Sentencia Civil 381/2022 Audiencia Provincial Civil de Zaragoza nº 2, Rec. 261/2022 de 13 de diciembre del 2022

PRIMERO.- El error en la valoración de la prueba acerca de la titularidad del inmueble.

Se aduce el error del Juzgador de instancia por no haber dado por acreditada la titularidad del inmueble a favor de la entidad actora. El juez de instancia funda su decisión en el hecho de que el documento aportado inicialmente, una nota informativa del Registro de la propiedad de La Almunia era insuficiente y ante la negativa de aportación de la documentación requerida.

No se discute que la propiedad alegada del inmueble al tiempo de presentación de la demanda es requisito indispensable para el ejercicio de la acción, de tal modo que es de cargo del actor cumplir la debida acreditación de tal título.

Respecto de la valoración de la prueba tanto la doctrina como la jurisprudencia suelen concluir que el instrumento a utilizar para ello es el de las máximas de experiencia. Pues bien de entre los distintos sistemas que la doctrina propone en torno a la prueba de los hechos constitutivos del derecho alegado por las partes contendientes en un proceso, deben destacarse el de la prueba legal o tasada, que impone al Juzgador un determinada criterio de valoración, aún en contra de su convicción, y el de la libre apreciación de la prueba a tener del cual el Juez pondera el conjunto de las pruebas practicadas por los litigantes sobre los hechos objeto del debate extrayendo aquellos que le merezcan la calificación de ciertos a los efectos de dictar sentencia. Formalmente la ley establece la valoración tasada en la prueba de documentos públicos ( arts. 319 a 232 LEC y 1.218.1º y 2º, 1221.1º, 2º y 3º del CC) documentos privados ( arts. 326 de la LEC y 1225, 1227, 1228, 1229 y 1230 del CC), e interrogatorio de las partes ( art. 316.1 de la LEC), dejando libertad en la valoración al Juez en las pruebas de peritos, testigos y reconocimiento judicial. En todo caso que la valoración de la prueba sea libre no significa que sea arbitraria ni que por ello no existan reglas de valoración, sino que éstas no están contenidas en la ley. No obstante, el Tribunal Supremo viene desarrollando una jurisprudencia que tiende fundamentalmente a implantar la libre valoración de la prueba, tendencia que se aprecia en primer término en la consagración de la llamada valoración conjunta de la prueba y en segundo lugar en la afirmación de que la prueba de interrogatorio de las partes es prueba equiparable al resto sin que tenga especial relevancia respecto de las demás pruebas.

La actividad intelectual de valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de soberanía del juzgador, siendo así que a la vista del resultado de las pruebas practicadas en el acto del juicio el Juez "a quo" resulta soberano en la valoración de la prueba conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de los medios probatorios. Cuando se trata de valoraciones probatorias la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida, y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez "a quo" por el criterio personal e interesado de la parte recurrente. En conclusión, las partes en virtud del principio dispositivo y de rogación pueden aportar la prueba que estimen pertinente, siendo su valoración competencia de los Tribunales, sin que sea lícito tratar de imponerla a los juzgadores, y por lo que se refiere al recurso de apelación debe tenerse en cuenta, de una parte, que el Juzgador que recibe la prueba puede valorarla de modo libre, aunque nunca de manera arbitraria y, por otro, que si bien la apelación transfiere al tribunal de la segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión, ésta queda reducida a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez "a quo" de forma arbitraria, o si por el contrario, la apreciación conjunta del mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. Por ello, dado que los preceptos de la LEC y CC relativos a las pruebas practicadas, no contienen reglas valorativas, sino admoniciones a los jueces y una apelación a la sana crítica y al buen sentido, para destruir una conclusión presuntiva del Juzgador, debe demostrarse que ha seguido, al establecer dicho nexo o relación, un camino erróneo, no razonable o contrario a las reglas de la sana lógica y buen criterio, constituyendo la determinación de dicho nexo lógico y directo un juicio de valor que está reservado a los tribunales y que haya que respetar en cuanto no se acredite que es irrazonable.

Por tanto, centrado ello, en el presente caso lo que debe de observarse es si del conjunto de la prueba como sostiene la parte actora cabe colegir que ha acreditado ser propietaria de la vivienda cuyo reintegro posesorio reclama.

Y en nuestra opinión cabe exponer que sí. La nota simple se ha considerado reiteradamente por esta Sala prueba suficiente para acreditar el dominio que faculta al ejercicio de la acción de desahucio por precario. En principio sobre el valor de prueba documental de la nota simple informativa, cabe exponer nuestra conformidad con los argumentos vertidos al respecto por las Audiencias Provinciales de Tarragona o Barcelona, en resoluciones como las de 9 de julio de 2020 o 26 de mayo de 2020.

La primera pone de relevancia que el contenido de la nota simple puede ser válida para la acreditación del dominio, cuando la parte que la impugna no ha desvirtuado ese dominio por ningún otro medio probatorio.

La segunda dice sobre el particular: Si bien, efectivamente, la nota simple informativa del Registro de la Propiedad, a diferencia de la certificación registral, no hace prueba plena de la titularidad de la finca, tal nota no carece de valor probatorio, y el tribunal la considera suficiente para acreditar la titularidad dominical de la demandante sobre la vivienda de autos en cuyo favor consta inscrita (debemos tener presente que no nos encontramos ante un procedimiento de tutela sumaria para la protección de derechos reales inscritos -art. 250.1.7ª- que exija laaportación de una certificación literal, por lo que este hecho puede ser acreditado por cualquier de los medios de prueba válidos en derecho), tanto más cuanto dicha titularidad no ha sido desvirtuada de manera ninguna por el demandado ni ha aportado elemento alguno del que pueda desprenderse que ésta corresponde a terceros. Así, no existe elemento alguno en autos del que pueda resultar (ni siquiera dejándolo en el aire de la duda) que la mercantil actora haya perdido la propiedad con posterioridad a la emisión de la documento y con anterioridad a la presentación de la demanda (de ser una eventual transmisión posterior a ésta no comportaría la pérdida de la legitimación de la actora, precisamente por efecto de la litispendencia - art. 410 LEC que consagra el principio de la perpetuatio legitimationis). Así pues, con ello queda acreditada la condición de propietaria de la mercantil actora, con lo que queda probada la suficiencia del título de ésta para determinar su legitimación activa, tanto más cuanto esta queda reforzada con la aportación con la demanda del recibo del IBI en la que figura la actora como sujeto pasivo del impuesto.

En los mismos términos se pronuncia SAP, Civil sección 4 del 03 de octubre de 2019 (ROJ: SAP B 11559/2019 - Sentencia: 1001/2019 Recurso: 1235/2018 ).

La nota del Registro viene a poner de relieve la titularidad de la demandante sobre la finca en cuestión a partir de 20 de diciembre de 2019, por aportación a la sociedad de su pleno dominio. El demandado que cuestiona la propiedad, en realidad en su contestación no viene a reseñar motivo que implique que la finca en cuestión transmitida a la actora en diciembre de 2019, haya sido objeto de ulterior transmisión. La crítica a la nota simple, es que con tal no se advierte el titular anterior de la transmisión, ni los contratos que puedan tener relación con la finca a que se refiere. No cuestiona ni aduce una ulterior transmisión de la finca desde su adquisición por la actora hasta la presentación de la demanda, de lo que no aporta dato alguno, por consiguiente, entendemos acreditada la legitimación de la actora para presentar la demanda, dando lugar a la estimación del primero de los motivos del recurso.

SEGUNDO.- Existencia de título bastante que legitime la posesión.

Lo que en realidad subyace en todo este proceso es el conocimiento que la demandante tenía, como empresa participada por el Banco de Sabadell, sucesor de la Caja de Ahorros del Mediterráneo de la concurrencia de un contrato de arriendo suscrito entre la entidad COBLER 2022 SL y el demandado sobre la finca de referencia.

Sobre estas situaciones y la posibilidad de actuación en el seno del proceso de precario conviene atender a la STS de 10 de noviembre de 2022 El presente proceso versa sobre la acción de desahucio por precario, que es ejercitada por la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Restructuración Bancaria, S.A. (SAREB), directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial de condena de la parte demandada a cesar en todo acto de posesión sobre la finca, sita en la Calle000, número NUM000, de Madrid, con apercibimiento de lanzamiento si no se desaloja la finca en el término de un mes, todo ello con imposición de costas. La vivienda litigiosa fue objeto de subasta, en el procedimiento de ejecución hipotecaria 456/2011, tramitado por el Juzgado de Primera Instancia número 32 de Madrid , seguido contra D. Carlos Antonio, en reclamación de la suma de 996.978,71 euros de principal; 8.599,10 euros de intereses; y 120.000 euros previstos para costas sin perjuicio de su liquidación. En su curso, se dictó el decreto de 16 de julio de 2012, que adjudicó a la parte ejecutante, Banco Gallego, S.A., el inmueble litigioso por la cantidad de 693.600 euros. El remate fue cedido a la mercantil Iberán Gestión, S.L. Con posterioridad, la vivienda litigiosa fue adquirida por la demandante SAREB, que la tiene inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad. Dicha entidad no fue parte ni intervino en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Su titularidad dominical no es discutida en el proceso...

En principio, no cabe negar a quien es dueño, usufructuario o persona con derecho a poseer la finca, la posibilidad de instar su recuperación posesoria mediante el juicio de precario al que se refiere el art. 250.1.2.º LEC . Ahora bien, cuando dicha pretensión sea ejercitada por el acreedor ejecutante o por cualquier otra persona física o jurídica adjudicataria de la vivienda en el juicio de ejecución hipotecaria, estos deberán interesar el lanzamiento del deudor en el propio procedimiento en función de las consideraciones siguientes: En primer lugar, porque el título del derecho, que faculta al acreedor ejecutante y/o adjudicatario de la vivienda a solicitar su entrega, proviene del propio procedimiento de ejecución hipotecaria. Con carácter general, el art. 61 de la LEC , salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto. Con respecto al proceso de ejecución, el art. 545.1 LEC se manifiesta en similares términos. Y el art. 675.1 de la LEC , en sede de procedimiento de ejecución hipotecaria, también atribuye al adquirente el derecho a interesar la entrega del bien hipotecado en el propio procedimiento especial. En coherencia con tales reglas, la competencia funcional para conocer del incidente de solicitud de suspensión del lanzamiento y comprobación de sus requisitos. que se acreditarán, por el deudor hipotecario, en cualquier momento del procedimiento y antes de la ejecución del lanzamiento, corresponde al juez o al notario encargado de la tramitación del juicio hipotecario, como norma el art. 2 de la Ley 1/2013 . Lo dispuesto en el art. 675.2 II LEC se circunscribe a los ocupantes del inmueble, que no tengan la condición de deudores hipotecarios, ya sean arrendatarios u ocupantes de hecho. Así resulta, también, de la remisión que efectúa dicho precepto al art. 661 LEC . No es, por consiguiente, aplicable, al presente caso, el plazo al que se refiere el art. 675, cuando norma que, una vez transcurrido un año sin haber instado el desalojo, la parte adquirente hará valer sus derechos en el juicio que corresponda, toda vez que nadie discute que el demandado es deudor hipotecario, que ha perdido su título dominical en virtud de la venta forzosa llevada a efecto precisamente en el procedimiento de ejecución hipotecaria, y no arrendatario o tercero ocupante de hecho. Tampoco tiene sentido, por elementales razones de economía procesal, instar un juicio de desahucio por precario para hacer efectivo el lanzamiento del deudor, ocupante del inmueble, cuando se cuenta con el correspondiente decreto de atribución de la condición de adjudicatario de la vivienda litigiosa, que habilita para hacer efectivo el derecho a la entrega de la cosa, y correlativo lanzamiento de quien la ocupa, en el propio juicio de tal naturaleza. Por otra parte, se evita acudir al juicio de precario, con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones, del que se benefician los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, quienes deben ser debidamente tutelados en sus intereses legítimos. Cuestión distinta, como ahora veremos, es que la pretensión de desalojo se ejercite por quien no es parte, ni tuvo intervención alguna en el propio juicio de ejecución hipotecaria, cuyo título dominical se gestó fuera de tal cauce procedimental.

En el presente caso, la acción es ejercitada por un tercero, cuya buena fe se presume, que es ajeno al procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que conste actuación alguna de connivencia con la adjudicataria de la vivienda litigiosa para perjudicar los derechos del demandado. Su título proviene de una transmisión onerosa llevada a efecto al margen o extramuros del procedimiento hipotecario en el que no intervino ni fue parte. En cuyo caso, no cabe negarle la posibilidad legal de acudir al procedimiento de desahucio por precario del art. 250.1 2º LEC . En dicho procedimiento, el demandado podrá, además, hacer valer su título a permanecer en la posesión de la cosa, mediante la aportación del auto de suspensión del lanzamiento o contrato de arrendamiento obtenidos al amparo de la Ley 1/2013.

A tal posibilidad de oposición, nos referimos, expresamente, en la sentencia 502/2021, de 7 de julio , así como en la 719/2021, de 25 de octubre , en las que no se planteó, y, por lo tanto, no se resolvió, la cuestión debatida, en el presente recurso, sobre la idoneidad de la vía del juicio de precario. En cualquier caso, en dichas resoluciones declaramos: "Esta suspensión constituye, por tanto, una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de "coposesión") y, en consecuencia, el ejecutado conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda. No constituye una situación meramente tolerada por el adjudicatario, en la medida en que no tiene su fundamento en su consentimiento; la situación posesoria se mantiene temporalmente a favor del ejecutado aun sin o incluso contra la voluntad del adjudicatario, que tiene el deber jurídico de soportarlo. No se trata de un "mero o simple hecho de poseer" ( art. 5 LH )". Y añadimos, en la STS 502/2021, de 7 de julio: "8 .- Por ello, el acreedor adjudicatario carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión, pues está directamente vinculado y obligado por la resolución judicial dictada en el procedimiento de ejecución en el que ha participado como ejecutante. También debe entenderse vinculado por la suspensión cualquier otro adjudicatario que haya actuado en la subasta por cuenta del acreedor, pues conforme a la redacción original del art. 1 de la Ley 1/2013 , la suspensión del lanzamiento alcanza también a los casos de procesos de ejecución hipotecaria en que "se hubiera adjudicado [la vivienda] al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta"". Por último, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario ( SSTS 691/2020, de 21 de diciembre ; 502/2021, de 7 de julio y 605/2022, de 16 de septiembre ), cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento, la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013, que deberá ser resuelta, como cuestión de fondo o, en su caso, mediante la aplicación de la normativa de la prejudicialidad civil ( art. 43 LEC ), por el juez que conozca del procedimiento de precario.

Pues bien, en el presente caso contamos con la acreditación y concurrencia de un contrato de arriendo, pues así se deduce del documento (3 de contestación de demanda). Y se acredita que el 4 de mayo de 2009, el hoy demandado llevó a cabo un contrato de arriendo con la propiedad de la finca entonces existente. Tal contrato se documentó en escritura pública y el periodo de duración del contrato se fijó hasta el 31 de mayo de 2017. El auto de adjudicación a favor de la ejecutante tuvo lugar el 23 de julio de 2010

Según los términos del contrato, si el arrendatario no ejercitara la opción de compra en el plazo de arriendo al término del mismo la parte arrendataria debía de abandonar la finca, operando en consecuencia la extinción del arriendo por el transcurso del tiempo pactado. Así lo establece la cláusula cuarta del contrato aportado. No consta en modo alguno que por el arrendatario se instara hasta ese momento la opción de compra. Tampoco pese a lo que se expone por el demandado, que el mencionado contrato fuera inscrito en el Registro de la propiedad más cuando según se lee en la estipulación décimo cuarta que los comparecientes expresaron al notario que no comunicara al Registro de la Propiedad competente por telefax el otorgamiento de los negocios jurídicos documentados para la anotación del pertinente asiento de presentación, ni que se comunicara tampoco telemáticamente, ni que se presentara copia autorizada ante el Registro.

La STS 109/2021, de 1 de marzo, recoge la evolución jurisprudencial sobre el régimen del arrendamiento no inscrito con anterioridad a la hipoteca en los casos de enajenación forzosa de la finca. Y así dice: Con anterioridad a la vigencia de la actual LAU de 1994, la jurisprudencia de esta Sala, en un primera etapa, consideró extinguido el arrendamiento, concertado con posterioridad a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, en los procedimientos de ejecución forzosa de la finca arrendada ( sentencias de 5 de febrero y 22 de diciembre de 1945 , 22 de mayo de 1963 , 31 de octubre de 1986 , 20 de noviembre de 1987 , 23 de diciembre de 1988 , y 17 de noviembre de 1989 , entre otras).

En una segunda etapa, cambió su doctrina y consideró subsistente el arrendamiento posterior a la hipoteca, salvo simulación o fraude ( sentencias del Tribunal Supremo de 9 de junio de 1990 , 23 de febrero de 1991 , 6 de mayo de 1991 , 23 de junio de 1992 , 20 de abril de 1995 , y 9 de mayo de 1996 )...

El panorama normativo cambia con la nueva LAU de 1994, que contempló expresamente la situación del arrendatario en tales casos en su art.13 , en el que se admitía la persistencia del contrato si durante los cinco primeros años de su duración el derecho del arrendador quedara resuelto, entre otros casos, por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En el presente caso por tanto cabría entender conforme al artículo mencionado que el contrato de arriendo no se extinguió por motivo de la enajenación forzosa.

Cabe entender que sí daría lugar a su fin, transcurrido el plazo convenido sin ejercitar la opción de compra, pero entonces, al continuar en la posesión el arrendatario resulta de aplicación el régimen de la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, que, al haberse pactado el pago de la renta de forma mensual, habrá de tener lugar por meses.

Establece al respecto el citado artículo 1.566 CC: " Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los arts. 1577 y 1581, a menos que haya precedido requerimiento".

La STS 184/2021, de 31 de marzo, señala: " Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto . Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble>.

En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que: .

Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración 'sin necesidad de requerimiento especial' ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.

Por lo tanto, finalizado el contrato el día 31 de mayo de 2017, se produjo la tácita reconducción, al no constar suficientemente demostrado haber precedido requerimiento en el periodo de 15 días posterior a su vencimiento, ni con posterioridad por la propiedad.

Del proceso de ejecución hipotecaria seguido a instancia de la Caja del Mediterráneo se deduce por otro lado el conocimiento que de la situación de ocupación de la finca se daba ya en el seno del mencionado proceso, y a tal fin se intentó llegar a un acuerdo, tal y como se viene a reconocer en el escrito de 16 de enero de 2019. También se acredita la adjudicación de la finca al acreedor ejecutante ante la falta de posturas, y cabe igualmente dar por acreditada la sucesión de la entidad Banco de Sabadell SA en la posición de la Caja adjudicataria. Respecto a la vinculación del Banco de Santander con la entidad ahora actora, la renuencia a la aportación de la documentación para acreditar este hecho, sin causa justificada abona su certeza, como viene a fijar el Juez de instancia, por lo que mal puede negar el conocimiento de la situación.

También reveló el proceso de ejecución hipotecaria que no se accedió al lanzamiento del ocupante solicitado.

Se constató igualmente que por Banco Sabadell se instó proceso parejo al presente de desahucio por precario, en el año 2013, del que se ignora resultado, más allá de que en el año 2013 ambas partes pidieron la suspensión del curso del mismo.

A modo de conclusión, la demandante por su vinculación con la entidad Banco de Sabadell SA no puede negar tener conocimiento de la situación alegada por el demandado, y que su ocupación responde a la existencia de un contrato de arriendo. Tal contrato se documentó en escritura pública sin que conste que accediera al Registro de la Propiedad. La adjudicación de la finca al acreedor hipotecario no conllevó la extinción del contrato que desplegó sus efectos hasta su extinción el 31 de mayo de 2017 al no ejercitarse la opción de compra. A partir de entonces dada la permanencia por el arrendatario en la finca operó la tácita reconducción por periodos mensuales. En el curso del proceso hipotecario no se accedió por el Juzgado a la petición de lanzamiento del demandado. Fuera del proceso mencionado no consta requerimiento alguno extrajudicial para poner fin al contrato de arriendo.

El hecho de que el arrendatario haya o no procedido al abono de las rentas correspondientes, en su caso sólo facilitaría la opción del desahucio por falta de pago.

Por lo que, consiguientemente, el motivo y por ende el recurso se desestima al no apreciar que la ocupación de la finca por el demandado lo sea en precario.

TERCERO.- En cuanto a las costas de la alzada, al estimar si bien parcialmente el recurso por uno de los motivos reseñados, no se hace expresa imposición de las costas aquí originadas por aplicación del artículo 398 LEC.

Vistos los artículos citados, así como los demás de general y pertinente aplicación, y por todo lo que antecede,