Sentencia Civil Nº 353/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 585/2007 de 04 de Junio de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 585/2007 -A

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES Nº 594/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 46 DE BARCELONA

S E N T E N C I A nº 3 5 3

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a cuatro de junio de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimocuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Juicio Ordinario. Arrendamientos de Bienes Inmuebles nº 594/06, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 46 de

Barcelona, a instancia de IKIRU S.L., contra D. Rosendo ; los cuales penden ante esta Superioridad en

virtud del recurso de apelación interpuesto por el DEMANDADO contra la Sentencia dictada en los mismos el día 15 de Mayo de

2007, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, con estimación de la demanda presentada por IKIRU SL debo condenar y condeno a Rosendo al pago de CUATRO MIL DOSCIENTOS SIETE EUROS CON OCHO CÉNTIMOS (4.207,08 E) con más sus intereses legales a contar de transcurrido un mes desde la entrega de llaves.

Se condena en costas a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de Mayo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT .

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Rosendo a abonar a la entidad IKIRU SL la suma de 4.207'08 ?, con los intereses de demora, suma correspondiente a la fianza constituida al concertar el contrato de arrendamiento de 1.12.2001 sobre el local sito en la C/ Rech, 50 de Barcelona entre el 1º como arrendador/propietaria y la 2ª como arrendataria, resuelto en 1.2.2006, al amparo del art. 36 LAU. A dicha pretensión se opuso el demandado, alegando (1 ) falta de legitimación pasiva, pues en 26.12.2001 se subrogó la sociedad civil VER SACRUM SC en la posición de arrendadora; (2) durante la vigencia del arrendamiento la arrendataria no abonó el IBI, y con la resolución se pactó dar "por subsanada la obligación contraída con el arrendador por resolución anticipada del contrato, consistente en el pago de todas las rentas que restaban hasta la conclusión pactada" (sic), a manera de compensación.

La sentencia de instancia estima la demanda, con expresa imposición de las costas al demandado. Frente a dicha resolución se alza el demandado por "error en la valoración de la prueba" reiterando su falta de legitimación pasiva, que considera deriva de la misma o, en todo caso, a través de presunciones se infiere la notificación de la subrogación (contrato de arrendamiento en el que se preve expresamente la subrogación, escritura de compraventa y notificación de de la póliza de cesión de derechos de cobros de las rentas), infracción de los arts. 1281 y ss CC , respecto a la interpretación del alcance de la renuncia puesta al dorso del contrato que, según afirma, abarca la fianza, y omisión de pronunciamiento referido a la compensación con el IBI, nunca cuantificado (cuando nada de ello se dice en la contestación ni en la audiencia previa, por lo que no puede formar parte del debate en esta alzada, aparte de que no consta notificación ni reclamación alguna por tal concepto durante la vigencia del contrato). Con ello, el debate queda planteado en esta alzada, en los mismos términos que en la instancia, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda (f. 7 y ss), del que merecen destacar los siguientes extremos: a) interviene el demandado como "arrendador", "en su propio nombre e interés", como "dueño en pleno dominio del inmueble", firmando el contrato, sin ningún tipo de antefirma; b) se pacta una duración de 7 años desde el 1.12.2001, prorrogables por períodos anuales "mediando acuerdo de las partes", y una renta inicial de 4.200.000 pts anuales (25.242'51 ?) más el IVA (es decir, 2.103'54 ?/mensuales más el IVA), actualizable anualmente conforme al IPC y asumiendo la arrendataria el IBI; c) se constituye la fianza de 700.000 pts (4.207'08 ?), "para su depósito en el Instituto Catalán del Suelo", aparte de un aval para garantizar el pago de la renta y el cumplimiento de las demás obligaciones; d) como "condiciones anexas", se hace constar - entre otros extremos - que "siendo que el derecho de propiedad del ARRENDADOR sobre el INMUEBLE deriva de un documento privado que no se halla en la actualidad inscrito en el Registro de la Propiedad, el ARRENDADOR se compromete a hacer constar su titularidad, o la de la persona física o jurídica que se subrogue en su posición de arrendador en los términos exactos de este contrato, en el Registro de la Propiedad, en un plazo no superior a los dos meses desde la firma de este anexo". 2) En 26.12.2001 se formalizó la escritura pública (f. 50 y ss) a que se refiere en anterior extremo, a favor de la entidad mercantil LA MARINA VER SACRUM SL (que adquirió 2/3 indivisos del local) y de NAVARIA SL (que adquirió el tercio restante), ambas únicas socias de la Sociedad Civil VER SACRUM SC desde el 22.11.2000 (f. 71 y ss, donde consta el documento privado de constitución), no constando que la subrogación fuera comunicada a la arrendataria; el arrendador inicial actuó en la escritura en nombre y representación de la primera entidad compradora, siendo su administrador único; asimismo, por conducto notarial y a instancia - la factura de la Notaría se gira a su cargo - de LA MARINA VER SACRUM SL (no de VER SACRUM CS) se intentó la notificación a la actora de una "copia de la póliza de cesión de derechos de cobro de ventas de arrendamiento", que no consta aportada a los autos, y por ello, no consta su contenido (f. 79 y ss). 3) El contrato se desarrolló con normalidad, entre las referidas partes (testifical de la Sra. Lidia), efectuando la arrendataria fuertes inversiones en el local, para cuya reforma estaba autorizada conforme al contrato; en julio del 2002, el hijo del arrendador, remitió carta a la actora, en la que expresamente se alude a que, efectivamente, el Sr. Rosendo es el arrendador (f. 89 y ss: "...contrato de arrendamiento que os vincula a ambos..."). 4) El referido contrato fue resuelto, por voluntad de ambas partes, en 1.2.2006 (hallándose la actora al corriente en el pago de la renta, y haciendo constar al dorso del contrato por D. Ignacio en nombre y representación de la arrendataria su "renuncia a este contrato en todos sus apartados y cláusulas", sin referencia alguna a la fianza), en cuya fecha el mismo arrendador, sin antefirma alguna (con, "las mismas cláusulas", formando parte del "nuevo contrato" en anterior, con la renuncia antedicha) concertó el arrendamiento del referido local con D. Ramón y D. Jose Enrique (f. 13 y ss), arrendatarios facilitados por la actora (hecho 2º contestación) rigiéndose con las mismas cláusulas que el anterior (adjuntando "copia del contrato con IKIRU SL), aunque con una duración de 12 años y una renta de 48.000 ?/anuales actualizables según el IMPC más el IVA, exceptuando el aval y estableciendo nueva fianza por 4000 ?, que se recibe en el acto. 5) No obstante, la fianza del primer contrato no se depositó en el Institut Català del Sol (f. 16y 17 ), por lo que la inicial arrendataria reclamó su devolución del arrendador, así como la devolución del aval. 6) El demandado devolvió el aval, pero no la fianza, para lo que fue requerido de nuevo vía burofax de 24.2.2006, al que hizo caso omiso el demandado (f. 18 y ss); y posteriormente, nuevo burofax en el mismo sentido de 28.3.2006, sin respuesta (f. 21 y ss).

TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión -arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

CUARTO.- Tal y como se dice en la sentencia recurrida "el demandado fue quien, en su condición de arrendador, alquiló el local de autos y percibió la fianza cuya devolución se reclama" y a la que estaba obligado el arrendador al finalizar el contrato, no constando la existencia alguna de desperfectos en el local (no solo existieron reformas, sino que se arrienda de nuevo el mismo día de la resolución), contrato y fianza que no llegan a inscribirse en el Icasol ni menos consta una subrogación al respecto, y el demandado (así la testifical de Dª. Lidia, en relación con la carta aportada por la actora, del hijo del demandado) es quien, en nombre propio, pacta la resolución y, sobre el mismo local, mismas cláusulas, aunque con mayor duración y renta, y percibiendo otra fianza, concierta un nuevo arrendamiento con otros arrendatarios, propuestos por la actora; es decir, incluso con independencia de la propiedad del local (con la que se halla vinculado), es el "arrendador", sin que conste notificación al arrendatario de subrogación alguna en dicha condición (y menos a favor de una SCP), y ninguna contestación se da, al menos sobre esa subrogación o sobre la falta de legitimación, a los requerimientos extrajudiciales, aparte de que hubiera permitido reclamar la fianza de la SCP o de ambos, en su caso, y cuando sí se devuelve el aval constituido; la copia del recibo de renta al f. 76 (en el que, por cierto no existe referencia alguna al IBI), por el que se pretende acreditar que la SCP giraba los recibos de renta a la arrendataria, va fechado en 1.2.2006 cuando el contrato se había resuelto en esa fecha, y en la misma se otorgó el nuevo arrendamiento.

Ninguna prueba existe sobre el alegado pacto de compensación de la fianza con la resolución anticipada, lo que, a su vez, resulta incompatible con la alegada renuncia, "también", a la fianza; y en todo caso, la nueva situación, con el notable incremento de renta que, lógicamente abarcaba el período contractual que quedaba respecto al pactado, era beneficioso para el arrendador, y no consta que se adeudase renta alguna.

La "renuncia" permitía la utilización del contrato para otorgar otro con otros arrendatarios, adjuntando el anterior, con la sola modificación de la renta y de la duración, lo que solo podía suponer la resolución con sus consecuencias (resolución que expresamente se reconoce en el hecho 4º de la contestación), y por ello con la obligación legal de restitución de la fianza, para, precisamente percibir "otra".

QUINTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Rosendo, contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.