Sentencia Civil 50/2023 Audiencia Provincial Civil de Zaragoza nº 4, Rec. 307/2022 de 22 de febrero del 2023

PRIMERO.- En este procedimiento, fue ejercitada como pretensión principal y a través de los cauces del juicio verbal de desahucio por falta de pago, la acción para que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento, y, en consecuencia, se dejase libre y expedita la finca sita en Zaragoza, Unidad de Ejecución única del Sector Puerto Venecia SUZ-88/3-1, Travesía de los jardines Reales nº 7.

A la acción de desahucio, se acumuló la acción de reclamación de rentas impagadas (27.841,97 euros) y las rentas futuras que se devengasen desde el momento de interposición de la demanda hasta el dictado de la Sentencia.

Tras el debido emplazamiento, y en fecha 22 de diciembre de 2021, la empresa arrendataria, STROJIRNA SPAIL S.L, contestó a la demanda, ejercitando, asimismo, una pretensión reconvencional que fue inadmitida por Decreto de la Letrada de la Administración de Justicia de 21/1/2022. Frente a dicha resolución se interpuso recurso de reposición que fue finalmente desestimado. Frente al Decreto resolviendo el recurso planteado no se interpuso recurso alguno.

En la demanda reconvencional, finalmente inadmitida, se pedía una reducción de la renta mensual en un 50% durante los meses de marzo a junio de 2020 y durante los meses de septiembre de 2020 a octubre de 2021, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

La parte demandada, esgrimía, en definitiva, que la falta de pago se debía a una serie de circunstancias adversas que determinarían la aplicación de la rebus sic stantibus. Tales circunstancias eran relativas al cierre del negocio durante la epidemia de COVID-19 así como al aumento de los costes energéticos que sobrevino con carácter posterior.

SEGUNDO.- En la vista, el Juez a quo, ciertamente, valora como el cauce procesal adecuado el Juicio de desahucio por falta de pago de la renta, y la vista discurre normalmente, si bien, sobre si la presente causa debía abordarse como una causa compleja, era una cuestión que se dejaba para la Sentencia definitiva, arguyendo, que, al plasmarlo por escrito las partes podrían tener mejor y más exacto conocimiento de cuanto se hubiera razonado sobre dicha cuestión.

La trascendencia de abordar la causa presente como una causa compleja es absoluta y tiene una importancia capital. En definitiva; Si se estima que el contrato es de arrendamiento urbano y que no reviste una complejidad suficiente, en tal caso no podría adoptarse otra decisión que no fuese la de estimar la acción de desahucio y la de reclamación de rentas que se anudaba a la primera.

Por el contrario, si tal y como hizo la Sentencia de instancia, se estímase que el contrato es de carácter mixto y presenta y reviste una complejidad notable, en tal caso, y de acuerdo con la jurisprudencia que se cita en la Sentencia de instancia, cabría considerar que manifiestamente se estarían desbordando los cauces que la ley procesal prevé para el Juicio de desahucio, y, por tanto, cabría remitir a las partes a otro declarativo para la sustanciación en dicho proceso, con plenitud de armas procesales, de las pretensiones dirimidas.

La Sentencia apelada, en su Fundamento de Derecho 4-7, desgrana, "atendiendo al contrato firmado entre las partes" las razones por las que considera que nos encontramos ante una cuestión compleja ( realización de la construcción, que la misma haya de quedar en la propiedad de la arrendadora, sistema para la fijación de la renta...). Todo para concluir, que se debe analizar en profundidad el contrato a efectos de determinar los derechos de cada una de las partes que puedan derivarse de la resolución contractual.

En definitiva, el juzgador de instancia, considera que la resolución contractual " requiere el examen del contenido del contrato, que excede del tradicional juicio verbal de desahucio por falta de pago", y es por ello por lo que, finalmente, desestima íntegramente las pretensiones de la parte actora; tanto la pretensión relativa al desahucio, como la pretensión relativa a la reclamación de rentas.

Aquí puede verse una ligera incongruencia, en tanto que, en el - Fundamento de Derecho 4-7- se exponen y pormenorizan las razones para la consideración de la cuestión compleja derivadas del contrato; mientras que, en el siguiente párrafo, se dice que ha de acudirse a otro procedimiento puesto que se " requiere el examen del contenido del contrato".

En otros términos, se analiza y pormenoriza el contenido del contrato, y se concluye que no procede el juicio verbal de desahucio por ser necesario, indefectiblemente, un análisis del contenido de aquel. Análisis este, que, verdaderamente, y tal y como puede observarse, se efectuó en la instancia antecedentemente, precisamente para concluir la complejidad de la cuestión.

En la jurisprudencia contenida en la Sentencia apelada ( V.Gr. STS de 21 de febrero de 1949), se pone de relevancia que uno de los argumentos por los que puede considerarse que una cuestión compleja no encuentra su acomodo natural en los cauces del juicio verbal de desahucio, es precisamente que, sustanciado aquel, podríamos encontrarnos ante " un medio de obtener, con cierta violencia, la rescisión del contrato o situaciones jurídicas sin garantías suficientes de defensa".

En este procedimiento, no obstante y al hilo de lo ya dicho, llama a la atención que, la parte demandada no agotó todos los medios para hacer valer sus pretensiones. Así, y tal como se ha expuesto, frente al Decreto que desestima el recurso de reposición contra la resolución que inadmitía la demanda reconvencional, no se interpuso recurso de revisión.Y lo que es seguro es que rechazado definitivamente la reconvención, no consta que promoviera declarativo alguno.

Pese a que la vista se sustanció previa la inadmisión de la demanda de reconvención, ciertamente, pudo observarse que desde el Juzgado, se facultó a las partes para alegar y probar lo que a su derecho convenía en relación a esa eventual aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Quiere significarse con lo anterior que, de la parte demandada, difícilmente podría predicarse que quedó sin armas procesales para el respaldo de sus pretensiones.

Pese a ello, y con el mismo título contractual que legitima a la parte actora, nada obsta, obstaba -ni obstará- a la parte demandada a interponer la correspondiente demanda para la modificación del contrato - que era lo que se pretendía en la demanda reconvencional finalmente inadmitida-, en un declarativo distinto del procedimiento que ahora se está revisando.

TERCERO.- En este punto se ha de decir que, separándonos del criterio del Juzgador de Instancia, esta Sala no valora, la " complejidad contractual" hasta el punto de hacer inviable la acción de desahucio ejercitada por la parte apelante, cuestión sobre la que ahora entraremos.

Partimos de la base, se ha de aclarar, de que no existe un criterio definitivo o una "prueba de carbón" que nos sirva para determinar automática y categóricamente cuándo una cuestión reviste tal complejidad que hace inoperantes los cauces de la tutela sumaria, sino que se habrá de hacer un análisis caso a caso, dependiendo de las situaciones concretas que se planteen en el marco de la realidad negocial.

Siguiendo la jurisprudencia emanada de otras Audiencias Provinciales, como la indicada por la apelante o la contenida, a título ejemplificativo por la SAP de La Coruña, Sección 3, de 9 de septiembre de 2009 -ROJ: SAP C 2482/2009- " Serán cuestiones complejas aquellas que "hagan tremendamente dificultosa o imposible la apreciación de la finalidad y trascendencia" de las relaciones negociales".

Examinado el contrato, sin embargo, no puede considerarse que sea tan tremendamente difícil o incluso imposible la apreciación de la finalidad contractual o incluso la trascendencia de las relaciones jurídicas creadas por el negocio.

Ciertamente; se trataría de un contrato que presenta elementos parcialmente atípicos - algunos, podría decirse, incluso tocantes con los contratos de Sociedad o el contrato de superficie-, pero no tan inextricables o complejos, en vista de su redacción, que hagan imposible o tremendamente difícil conocer el alcance de las relaciones jurídicas creadas en el marco del negocio.

En todo caso, parece pacífico que la relación de base es un arrendamiento urbano sometido por expresa voluntad de las partes ( Arts. 3CDFA y 1255CC) a la Ley de arrendamientos urbanos. Ciertamente, y tal y como tiene declarado el Tribunal Supremo, la calificación de un contrato no deviene exclusivamente de la exégesis de su contenido, pues "los contratos son lo que son y no lo que digan las partes contratantes".

Más allá de lo anterior, se encuentra el hecho de que, a lo largo de todo el contrato, las partes se presentan a lo largo de todo el contrato como arrendadora y arrendataria respectivamente, pactan la renta, sus actualizaciones y pormenores - CLÁUSULA 4-, la entrega de la finca -CLÁUSULA 5-, realizan estipulaciones en materia de cesión y subarriendo - CLÁUSULA 7-, en materia de obras y mejoras, - CLÁUSULA 8- o de pago de la fianza - CLÁUSULA 12-.

Sí es cierto que, como dice el Juez de instancia, reviste cierta complejidad el hecho de que la renta esté dividida en una renta fija - cantidad concreta-, y una renta variable - cantidad dependiente del volumen de negocio de la parte arrendataria-.

Si bien esto es así, y podría determinar, en abstracto, que hubieran de concretarse las cantidades reclamadas en un procedimiento declarativo ordinario y resolverse la cuestión en tal plenario; Es tan cierto como lo anterior que la parte demandante únicamente pide y reclama cantidades correspondientes a renta fija - renta mínima garantizada-, obviando cualquier reclamación en materia de renta variable (probablemente, porque no se habría devengado a consecuencia del fracaso del negocio proyectado).

Así pues, se piden únicamente las cantidades correspondientes a la renta mínima garantizada por aquellas rentas correspondientes a los meses impagados desde julio de 2021 hasta la actualidad. Lo que inicialmente podría haber revestido complejidad, en este caso concreto no la tiene.

Es clara la naturaleza del negocio, arrendamiento, la voluntad de las partes - empresarios-, de someterla al régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y la demanda de reclamar, por vía de acumulación de acciones, solamente cantidades de renta fija, perfectamente determinables y determinadas.

Del examen del contrato se colige o infiere una clara voluntad de presentar como elemento preeminente del negocio el elemento arrendaticio (si bien, existen otras obligaciones anejas como la obligación del arrendatario de construir en la finca o cuestiones relativamente atípicas, la duración del contrato o que lo construido deba quedar a la finalización del mismo - 35 años- en propiedad de la parte arrendadora).

Apoya la tesis de esta resolución la más reciente STS, Civil Sección 1 del 12 de marzo de 1985 (ROJ: STS 801/1985 - ECLI:ES:TS:1985:801) que, sobre si el arrendamiento era de industria o de local de negocio, cuestión que para la recurrente, por su complejidad solo cabía resolverse en un juicio declarativo ordinario, sienta lo siguiente " La doctrina invocada no es ciertamente aplicable al caso debatido en el recurso, ni por ello la Sala de Instancia tuvo que hacerlo indebidamente como se le reprocha ahora, porque, si bien las dos sentencias que se citan aluden al -en un tiempo muy debatido- tema de la complejidad, ello era debido a una correcta apreciación de la situación en liza, y a la necesidad de limitar el proceso sumario de desahucio a su propio y específico contenido, en atención, por lo demás, a su carácter provisorio o no materialmente prejudicial, tal como en los supuestos de las sentencias citadas STS de 3/6/1648 y STS de 5/2/1951 referentes a un juicio de desahucio por precario y el otro por falta de pago, cuya nitidez en el tema por decidir explica aquellas declaraciones jurisprudenciales tocantes a la exclusión de cuestiones incidentales, utilizables por las partes como incorrecta defensa, y que además en nada podrían influir en la recta resolución del caso y aquellas cuestiones, fueran previas o no, licitamente remitibles a posterior juicio.

Y continua diciendo que " Considerando que ese no es el caso, hoy tan repetido o reiterado en los Tribunales (como muestran las constantes Sentencias de esta Sala), de la discusión en torno a la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, y a su solución distinta según la naturaleza del arriendo -de industria o de local de negocio-, porque en esos supuestos -como el de ahora- sí que es determinante y decisivo esclarecer por el Juez esa naturaleza jurídica del contrato, como paso previo e inexcusable para su fallo, como elemento propio del juicio judicial, y sin más complejidad que la propia de toda contienda que exija como base o presupuesto fijar la cuestión de hecho, y de derecho que ha de señalar la aplicación de la norma sustantiva o procesal adecuada, y es evidente, y no necesita de mayores razonamientos, que la calificación del contrato es operación judicial inexcusable base y presupuesto de la sanción normativa que por la parte se postula, es decir, la resolución del vínculo arrendaticio, base que procesalmente corresponde al juicio sumario, sin incidirse, como ahora se dice en el recurso, en inadecuación del procedimiento".

En otros términos, si para dirimir la cuestión de si un arrendamiento lo era de industria o de local de negocio el Tribunal Supremo no considera necesario que se excedan los cauces del Juicio Sumario, debiendo hacerse, como razona la Sentencia, una inexcusable labor de " esclarecimiento de la naturaleza jurídica del contrato" como " elemento propio del juicio judicial", en una argumentación a fortiori, deberemos en nuestro caso concluir que para dirimir si nos encontramos ante un arrendamiento simple o uno ad aedificandum, y para realizar una exégesis del contenido del contrato, tampoco es necesario exceder los cauces del juicio verbal de desahucio.

Lo anterior, máxime cuando, tal y como se ha dicho y ahora se reitera, del examen del contrato - Documento 2 Demanda- se extrae de forma tan diáfana esa clara voluntad de presentar como elemento preeminente del negocio el arrendamiento de la finca urbana, con particularidades, eso sí, que le son propias, pero que no hacen confuso ni ininteligible el negocio ni oscurecen su naturaleza y alcance obligacional.

A todo lo dicho, entendemos necesario añadir lo siguiente;

I.- Entre los argumentos que está Sala encuentra para revocar la Sentencia de instancia, está el hecho de desestimar las acciones impetradas pese a haberse probado plenamente los hechos constitutivos. Es decir; pese a que es claro y pacífico que en el local arrendado se han impagado una serie de rentas (diecinueve - s.e.u.o- en el momento de dictarse la presente resolución), la parte actora ve desestimadas todas sus pretensiones.

Y ya no es solo que vea desestimadas las pretensiones relativas a la acción de desahucio - tutelasumaria-, sino que es que, incluso, ve desestimadas las pretensiones relativas a la reclamación de unas rentas que es cuestión incontrovertida y pacífica que han sido insatisfechas - tutela plenaria-.

II.- El segundo argumento que lleva a la Sala a la revocación de la Sentencia de instancia es que se aprecia y valora que se deja en ella sin tutela jurisdiccional a quien efectivamente cumple por su parte el contrato y se deja sin resolver el fondo del asunto obligando a un devenir jurisdiccional, que, a la sazón, habría de resolverse por los mismos cauces del Juicio verbal.

Así, respecto de la acción de desahucio, correspondería ex Arts. 532 y 535 del Texto Refundido de la Ley Concursal, el cauce del juicio verbal; mientras que respecto de la acción de reclamación de rentas - sobre cuyo fondo tampoco se ha resuelto-, habría de dirimirse necesariamente por los cauces del mismo juicio verbal ex Art. 250.1.1LEC.

Imponer, por lo tanto, a la parte actora, a quien en definitiva por su parte ha cumplido el contrato, a una deriva jurisdiccional para que, nuevamente, y por los mismos cauces del juicio verbal, plantee idénticas pretensiones, y solicite idéntica tutela judicial efectiva, se estima tan innecesario como improcedente.

III.- Y se estima improcedente, máxime cuando por parte de la demandada podría haberse recurrido el Decreto por el que se inadmitía la acción reconvencional o por cuanto la parte demandada tenía - ytiene- la posibilidad de obtener, en otro declarativo, cuánto solicita en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Dicho de otro modo; aun cuando se cumplen todos y cada uno de los requisitos para que prospere en las acciones ejercitadas tanto de desahucio de la finca como de reclamación de rentas, la Sentencia no otorga tutela judicial a la parte demandante.

A quién cumplidamente prueba los hechos constitutivos de su pretensión, se le reconduce a otro procedimiento declarativo; y ello a pesar de que por la parte demandada ni se prueba el pago ni tampoco las circunstancias relativas a la enervación del desahucio.

Respecto del argumento que valora una posible indefensión de la parte demandada, hay que decir que las cuestiones relativas a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, podrían haberse hecho valer, sin inconveniente ninguno en otro procedimiento declarativo distinto del de desahucio. Aún con todo, fueron cuestiones discutidas en la vista.

IV.- Otro de los argumentos que llevan a la Sala a adoptar la decisión que en la parte dispositiva se diga, es que la Sentencia de instancia resuelve sobre la existencia de complejidad, valorando motivos esgrimidos en una reconvención inadmitida.

Es decir, sin que se haya ampliado el objeto del proceso por la vía de la reconvención - Art. 412LEC -, el juzgador de instancia va más allá de una valoración de aquellas circunstancias relativas al efectivo pago o a las relativas a la enervación del desahucio - que eran aquellas que podía la demandada efectivamente esgrimir con éxito en el proceso- y deja sin tutela judicial a quien, por su parte, prueba plenamente los hechos constitutivos de la pretensión.

V.- Otra de las consideraciones que llevan a la Sala a adoptar su decisión, es la tiene que ver con la seguridad jurídica. Efectivamente, en el momento de interponer la demanda, únicamente se debían tres cánones arrendaticios (un año en el momento de la Sentencia de instancia). En el presente momento se deberían ya alrededor de 150.000€ por las rentas correspondientes a, s.e.u.o, diecinueve meses.

VI.- Por último, no podemos olvidar remitirnos - si bien no reproducir para evitar reiteraciones inútiles- a los argumentos ofrecidos en el recurso de apelación - especialmente en las Pags. 4 a 7- que por esta Sala son compartidos y aceptados íntegramente, y que, en mayor o menor medida, además, han venido a sostenerse y respaldarse con el argumentario de la presente resolución.

Cabe por tanto preguntarse en qué momento podría obtener la tutela judicial la parte demandante a quien sucesivamente se van impagando todas y cada una de las rentas pactadas desde hace ya más de año y medio.

Lo que ocurre, es que la situación generada a la parte arrendataria - por mala fortuna, no por circunstancias imputables a la arrendadora-, parece tratar de paliarse con la Sentencia de instancia aun a costa de obviar total y absolutamente los derechos de la parte actora.

Esta Sala no debe, y por tanto no puede ignorar que la concurrencia plena de los presupuestos base de las acciones ejercitadas, - encauzadas, dicho sea de paso, por el procedimiento que marca la ley-, determina necesariamente la estimación de la demanda.

CUARTO.- En síntesis nos encontramos ante un vínculo contractual arrendaticio, en el que la renta se estructura en dos tramos, uno fijo que se llega a denominar renta "garantizada" y otro variable, que se solidariza al resultado de los aprovechamientos de la explotación económica a realizar por el arrendatario, que se topa (hasta 75.000 € anuales) participación que no muda su naturaleza de "renta", y en el que son destacables que:

(i) La voluntad de las partes de que el referente jurídico del contrato sea el locativo de la parcela, hasta el extremo de subordinar la dinámica del cumplimiento del contrato al régimen propio de los arrendamientos urbanos,

(ii) No puede dejar de advertirse que la LAU de 1994 atribuye, respecto a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda, una casi absoluta facultad de autorregulación de las partes, y que es esa misma facultad de autorregulación la que reenvía en el contrato de manera directa a la misma LAU en la ordenación del régimen jurídico. La LAU, salvedades hechas en el contrato, no es solo fuente del contrato casi de primer grado, sino que categoriza al mismo con un contrato de arrendamiento.

(iii) En la LAU y en el contrato (cláusulas 11.1 y 11.2 del contrato) el impago de la renta es causa resolutoria del mismo.

(iv) Es por tanto irrelevante que se le califique o no como contrato de uso distinto a la vivienda. Las partes se sometieron a la LAU y de ello resulta tal ley preminente por voluntad de las partes y como objeto del contrato una parcela.

(v) El aprovechamiento que para el arrendador pueda suponer una participación en los potenciales rendimientos de las actividades económicas a desarrollar por el arrendatario, se califican por las partes expresamente como renta. Aunque sea variable.

(vi) Por tanto, las partes no contemplan ninguna forma de colaboración mercantil entre las partes, sino un mero contrato arrendaticio en el que la renta, en parte, se fija atendiendo a los potenciales aprovechamientos que puede llegar a tener el arrendatario, en atención a la singular y privilegiada situación de la parcela. Y por ello, esta última, es el referente nuclear del contrato.

(vii) No hay en sí una situación compleja. Aquí el arrendatario lisa y llanamente ha dejado de abonar la renta en la parte calificada como garantizada.

(viii) Desde esta consideración la única razón que ampararía la posición del arrendatario sería la alteración de las circunstancias que sirvieron de base al contrato (rebus sic stantibus), derivadas de la pandemia. Pero dejando al margen de que con la renta variable, solidarizada con los rendimientos, que se produce un reequilibrio económico, es lo cierto que la parte arrendataria no ha iniciado, que conste en las actuaciones, proceso judicial alguno, para que se concrete un reajuste en las rentas o cualquier otra solución reparadora o mitigadora de la crisis económica asociada a la pandemia, a la que la arrendataria creyera tener derecho.

(ix) Con lo que la cuestión es en definitiva resolver un problema de distribución de la carga de accionar. Si al arrendador, al que sin más se le ha dejado de abonar lo que contractualmente se denominó como renta mínima garantizada, que quedaría a expensas de que el arrendatario tenga por conveniente solicitar amparo judicial, o si esa carga, que es lo que éste tribunal defiende, recae sobre el arrendatario, a quien compete demandar en los tribunales la modificación de las previsiones de un contrato, en tanto en cuanto se considere que se han alterado las bases económicas del mismo. Esa distribución de la carga de accionar recae sin género de duda sobre quien pretende la modificación, al aquí arrendatario.

QUINTO.- En lo relativo a las costas procesales, y sobre la base de los Arts. 394 y siguientes de la LEC; compartiendo, en este punto sí, el criterio sostenido en la primera instancia. Atendiendo a las potenciales dudas de derecho que pueden existir, no se ha de hacer especial pronunciamiento sobre la materia.