Sentencia Civil Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 4, Rec 206/2013 de 09 de Julio de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00307/2013

Rollo: 206/2013

SENTENCIA NÚMERO TRESCIENTOS SIETE

Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s:

Presidente:

Juan Ignacio Medrano Sánchez

Magistrados/a:

D. Antonio Luis Pastor Oliver

Dª Mª Jesús De Gracia Muñoz

En Zaragoza, a nueve de julio de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 4 de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 783/2012, procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 14 DE ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo 206/2013, en los que aparece como parte apelante Cirilo Y Higinio , representado por la Procuradora Dª. Ana Santacruz Blanco y asistido del Letrado D. Pablo Vera Torrero y apelado ZARAGOZA URBANA S.A representado por el Procurador D. Jorge Guerrero Ferrandez, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. Antonio Luis Pastor Oliver.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO .- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 14 de ZARAGOZA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 5 de abril de 2013 , cuya parte dispositiva dice: 'FALLO: Que desestimando la demanda planteada por la representación procesal de D. Cirilo contra la entidad mercantil ZARAGOZA URBANA, S.A, debo absolver y absuelvo a ésta libremente de la pretensión de la parte actora, a quien se imponen las costas procesales causadas, y estimando en parte la reconvención planteada por esta última se hacen los siguientes pronunciamientos: Se declara que procede la actualización de la renta del contrato de arrendamiento vigente con el actor aplicando la variación del IPC, al alza o a la baja, según establece la D.T. segunda de la LAU de 199, sobre la renta actualizada en aplicación de la citada norma legal. Como consecuencia del anterior pronunciamiento, la renta exigible para las respectivas anualidades era la siguiente: - el mes de junio de 2007 era de ........585,40 Euros - los meses de julio de 2007 a Junio de 2008 era de.....598,86 Euros - los meses de julio de 2008 a junio de 2009 era de... 626,41 Euros - los meses de julio de 2009 a junio de 2010 era de.... 626,41 Euros - los meses de julio de 2010 a junio de 2011 era de. 637,69 Euros - los meses de julio de 2011 a mayo de 2012 es de....660,01 Euros Se condena al actor al abono de la cantidad de 10.721,21 euros, con sus intereses legales desde la presente resolución. Se declara que la demandada tiene derecho a repercutir al arrendatario el coste de los servicios y suministros que se hayan producido a partir de la entrada en vigor de la vigente LAU, siempre que los mismos obedezcan a gastos y suministros reales, no estando incluidos en la renta actualizada.'

TERCERO .- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Cirilo Y Higinio se interpuso recurso de apelación, y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este Tribunal el día donde han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso en la forma legalmente establecida, señalándose para discusión y votación el día 2 de julio de 2013, en que tuvo lugar.



CUARTO .- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en parte los de la sentencia recurrida, y
PRIMERO .- No resulta sencillo seguir la estructura fáctica y jurídica que las partes han desarrollado a lo largo del procedimiento. Aunque es cierto que en la Audiencia Previa concretaron sus pretensiones al recoger los 'Hechos controvertidos' (ex Art. 428 LEC ), sus constantes alusiones a una extensa y prolija relación epistolar origina dudas respecto a lo que pueda considerarse el punto de partida de algún dato pacífico.

Sí lo es la fecha del contrato y la renta pactada. No se discute un proceso actualizador iniciado por la arrendadora en el año 1995 y una aceptación inicial -parece ser- por parte del arrendatario (docs 7 y 8 de la demanda principal). Sin embargo, ya en enero de 1996 el arrendatario rechaza el porcentaje que debe de pagar, el 40%, y no el 60%.

Sin embargo, admite que la renta actualizada ha de ser de 70.049 pts mensuales. Por tanto, de este punto habrá que partir.

De nuevo en 1997 el arrendatario insiste en que en ese año será el del 60% y no el 100% (doc 13 de la demanda). En todo caso, aun aceptando la tesis del arrendatario, en 1999 ya sería exigible el 100% de la renta.

Esto nos lleva a una segunda fase de relaciones. La que comienza con el burofax de la arrendadora del 1-marzo-2005 (doc. 7 de la contestación). En él la arrendadora aplica el criterio del IPC. La renta mensual final (1997, según la arrendadora) de 443,68 euros, por el 23,30%, da una renta de 545,96 euros que se aplicará desde 2005.

Le reprocha el arrendatario (doc.8 de la contestación) que ha cambiado su criterio respecto al mantenido en su escrito de 17-6-2002 (doc 14 de la demanda).

En efecto, los 447,89 euros que reclama como renta mensual en 2002, provienen de la suma de 443,68 euros (100% de la renta, según la propia arrendadora) más el aumento fijo que recogía el contrato (20% de la renta inicial= 8.400 pts, o sea, 50,49 euros anuales) es decir, 4,21 euros mensuales.

A partir de ahí (docs 11 y siguientes de la contestación a la demanda), la arrendadora va incrementado el IPC a las rentas del curso precedente. Así, 545,96 ? para 2004-2005, 562,88 euros para 2005-2006, 585,40 euros para 2006-2007 y así sucesivamente.

De estos cálculos, menos lo pagado por el arrendatario, deduce la reconviniente su reclamación de 10.721,21 euros: mensualidades de junio- 2007 a mayo de 2012 (doc 1 de la contestación).



SEGUNDO .- Centrada así la discusión fáctica de los litigantes, procede concretar, en primer lugar, cuándo se cumplió el plazo para actualizar la renta, según los cálculos realizados por la arrendadora en su escrito de 20-julio-1995.

Así, la renta primera actualizada será para el periodo 1995-1996. ¿En qué porcentaje? Acudiendo a la D.Tr. segunda de la L.A.V. 1994, una vez averiguada la renta exigible habrá que compararla con lo que se estaba pagando en ese momento (34.083 pts) y, en su consecuencia, habrá que satisfacer el porcentaje correspondiente al tramo superior al de la renta en vigor. Por tanto, superior a 34.083 pts; teniendo en cuenta que en nuestro caso el 100% debería de alcanzarse en 5 años.

Consecuentemente, el tramo sería el tercero (60%): 42.029 pts.

De esta manera, el 80% sería en la anualidad 1996-1997 y el 100% en la 1997-1998.



TERCERO .- A pesar de lo cual, los cálculos que realiza la arrendadora en el doc.7 de su contestación ofrecen un resultado acorde a las variaciones del I.P.C del Instituto Nacional de Estadística. De tal manera que llegamos a los cálculos recogidos en el doc.1 de la contestación, coincidiendo los cálculos realizados con la aplicación anual de aquellos índices. Operaciones que -además- no han sido impugnadas.

Si, sin embargo, se acusa a la arrendadora de no aplicar en la anualidad 2009-2010 la deflacción del 0,9 %. Y en esto tiene razón el arrendatario. Por lo tanto, las rentas 2009-2010 serán de 620,77 euros; en 2010-2011 de 631,95 euros y en 2011-2012, de 654,06 euros.

En su consecuencia, la deuda del arrendatario quedaría así: 137,84+1.815,60+2.146,20+2.032,24+2.162,16+2.225,19=10.519,23 euros.



CUARTO. - A partir de esta concreción procede entrar en las cuestiones jurídicas que configuran el núcleo de lo litis.

En primer lugar, el método de conservación del valor de la renta una vez ha sido actualizada al 100%.

Esto configura peticiones tanto de la parte actora principal (arrendatario), como de lo reconviniente (arrendadora) y supone la interpretación de la regla D-11-4º de la D.Tr segunda. Su tenor literal es claro: ' A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponde pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del sistema de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación'.

No le falta razón al arrendatario cuando pretende ampararse en la cláusula del contrato de 1963 que establece un incremento de 8.400 pts cada cinco años. Así se pactó y así consta en un contrato que nadie discute que se mantenga en vigor.

La sentencia de primera instancia, aunque no traslada explícitamente al fallo su decisión sobre la validez o ineficacia de la cláusula de actualización contenida en el contrato de 1963, sí que rechaza su aplicación por contravenir el tenor, letra y espíritu de la L.A.V. 1994 respecto a la ' actualización de rentas'; declarando expresamente que la D.Tr. Segunda D.11-4ª debería aplicarse una vez se ha llegado al 100% de la actualización de la renta, en el sentido de que la posterior 'actualización' habrá de hacerse conforme a la variación del I.P.C. y no con arreglo al sistema recogido en el contrato.

Y esta Sala participa de esa conclusión.



QUINTO. - Ahora bien, los motivos son parcialmente diferentes.

En efecto, el arrendatario y apelante se acoge en su postura al tenor literal de la regla 4º de la D.Tr.2º, D-11. Y es cierto que el contrato de 1963 tenía un método actualizador de la renta. Y resulta más que dudoso que esa cláusula sea nula como pide la reconviniente, según el enfoque jurídico tradicional de los arts 1300 y siguientes del C.civil . La jurisprudencia que se ocupó de esta cuestión de forma profusa antes de la entrada en vigor de la vigente L.A.V.1994, analizaba las denominadas cláusulas de estabilización realizando una serie de distinciones. Por una parte, el momento de celebración del contrato, anterior o posterior a la entrada en vigor del T.R. A.V de 1964 y, por otra, la necesaria relación entre 'prórroga forzosa' y 'modificación de la renta'.

Respecto al primer aspecto de la cuestión, es preciso recordar las limitaciones que las rentas tenían a través de una legislación de postguerra, eminentemente protectora de la situación del arrendatario. Situación que se modificó con la expresa liberalización llevada a cabo a través del Art.97 T.R.A.V de 1964. Por ello, las cláusulas de estabilización de rentas tenían como finalidad proteger al arrendador en su economía, frente a la imposición de una prórroga forzosa de duración potencialmente muy larga.

A partir de este encuadre histórico-legal, la generalidad de las cláusulas de modificación de rentas contemplaban el 'aumento' de éstas en atención a una serie de parámetros (valor oro, salarios de peones, índices de revalorización de precios, etc). A finales de los años 60 y durante la década de los 70, la jurisprudencia comenzó a pronunciarse respecto a dicha cláusula que sólo contemplaba el aumento y no la reducción de la renta y lo hacía, a veces, únicamente calificándolas como dignas de ser miradas 'con recelo' ( S.T.S 21-12-1970 ) y otras declarándolas directamente 'ilegales' ( S.T.S 24-junio-1971 , 7-julio-1972 ) o 'nulas' ( S.T.S 16-junio-1973 y 28-octubre-1975 ). Pero también hubo resoluciones que las consideraban 'lícitas' en tanto en cuanto su moderación no implicaba un ataque subrepticio al derecho de prórroga forzosa (S.s T.S 30- octubre-1964 y 11-octubre-1968). La S.T.S 13-febrero-1980 es un claro exponente de esta última tesis intermedia. Si bien el binomio 'prórroga- renta' y la equitativa bilateralidad del contrato, con su secuente equilibrio patrimonial, exige la contemplación de las alteraciones tanto inflaccionistas como deflaccionistas, no descarta la posibilidad de ponderar, en razón de las circunstancias del caso, que el incremento de renta pactado pudiera responder a pautas de seguridad y, por tanto, que no pudiera ser calificado como anormal o abusivo, al respetar la ecuación 'renta-prórroga forzosa'.



SEXTO .- Por ello, resulta anómalo que sea la arrendadora la que pide la nulidad de una cláusula que sólo prevé el aumento de renta y no la disminución.

Desde luego, la cláusula litigiosa no supone ataque alguno al derecho de prórroga a favor del arrendatario. Sí, sin embargo, a la proporcionalidad de las prestaciones de las partes, el equilibrio del sinalagma contractual ( art. 1274 C.c ). Proporcionalidad a la que ya se refería la S.T.S 23-febrero-1963 (en otro contexto) y que acababa hablando de 'nulidad radical' amparándose en el Título Preliminar del C.civil.

A juicio de esta Sala, este es el enfoque jurídico adecuado a la cuestión planteada: la condición de una cláusula de estabilización y la eficacia negocial de la misma con el transcurso del tiempo.

SEPTIMO. - Para que una cláusula contractual de estabilización ostente tal naturaleza ha de responder a su finalidad: regular el valor y el precio del contrato con referencia a un índice que fluctúa con el nivel creciente o decreciente del poder adquisitivo de la moneda y permita calcular la cantidad de dinero que vale la prestación remunerada, con el transcurso del tiempo y en atención a las circunstancias iniciales del contrato.

Obviamente, esta definición está haciendo referencia a contratos de larga duración o de tracto sucesivo, previendo métodos de salvaguarda del equilibrio patrimonial en atención a modificaciones de la realidad económica en la que el contrato va a seguir inmerso.

Por ello, la jurisprudencia ha relacionado la 'cláusula de estabilización' con el principio o cláusula general del 'rebus sic stantibus', como elemento de superación de otro principio, el de 'pacta sunt servanda' ( arts 1255 y 1278 C.c ). De tal manera, dice la S.T.S 2-febrero-1966 , que cuando la cláusula no representa ni produce el efecto de equilibrar los negocios jurídicos en atención a las fluctuaciones del coste de la vida, no estaríamos propiamente ante una 'cláusula de estabilización'.

Por lo tanto, como primera conclusión: la cláusula pactada en 1963 no es nula, pues no alteraba el equilibrio 'renta-prórroga forzosa'.

Segunda conclusión: difícilmente podría calificarse como 'cláusula de estabilización' en sentido estricto, pues no cumpliría su función económico-jurídica, con lo que no estaría incardinada en el concepto 'otro sistema de actualización' de la D.Tr. 2º, D-11-4º LAU 1994.

OCTAVO .- Pero, en tercer lugar, aunque así fuere, habremos de enfrentarnos a la situación jurídica y económica que recogía la reforma de la ley locativa en el año 1994. Lo que aboca al entorno conceptual del 'rebus sic stantibus'. Admitida por el Alto Tribunal en contratos de tracto sucesivo y larga duración ( S.T.S. 16-3-2009 ). En efecto la L.A.V. 1994 marca una pauta rupturista con el sistema de rentas precedente. El punto 6 de su Exposición de Motivos no deja lugar a dudas: ' En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda' .

Por lo tanto, carecería de sentido que una vez recuperado el valor de la renta por expresa imposición legal, se volviera a un sistema de actualización ineficaz como tal. De hecho, la propia D.Transitoria 17ª del T.R.A.V. de 1964, ya preveía la intervención estatal para adecuar la renta a los precios de mercado.

Desde esta óptica, la propia L.A.V.1994 constituye una modificación sustancial de circunstancias respecto a la prevista en el texto de 1964. Es más, la propia D.Tr. 2ª D-11, en su regla 1ª exige que aun dentro del periodo actualizador 'ex lege' se contemple la adecuación de la renta al I.P.C o índice similar. Así lo fija como doctrina jurisprudencial la S.T.S 18-julio-2011 (aunque referida a su homóloga de la D.Tr.3ª). Lo que abunda en la necesidad de mantener una cláusula estabilizadora que no invalide para el futuro el mandato contenido en la L.A.V. 1994.

Por ello, en el supuesto de considerarse válida como cláusula estabilizadora lo que pretende aplicar el apelante, estaríamos ante una situación de desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, producido de forma imprevisible en el momento de perfeccionarse el contrato y no remediable por otros métodos jurídicos. Lo que llevaría a la no aplicabilidad de dicha cláusula.

En esta línea exegática, las SS. T.S 20-11-2009, 26-4-2013, 27-4-2012 y 17-1-2013. Esta última realiza una aproximación doctrinal a través de la aplicación de los 'Principios de Derecho Europeo de la Contratación' (UNIDROIT), en el ámbito de la 'causa negocial', que permitiría la revisión o resolución del contrato si el cambio extraordinario de circunstancias fuera imprevisible y haga excesivamente onerosa para una de las partes el cumplimiento de sus obligaciones o llegue a frustrar el fin del contrato.

Mas clarificadora es aún la citada S.T.S 27-4-2012 (ponente D. Román García Varela), que no acepta la aplicación de la cláusula 'rebus sic stantibus' a un contrato de arrendamiento. Pues, aunque admite que la prolongada duración de estos y la transformación económica de un país puede variar sustancialmente el contenido de las obligaciones, sin embargo, faltaría el requisito de la 'imprevisibilidad', precisamente porque la L.A.V 1994 integra normas de actualización de renta.

NOVENO. - Concluyendo: la cláusula litigiosa no es nula, pero sí ineficaz a los efectos debatidos de la D.Tr. 2º, D-11-4º de la L.A.V 1994. Lo que supone la desestimación del recurso en este punto concreto.

DÉCIMO .- Otra cuestión que se planteó como litigiosa en la Audiencia Previa, fue la relativa a la posibilidad de repercutir los servicios que se presten al arrendatario con posterioridad al proceso actualizador de la renta, cuando esos servicios hubieran sido tenidos en cuenta en concepto de 'cantidades asimiladas' a la renta para el cálculo de la renta sobre la que hallar la actualización de la misma.

Hay que tener en cuenta que en la propia Audiencia Previa esta materia se planteó como 'cuestión jurídica', como 'petición genérica de principio'. De hecho no se individualizaron discusiones sobre servicios concretos, aunque sí se aludieran a ellos. Por lo tanto, la decisión sólo puede abarcar a lo estrictamente debatido.

En este sentido, la jurisprudencia ha sido reiterativa en el sentido solicitado por la reconviniente. Ya desde la S.A.P.Zaragoza, secc 4º de 25- marzo-1996 se consideró que la denominada 'cantidades asimiladas a la renta' del T.R de 1964 no constituían sino renta encubierta, pues confería al arrendador la posibilidad de repercutir el aumento del coste de servicios y suministros en el arrendatario, como forma de paliar los efectos de la inflación sobre la renta, dadas las fuertes limitaciones legales a su incremento. Por ello, la regla 3º de la D.Tr.2ª, D.11, constituye una aceleración del sistema actualizador de la renta. Pero, una vez actualizada así, por las razones expuestas, vuelve a permitir al arrendador el repercutir en el arrendatario el importe del coste de servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley (D.Tr 2º, C- 10-3 y 5), pues ya no tendrían la consideración de renta.

En esta línea, Ss A.P.Zaragoza, secc 5º, de 22-junio-1996 , 18-11-1996 , 7-7-1997 , 21-3-2007 . Pero, es la S.T.S 5-febrero-2010 la que aclara y define una cuestión que las distintas Audiencias discutían. Sienta, por tanto como doctrina jurisprudencial que ' una vez actualizada la renta del contrato al amparo de la regla 8ª, del apartado 11, letra D, de la D.Tr.Segunda de la Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, puede el arrendador repercutir al arrendatario el importe íntegro de los servicios y suministros, que autoriza el apartado 10.5 de la letra C, de la indicada D.Tr., salvo que exista un pacto expreso entre las partes que los ponga a cargo del arrendador, y siempre al margen de la renta actualizada'.

UNDECIMO .- Lo expuesto supone la estimación parcial del recurso. Se mantiene la desestimación de la demandada principal y la estimación parcial de la demanda reconvencional. No obstante, la específica cuestión central del litigio (validez de la cláusula contractual) de índole estrictamente jurídico y en relación al análisis efectuado en esta resolución, procede aplicar la excepción del art.394 LEC en materia de costas.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de D. Cirilo , debemos revocar parcialmente la sentencia apelada. Desestimando la demanda principal y estimando parcialmente la reconvencional: 1º) Declarar la ineficacia de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento de 6-junio-1963; 2º) Declarar que la actualización de la renta en el contexto de la regla 4º de la D.Tr.segunda D-11 de la L.A.V de 1994 será conforme a la variación al alza o a la baja del I.P.C. 3º) Declarar que la renta correspondiente al periodo 2011-2012 era de 654,06 euros. 4º) Condenando, en consecuencia, al arrendatario al pago de la cantidad de 10.519,23 euros e intereses legales desde la interpelación judicial. 5º)Declarar que las rentas para los diferentes periodos son los recogidos en el fundamento jurídico tercero. 6º) Declarar el derecho de la arrendadora a repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se hayan producido a partir de la entrada en vigor de la ley, siempre que no hayan sido absorbidos para centralizar la renta, como cantidades asimiladas, y que fueran procedentes en cada caso concreto. 7º) Sin condena en las costas de ninguna instancia.

Devuélvase el depósito.

Remítanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, junto con testimonio de la presente, para su ejecución y cumplimiento.

Contra la presente sentencia cabe interponer recursos de casación y extraordinario por infracción procesal por interés casacional ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, que se deberán interponer, en su caso, por escrito ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde la notificación de la presente sentencia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION. - Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que la firma y leía por el Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, uniéndose certificación a los autos, de lo que yo el/la Secretario, doy fé.