Sentencia Civil 172/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 7, Rec. 147/2022 de 06 de abril del 2023

PRIMERO.- La representación de la parte actora ejercitó acción interesando se dicte Sentencia de conformidad con el suplico de su demanda.

La parte demandada compareció y formuló oposición a la demanda en los términos que constan en su escrito y tras alegar los hechos y fundamentos que consideró convenientes a su derecho, concluía interesando se dicte Sentencia desestimatoria de las pretensiones deducidas en su contra.

Agotados los trámites pertinentes y practicadas las pruebas admitidas, por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Valencia se dictó en fecha 10 de noviembre de 2021 Sentencia por la que desestimaba la demanda con expresa imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO.- Contra la referida Sentencia se alza la representación de CARCAMOVIL S.L.U. formulando recurso de Apelación que basa en los siguientes motivos de impugnación expuestos en síntesis:

1.- En cuanto a las dos primeras peticiones del suplico de la demanda: La primera de ellas recogía una petición meramente declarativa que pretendía se determinase la concurrencia de alteración extraordinaria de las circunstancias como consecuencia de la situación originada por el Covid 19. Dicha petición ha sido desestimada por la juzgadora a quo en frontal contradicción con el propio contenido de la sentencia.

La propia Sentencia, recoge explícitamente la existencia de una "alteración extraordinaria de las circunstancias" como consecuencia del Covid y esa declaración es ni más ni menos que lo que esta parte solicitaba en el punto primero del suplico:

"1) Se declare que en el presente caso concurre una alteración extraordinaria de las circunstancias actuales con las concurrentes al tiempo de su celebración como consecuencia de la situación originada por el Covid 19 ......"

La segunda de las peticiones del suplico es otra petición meramente declarativa, esto es que: "Se declare que dicha alteración ha producido una desproporción desorbitante, entre las prestaciones de las partes contratantes, por la sobrevenencia de circunstancias radicalmente imprevisibles" petición que nuevamente es desestimada por la juzgadora a quo en flagrante contradicción con el propio contenido de la sentencia. En la propia resolución se manifiesta "que durante el tiempo en que estuvo cerrada la tienda, 65 días, su facturacioŽn fue 0€", tendría que resultar evidente que al menos durante dicho periodo sí se produjo una desproporción desorbitante entre las prestaciones de las partes.

Resulta incomprensible que se haya procedido a desestimar íntegramente la demanda, cuando no cabe duda de que según el propio criterio de la juzgadora a quo se tenía que haber producido una estimación parcial ( con admisión del primer punto del suplico), con independencia de las consecuencias económicas que sobre el contrato hubiera de tener dicha declaración, materia sobre las que entraremos más adelante.

2.- En la tercera de las peticiones del suplico, se solicitaba la condonación de la renta devengada durante el periodo de cierre obligatorio de la sentencia, por un importe 8.666,66€, con el objetivo precisamente de restablecer el equilibrio entre las partes, perdido como consecuencia de la pandemia.

Debe recordarse que el contrato se firmó el 5 de noviembre de 2.019, fijando un importe mensual de arrendamiento de 4.500€, estableciendo además que mi mandante estaba contractualmente obligado a hacer frente a los diferentes suministros2 ( luz, agua, etc.), así como a cualesquiera obras de conservación, reparación y mejora ( clausula 6ª).

Además en el citado contrato se establecía un plazo de obligado cumplimiento de dos años es decir hasta 5 de noviembre de 2021, siendo el plazo definido como elemento esencial al contrato y recogiendo específicamente que " el arrendatario que incumpla el plazo, deberá indemnizar al propietario con las rentas pendientes de devengo hasta la finalización del plazo obligatorio pactado. Renunciando a cualquier reclamación de moderación de dicha indemnización por causas que no sean directamente imputables a la propiedad o al propio arrendador".

La Sentencia realiza una desacertada conexión entre la decisión de la recurrente de no rescindir el contrato ( " seguía interesada en la continuidad del arriendo") después de la duración obligatoria y la supuesta viabilidad o buena marcha de la tienda.

Sin embargo no se tienen en cuenta dos hechos fundamentales:

(i) El primero de ellos es que la modificación económica solicitada en la demanda incluía únicamente los ejercicios 2.020 y 2.021, es decir la modificación de renta que se solicita, es para el periodo de cumplimiento obligatorio de forma que en nada afecta a la demanda planteada por la recurrente el hecho de que no hubiera hecho uso de su posibilidad de rescisión contractual a partir del segundo año de obligado cumplimiento.

(ii) El segundo de ellos es que como fue explicado en el acto de la vista la inversión que supone la apertura de un local solo se ve compensada si el local permanece abierto durante un periodo largo de tiempo.

Ninguna relación tiene la rescisión anticipada del contrato con los tres primeros puntos del suplico que son objeto de la presente apelación.

Que la juzgadora manifieste que se desconoce la incidencia real del cierre de la tienda durante dicho periodo y a la vez manifieste que queda acreditado que durante el cierre la facturación fue de 0 €, es una contradicción inadmisible, puesto que la influencia del cierre en esos dos meses fue de un descenso del 100% de la facturación prevista.

Lo cierto es que durante los 65 días de cierre la recurrente facturó 0€ y sin embargo el demandado durante el mismo periodo facturó 8.666,66€ en rentas. Y que por tanto, resulta evidente que esta situación ha supuesto una desproporción evidente entre las partes, hecho que no necesita de más explicación. Por tanto, que la juzgadora manifieste que se desconoce la incidencia real del cierre de la tienda durante dicho periodo y a la vez manifieste que queda acreditado que durante el cierre la facturación fue de 0 €, es una contradicción inadmisible, puesto que la influencia del cierre en esos dos meses fue de un descenso del 100% de la facturación prevista.

En cuanto a la falta de prueba a que hace mención la Sentencia, se hace necesario volver a recordar que la tienda objeto de la presente demanda no abrió sus puertas hasta principios de 2.020, lo que hace imposible realizar una comparativa con las facturaciones de años anteriores para poder estudiar la "incidencia real" de un cierre de 65 días, única forma de realizar la comparación que pretende la juzgadora.

Pero esta imposibilidad de comparar los meses de marzo a mayo del 17, 18 y 19 ( por ejemplo) con los mismos meses del año 2020, no debería perjudicar a la recurrente ni favorecer a la actora, y mucho menos debería limitar el uso del sentido común para ser capaces de trasladar un hecho probado (0€ de facturación durante más de dos meses de contrato) a una incidencia real, para poder decidir cual se considera como porcentaje de rebaja aceptable.

Dichos motivos serán objeto de análisis, seguidamente.

La representación de la parte actora formulo demanda de juicio ordinario interesando se dicte Sentencia:

1) Se declare que en el presente caso concurre una alteración extraordinaria de las circunstancias actuales con las concurrentes al tiempo de su celebración como consecuencia de la situación originada por el Covid 19 y por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo y las restricciones impuestas mediante el mismo, que obligaron al cierre del establecimiento desde el propio 14 de marzo de 2020 hasta el 18 de mayo de 2020.

2) Se declare que dicha alteración ha producido una desproporción desorbitante, entre las prestaciones de las partes contratantes, por la sobrevenencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

3) Que, en virtud de lo anterior, se declare que el contrato suscrito entre las partes con fecha 5 de noviembre de 2019 debe modificarse para restablecer el equilibrio de las recíprocas prestaciones y en su virtud, se condene a la demandada a firmar un Anexo modificativo (no extintivo) con aplicación retroactiva al 14 de marzo de 2020 ( fecha de cierre obligatorio del establecimiento) mediante el cual se modifique la cláusula tercera del contrato "renta" y:

a. Se condone la renta devengada durante el periodo en el local permaneció cerrado, esto es del 14 de marzo de 2020 al 18 de mayo de 2020, cantidad que asciende a 8.666,66€ de conformidad con el siguiente desglose:

-2.266,66 correspondientes a los días transcurridos del 15 al 31 marzo de 2020 (la renta diaria está fijada en 133,33€ resultado de dividir 4.000€ (renta mensual) entre 30 días

- 4.000€ correspondientes a la totalidad del mes de abril de 2020

- 2400 correspondientes al 1 al 18 de mayo de 2020.

b. Se modifique el importe de la renta aplicable al periodo que transcurre entre el 19 de mayo de 2020 y el 31 de diciembre de 2020 (ambos incluidos) reduciendo la renta en un importe equivalente al 30% y quedando, por tanto, fijada la renta para dicho periodo en 2.800€ mensuales impuestos no incluidos

c. Se modifique el importe de la renta aplicable al periodo que transcurre entre el 1 de enero de 2021 y el 31 de diciembre de 2021 fijada según contrato en 4.200€ (ambos incluidos) reduciendo la renta en un importe equivalente al 10% y quedando, por tanto, fijada la renta para dicho periodo en 3.780€ mensuales impuestos no incluidos.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

Convocadas las partes al acto de la Audiencia Previa propusieron las pruebas convenientes a sus respectivos derechos.

En el acto del juicio tuvo lugar la práctica de las que resultaron admitidas con el siguiente resultado expuesto, en síntesis:

D. Luis Pedro: empleado de Carcamovil desde enero de 2016 su cometido se vincula a la parte de expansión de la empresa, creación de tiendas. El 14 de marzo de 2020 cuando se decreta el estado de alarma, recibieron un documento por el que les enviaban a casa. Desde ese mismo día estaba en ERTE. El negocio se basa en tiendas físicas, se cerraron todas las que hay a nivel nacional. Durante los primeros quince días estuvo en su domicilio y luego se puso en contacto el Sr. Juan María que es el director general y le solicito que hablase con todos los arrendadores para ver las opciones que tenían ante esta situación de incertidumbre. Habló con los que estaban relacionados con locales de calle, llamo a todos los arrendadores, envió correos explicando la situación de la empresa. En cuanto a la respuesta general de los arrendadores de 74 propiedades de las cuales unas 70 la respuesta fue positiva en el sentido de ayudar, y unas 4 o 5 respuestas negativas. En un primer momento solicitaban que se paralizasen los recibos del mes de abril porque marzo lo tenían abonado, por lo menos hasta saber lo que iba a ocurrir. Además continuó las negociaciones cuando ya se supo más acerca del estado de alarma. A partir de la reapertura entablo conversaciones con las propiedades para obtener una bonificación en el nuevo marco. De la demandada la respuesta que obtuvo fue tras cuatro o cinco llamadas, fueron tajantemente negativas. Como no había interés en conversar se dieron por terminadas las conversaciones. Se negaban principalmente porque al final la situación a ellos no les afectaba porque había un contrato que debía cumplirse fehacientemente. Realizó un informe de valoración cuantitativa con los datos que le facilitaron otros compañeros. El resto de tiendas hasta las 175 tiendas las llevaba otra persona, el declarante no llevaba los centros comerciales. Conoce algunos de los correos entre el Sr. Juan María y la demandada. No sabe si 2.020 ha sido un ejercicio económico bueno o malo para la empresa. La actividad de la empresa cree que comprende venta on line pero no sabe si es grande o no. Desconoce los datos. Actualmente hay venta on line, en aquella fecha no sabe si estaba operativa.

D. Pablo Jesús: trabaja para la actora. Controller financiero desde el 1 de septiembre de 2020. Las tiendas ya estaban abiertas, pero existían ciertas restricciones. Tiene conocimiento sobre la situación a tiempo real de cada tienda. En líneas generales cuando se incorporó era un periodo inestable, en algunas tiendas tenían ERTES y en otras cierres perimetrales. Había problemas de aforo. El trafico de personas en la calle se había reducido. La situación era mucho más precaria que en la actualidad. Que haya gente en la calle tiene relevancia porque se dedican a la venta a pie de calle y en centros comerciales y si no hay flujo de personas, no venden. Los datos que toman en cuenta, se basan en la cuenta de explotación realizada a fin de mes, cuando el alquiler se dispara, la tienda no es rentable. En 2.020 la situación en la tienda de la Plaza de San Agustín era peor que en el resto de las tiendas a nivel nacional. La causa, era el Covid, el tráfico de personas y que no se pudo ajustar el alquiler, de hecho en 2.021 se siguen arrastrando perdidas. Durante 2.020 la tienda tuvo perdidas durante todos los meses y durante 2.021 han tenido en agosto de 2.021 unas perdidas arrastradas de 15.000 euros. La página web no ha incrementado los beneficios. De las cuentas anuales de la empresa a ejercicio cerrado, tiene conocimiento porque está en el departamento financiero. Ha habido un aumento de la facturación en los ejercicios 2.018 a 2.020 ello responde al proceso de expansión a la apertura de nuevas tiendas, pero en otras tiendas han podido ajustar la renta. La mayor facturación se debe a que se ha crecido en tamaño. Han hecho lo posible para ajustarse a la situación y ser viables. Se ha hablado con todos los proveedores y se ha negociado. Y esto ha propiciado los resultados positivos. El objetivo de la venta de parte de las participaciones ha sido parte de un proceso de expansión. La tienda de la calle Xátiva no es rentable, pero no han querido resolver el contrato porque intentan recuperar la inversión en la tienda: las reformas, existencias, la inversión inmobiliaria. Reconoce que la venta media ha ido subiendo ininterrumpidamente desde que se abrió la tienda en 2019. Pero no ha estado en la media del promedio que tiene la empresa (documento 17 del bloque 3). Exhibido el documento 15 del bloque 3 de los documentos aportados por la actora en la Audiencia Previa manifiesta que conoce ese documento en el mismo se concluye que esas tiendas tuvieron un descenso de ventas en 2.020 con respecto al 2.019 pero eso supone una facturación de 20 millones de euros.

Puede anticiparse ya desde este momento que valorado en conjunto el resultado de la prueba practicada conforme a los criterios que a tal efecto establece el artículo 217 de la L.E.C. la Sala considera el recurso de Apelación formulado, improsperable, y da por reproducidos los acertados fundamentos jurídicos contenidos en la resolución impugnada, pues como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 con cita de la de 16 de octubre de 1992, si la resolución de primer grado es aceptada, la que confirma en apelación no tiene por qué repetir los argumentos, debiendo, en aras de la economía procesal, corregir en su caso, solo aquellos que resulte necesario, amén de que una fundamentación por remisión no deja de ser motivación, ni de satisfacer la exigencia constitucional de tutela judicial efectiva. (la doctrina jurisprudencial dimanante tanto del Tribunal Constitucional sentencias 174/1987, 11/1995, 24/1996, 115/1996, 105/97, 231/97, 36/98, 116/98, 181/98, 187/2000 como de la Sala Primera del Tribunal Supremo Sentencias de fechas 5 de octubre de 1998, 19 de octubre de 1.999 y 23 de febrero, 28 de marzo, 30 de marzo y 9 de junio y 21 de julio de 2000, 2 y 23 de noviembre de 2.001). Así según ha señalado reiterada doctrina emanada del Tribunal Constitucional ( AATC. 688/88 y 956/88 y SSTC., 146/90, 27/92) la motivación por remisión a una resolución anterior, cuando la misma haya de ser confirmada y precisamente, porque en tal resolución se exponían argumentos correctos y bastantes que fundamentasen en su caso la decisión adoptada ya que en tales supuestos y cual precisa la STS de fecha 20 oct. 1997, subsiste la motivación de la sentencia de instancia puesto que la asume explícitamente el Tribunal de segundo grado". Deben, por tanto, adicionarse por tanto únicamente a los fundamentos jurídicos referidos, a efectos de resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, las siguientes consideraciones:

Primeramente ha de puntualizarse que según se hace constar en el escrito de interposición del recurso de Apelación el mismo se circunscribe a las pretensiones consistentes en que:

1) Se declare que en el presente caso concurre una alteración extraordinaria de las circunstancias que obligaron al cierre del establecimiento desde el propio 14 de marzo de 2020 hasta el 18 de mayo de 2020 y dicha alteración ha producido una desproporción desorbitante, entre las prestaciones de las partes contratantes, por la sobrevenencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

2). Y por último que, en virtud de lo anterior, se condone la renta devengada durante el periodo en el local permaneció cerrado, esto es del 14 de marzo de 2020 al 18 de mayo de 2020.

El resto de las peticiones económicas recogidas en el suplico de la demanda y que han sido desestimadas en la sentencia de instancia, no son objeto del presente recurso.

Pues bien, partiendo de tales premisas, habrá de comenzarse, por razones de sistemática, por el segundo de los motivos de impugnación aducidos, que se refiere a la tercera de las peticiones del suplico, en que se solicitaba por la apelante la condonación de la renta devengada durante el periodo de cierre obligatorio de la sentencia, por un importe 8.666,66€, con el objetivo precisamente de restablecer el equilibrio entre las partes.

Según se argumenta por la actora apelante:

A) El contrato de 5 de noviembre de 2019 establecía una duración obligatoria hasta 5 de noviembre de 2021, siendo el plazo definido como elemento esencial al contrato y recogiendo específicamente que el arrendatario que incumpla el plazo, deberá indemnizar al propietario con las rentas pendientes de devengo hasta la finalización del plazo obligatorio pactado. Sin embargo, la Sentencia realiza una desacertada conexión entre la decisión de no rescindir el contrato finalizado el plazo de duración obligatoria, el 5 de noviembre de 2021 y la supuesta viabilidad o buena marcha de la tienda, pero no tiene en cuenta que la modificación de renta solicitada por la actora lo es para el periodo de cumplimiento obligatorio y que la inversión que supone la apertura de un local solo se ve compensada si el local permanece abierto durante un periodo largo de tiempo.

B) Por otra parte, argumenta la resolución recurrida que se desconoce la incidencia real del cierre de la tienda durante dicho periodo de cierre obligatorio y a la vez manifiesta que queda acreditado que durante el cierre la facturación fue de 0 €, lo que es una contradicción inadmisible, puesto que la influencia del cierre en esos dos meses fue de un descenso del 100% de la facturación prevista. Sin embargo el demandado durante el mismo periodo facturó 8.666,66€ en rentas. Y que por tanto, resulta evidente que esta situación ha supuesto una desproporción evidente entre las partes.

C) En cuanto a la falta de prueba a que hace mención la Sentencia, se hace necesario volver a recordar que la tienda objeto de la presente demanda no abrió sus puertas hasta principios de 2.020, lo que hace imposible realizar una comparativa con las facturaciones de años anteriores.

Para la resolución de las cuestiones que se plantean a la Sala por la recurrente en el presente motivo, ha de invocarse el Real Decreto ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, en el que el legislador estableció como medidas concretas para reducir los "costes operativos de PYMES y autónomos", la posibilidad de que los arrendatarios que reuniesen determinados requisitos pudieran acogerse a una moratoria en el pago de la renta arrendaticia (artículo 1). Del citado Real Decreto resulta por tanto, que el legislador decidió otorgar a los arrendatarios una protección limitada, como pone de manifiesto la S.A.P. de Huelva de 29 de junio de 2.022, permitiendo un aplazamiento en el pago de la renta, pero no la condonación que es lo que aquí se interesa. Así el artículo 1 del citado Real Decreto Ley dispone: La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, la moratoria establecida en el apartado 2 de este artículo, que deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Posteriormente, el R eal Decreto 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, recogió la posibilidad de que, en ausencia de acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria que reuniese los requisitos establecidos en el artículo 3 de la norma, pudiese solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un "gran tenedor", o bien una rebaja de la renta del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o bien la concesión de una moratoria.

Así pues, en cuanto a las rentas de los meses de cierre del local como consecuencia de la declaración del estado de alarma y en ausencia de acuerdo entre las partes del contrato locativo, carece la entidad arrendataria en virtud de lo dispuesto en las citadas normas, de derecho a que la renta sea condonada y para la obtención de la moratoria que sí contempla el Real Decreto de 21 de abril sería preciso que la entidad demandante reuniese las condiciones a que alude el artículo 3 del citado Real Decreto. Pero esta cuestión no es objeto de recurso.

Además, en la Exposición de Motivos del RDL 35/2020 se indica que uno de sus objetivos es suplir la ausencia en el Código Civil de una "distribución del riesgo entre las partes", de manera que se adoptan las medidas a fin de favorecer el "mantenimiento de las relaciones contractuales existentes antes de la pandemia" y evitar "litigiosidad en el futuro". La norma permite a los arrendatarios que cumplieran los requisitos del artículo 3 solicitar desde la declaración del estado de alarma decretado por el RD 926/2020 hasta el 9 de septiembre de 2021 (que es el límite temporal establecido: 4 meses a partir de la finalización del estado de alarma -9 de mayo de 2021-) una reducción de la renta del 50%. 130. Por tanto, para el legislador una rebaja del 50% de la renta pactada es una distribución equitativa de los efectos de la pandemia sobre cualquier contrato ".

En palabras de la referida S.A.P. de Huelva antes citada: "Aplicando dicha doctrina al caso que nos ocupa, concluimos ya, en primer lugar, que la adecuada interpretación de la citada cláusula no puede dar lugar de plano, como propone la apelante/arrendataria con carácter principal, a la supresión de la obligación de abono de la renta mínima contractualmente pactada durante los meses de marzo a mayo de 2020 por cierre debido al estado de alarma, ya que si bien ello se debió a una situación imprevisible a la hora de contratar, tal situación no es por sí solo suficiente para la aplicación de la cláusula, ya que en palabras del Tribunal Supremo, debe producirse por un importante desequilibrio de prestaciones que es el que trata de compensar, considerando que en este caso no concurre, pues se trató de una medida temporal, que por lo dicho no puede considerarse de larga duración, sin olvidar tampoco que el local, aún cerrado, estaba en posesión de la arrendataria reportándole una utilidad con posibilidad de ventas del stock mediante utilización de internet".

En el mismo sentido la S.A.P. de Ourense de 20 de enero de 2022 observa: "Hechas las consideraciones precedentes, debemos advertir no obstante que los citados Reales Decretos (15/2020 y 35/2020) constituyen una regulación aplicable ante la ausencia de pacto entre arrendador y arrendatario y que, como sucede en el caso que nos ocupa, el hecho de no concurrir los requisitos subjetivos que exige su aplicación no obsta a que, como ha realizado la apelante, puedan solicitarse medidas análogas con fundamento en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus .

El Tribunal Supremo se ha referido en varias sentencias a la citada cláusula. La STS de 20 noviembre 2009 expresa que " analizando la aplicabilidad al caso de la cláusula "rebus sic stantibus ", dice la sentencia de 23 de abril de 1991 que "la doctrina ha examinado la dificultad extraordinaria sobrevenida en el cumplimiento de la obligación al igual que lo ha hecho la jurisprudencia, al tratar de la posibilidad de construir dentro de nuestro derecho vigente, la cláusula "rebus sic stantibus " como medio de establecer equitativamente el equilibrio de las prestaciones; con cita de las sentencias de 14 de diciembre de 1940 , 17 de mayo de 1941 , y 5 de junio de 1945 , la de 17 de mayo de 1957 establece las siguientes conclusiones en relación con la aplicación de la citada cláusula: A) Que la cláusula "rebus sic stantibus " no está legalmente reconocida; B) Que, sin embargo, dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad a que puede servir, existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los Tribunales; C) Que es una cláusula peligrosa, y, en su caso, debe admitirse cautelosamente; D) Que su admisión requiere como premisas fundamentales: a) alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; b) una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones, y c) que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles; y E) En cuanto a sus efectos, hasta el presente, le ha negado los rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismos, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones". Tal doctrina seha mantenido en posteriores resoluciones de esta Sala - Sentencias, entre otras, de 29 de mayo de 1996 , 10 de febrero de 1997 , 15 de noviembre de 2000 , 27 de mayo de 2002 ."

Aplicando esta doctrina al caso que nos ocupa, y aun admitiendo la posibilidad de invocar la clausula rebus sic stantibus, como señala la Sentencia invocada, la conclusión sería la misma, pues como razona pormenorizadamente la resolución objeto de recurso, la adecuada interpretación de la citada cláusula no puede dar lugar de plano, como propone la apelante con carácter principal, a la supresión de la obligación de abono de la renta contractualmente pactada. En palabras del Tribunal Supremo, se trata de "compensar el desequilibrio de las prestaciones" y no cabe duda que, aún cerrado, el local reporta una utilidad al arrendatario, por lo que no cabe repercutir el perjuicio íntegramente al arrendador, privándole de percibir la totalidad de la renta correspondiente al periodo en cuestión, a lo que hay que añadir además, que según quedó puesto de manifiesto en el acto del juicio, para cuantificar los perjuicios, ni puede establecerse una comparativa con años anteriores puesto que el local abrió sus puertas en 2020, ni se han acreditado debidamente las referidas perdidas, pues según quedó también puesto de manifiesto, existió durante dicho periodo venta on line, no habiéndose demostrado el importe de la facturación por este concepto, a lo que hay que añadir por último el sensible aumento de la facturación en los ejercicios 2.018 a 2.020 que responde a un proceso de expansión de la demandante. El motivo se desestima.

En cuanto al primero de los motivos de impugnación aducidos, la conclusión ha de ser asimismo desestimatoria, pues mediante el mismo se pretende obtener una estimación siquiera parcial de la demanda, pero los pronunciamientos meramente declarativos a que el motivo viene referido, carecen de sustantividad en si mismos, y solo gozarían de virtualidad en cuanto se anudaran a las consecuencias económicas pretendidas en los siguientes apartados del suplico de la demanda, pues es un hecho notorio y que no precisa declaración, ni admite replica, la aparición de un virus que provocó una declaración de pandemia mundial por parte de la OMS y obligó a confinamientos masivos de la población, con severas restricciones de la movilidad y por tanto de la actividad económica. Por tanto, al constatar la Sentencia este hecho, no está en modo alguno incurriendo en incongruencia como por la apelante se pretende, ni puede darse por ello el acogimiento en parte de la demanda interpuesta, toda vez que se ha ejercitado en todo momento ha sido una acción de reclamación de cantidad que por los motivos expuestos, ha de ser desestimada, resolviéndose conforme se dirá en el fallo de la presente Sentencia.

TERCERO.- . Establece el artículo 398 de la L.E.C. que: Cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394.

2. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de aplicación