Sentencia Civil Audiencia Provincial de Valladolid, de 28 de Octubre de 2005

^{ANTECEDENTES DE HECHO}

^{PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.}

^{SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 13 de abril de 2005, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Santos Muñoz en nombre y representación de Hijos de Justo Muñoz S.A., contra la DIRECCION000 debo absolver y absuelvo a los demandados de las pretensiones deducidas contra ellos, con imposición de las costas procesales causadas a la parte actora.}

^{TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por la representación de la entidad demandante se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Por la parte contraria se presentó escrito de oposición al recurso. Recibidos los autos en este Tribunal y personadas las partes, se señaló para deliberación, votación y fallo el día 27 de octubre, en que ha tenido lugar lo acordado.}

^{Vistos, siendo ponente el Ilmo. D. JOSE RAMON ALONSO MAÑERO PARDAL.}

^{FUNDAMENTOS DE DERECHO}

^{PRIMERO.- La entidad mercantil "Hijos de Justo Muñoz, S.A." interpone recurso de apelación contra sentencia dictada en los autos de juicio ordinario iniciado a su instancia contra la DIRECCION000 de esta ciudad, en la que se desestima la referida demanda, en la que se ejercitaba una acción de reclamación de cantidad, por importe de 8.471,90 €, coste de las obras acometidas por la entidad actora y apelante en elementos comunes del edificio sitos en el local del que es arrendataria, y consistentes en el recalce de cimentación y refuerzo de soportes de madera que por su estado debieron realizarse con urgencia por cuanto comprometían la estabilidad del edificio. Rechaza el Juez de Instancia la pretensión deducida en la demanda y contra esta decisión se interpone el recurso que ahora es objeto de examen.}

^{SEGUNDO.- El primer argumento utilizado en la resolución recurrida para rechazar la pretensión de la demanda atiende a que no se trata de un supuesto que tenga cabida en la responsabilidad extracontractual de los artículos 1.902 y ss. del Código Civil, negando la existencia de negligencia en la Comunidad de Propietarios demandada, ni que su actuación causase perjuicio a la arrendataria del local en cuestión; No comparte esta Sala la tesis del Juez de Instancia. En primer lugar, porque no existe vinculación contractual alguna entre la entidad actora y la comunidad de propietarios demandada, con lo que el aludido precepto ha sido correctamente invocado por la actora. Es evidente, además, que la responsabilidad extracontractual a que se refiere el artículo 1.902 del Código Civil viene determinada tanto por un actuar, como por una omisión, causante de un daño o perjuicio a un tercero, y resulta incuestionable que una de las ineludibles obligaciones de la Comunidad de Propietarios -artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal-, es la de realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad, responsabilidad que igualmente establece el artículo 1.907 del Código Civil, preceptos de los que se deduce, sin lugar a dudas, que a la Comunidad de propietarios demandada correspondía la obligación de atender al cuidado, atención y eventual reparación de las importantes deficiencias estructurales apreciadas en el edificio cuando, a consecuencia de las obras de adaptación del local comercial al destino que pensaba darle la entidad apelante, se descubrió el lamentable estado de los elementos comunes existentes dentro del referido local.}

^{Es por otra parte aventurado señalar que ningún perjuicio se causa a la entidad actora, puesto que ésta se ha visto obligada a adelantar el importe de unas obras con las que obviamente no contaba, sin que la realización de las obras pueda calificarse como fruto de una decisión unilateral de la actora, dando así a entender que fuera caprichosa, pues de lo actuado se constata que dichas obras eran absolutamente necesarias y urgentes, de tal manera que de haberse obviado la urgente intervención sobre los elementos comunes, esta hubiera sido inevitable para la Comunidad con lo que el coste de la intervención hubiere sido más perjudicial para la Comunidad al añadir el perjuicio que hubiere supuesto de paralización de la actividad de la actora en el local.}

^{TERCERO.- Se indica además en la resolución recurrida que la entidad actora, como arrendataria del local, solo podía acometer obras en el elemento arrendado y no en elementos comunes, máxime cuando la propia Ley de Propiedad Horizontal niega incluso al propietario, y con más razón al inquilino, que se realicen obras o reparaciones urgentes exigiendo una comunicación urgente al administrador; En este sentido debe indicarse por esta Sala, en primer lugar, que las obras se realizan dentro del local arrendado, y no en otra parte o lugar del inmueble, pues resulta que los elementos estructurales afectados se encuentran dentro del local arrendado por "Hijos de Justo Muñoz"; en segundo lugar que no se trata de obras de alteración o modificación de los elementos comunes, sino de necesarias, urgentes y exclusivas obras de recalce de cimentación y refuerzo de los soportes de madera ante el estado de los elementos estructurales del edificio cuya estabilidad se estaba viendo seriamente afectada, y en este sentido esta misma Sala ya indicaba, entre otras en sentencia de 7 de noviembre de 2.000 que "Ha entendido mayoritariamente la Doctrina que en el régimen de normal funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, cuando la no realización inmediata de una determinada obra esta originando un daño o perjuicio irreparable o de difícil reparación o simplemente gravoso para un propietario concreto, o bien se presenta un daño como inminente, es lógico y adecuado a los principios reguladores de la Propiedad Horizontal y en definitiva del Ordenamiento Jurídico General que dicho propietario singular, pueda realizar las obras necesarias por cuenta de la comunidad, siempre que hubiera dado cuenta al administrador y este o la junta se hubieren desentendido o adoptado una postura de pasividad". La citada doctrina es plenamente aplicable al supuesto de autos ya que resulta que la situación fáctica existente en el inmueble no perjudica solo a la entidad actora sino a la totalidad de copropietarios del inmueble, y por otro lado consta cómo de forma inmediata fue puesta la situación existente en conocimiento de la propiedad del local y de la propia Comunidad de Propietarios, la que en un lacónico texto viene a desentenderse de la situación amparándose en que en la comunicación de "Hijos de Justo Muñoz" se indica por esta que ha dado ya las órdenes necesarias para ejecutar las obras. De lo actuado en el procedimiento no se ha constatado que las obras realizadas fueran improcedentes, inadecuadas o se excediesen de lo preciso y necesario, sino que por el contrario el propio perito designado por la Comunidad de Propietarios, que cursó visita a las obras, consideró las mismas como correctas, apropiadas y proporcionadas a los daños apreciados en la estructura del inmueble.}

^{CUARTO.- Entiende también esta Sala, en consonancia con lo que refiere al respecto la entidad apelante en su recurso, que no puede hablarse de actuación maliciosa de la entidad actora cuando al descubrir el deteriorado estado de la estructura del inmueble, que afectaba su estabilidad y seguridad, aborda de forma urgente las obras precisas de reparación, aprovechando las obras de adaptación del local que por su cuenta estaba realizando, y al mismo tiempo se da cuenta del estado de la situación a la propiedad y a la Comunidad de Propietarios. Lo que carece absolutamente de sentido es pretender que ante el comunicado de la Comunidad de Propietarios paralizase la actora las obras, o en su caso las continuase obviando la peligrosa situación detectada en el edificio. Por otra parte, no puede asumirse que el costo de reparación de unos elementos comunes del inmueble que se constata eran necesaria ineludibles y urgentes sea asumido por un tercero pues daría lugar a una consecuencia injusta, pues provocaría el enriquecimiento de la comunidad que así vería reparado un elemento común a costa del tercero sobre el que ineludiblemente vendría obligada a intervenir, faltando además a un elemental principio de equidad si esta se aprovechara de las innegables ventajas de la reparación de los elementos comunes de relevante importancia para la habitabilidad de un edificio y se eximiese de responder de los gastos ocasionados por realizarla, a cuyo pago vendría obligada en todo caso.}

^{QUINTO.- Señalado lo que antecede debe indicarse que el importe que corresponde abonar a la Comunidad de Propietarios demandada alcanza el total montante reclamado en la demanda, pues la reducción propugnada con base en el informe del arquitecto designado por la Comunidad de Propietarios para evaluar las obras en que refiere que la actuación sobre la zona central del local no tiene vinculación con la estructura como elemento común por tratarse del solado del local, no puede ser atendida por esta Sala, pues basta con apreciar las fotografías incorporadas a las actuaciones y la descripción de las obras realizadas para constatar que no se limita la actuación al solado del local propiamente dicho -elemento privativo-, sino al suelo y subsuelo del local, que forman parte de los elementos comunes del inmueble, tal y como establecen la Ley de Propiedad Horizontal y artículo 396 del Código Civil.}

^{Asimismo, no acreditándose en las actuaciones que nos encontremos ante uno de los supuestos en que sea factible la aplicación del tipo reducido del I.V.A., estima esta Sala corresponde aplicar el tipo del 16% utilizado en la factura en que se sustenta la demanda.}

^{SEXTO.- La estimación del recurso de apelación y revocación de la resolución dictada en la instancia determina deba imponerse a la Comunidad de Propietarios expresa condena en las costas procesales causadas en la primera instancia y que no se haga especial condena en las costas procesales causadas en esta apelación. Arts. 394 y 398 de la L.E.C.}

^{Vistos los preceptos citados y demás de aplicación,}

^FALLAMOS

^{Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra sentencia dictada en los autos de juicio ordinario número 859/2.004 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Nueve de Valladolid, debemos revocar y revocamos dicha resolución dejándola sin efecto y en su lugar, estimando la demanda formulada por "Hijos de Justo Muñoz, S.A.", debemos condenar y condenamos a la DIRECCION000 de esta Ciudad a abonar a la entidad actora la cantidad reclamada en la demanda, es decir, ocho mil cuatrocientos setenta y un euros con noventa céntimos de euro (8.471,90 €), más los intereses legales devengados y todo ello con imposición a la demandada de expresa condena en las costas procesales de la primera instancia, y sin hacer condena en las correspondientes a esta apelación.}

^{Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.}

^{PUBLICACION.- Seguidamente ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que se indica en la misma, estando constituida en audiencia pública esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid, lo que como Secretario certifico.}