Sentencia CIVIL Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1, Rec 487/2018 de 12 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE
Z A M O R A
Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 487/2018
Nº Procd. Civil : 585/2017
Procedencia : Primera Instancia Nº 5 de ZAMORA
Tipo de asunto : JUICIO VERBAL DESAHUCIO
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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado
E N N O M B R E D E L R E Y
la siguiente
S E N T E N C I A Nº 140
Ilustrísimos/as Sres/as
Presidente
D. JESÚS PÉREZ SERNA.
Magistrados/as
D. PEDRO JESÚS GARCÍA GARZÓN
Dª. ANA DESCALZO PINO.
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En la ciudad de ZAMORA, a doce de abril de dos mil diecinueve.
Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de JUICIO VERBAL
DE DESAHUCIO Nº 585/2017 , seguidos en el JDO. 1A. INST. Nº 5 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION
(LECN) Nº 487/2018 ; seguidos entre partes, de una como apelante Dª. Delfina , representada por el
Procurador D. MARIANO LOBATO HERRERO, y dirigida por la Letrada Dª. ALICIA JULIÁN LÓPEZ, y de otra
como apelada la sociedad INMOBILIARIA CABINA S.L. , representada por el Procurador D. JUAN MANUEL
GAGO RODRÍGUEZ, y dirigida por el Letrado D. ANTONIO MARÍA PASTOR RAMOS.
Actúa como Ponente, la Iltma. Sra. Dª. ANA DESCALZO PINO .

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO. 1A. INST. Nº 5 de ZAMORA se dictó sentencia de fecha 4 de junio de 2018 .



SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 11 de abril de 2019.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la demandada en el procedimiento de juicio verbal por desahucio por falta de pago y reclamación de cantidades, Doña Delfina , se interpone recurso de apelación frente al pronunciamiento realizado en la sentencia recurrida por la que se declara 'resueltos los contratos de arrendamiento de fechas 19 de mayo de 1998 y 28 de marzo de 2006 suscritos entre las partes, declarando haber lugar al desahucio por falta de pago de la renta, condenando a la demandada a desalojar los inmuebles y la entrega de los mismos al demandante, e igualmente condeno a la parte demandada a abonar al demandante las rentas adeudadas, que ascienden a 11.093,86 euros y 7.629,62 euros a fecha de interposición de la demanda, así como al pago de las rentas que se devenguen durante el transcurso del procedimiento hasta la efectiva entrega del inmueble, con imposición de costas a la parte demandada, siendo procedente el lanzamiento en el día y hora ya señalados conforme al art. 549.3 LEC .

Alega dicha parte como motivos de apelación tanto el error en la valoración de la prueba en el que incurre la Juzgadora 'a quo' como, infracción de la normativa y Jurisprudencia aplicable y ello, en relación a la fecha de entrega de la posesión de los locales arrendados y, consecuentemente de las fechas de devengo de las rentas adeudadas; así, como de la cuantía de la renta que se reclama.

La parte apelada comparece y se opone al recurso interpuesto interesando la íntegra confirmación de la resolución recurrida la cual entiende totalmente conforme a derecho.



SEGUNDO.- Expuestos los motivos que se traen a la presente alzada, la primera cuestión a resolver, como afirma la propia apelante, es la relativa a la determinación del 'dies ad quem' o término final de devengo de las rentas de los locales comerciales de los que la misma era arrendataria y, si tal y como la misma mantiene, a falta de prueba de la entrega de la posesión en agosto de 2017, deberá ser la de febrero de 2018 la fecha en la que se tengan por resueltos los contratos, siendo dicha fecha aquella en la que pone en conocimiento del Juzgado la entrega de la posesión.

La resolución de lo anterior pasa por examinar lo actuado en el procedimiento debiendo señalar que, en efecto, existe escrito de alegaciones presentado por la parte en fecha 20 de febrero de 2018 en el cual se pone de manifiesto que los locales se encuentran libres y a entera disposición de la actora, por lo que no es necesario el lanzamiento, escrito del que se dio traslado a la otra parte en fecha 21 de febrero de 2018, presentando la misma en fecha 26 de febrero, escrito por el que manifiesta que de entregarse materialmente las llaves no será necesario el lanzamiento. A dicho escrito contesta la demandada reiterándose en la imposibilidad de entregar las llaves pues fueron dejadas en el buzón en fecha 31 de agosto de 2017, fecha en la que abandonaron los locales. Con fecha 4 de abril el Juzgado dicta resolución por la que se pone en conocimiento de la demandada, a la vista de lo reiterado en la contestación a la demanda, que si desea el lanzamiento lo tendrá que solicitar expresamente; solicitud que realiza la arrendadora en fecha 6 de abril de 2018, procediendo el Juzgado a señalar el lanzamiento en fecha 19/06/2018, sin necesidad de esperar al dictado de la sentencia.

A la vista de lo sucedido esta Sala entiende que tiene razón la demandada-recurrente pues, constando que en relación con la petición de desahucio se aquietó dicha parte, manifestando que los locales se encontraban libres y expeditos y a disposición de la arrendadora así, como que a la misma le resultaba de cumplimiento imposible la entrega de llaves pues ya no las tenía a su disposición, la conclusión a la que llega esta Sala es que a partir del momento en que los locales fueron ofrecidos y puestos a disposición de la arrendadora y ésta tuvo conocimiento de ello sin oponerse, ha de entenderse que se produjo la efectiva entrega de la posesión de los locales arrendados y consecuentemente, la resolución y extinción de la relación arrendaticia dejando de devengarse y por ende de ser exigible el pago de la renta mensual, ello obviamente sin perjuicio de otras obligaciones o responsabilidades en las que pudiera haber incurrido la arrendataria (p.e. por posibles daños y perjuicios por deterioros o daños en el inmueble arrendado). No es óbice para lo anterior, el hecho de que la arrendadora, tras conocer el aquietamiento al desahucio y la entrega de la posesión, hubiera solicitado al juzgado el señalamiento de una fecha para que se levantara acta del estado en se hallaban los locales, ya que esta actuación procesal -aunque prevista por la ley- lo es a los solos efectos indicados y en interés del propio solicitante arrendador no pudiendo responsabilizar al arrendatario de la demora o la tardanza del juzgado en acordar el señalamiento y la realización de dicha actuación. Ha de fijarse por tanto la resolución del arrendamiento y el devengo de la renta correspondiente -en febrero de 2018-, al ser a finales de dicho mes cuando el arrendador tiene conocimiento a través del Juzgado de la entrega de la libre disposición de los locales a la misma.



TERCERO.- Resuelto cuanto antecede procede en este Fundamento resolver el otro de los motivos que llevan a la apelante a impugnar la sentencia, cual es, la cuantía de renta aplicada a las mensualidades adeudadas.

A fecha de interposición de la demanda reclama la parte actora como adeudadas las rentas (en las que están incluidas los gastos de comunidad conforme al contrato y la aplicación del valor añadido) de enero a octubre de 2017 ambos inclusive respecto del primer local, y de enero a octubre de 2017 ambos inclusive respecto del segundo local (documento nº 5 de la demanda). La parte demandada reconoce adeudar respecto del primer local, las rentas de enero a abril de 2017 ambos inclusive a razón de 1080,34 euros al mes. Igualmente reconoce como adeudados, respecto del segundo local, las rentas de enero a abril de 2017 ambos inclusive a razón de 716,93euros al mes. Consecuencia de lo expuesto es que la condena al pago de dichas sumas, 4321,36 € del primer local y 2.867,72 € del segundo, es conforme a derecho por no resultar controvertido.

Se discute por la demandada la cuantía reclamada por los meses de mayo de 2017 en adelante alegando, respecto de ambos locales, que el cálculo del actor (documento nº 5 de la demanda) no es correcto y que desde septiembre de 2017 el local está a su disposición. Se opone asimismo a la cuantía que se reclama por dichas mensualidades puesto que ninguna revisión de la renta se ha notificado a la misma en cumplimiento de lo establecido en la LAU.

Pues bien, partiendo del hecho acreditado y reconocido, que la renta que venía pagando la arrendataria por ambos locales con anterioridad a mayo de 2017 era de 1080,34 € y 716,93 €, procede examinar sí, las cantidades que a partir de dicha fecha reclama la arrendadora se corresponden con la renta revisada, tal y como señala en el escrito de demanda; renta que como se ha manifestado se devengará hasta febrero de 2018 y no hasta septiembre como mantiene la apelante, pues ya se ha dicho que la entrega de los locales a finales de agosto no ha resultado probado, no siendo suficiente para ello la declaración testifical de la persona que propuso en el acto de juicio y que declara que el día 31 de agosto estaban haciendo la mudanza, pues ello no significa que en dicha fecha pusiera el local a disposición del arrendador.

Establece el artículo 18.2 LAU , que: 'La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística'. No consta en autos que la arrendadora haya notificado en modo ni en momento alguno la pretendida actualización a pesar de que la carga de la prueba de este hecho corresponde a la actora, no pudiendo tener la consideración de tal, la carta, remitida por burofax a la demandada (si bien no consta entregado) de fecha 29 de junio de 2017 en la que la propiedad le comunica la nueva renta a pagar a partir de mayo, una vez terminado el plazo de las reducciones de la renta pactadas, pues las sumas que en dicho escrito se especifican, aparte de no cumplir con los requisitos exigidos por el precepto transcrito, se desconoce su cálculo, confusión ésta a la que contribuyen las cartas remitidas igualmente por la propiedad a la arrendadora y que esta acompaña con el escrito de demanda, en las que se hace constar cada vez una renta y un importe distinto por Comunidad de Propietarios, no pudiendo llegar a conocer cuál era la renta satisfecha con anterioridad a las deducciones ni, cuál es el importe de la Comunidad de Propietarios, pues mientras en la cantidad reclamada de enero a abril la Comunidad de Propietarios ascendía a 227,78 € por el local 1, y de 198,76 € en el local 2, a partir de dicha fecha el actor reclama por dicho concepto las sumas de 145,70 € y de 170,21 €, sin justificación alguna.

En razón a lo expuesto y, no habiéndose acreditado la existencia de la revisión de la renta acomodada a las previsiones legales, se va a mantener para las mensualidades siguientes la misma renta que venía pagando de enero a abril, toda vez que tampoco puede darse por válida las deducciones a las que se refiere la demandada, pues como señala la sentencia no consta su conformidad y la puesta en conocimiento de la propiedad de su asunción, tal y como se le solicitaba en los escritos que le fueron remitidos.

Tal y como mantiene la STS 21 de marzo de 1995 , reiterada en otras muchas '... la prevista revisión de la renta en el contrato es una facultad del arrendador que puede o no ejercer, pero, cuyo ejercicio exige la oportuna declaración de voluntad recepticia en cada período de revisión previsto> por ello, y no constando en el presente supuesto el cumplimiento de los requisitos formales que han sido expuestos, procede estimar dicho motivo de impugnación declarando que la renta debida y a pagar por la apelante durante las mensualidades de mayo de 2017 a febrero de 2018 será la misma que venía pagando con anterioridad, 1080,34 € y 716,93 €, por cada uno de los locales; lo que hace un total adeudado hasta la fecha de presentación de la demanda, octubre de 2017, de 17.972,7 € y, de noviembre a febrero de 2018, cuatro mensualidades, será de 4.321,36 € y de 2.867,72 €, por cada uno de los locales, en total 7.189,11 € devengadas con posterioridad a la presentación de la demanda hasta el momento de resolución del contrato.

Los anteriores pronunciamientos llevan a la estimación parcial del recurso interpuesto, sin que el pronunciamiento relativo a la deducción de la fianza haya de ser modificado y ello, sin perjuicio de la compensación que pueda realizarse con la misma de no existir daño o deterioro alguno por el que dicha suma haya de minorarse.



CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art 398 en relación con el art. 394 de la LEC , no se hace expresa condena en costas de la apelación.

No procede hacer modificación alguna respecto a las impuestas en la instancia, dada la estimación sustancial de la demanda que el pronunciamiento contenido en la presente resolución supone.

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. el Rey,

Fallo

QUE ESTIMANDO EN PARTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la representación procesal de Doña Delfina , frente a la sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de los de Zamora, de fecha 4 de junio de 2018 , DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS dicha resolución respecto a la fecha final de devengo de las rentas, febrero de 2018, y el importe de las mismas, 1080,34 € y 716,93 €, por cada uno de los locales, manteniendo el resto de los pronunciamientos de la resolución recurrida.

No se hace expresa imposición de las costas del presente recurso.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir a la parte que lo consignó.

Frente a esta resolución cabe recurso de casación, si la resolución del recurso presentara interés casacional ( artículo 477,2 , 3 de la L.E.C .).

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala y otra a los autos originales para su remisión al Juzgado de procedencia para su ejecución, lo pronunciamos mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I Ó N Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.