Sentencia Civil 367/2023 Audiencia Provincial Civil de Valencia/València nº 11, Rec. 200/2022 de 07 de septiembre del 2023

No se comparten los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida que se contrapongan a los siguientes, y.

PRIMERO. -

En la demanda se ejercitó acción personal en reclamación de la suma 3.072,60€, más interés legales, correspondiendo al importe de las rentas adeudadas, desglosada en: parte de la mensualidad de junio de 2019, la mensualidad de julio de 2019 y parte de la mensualidad de agosto de 2019; fundamentado en el contrato de arrendamiento suscrito el 15 de agosto de 2016, sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de la localidad de Bétera, URBANIZACION000.

Esta deuda fue negada por la demandada que opuso que no procede el abono de la cantidad reclamada por rentas, debiendo compensarse con la cantidad de 3.000€ entregada como fianza, así como con la reparación del aire acondicionado, por importe de 72,60€.

Se dictó Sentencia estimando íntegramente la demanda al no apreciar la compensación suscitada por la parte demandada, explicando en los últimos párrafos de fundamento de derecho segundo: "...En el presente caso, no cabe la compensación opuesta, no sólo por constar clausula contractual expresa (Clausula SEXTA), sino porque no puede quedar al arbitrio del propio deudor el destino de la fianza, y haber acreditado la parte actora, a través de las testificales practicadas en el acto de la vista, el destino dado a la fianza, reteniendo su devolución, que no es otro que dar cumplimiento íntegro al contrato, indemnizando a la parte arrendadora de los daños y menoscabos causados al inmueble, sean intencionados o no, para que sea devuelta en el estado en el que se entregó. Y en este sentido, los testigos Sr. Jose Miguel, Sr. Jose Pablo, Sra. Carlos Antonio y Sr. Luis Antonio reconocieron los trabajos realizados en el inmueble y el estado del mismo, lo que confirmaron los testigos Sra. Flor, trabajadora de la inmobiliaria, y Sr. Agapito, que mediaron en la relación arrendaticia y que confirmaron el estado del inmueble al inicio de la relación y su mal estado en el momento de la entrega, así como las comunicaciones y discrepancias con el arrendatario durante el arrendamiento, en consecuencia, por lo expuesto, de la conjunta apreciación de la prueba practicada, siguiendo lo dispuesto en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impone la estimación íntegra de la demanda rectora del presente procedimiento y procede condenar al arrendatario D. Imanol al pago de la citada cantidad reclamada, por importe de las rentas, al constar debidamente acreditado su impago y justificado su importe sin perjuicio de las acciones que puedan corresponder en relación a la fianza." .

Ante esta resolución la parte demandada, impugnando los pronunciamientos condenatorios a pagar el importe reclamado, los intereses legales, así como la imposición del pago de las costas, interpuso recurso de apelación en base a los siguientes motivos: 1º) Incongruencia de la sentencia con vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por incurrir la parte actora, y admitir la sentencia, en un supuesto de "mutatio libelli", infracción de los artículos 24.1 C.E. y 412 LEC; 2º) vulneración de las disposiciones sobre el proceso monitorio por introducir cantidades ilíquidas, además de no estar vencidas, ni ser exigibles, infracción art. 812 LEC, en relación con la "perpetuatio iurisdictionis" y la alegada ya "mutatio libelli"; 3º) inadecuación del procedimiento por resultar de cuantía superior a los 6.000 €. infracción art. 438.3 LEC por analogía; 4º) vulneración de la tutela judicial efectiva por denegación injustificada de prueba, infracción de lo dispuesto en el artículo 24 CE, en relación con los artículos 460, 219, 281 y 283 de la LEC, solicitud de prueba en segunda instancia; 5º) Infracción legal consistente a nueva aplicación de adquisiciones sobre la compensación de deudas e imputación de pagos (del artículo 1.195 y 1172 del Código Civil); 6º) Error en la apreciación de la prueba.

SEGUNDO. -

- Motivo primero:

En el motivo primero se ha defendido la incongruencia de la Sentencia con vulneración de la tutela judicial efectiva porque se permitió a la parte actora introducir en la controversia la cuestión de la existencia de daños en la vivienda como premisa para impedir la compensación alegada por la parte demandada, y por ello, la discusión ya no se centró en las rentas adeudadas sino en la existencia de daños o no en la vivienda y si la fianza debían cubrir esos daños; la Sentencia desestimó la compensación de la fianza con las rentas pendientes, resolviendo indirectamente la cuestión de los daños porque solo dándolos como probados podía pronunciarse sobre la afección de la fianza a la indemnización de esos daños.

Este motivo no puede prosperar, porque no ha incurrido la Sentencia en incongruencia teniendo en cuenta que la exigencia del artículo 218 de la LEC debe entenderse en el sentido de que: ".... Es doctrina reiterada de esta Sala que, por su notoriedad, exime de la citada particularizada de las sentencias que la contienen, la de que el requisito de congruencia de la sentencia requiere la necesidad de que entre la parte dispositiva de la resolución judicial y las pretensiones deducidas oportunamente por los litigantes durante la fase expositiva del pleito, exista la máxima concordancia y correlatividad, tanto en lo que afecta a los elementos subjetivos de la relación jurídico-procesal, como en lo que atañe a la acción que se hubiera ejercitado, sin que sea lícito al juzgador modificarla ni alterar la causa de pedir o sustituir las cuestiones debatidas por otras. Supondría una infracción del principio de contradicción y una lesión esencial del derecho de defensa, si se produjeran excesos, aminoraciones o desviaciones sobre lo que no ha habido debate y oposición...".(TS 1ª, S. 29-10-2004). Pues quien introdujo la cuestión de la devolución de la fianza, en compensación a las rentas adeudadas, fue el demandado, que al oponerse a la demanda de juicio monitorio, (hecho segundo de su escrito), alegó la compensación de la deuda reclamada, con la fianza depositada, que no había sido restituida por parte de la propiedad, y con el importe de la reparación del aire acondicionado.

Desde momento que el demandado introdujo la compensación como pago de la deuda ( artículo 1156 del CC), en la media que el artículo 1195 del CC, exige que para que esa prensión prospere que dos personas, por derecho propio, sean acreedoras y deudoras recíprocamente la una de la otra, y que, ambas deudas estén vencidas, sean líquidas y exigibles ( artículo 1196 del CC). Al introducir ese hecho en el debate posibilitó al demandante oponerse a esta compensación, alegando la existencia de daños, ya que la fianza como establece el artículo 36 de la LAU, tiene como objetivo garantizar el cumplimiento por parte del arrendatario de sus obligaciones arrendaticias, y más concretamente indemnizar en su caso al arrendador por los daños y menoscabos producidos en la finca (1.563 del CC), a fin de desvirtuarla, defendiendo que no se había producido el supuesto de hecho para la devolución de la fianza, y que por tanto, no existía por parte del arrendador una deuda frente al arrendatario.

En consecuencia, dentro del objeto de debate se suscitó la necesidad de acreditar si al momento de abandonar la vivienda existían desperfectos que reparados por el arrendador le daban derecho a retener la fianza, cuestión introducida por la defensa del demandado. Téngase presente, primeramente, que sustraer ese hecho del análisis de la obligación de devolver la fianza, por parte del arrendador al arrendatario, dejaría a este indefenso ante la pretensión compensatoria; y en segundo lugar, que el artículo 408 de la LEC, para el procedimiento ordinario, prevé que la compensación podrá ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención.

- Motivo segundo:

En este motivo el recurrente ha defendido que se han vulnerado las disposiciones del procedimiento monitorio en la idea de que: la obligación de devolver la fianza nació el 30 de agosto momento en que devino vencida, líquida y exigible, las facturas que se presentaron en fecha posterior a la demanda, y en su caso, debió haber introducido la reclamación de esos daños al momento de interponer la demanda de juicio monitorio.

La Sala entiende que este motivo no puede prosperar, en gran medida por lo expuesto anteriormente, cuya repetición se califica de innecesaria.

Téngase en cuenta que la Sentencia no introducido el pago de los desperfectos dentro de la deuda reclamada al demandado, incrementando la cantidad demandada, en cuyo caso sí que se habría incurrido en "mutatio libelli", y en consecuencia, en incongruencia del artículo 218 de la LEC, el demandante no efectuó reclamación del importe de los daños.

Lo que fue objeto de discusión, en primera instancia, fue la existencia de estos daños como elemento obstativo a la pretensión del demandado de que la fianza debía ser devuelta, convirtiéndose en un crédito a su favor, al calificarse de deuda líquida, vencida y exigible; y ésta fue la única cuestión resuelta por la Juez de instancia, conforme explicó en el penúltimo párrafo de fundamento de derecho segundo (que ha sido transcrito en el primero de esta resolución).

- Motivo tercero:

El recurrente ha sostenido la excepción de inadecuación de procedimiento por cuanto la cuantía del procedimiento superaría los 6.000€ conforme la previsión del artículo 438.3 en relación con el 408 ambos de la LEC.

Este motivo no puede prosperar, primeramente, por cuanto debió ser opuesto por la parte demandada en la forma prevenida en primera instancia y no introducido de manera extemporánea en esta segunda instancia con infracción del límite que establece el artículo 456 de la LEC.

En segundo lugar, el artículo 438.3 de la LEC, no se refiere a la inadecuación del procedimiento, sino que establece límites a la alegación de compensación, para los supuesto que nazcan de un crédito con cuantía superior al límite del procedimiento, en este litigio el verbal. Pero en este caso esa circunstancia no ocurre, si tenemos en cuenta que en al ámbito del juicio verbal su límite son 6.000€ ( artículo 250 de la LEC), y que la cuantía del crédito compensable ascendía a 3.072,60 € y por tanto no se ha producido ese exceso. La suma que efectuó el demandado de la reclamación de la demanda más el importe de la compensación no es el supuesto previsto en el precepto indicado.

Y por último, si aceptásemos que conforme el artículo 483.3 de la LEC, se hubiere superado el límite del juicio verbal la consecuente sería no tener por hecha dicha alegación, que provocaría consecuencias no perseguidas por el recurrente.

- Motivo cuarto:

Este motivo al referirse a la solicitud de práctica probatoria en esta segunda instancia ya fue resuelta en el auto de 13 abril y en el posterior de 20 de junio de 2022, resolutorio del recurso de reposición contra el anterior. A los que debo remitirme.

- Motivo quinto:

En el motivo quinto el recurrente defendió que: la sentencia apelada comete un error jurídico al entender que no cabe la compensación por estar prohibida por la cláusula sexta del contrato, y sin tener en cuenta que la parte actora no hizo nunca liquidación de daños que exigida en esa cláusula, ni tampoco que las facturas que supuestamente se pagaron para reparar esos daños eran de fecha muy posterior a la terminación del contrato no existiendo una clara relación entre unas y otras, hay que acudir al artículo 336.4 de la LAU y a la cláusula sexta del contrato, se constata que convencionalmente se dispuso la obligación de devolver a fianza en 15 días previa la comprobación del estado de vivienda por sus propietarios, los actores nunca liquidaron el importe de ningún daño con lo cual llevó a pensar a los demandados que la fianza había quedado en modo compensación.

La Juez de instancia rechazo la compensación por el mal estado del piso y por los trabajos realizados por el arrendador en el inmueble.

La Resolución de este motivo exige atender a los siguientes antecedentes facticos:

1º) Con fecha de 15 de agosto de 2015, las partes litigantes concertaron el arrendamiento sobre la vivienda unifamiliar, sita en Betera, URBANIZACION000, CALLE000 NUM000. En cuya cláusula sexta, además de hacerse constar la entrega de 3.000€ en concepto de fianza, se estableció en su párrafo segundo: "La existencia de esta fianza no servirá nunca de pretexto para retrasar el pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago ha asumido la parte arrendataria. Dicha fianza, deberá ser devuelta, dentro de los 15 días siguientes al día en que se reintegren todas las llaves a la arrendadora que se entregan en este acto a la arrendataria. La fianza, en su caso, será devuelta a la arrendataria una vez evidenciado el buen estado del inmueble y sus enseres tras la devolución de la posesión por parte de la arrendataria, y hasta la total liquidación de los gastos por los consumos a que se refieren a cláusula 11 del presente contrato.".

2º) El contrato fue rescindido de común acuerdo por ambas partes con entrega de las llaves el 14 de agosto de 2019, haciéndose constar en la estipulación segunda: "la parte de arrendadora comprobará el estado de la vivienda y tras la misma realizará la pertinente liquidación la cual será notificada la parte arrendataria para su liquidación".

3º) En la demanda de monitorio presentada el 13 de septiembre de 2019 se ejercitó acción personal en reclamación de la suma 3.072,60€, más interés moratorios en la suma de 15,74€, correspondiendo al importe de las rentas adeudadas, desglosadas en: parte de la mensualidad de junio de 2019, 737,10€; la mensualidad de julio de 2019, 1.557€; y parte de la mensualidad de agosto de 2019 778,50€.

4º) El demandante al impugnar la contestación al monitorio alegó la imposibilidad de la compensación por la existencia de daños en la vivienda una vez fue devuelta por importe de 3.629,29€, que se desglosó y justificó documentalmente con aportación de facturas, en: 713,90€ por trabajos de jardinería, (factura de 23-9-2019); por trabajos varios en la vivienda 1196,09€, (factura de 3-10-2019); por limpieza la vivienda 544,50€, (factura 1-9-2019); por reparaciones de fontanería 599,19 € (factura de 16-2-2020); y por materiales para efectuar las reparaciones 575,61€ (11/10/2019).

La fianza prevista en el artículo 36 LAU tiene por finalidad garantizar al arrendador podrá verse resarcido por los daños y perjuicios que pueda causarle el incumplimiento del arrendatario, debiéndose proceder a su liquidación a la finalización del contrato, congruentemente con ello en el la estipulación sexta del contrato se previó expresamente que " en ningún caso podrá destinarse la meritada fianza y garantía adicional al pago de las rentas adeudadas y no satisfechas"; lo que excluye que la fianza pueda destinar al pago de la renta adeudadas y no satisfecha, durante la vigencia del contrato.

Pero esta limitación, debe interpretarse conforme el contrato en el cual en la misma estipulación se impone la obligación al arrendador de reintegrarla "dentro de los 15 días siguientes a que se reintegren las llaves", obligación incumplida por aquél, qué dejó trascurrir este plazo sin efectuar liquidación, ni reintegrar la fianza. Además de lo anterior, en el último párrafo de la estipulación sexta se fijó una segunda limitación para devolver la fianza: "una vez evidenciado el buen estado del inmueble y sus enseres tras la devolución de la posesión por la parte arrendataria, y hasta total liquidación de los gastos por los consumos a que se refiere la cláusula 11 del presente contrato"; interpretación de la estipulación contractual según sus términos ( artículo 1281 del Código Civil), permite concluir que el demandante una vez evidenciada la existencia de defectos, como el mismo ha justificado documental y testificalmente en este juicio, dentro del plazo de 15 días pactados debió haber presentado la liquidación oportuna a los efectos de lo pactado en la estipulación sexta. Contrariamente a ello, la realidad contrastada procesalmente, es que el demandante presentó la demanda, transcurrido un mes de la finalización del contrato, reclamando exclusivamente el pago de las rentas adeudadas, sin haber cumplido las obligaciones establecidas en la estipulación sexta, es decir, ni devolvió la fianza, ni efectuó la liquidación exigida, ni en su demanda incluyó los daños, aducidos posteriormente al impugnar la contestación al monitorio.

Por ello, el Tribunal entiende que, acorde con la previsión legal y contractual obligatoria para los contratantes ( artículo 1258 del CC), y la ratio legis de la figura, ha de entenderse efectiva durante la vigencia del contrato (entenderlo de otro modo supondría dejarla vacía de contenido). Pero una vez resuelto el contrato y entregada la posesión la vivienda puede ser aplicada a cualquier cantidad que por cualquier concepto adeude (rentas pendientes, suministros, desperfectos en la vivienda, penalizaciones...). En el supuesto de autos, el contrato está resuelto y, conforme al pronunciamiento anterior, entregada la posesión desde el día 14 de agosto de 2019, transcurrió el plazo de un mes previsto en el art. 36.4 LAU, y el de 15 días acordado en el contrato, lo que convierte la fianza en una dudada vencida liquida y exigible, pues el requisito de liquidez y exigibilidad recoge el tradicional aforismo "certum est an cuantum debetur", que suponen exigir tanto la existencia de crédito como la certeza en su cuantía; y por tanto las deudas únicamente son líquidas cuando se puede reclamar su eficacia o su incumplimiento implica sufrir las consecuencias jurídicas de su impago, concurriendo los requisitos del artículo 1196 del CC. Por lo que nada se opone a que la fianza prestada se aplique a las rentas adeudadas, operando la compensación; sin perjuicio, de que el arrendador en otro procedimiento reclame el importe de los desperfectos aducidos. Pues en caso contrario nos encontraríamos con que se estaría aceptando el incumplimiento del demandante, arrendador, de la obligación impuesta legal y contractualmente de devolver la fianza en plazo, obligación omitida por él sin haber efectuado la preceptiva liquidación.

- Motivo sexto:

En el motivo sexto el recurrente alego error en la apreciación de las pruebas, centrándolo primeramente en que no se ha tenido en cuenta el reconocimiento realizado de adverso sobre la reparación del aire acondicionado, cuyo importe se solicitaba a compensar, y en segundo lugar, en la imposibilidad de la imputación de los daños al demandado.

a) Sobre la primera cuestión, la Sala atendiendo al contenido de la factura aportada concretamente la número NUM001 de 10 de junio, emitida por Gabino, constata que el concepto de aquella: "revisión máquina Mitsubishi" por importe de 72,60 €, única prueba ejecutada para acreditar la causa, sin hacerlo, y por tanto la necesidad de la revisión del aparato. Documental insuficiente para concluir que ésta debe correr a cargo del arrendador en base al artículo 1.554 del CC, ya que para ello es necesario calificarla de necesaria para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad y para descartar que aquella revisión deviniese del uso. Pues para estimar esa prensión y calificar ese importe de crédito del demandado era obligatoria un mayor concreción probatoria que no se ha producido, recordando que la carga probatoria recaía sobre el demandado, artículo 217 de la LEC.

b) Sobre la segunda cuestión, habiéndose estimado la compensación de la fianza con las cantidades reclamadas, es innecesario entrar al examen de este motivo del recurso.

- Conclusión:

Conforme expuesto anteriormente, el recurso será estimado y revocada parcialmente la sentencia dictada en el sentido de declarar la deuda del demandado con los demandantes en la cantidad reclamada de 3.088,34€ más intereses, y declarando asimismo el pago por compensación parcial de esta deuda con la suma entregada es su día en concepto de fianza por importe de 3.000€. Al concurrir los requisitos que exigen los artículos 1195 y 1196 del Código Civil, para que proceda la compensación de créditos, que las partes sean recíprocamente acreedores y deudoras la una de la otra, y que ambas deudas estén vencidas, sean líquidas y exigibles, lo que concurre.

TERCERO. -

La estimación de la compensación implica la estimación parcial de la demanda y por tanto que no proceda hacer pronunciamiento sobre el pago de las costas devengadas en primera instancia, articulo 394 de la LEC.

Habiéndose estimado parcialmente el recurso de apelación no se hace declaración sobre el pago de las costas devengadas en esta segunda instancia, artículo 398 de la LEC.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.