Sentencia Civil Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5, Rec 401/2013 de 29 de Octubre de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

ZARAGOZA

SENTENCIA: 00471/2013

SENTENCIA nº 471/2013

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. PEDRO ANTONIO PEREZ GARCIA

MAGISTRADOS

D. JAVIER SEOANE PRADO

D. ALFONSO MARIA MARTINEZ ARESO

En Zaragoza, a veintinueve de octubre de dos mil trece.

En Nombre de S.M. El Rey

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de ZARAGOZA, los Autos de JUICIO VERBAL 428/2012, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de ZARAGOZA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 401/2013, en los que aparece como parte apelante-dte, Noemi como Administradora de DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. MARIA LUISA HUETO SAENZ, asistido por la Letrado Dª MARIA PILAR SANGORRIN FERRER; y como parte apelada- demandada, CONSTRUCCIONES RUCALSA, S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sr. ALBERTO JAVIER BOZAL CORTÉS, asistido por el Letrado D. ANGEL BAQUEDANO PARDO; siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. JAVIER SEOANE PRADO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia recurrida de fecha 19 de julio de 2013 cuya parte dispositiva dice: 'Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Maria Luisa Hueto Saenz, en nombre y representación de Dª Noemi , como administradora de la entidad ' DIRECCION000 Comunidad de Bienes', DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la mercantil 'Construcciones Rucalsa S.A.' de las pretensiones frente a ella ejercitada en la demanda rectora de este proceso. Todo con condena en costas a la actora quien deberá abonar las causadas en esta instancia.'

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia la parte demandante interpuso recurso de apelación, y dado traslado a la parte contraria, se opuso, elevándose los autos a esta Sala donde ser registraron al número arriba indicado, señalándose día para deliberación, votación y fallo el 21 de octubre de 2013.



TERCERO.- En la tramitación de estos autos se han observado las prescripciones legales oportunas.

Fundamentos

No se aceptan los de la resolución recurrida en tanto se oponen a los de la presente resolución y;
PRIMERO .- Dª Noemi , actuando en interés de DIRECCION000 COMUNIDAD DE BIENES, recurre la sentencia que desestimó las acciones acumuladas de resolución de contrato y de reclamación de rentas que dedujo contra CONSTRUCCIONES RUCALA SA.

Conforme a su demanda, la expresada comunidad concertó un contrato de arrendamiento con la demandada que recaía sobre la finca sita en la C/ DIRECCION001 nº NUM000 de María de Huerva el día 1 de marzo de 2007, con una duración de 3 años prorrogables, y una renta de 400 ? al mes, y la arrendataria no ha pagado la renta correspondiente desde el mes de enero de 2010, por lo que se hallan pendiente en tal concepto la suma de 15.768 ? que reclama en su acción acumulada.

En justificación de su derecho, alega que pese a que vendió la vivienda a un tercero en el mes de abril de 2010, le corresponde el derecho al percibo de la renta en virtud de la estipulación 10 del contrato a la que haremos referencia mas adelante.

La demandada se opone a la demanda alegando que la actora carece de legitimación activa, en cuanto que el contrato de arrendamiento ha quedado extinguido por de decisión de aquélla, que se opuso a la prórroga mediante fax de fecha 28-1-2010, y que dicha parte carece de la condición de arrendadora por no ser ya propietaria de la finca, como debe colegirse de la sentencia recaída en el procedimiento nº 1741/2009 del juzgado nº 1 con fecha 25-3-2010 por la que fue desestimada la acción de resolución por incumplimiento del contrato de compraventa de fecha 10-4-2007 en virtud de la cual la actora vendía la finca a Alcarsa SL El juzgador de primer grado acoge la falta de legitimación opuesta, y a tal efecto razona que según la expresada sentencia la propiedad de la finca pertenece a Alcarsa SL y no a la actora, y que además así lo revelan actos propios de ésta quien el día 28- 1-2010 dirigió comunicación a la demandada en que reconocía la propiedad de dicha mercantil, por lo que no tiene derecho al percibo de la renta, ni ostente legitimación para pedir la resolución del contrato.

Contra dicha resolución se alza la actora mediante el recurso de apelación del que conocemos, en el que alega error en la valoración de la prueba, al concluir que no ostenta la condición de arrendadora, pues los compradores no llegaron a subrogarse en el contrato, y la perfección de la venta no obsta a su continuidad como arrendadora no propietaria, a cuyo efecto cita la estipulación 10ª del contrato de compraventa. Partiendo de tal afirmación, y de que no ha sido negado el impago de las rentas reclamadas, la recurrente afirma asimismo infracción de los arts. 1254 CC y 27 LAU .

Como último alegato impugnatorio, la recurrente sostiene que la sentencia impugnada incurre en incongruencia o contradicción interna al concluir de una parte la vigencia del contrato de arrendamiento, y no acoger las pretensiones deducidas en la demanda.



SEGUNDO .- Son hechos relevantes para decidir la presente cuestión los que siguen.

1. La comunidad de herederos en cuyo interés actúa la actora concertó un contrato de arrendamiento para uso de vivienda con la demandada el día 1 de marzo de 2007 en las condiciones más arriba expresadas.

2. El día 10 de abril de 2007 la arrendadora vende a DESARROLLO Y PROMOCIONES ALCARASA SL la vivienda arrendada mediante contrato privado en el que se pacta: 3. Que la compraventa se efectúa libre de cargas y gravámenes, y al corriente del pago de todos los gastos, contribuciones, impuestos, arbitrios y tasas, si bien se manifiesta que la compradora conoce que el inmueble se halla arrendado y las condiciones del arriendo, con las que presta total conformidad y admite. (cláusula 3ª) 4. Que hasta la firma de la correspondiente escritura de propiedad, la entidad ' DIRECCION000 , comunidad de bienes' seguirá percibiendo la totalidad de las cantidades correspondientes a la renta del inmueble arrendado; importes que finalmente se descontarán del precio a abonar a la firma de la escritura pública de compraventa.

5. Los arrendadores comunicaron su oposición a la prórroga del contrato el día 28 de enero de 2010, en el que preavisan de tal decisión y requieren de devolución de las llaves a la arrendataria, quien no consta halla contestado al requerimiento, si bien es hecho reconocido que las llaves no fueron devueltas.

6. Mediante demanda de fecha 1 de septiembre de 2009 la actora reclamó de DESARROLLO Y PROMOCIONES ALCARASA SL la parte del precio no satisfecho de la compraventa como cumplimiento del contrato de compraventa, que dio lugar al procedimiento ordinario nº 1741/2009 que terminó con sentencia de fecha 25 de marzo de 2010 que estimaba la demanda y se rechazaba que el contrato hubiere sido resuelto, decisión que fue confirmada en grado de apelación por la sentencia de esta misma Sala de 30-9-2010 , en la que se rechaza la resolución contractual en la que insistía la parte compradora.



TERCERO .- Aún cuando ha sido alegado en el último lugar de los expuestos en el escrito de interposición del recurso, procede examinar antes del resto el motivo de apelación que afirma incongruencia interna o por contradicción de la sentencia de primer grado.

Pues bien, pese a tal afirmación, la recurrente no extrae consecuencia de ella en el suplico de su escrito, en tanto no solicita la nulidad de la sentencia, sino que dictemos otra con estimación de las pretensiones deducidas en la demanda, y esta sala no puede acordar nulidad alguna que le halla sido pedida, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 227.2 LEC .

En cualquier caso, la única consecuencia que produciría la apreciación del defecto denunciado sería su corrección mediante la argumentación contenida en los fundamentos de esta resolución.



CUARTO.- Planteado el litigio en los términos que han quedado expresados, dos son las cuestiones a decidir, la primera si con la compraventa por medio de documento privado de fecha 10-4-2007 se produce la subrogación de la compradora en la posición de arrendador en el contrato de arrendamiento. Y la segunda si el contrato de arrendamiento ha de entenderse extinguido por expiración del plazo por consecuencia de la oposición a la prórroga comunicada por fax el día 28 de enero de 2010, y si ello implica que desde el vencimiento del contrato no se ha producido el devengo de más rentas.

Evidentes razones de método obligan a examinar en primer lugar la primera de las cuestiones.

De acuerdo con los arts. 14 y 29 LAU el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, lo que supone que si efectivamente la compradora adquirió la propiedad de la finca recaería en ésta y no en la actora la condición de arrendador.

Ahora bien, de acuerdo con la teoría del titulo y el modo que rige la adquisición de bienes mediante contrato en nuestro ordenamiento jurídico ( art. 609 CC ), la perfección de la compraventa no supone ninguna alteración jurídico real por su naturaleza meramente obligacional, de tal forma que la transmisión de la propiedad de lo vendido no se produce hasta la tradición o entrega de la cosa mediante alguno de los mecanismos establecidos en el art. 1462 CC y ss ., lo que en el presente caso no ha ocurrido, por lo que la propiedad continúa siendo de la vendedora, aún cuando haya mediado la condena al pago del precio pendiente, que, por cierto, no consta haya sido satisfecho.

En consecuencia, no es de acoger la tesis de que la actora no es ya arrendadora por no ser propietaria de la finca, y serlo la compradora que por tal circunstancia se habría subrogado en el contrato, y ello aún cuando la posición de dicha parte no sea del todo congruente con tal afirmación.

En cualquier caso, aún cuando ello no fuera así, la estipulación 10 del contrato de compraventa conduce a igual conclusión de que las rentas devengadas en tanto no se produzca la tradición instrumental prevista en el contrato corresponden a la vendedora, si bien con la consecuente rebaja del precio por el importe percibido desde el contrato privado en concepto de rentas.



QUINTO - En lo que toca a la segunda de las cuestiones.

Como se dijo, el contrato fue pactado por una duración tres años, prorrogables, y el arrendador se opuso a la prórroga temporáneamente, por lo que ninguna duda cabe que el arriendo se extinguió por expiración del plazo por el que fue concertado el día 1 de marzo de 2010, lo que excluye que a partir de entonces pudiera continuar devengando rentas ( SSAAPP Toledo, Sec. 1.ª, 38/2011, de 3 de febrero ; y Valencia, Sec. 8.ª, 472/2009, de 21 de septiembre ) No obstante, es cierto que de acuerdo con una constante doctrina jurisprudencial de la que se hace eco la SAP Zaragoza, 4ª, nº 551/2004 , en tanto que el arrendatario no procede a la devolución de la cosa el arrendador continúa teniendo derecho a las rentas, ya sea en concepto de indemnización por incumplimiento de la obligación de devolver, ya sea como efecto propio del arriendo.

La cuestión es entonces si en efecto, tras la expiración del contrato por el transcurso de plazo por el que fue concertado, la arrendataria procedió o no a la devolución de la finca.

Sobre tal extremo el demandado sostiene en confesión que contestó verbalmente al requerimiento de 28 de enero de 2010 que dejaba la finca a disposición de los arrendadores, aunque no podía proceder a la devolución de las llaves por haberla perdido, dado el uso meramente esporádico de la finca durante el arriendo. Dicha parte, para acreditar la devolución, aportó junto a su contestación una serie de fotografías que muestran la finca cerrada con cadena y candado, que según dicha parte habrían sido colocadas por la propiedad, lo que ésta no ha negado, por lo que hemos de concluir, que en efecto, la finca fue puesta a disposición de la propiedad.

En consecuencia, procede la desestimación del recurso.



SEXTO.- Las costas de esta alzada se rigen por el art. 398 LEC y el depósito para recurrir por la DA 15 LOPJ .

Vistos los artículos citados y demás preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

1. Desestimar el recurso de apelación formulado contra la sentencia de fecha 19-7-2013 dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 en los autos nº 428/2013 2. Imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente.

3. Decretar la pérdida del depósito constituido para recurrir, al que se dará el destino legal.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación por interés casacional, y por infracción procesal, si es interpuesto conjuntamente con aquél ante esta Sala en plazo de veinte días, del que conocerá el Tribunal competente, debiendo el recurrente al presentar el escrito de interposición acreditar haber efectuado un depósito de 50 euros para cada recurso en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección (nº 4887) en la Sucursal 8005 de Banesto, en la calle Torrenueva, 3 de esta ciudad, debiendo indicar en el recuadro Concepto en que se realiza: 04 Civil-Extraordinario por infracción procesal y 06 Civil- Casación, y sin cuya constitución no serán admitidos a trámite.

Remítanse los autos al Juzgado de procedencia junto con testimonio de la presente resolución.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.