unilateral y de no concretar ni desglosar el incremento, no consta fueran notificadas a la entidad arrendataria, que siguió pagando la renta pactada mediante transferencia según era usual, sin que la arrendadora nada manifestara al respecto, por lo que no cabe ahora reclamar con carácter retroactivo tras la resolución del contrato los importes correspondientes a la actualización de las rentas cuando dicha actualización no se realizó en su momento en debida forma, pues ello iría en contra de la seguridad jurídica, sin que sea suficiente para entender acreditada la remisión de tales facturas la mera declaración de Dª Pilar, ex empleada de la empresa arrendadora, que afirma que se remitieron, pero que en todo caso tampoco puede acreditar su recepción, máxime cuando también ha declarado en juicio en sentido inverso una trabajadora de la demandada, Dª. Reyes, que manifiesta que no recibió las mismas, teniendo en cuenta que en todo caso incumbe a la parte demandante acreditar que efectuó dicha notificación con arreglo a lo dispuesto en el art. 217.2º LEC, a la que debe perjudicar dicho vacío probatorio.

7.- Finalmente la apelante realiza en el segundo motivo impugnatorio una serie de consideraciones relativas a la sujeción de la demandada al RD 1619/2012 por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las condiciones de facturación, del que se desprende la obligación legal de la arrendadora de expedir factura, de lo que deduce y concluye que no es creíble que la demandada pagara las rentas sin recibir la oportuna factura legalmente exigible, a pesar de lo cual niega su recepción, lo que le lleva a concluir que el Juzgado incurre en error en la valoración de la prueba. Sin embargo al margen de que se trata de un argumento meramente hipotético y especulativo, y que el hecho de que dicho argumento de la parte no haya sido acogido por la sentencia no significa que incurra en error alguno, cuando precisamente lo que es contrario a toda la lógica es que la demandada impagara durante años los incrementos de renta sin que nada se objetara por la demandante ni hubiera al menos un intercambio de comunicaciones entre las partes. En cualquier caso dicho alegato no se planteó en su momento en la demanda por lo que constituye una cuestión nueva en esta alzada, y ello que implica una alteración del objeto del procedimiento prohibida en el art. 412 LEC, en definitiva, una cuestión nueva en esta instancia meramente revisora con infracción de lo dispuesto en el art. 456.1º LEC, pues dicha cuestión no fue planteada en los escritos de alegaciones iniciales en los que debieron quedar perfiladas las pretensiones de las partes y el objeto del procedimiento, lo que significa que la parte demandada se vio privada de su derecho a formular alegaciones, debatir dicha cuestión y proponer prueba sobre la misma, y ello significa que su examen en esta segunda instancia causaría evidente indefensión a dicha parte, y en consecuencia está vedado su examen a este tribunal.

TERCERO.- Costas procesales.- Procede imponer a la parte apelante las costas procesles causadas en esta alzada dada la desestimación del recurso ( art. 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación esta Sala, pronuncia el siguiente