Sentencia Civil 148/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 8, Rec. 359/2022 de 30 de marzo del 2023

PRIMERO.-Antecedentes, objeto del litigio y planteamiento del recurso. 1.- El actor reclama de la demandada el pago de la cantidad de 90.511,46 € a que asciende según alega la mitad de las cuotas del préstamo hipotecario solicitado en su día conjuntamente por las partes a BANKIA por importe de 200.000 €, que se formalizó en escritura pública de fecha 10 de marzo de 2009; alegaba que demandante y demandada son copropietarios por mitades indivisas de los locales hipotecados, sobre los que se distribuyó la responsabilidad hipotecaria correspondiendo 87.078,86 € a la finca NUM000 y 112.921,14 € a la finca NUM001, ambas del Registro de la Propiedad de Burjassot; que el actor y la demandada constituyeron una comunidad de bienes denominada " DIRECCION000 CB" sobre dichos locales comerciales, que se hallan físicamente unidos y comunicados entre sí, y que se ubican en la planta baja de la CALLE000 número NUM002 y CALLE001 número NUM003 de Burjassot; que en dichos locales la mercantil RESTAURACIONES BOIX 09 S.L. explota un negocio de bar-restaurante, mercantil que constituyeron actor y demandada en virtud de escritura pública otorgada en fecha 19 de febrero de 2009, y que hoy es una sociedad unipersonal cuyo único socio es el actor, ya que la demandada le vendió sus participaciones en virtud de sendas escrituras públicas de fecha 1 de marzo y 30 de abril de 2010.

Alega el demandante, en síntesis, que dichas cuotas así como los gastos de comunidad y el Impuesto de Bienes Inmuebles relativos a ambos inmuebles, deberían haber sido satisfechos por mitad, en cuanto que demandante y demandada son los prestatarios y su vez copropietarios de los referidos inmuebles, a pesar de lo cual han venido siendo satisfechos por el actor, sin que la demandada haya realizado pago alguno, ascendiendo en definitiva la cantidad adeudada por la demandada a la indicada suma de 90.511,46 €. Y en definitiva solicita que previos los trámites legales oportunos se dicte sentencia condenando a la demandada a pagar al actor dicha cantidad más las cuotas que se sigan devengando hasta el dictado de la sentencia, y las costas procesales causadas.

2.- Frente a ello opuso la demandada como principal argumento de su contestación a la demanda, que las partes pactaron en su momento que las cuotas y gastos que ahora se reclaman debían compensarse con la mitad del importe de las rentas derivadas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1 de marzo de 2009 en cuya virtud la demandada debería haber percibido la suma de 97.969,85 €, que nunca le habría sido satisfecha por el actor pese a lo pactado en el indicado contrato de arrendamiento, suma que debe incrementarse también, según alega y a efectos de compensación, con la cantidad de 1.860 € por la venta de participaciones sociales que la demandada ostentaba en la indicada mercantil en virtud de escrituras públicas otorgadas en fecha 1 de marzo y 30 de abril de 2010, ya que el indicado precio de venta nunca le ha sido satisfecho, así como con la cantidad de 5.961,73 € en concepto de ingresos realizados por la demandada para el pago del préstamo hipotecario entre mayo de 2012 y mayo de 2014, más la cantidad de 11.825 € en concepto de la mitad de otro préstamo solicitado por el actor a BANKIA en fecha 22 de junio de 2016, por lo que en definitiva el actor le adeudaría la suma de 97.969,85 €; y reclamando el mismo en la demanda la suma de 95.111,41 € en concepto de cuotas del préstamo, gatos comunes e IBI, habría un saldo favorable a la demandada de 2.858,44 €, por lo que solicitaba la desestimación de la demanda con imposición de costas.

3.- La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda condenando a la demandada a pagar al actor la suma de 81.329,98 € e intereses legales desde la reclamación judicial, sin imposición de costas. Argumentaba la indicada sentencia que las cuotas del préstamo hipotecario, gastos de comunidad e IBI que reclama el actor debieron ser satisfechas por mitad por ambos litigantes, si bien descontó las sumas abonadas por la demandada para el pago del citado préstamo entre mayo de 2012 y mayo de 2014 por importe de 5.961,73 €, y compensó la cantidad de 4.600 € a que ascendía el importe de la mitad de las rentas derivadas del alquiler de los citados locales, que es la que correspondería a la demandada, lo que arroja como resultado la citada suma objeto de condena.

4.- Contra dicha sentencia interpone recurso la parte demandada alegando los siguientes motivos:

Primero.- Error en la valoración de la prueba. La existencia de un pacto entre las partes mediante el cual se compensa el importe de las rentas del alquiler de los locales comerciales con el importe de las cuotas del préstamo hipotecario y con los gastos de IBI y de la comunidad de propietarios.

Segundo.- Error en la aplicación del derecho. Inaplicación de los artículos 1.091, 1.254, 1.256, 1.258 y 1.816 del Código civil en cuanto a la fuerza de ley, validez y cumplimiento de los contratos, pactos y transacciones entre las partes.

Tercero.- Error en la valoración de la prueba en cuanto a la cuantía que se debe compensar por las rentas mensuales del arrendamiento de los locales comerciales. Error en la aplicación del derecho por inaplicación de los artículos 1.195 y 1.196 del código civil en cuanto a la compensación de deudas.

Cuarto.- Error en la valoración de la prueba en cuanto a la cuantía reclamada en concepto de las cuotas del préstamo hipotecario y de los gastos del impuesto de bienes inmuebles y de la comunidad de propietarios.

Quinto.- Error en la valoración de la prueba en cuanto a la compensación del 50% del préstamo hipotecario concedido al actor y sin conocimiento de la demandada. Error en la aplicación del derecho por inaplicación de los artículos 1.195 y 1.196 del código civil en cuanto a la compensación de deudas.

Y solicitaba la estimación del recurso y la revocación de la sentencia con la consiguiente desestimación de la demanda e imposición de costas de primera instancia a la contraparte, sin expresa imposición de las causadas en esta alzada.

5.- La parte demandante y apelada se opuso al recurso solicitando su desestimación con imposición de costas, e impugnó a su vez la sentencia en cuanto a la suma de 5.961,73 € que se consideran pagados por la demandada en la sentencia para la amortización del préstamo hipotecario, lo que se considera improcedente; y en cuanto a las cantidades reclamadas por IBI correspondientes a los años 2017, 2018 y 2019 no acogidas en la sentencia, por ser procedente su abono por la demandada al haberse ya devengado aunque no hayan sido satisfechos todavía por el demandante; e impugna igualmente la no imposición de costas en la instancia. Solicita en definitiva la estimación del recurso revocando la sentencia únicamente en el sentido de estimar en su integridad la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.

6.- Conferido traslado a la parte demandada se ha opuesto a la impugnación formulada solicitando su desestimación con imposición de costas.

SEGUNDO.- Examen y resolución de los motivos del recurso.- 1.- Tantum devolutum quantum apellatum.- En primer lugar cabe comenzar señalando, dada la estrecha interrelación de los motivos del recurso que desaconseja su examen por separado, que en aras a una mayor claridad expositiva y también por razones de sistemática, los mismos se examinarán simultáneamente, pues la valoración de la prueba necesariamente habrá de abordarse de forma conjunta.

Y expuesto el objeto del recurso, en primer lugar cabe recordar que con arreglo a lo dispuesto en el art. 465.5º LEC "el auto o sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación, de suerte que los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia no expresamente impugnados devienen firmes y no pueden ser modificados so pena de incurrir en una "reformatio in peius" que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia "extra petita".

En este sentido la muy reciente STS 603/2022 de 16 septiembre señala:

"Como expresión del principio dispositivo, que atribuye a las partes la posibilidad de disponer sobre el objeto del proceso, es reiterada la jurisprudencia que señala que la Audiencia Provincial sólo puede revisar el pleito asumiendo funciones de instancia, tanto en cuestiones fácticas como jurídicas, si la controversia se reproduce o subsiste en esa segunda instancia (sentencias del Tribunal Supremo - SSTS- 722/2006, de 6 de julio; 610/2010, de 1 de octubre; 419/2021, de 21 de junio, 611/2021, de 20 de septiembre y 341/2022, de 3 de mayo).

Manifestación de tal principio es la regla latina tantum devolutum quantum apellatum (se transfiere lo que se apela), conforme a la cual el tribunal de apelación sólo debe conocer de aquellas cuestiones que le han sido planteadas en el recurso, como establece el art. 465.5 LEC. Constituye una proyección del principio de congruencia en segunda instancia ( sentencias 306/2020, de 16 de junio y 611/2021, de 20 de septiembre y SSTC 143/1988, de 12 de julio y 19/1992, de 14 de febrero, entre otras), así como expresión del principio dispositivo que rige el proceso civil ( sentencias 533/2009, de 30 de junio; 621/2010, de 13 de octubre, 197/2016, de 30 de marzo, y 341/2022, de 3 de mayo). Como declaramos en la sentencia 626/2011, de 12 de septiembre:

"El tribunal de apelación no puede resolver otras cuestiones que aquellas que le han sido trasladadas expresamente, pues, en virtud del principio tantum devolutum quantum apellatum [solo se defiere al tribunal superior aquello que se apela] ( SSTS de 12 de mayo de 2006, RC n.o 2915/1999, 1 de diciembre de 2006, RC n.o 445/2000, 21 de junio de 2007, RC n.o 2768/2000) y también aquellas que, razonablemente, han de entenderse implícitas en la pretensión del recurso de apelación, por ser cuestiones dependientes o subordinadas respecto al objeto de la impugnación ( STS de 10 de marzo de 2003, RC n.o 989/2003).

"Los pronunciamientos de la sentencia de primera instancia a los que no se extiende la pretensión impugnativa deben entenderse consentidos por las partes, devienen firmes y no pueden ser modificados en la segunda instancia so pena de incurrir en una reformatio in peius [reforma para peor] que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva por incongruencia extra petita [más allá de lo pedido] ( SSTS de 17 de abril de 2007, RC n.o 1007/2000, 24 de marzo de 2008, RC n.o 100/2001, 30 de junio de 2009, RCIP n.o 369 /2005). Estos principios se encuentran recogidos en el artículo 465.4 LEC".

En este sentido y al hilo de lo expuesto es necesario realizar una importante precisión con carácter previo a entrar en el análisis de los motivos de ambos recursos, pues aunque en la demanda se reclamaban las cuotas y gastos comunes devengados "hasta la sentencia" con expresa invocación del art. 220 LEC, la misma limita su pronunciamiento a las cuotas y gastos devengados hasta la demanda. No obstante, al no haberse solicitado el complemento de la sentencia por la vía del art. 215 LEC, ni haber sido impugnada por la parte actora, debe entenderse como firme e intangible en este punto.

2.- Recurso formulado por Dª. Fidela.- 1.- En primer lugar cabe analizar la cuestión principal del recurso que ha sido trasladada a esta segunda instancia, y que se centra en valorar, con arreglo a la prueba practicada, si realmente existió entre las partes, como sostiene la demandada en su escrito de interposición del recurso (y como así lo alegó en la contestación a la demanda), un pacto verbal en orden a compensar la mitad de las rentas arrendaticias que correspondían a la demandada derivadas del arrendamiento de los dos locales comerciales de autos (del que ambos son copropietarios por mitades indivisas y en los que la sociedad demandante -de la que hoy es único socio el actor- regenta un negocio de bar-restaurante), con el importe de las cuotas del referido préstamo hipotecario más los gastos comunitarios y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles satisfechos por el actor, cuya mitad se reclama por el actor, devengados desde diciembre de 2009 hasta la demanda (noviembre de 2020), por importe de 95.111,41 €. Es de destacar que la parte actora descuenta de dicha suma la cantidad de 4.600 € en concepto de la mitad de dichos alquileres que según el demandante correspondería a la demandada por lo que la suma finalmente reclamada en el suplico de la demanda asciende a 90.511,46 €.

2.- Como punto de partida cabe señalar que en una primera lectura de la sentencia impugnada se constata ciertamente que la misma incurre en una evidente contradicción ya que por un lado niega la existencia de dicho pacto compensatorio, para proceder a continuación a la compensación de las rentas arrendaticias, si bien lo hace por un importe muy inferior al alegado por la parte demandada en su contestación. En concreto se compensa la mitad de la renta devengada, que según el actor -y la sentencia- ascendía a 100 € mensuales según lo declarado a efectos tributarios, esto es, 1.200 € anuales (por lo que corresponden en definitiva 600 € al año para cada condómino propietario de los locales arrendados), lo que arrojaría un total de rentas devengadas y compensables por importe de 9.200 € para el periodo 2013 a 2019 (documentos 28 a 31 de la demanda, que son los modelos 184 de declaración presentados por el actor ante la AET), de las que corresponderían a la demandada, según la sentencia, 4.600 €, y que se compensan con la suma reclamada en la demanda. Luego, en definitiva, el juzgado, acogiendo lo alegado por el actor en el hecho quinto de la demanda, sí reconoce la existencia de dicho pacto compensatorio, dando por sentado que los dos locales fueron arrendados por sus propietarios a la mercantil que hoy explota el negocio, y por el referido importe. Y ello aun a pesar de que realmente no se ha aportado contrato de arrendamiento alguno en el que se pacte la señalada -y exigua como veremos- renta arrendaticia.

3.- Así las cosas, analizada por esta Sala la prueba practicada en el uso de su facultad revisora, visionada la grabación audiovisual, y en particular las declaraciones de la demandada y testigos, y examinada la abundante prueba documental aportada tanto con los escritos de demanda y contestación como tras la audiencia previa, este tribunal considera a partir de su valoración conjunta que efectivamente el actor y su sobrina hoy demandada, copropietarios de los dos locales (que forman una unidad física y en los que el actor explota un negocio de bar-restaurante), convinieron que las cuotas del préstamo así como los gastos de comunidad e IBI correspondientes a los referidos locales, se compensarían con la parte de las rentas arrendaticias que correspondía percibir a la demandada por el alquiler de dichos locales -la mitad de dichas rentas-, dado que en definitiva el actor estaba disfrutando y explotando y en su propio beneficio los dos bajos comerciales y en exclusiva además al menos desde principios de 2010 (fecha en la que la demandada dejó de trabajar en el restaurante), alquileres que correspondían por mitad al actor y a la demandada como copropietarios de ambos locales.

4.- En efecto, en primer lugar cabe señalar que se ha aportado con la contestación a la demanda como documento 5 el contrato de arrendamiento del local sito en la CALLE000 número NUM002 de Burjassot, en cuya virtud la comunidad de bienes DIRECCION000 CB arrendaba a la mercantil RESTAURACIONES BOIX 09 S.L. dicho local, siendo la renta mensual de 1.293,10 €, contrato que fue además expresamente reconocido por el actor en el documento de fecha 2 de junio de 2016 también aportado como documento 5 de la contestación, que él mismo suscribió con la demandada, en el que no sólo expresamente se reconocía la existencia de dicho contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2009 sino que además se actualizaba la renta a la cantidad de 1.490 € mensuales.

Es cierto que sólo se dispone de una copia sin firmar de dicho contrato, pero este dato no excluye la realidad de su existencia y validez, y ello lo evidencia el aludido escrito de 2 de junio de 2016 -que sí está firmado- en el que ambas partes reconocen su existencia y vienen a ratificarlo. Dicho documento fue reconocido además por la demandada en el acto del juicio, y en ningún momento ha cuestionado el demandante su propia firma -que es lo realmente relevante-, al margen de que el mero hecho de que se impugne por el actor poniendo en tela de juicio la firma de la demandada no le priva de eficacia, máxime cuando no ha negado la propia, y por otro lado esta Sala ha reiterado en innumerables ocasiones (entre otras en sentencias nº 3/2015 de 16 enero y nº 158/2019 de 7 de marzo) e interpretación del art. 326 LEC que la jurisprudencia tiene declarado que incluso su falta de reconocimiento como documento privado no les priva íntegramente del valor probatorio que el artículo 1.225 del Código Civil les asigna, pudiendo ser tomados en consideración, atendido el grado de credibilidad que puedan merecer en las circunstancias del debate, o complementadas con otros elementos de prueba, pues la posición contraria supondría tanto como dejar al arbitrio de una parte la eficacia probatoria de dichos documentos ( SsTS de 25 marzo 1987, 23 noviembre 1990 y 26 mayo 2003 entre otras y la muy reciente STS 5/2023 de 10 de enero que se remite a la STS 1392/2008, de 15 de enero, y las que en ella se citan).

5.- Pero es que, además, existen otras pruebas e indicios que racionalmente valorados ( art. 386 LEC) avalan la existencia de dicho pacto compensatorio y la realidad del mencionado contrato de arrendamiento. En este sentido cabe señalar, en primer lugar, que la propia parte actora reconoció en el hecho quinto de su demanda que, en efecto, existe un contrato de alquiler y que la suma reclamada debía compensarse, en la parte que corresponde a la demandada, con las cuotas del préstamo y gastos comunitarios e IBI, si bien en la demanda se cifró la renta a compensar en 100 € mensuales en base a que fiscalmente era la renta declarada a efectos tributarios con arreglo al modelo 184 en los años 2013 a 2019 (documentos 28 a 32 de la demanda), aunque se trata de una renta claramente ficticia, por irrisoria, como ya se ha adelantado, teniendo en cuenta el valor de los locales -de una superficie considerable, de unos 450 m2 en conjunto y un valor que ronda los 450.000 €- y que se acredita con los documentos e informes periciales aportados que contienen su tasación inmobiliaria (en especial documentos 1, 7, 14 y 15 de la contestación), a lo que debe añadirse que el hecho de que se declare una determinada renta arrendaticia a efectos tributarios no significa obviamente que dicha renta sea la real (que será la que la prueba practicada demuestre); y ciertamente en el caso es evidente que dicha renta no es la realmente pactada y que la finalidad de que se declarara una renta arrendaticia tan baja era precisamente obtener beneficios fiscales en la declaración del IVA, como se puso de manifiesto en juicio (en especial con la declaración del testigo D. Jose Ramón).

6.- Aparte de ello, tras la audiencia previa y a requerimiento del Juzgado, el citado asesor fiscal de la demandada Sr. Jose Ramón aportó un correo electrónico del antiguo letrado del demandante D. Luis Carlos, de fecha 21 de mayo de 2019, donde, aparte de reconocer el citado letrado que el propio actor y su asesor contable le habían facilitado una copia del contrato de 1 de marzo de 2009 (lo que avala su existencia y validez aunque solo dispongamos de la copia no firmada pues los facilitó el propio demandante), y del escrito de 2 de junio de 2016 (como indica el abogado en el mail, "este sí firmado"), se reconocía en dicho documento expresamente el mencionado pacto y que los alquileres debían ser compensados; concretamente en el mencionado correo electrónico quien fuera letrado del actor manifestaba que "el alquiler pactado se paga desde la fecha inicial por compensación con el pago por Restauraciones Boix S.L. de las cuotas del préstamo hipotecario que grava los inmuebles", lo que sin duda alguna evidencia la existencia del mencionado pacto que había venido aplicándose prácticamente durante 10 años; de hecho, un potente indicio que así lo corrobora es la propia conducta pasiva de las partes, ya que ni el actor ha reclamado nunca las cuotas del préstamo hipotecario (hasta que se rompieron las negociaciones para la división de la cosa común y extinción del condominio), ni la demandada había reclamado las referidas rentas, lo que evidencia precisamente que dicho pacto realmente existía y por eso no se reclamaron durante años ni las cuotas del préstamo hipotecario ni los alquileres.

7.- Finalmente, dichos documentos dan plena credibilidad y avalan la declaración vertidas en juicio por el citado asesor fiscal de la demandada Sr. Jose Ramón, quien manifestó clara y abiertamente que la comunidad de bienes se constituyó "para el cobro de los alquileres y por temas fiscales", que el Sr. Luis Carlos, anterior letrado del demandante, "le remitió el correo electrónico que ha aportado así como el contrato de arrendamiento de 1 de marzo de 2009 y el escrito de 2 de junio de 2016 por el que se actualizaba la renta y se reconocía la vigencia de dicho contrato de 2009", que en el segundo de los correos aportados el abogado Sr. Luis Carlos " reconocía el pacto para compensar los alquileres", y que "el Sr. Indalecio no ha reclamado nada hasta ahora, como tampoco Fidela" (la demandada), declaración que valorada con arreglo a la sana crítica ( art. 376 LEC) y en conjunto con el resto de las pruebas practicadas y aportadas, en especial la indicada documental, lleva a la convicción de este Tribunal en cuanto a la existencia de dicho pacto compensatorio.

Y lo mismo cabe decir respecto de la declaración de la demandada aun como parte litigante pero que debe ser valorada con arreglo a la sana crítica ( art. 316 LEC), a cuyo visionado ha procedido esta Sala, que se aprecia como coherente y verosímil y avalada por los medios de prueba antes aludidos lo que le dota de credibilidad con arreglo a las reglas de la lógica y el sentido común.

8.- Además de lo expuesto y ya al margen de la valoración probatoria, no puede pasarse por alto que el demandante, a través de la sociedad unipersonal que regenta, está disfrutando en exclusiva y en su propio beneficio los dos bajos comerciales en los que explota su negocio sin pagar renta alguna (aunque efectivamente sí satisface las cuotas de amortización del préstamo, los gastos de comunidad y el IBI), a pesar de que no es titular único y exclusivo sino copropietario de los locales por mitades indivisas junto con la demandada, por lo que su uso exclusivo y excluyente no es tutelable, pues la demandada está apartada de todo aprovechamiento o disfrute de los locales de la que en definitiva es cotitular, ya que ni participa en el negocio -dado que vendió sus participaciones a su tío en 2010-, ni cobra los alquileres, situación que claramente infringe lo dispuesto en el art. 394 Cc en cuya virtud cada comunero debe servirse de las cosas comunes de forma que no perjudique a los restantes ni impida utilizarlas según su derecho, por lo que como indica la jurisprudencia no cabe que un comunero disfrute en exclusiva de la cosa común con aprovechamiento excluyente en perjuicio de los demás ( STS 2 noviembre 2000, 21 julio 2006, 21 diciembre 2020, entre otras), a lo que debe añadirse que correlativamente y según el art. 393 Cc los condóminos deben participar tanto en los beneficios como en las cargas en proporción a sus respectivas cuotas.

9.- Por otro lado, la demandada apelante cuestiona que el actor haya acreditado realmente el pago de las cuotas hipotecarias, gastos de comunidad e IBI, pues a su juicio consta probado el cobro de dichos conceptos, pero no se acredita que los concretos pagos los realizara el demandante.

Esta Sala considera sin embargo que la abundante documentación bancaria aportada, especialmente los documentos 20 a 22 de la demanda y 18 de la contestación, y el testimonio del Sr. Candida, Director de la Oficina de BANKIA, acreditan de forma más que suficiente el pago de las cuotas de amortización del préstamo realizados por el actor o por la mercantil RESTAURACIONES BOIX 09 S.L., o bien por personas a su ruego o solicitud o en su interés (caos de la Sra. Cecilia), y lo mismo cabe decir respecto a la cuantía de los gastos de la comunidad de propietarios e IBI (documentos 23 a 26 de la demanda y escrito remitido por el Ayuntamiento de Burjassot tras la audiencia previa), cuyo pago está suficientemente acreditado, sin que proceda descontar el importe de la ayuda económica percibida por el demandado por importe de 2.200 € acreditada con la Resolución de dicho Ayuntamiento aportada en dicho acto, pues esta cuestión no se alegó en la contestación a la demanda y no se ha solicitado su introducción en el objeto del proceso como hecho nuevo o de nueva noticia ( arts. 286.4º y 426.4º LEC), por tanto se trata de una cuestión nueva que queda extramuros del objeto del debate.

Finalmente no se considera que la demandada tenga derecho alguno sobre el capital objeto del préstamo hipotecario concedido por BANKIA al actor formalizado en fecha 22 de julio de 2016 por importe de 23.650 €, ya que dicho préstamo se obtuvo con la aquiescencia de la demandada mediante apoderamiento otorgado por la misma (poder notarial otorgado en fecha 21 de marzo de 2016, documento 20 de la contestación a la demanda), contando por tanto con su autorización, y en todo caso es el demandante, y no la demandada, quien está haciendo frente al mismo.

4.- Impugnación formulada por D. Indalecio.- 1.- Se refiere la parte demandada impugnante en el primer motivo de su recurso, a los supuestos abonos o entregas realizados por la demandada para el pago de las cuotas del préstamo hipotecario de autos en el periodo de mayo de 2012 a mayo de 2014 por importe de 5.961,73 €, pagos cuya realidad niega en contra de lo acordado en la sentencia, que ha estimado procedente la compensación de dichos pagos realizados por la demandada; y al respecto debe señalarse que, en efecto, no procede dicha compensación, ya que examinado el documento 18 de la contestación, el mero hecho de que la demandada figure en el apartado destinado al "concepto" de los respectivos cargos o abonos del documento bancario aportado, junto al demandante, en absoluto implica que la misma haya abonado suma alguna, sino que en dicho apartado se identifica a los prestatarios, pues en los sucesivos pagos aparece como ordenante o librador RESTAURACIONES BOIX 09 S.L., por tanto en absoluto acredita la demandada tales pretendidos pagos al margen de que nunca efectuó mención alguna respecto de dichos supuestos pagos ni siquiera en sus cartas, requerimientos y reclamaciones extrajudiciales remitidos o formulados en los años 2019 y 2020 cuando ya eran evidentes las discrepancias entre las partes, por lo que la deducción que realiza la sentencia de la suma de 5.961,73 € es improcedente, ascendiendo por tanto el importe de las cuotas hipotecarias satisfechas a 83.971,03 € que se señalan en la demanda, y no a 78.009,30 € que fija la sentencia. No obstante, como veremos, dicha cuestión escasa relevancia tendrá en la suerte del recurso y de la demanda, como veremos.

2.- Por otro lado, se refiere también la parte actora en su segundo motivo impugnatorio a las cantidades devengadas por el Impuesto de Bienes Inmuebles correspondientes a los años 2017 a 2019, cuya reclamación rechaza la sentencia, lo que esta Sala considera procedente, ya que el demandado reclama cantidades que no ha satisfecho, al menos por el momento, sin perjuicio de su derecho a repetir a la misma lo satisfecho en el momento adecuado y en el procedimiento correspondiente.

5.- Por tanto, y recapitulando, por un lado la demandada adeuda la mitad de las cuotas hipotecarias reclamadas en la demanda hasta noviembre de 2020 y que ascienden a 83.971,03 €, suma a la que deben adicionarse los gastos de comunidad por importe de 2.016,94 € (la mitad de los 4.033,88 €) así como la mitad de las cantidades devengadas por IBI que asciende a 5.904,04 € (11.808,09 : 2 = 5.904,04), todas ellas satisfechas por el actor. Por tanto, la suma adeudada por la demandada por tales conceptos asciende a 91.892,01 €.

Por otro lado se ha acreditado en autos que la demandada tiene derecho a compensar la mitad de las rentas arrendaticias devengadas por el alquiler de los dos locales objeto de autos (de los que es copropietaria junto con el demandante), en virtud del contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2009 cuya renta fue actualizada en el documento suscrito por las partes en fecha 2 de junio de 2016, compensación que debe realizarse a razón de 1.293,10 € mensuales desde marzo de 2009 hasta mayo de 2016, y de 1.490 € mensuales desde junio de 2019 hasta noviembre de 2020, correspondiendo a la demandada el 50% de dichas rentas mensuales ascendiendo el importe total de las rentas devengadas hasta la demanda (noviembre de 2020) y no satisfechas, a la cantidad de 192.959,70 €, por lo que el 50% correspondiente a la demandada asciende a 96.479,85 €.

Si se tiene en cuenta que en la demanda se reclamaba la suma de 95.111,41 € (antes de compensar erróneamente la insuficiente suma de 4.600 € por rentas arrendaticias, calculada incorrectamente a razón de 100 € mensuales según lo declarado fiscalmente), es evidente que la suma a compensar y que adeuda el actor a la demandada en concepto de rentas arrendaticias es sensiblemente superior a la reclamada en la demanda, y por tanto y por efecto de dicha compensación conforme a los arts. 1195 y 1196 Cc, la diferencia arroja un saldo a favor de la demandada de 1.368,44 €, si bien no se ha formulado reconvención, lo que ha de conllevar la desestimación de la demanda.

Lo expuesto ha de conllevar estimación del recurso de apelación y la desestimación de la impugnación formulada, y ello pese a ser atendible el primer motivo alegado por el actor apelado, pues no ha conllevado finalmente un pronunciamiento favorable en esta alzada a la vista de lo expuesto y de la consiguiente desestimación de la demanda.

TERCERO.- Dada la estimación parcial del recurso interpuesto por la demandada no procede especial imposición de las costas causadas en esta alzada como consecuencia del mismo, mientras que procede imponer a la parte demandante las costas de primera instancia y las causadas con su impugnación en esta alzada ( arts. 394 y 398 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación esta Sala pronuncia el siguiente