Sentencia Civil Nº 456/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 799/2007 de 01 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 799/07

PROCEDIMIENTO ORDINARIO Nº 1098/06

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 57 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 456/2008

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a uno de septiembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario nº 1098/06, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Barcelona, a instancia de Don Juan Luis y Doña Camila , representado por el Procurador Don Jesús Millán Lleopart y asistidos por el Letrado Don Damián Téllez de Peralta, contra Doña Elvira , representada por el Procurador Don Manuel Sugrañes Perotes y asistida por la Letrado Doña Susana López Álvarez; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 4 de julio de 2007, por la Sra. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando íntegramente como estimo la demanda formulada por la representación procesal de D. Juan Luis y DÑA. Camila contra DÑA. Elvira , debo declarar y declaro resuelto por causa de necesidad de ocupación el contrato de arrendamiento que vincula a las partes sobre la vivienda de la que son propietarios los demandantes, sita en la C/ DIRECCION000 , nº NUM000 , NUM001 NUM002 , de Barcelona, condenando a la demandada a desalojar dicha finca, que debe dejar vacua y expedita y a disposición del demandante dentro del plazo legal, bajo apercibimiento de lanzamiento si así no lo hiciere. Se condena a la demandada al pago de las costas causadas en el presente procedimiento."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 1 de julio de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Doña AMPARO RIERA FIOL.

Fundamentos

PRIMERO.- La Juzgadora de instancia considera que los actores han cumplido el requisito previsto en el artículo 65 TRLau 1964 , dado que en el requerimiento remitido a la demandada por conducto notarial se recogían las bases fácticas para el ejercicio de la acción de resolución del contrato de arrendamiento por causa de necesidad, al amparo de los artículos 114.11 y 62.1 de la misma Ley , y que ha quedado acreditado que carecen de otra vivienda propia, residiendo en la actualidad, tras sucesivas vicisitudes, en la vivienda de los padres del actor, sin que existan motivos suficientes para apreciar que la situación de necesidad haya sido provocada intencionadamente por los actores con la finalidad de recuperar la posesión de la vivienda para obtener un beneficio económico, recordando que, en garantía de un eventual fraude, el artículo 48 del Texto Refundido prevé la recuperación de la vivienda por parte del arrendatario; por todo lo cual, estima la demanda con imposición de las costas a la demandada.

Esta última se alza frente a la sentencia dictada y alega error en la apreciación de la prueba, reiterando la inexistencia de la causa de necesidad invocada. Afirma que cuando los actores compraron la vivienda litigiosa en julio de 2002, lo hicieron para ocuparla o, en su caso, proceder a su venta y comprarse otra donde residir, ya que meses antes habían vendido la casa de Masnou donde residían desde hacía más de seis años y se trasladaron al domicilio de los padres de la actora temporalmente, creando la ficción de necesitar para sí la vivienda litigiosa, sujeta a prórroga forzosa. Señala que ni el hecho de haber trasladado el trabajo de la esposa a Barcelona, ni el cuidado de sus padres, justifica la venta de la casa de Masnou, sin que sea razonable que los actores compren una vivienda en Barcelona para invertir, cuando no tienen una vivienda propia para fijar su domicilio, sino que vendieron su domicilio porque estaban en la creencia de que la vivienda que adquirían no estaba sujeta a prórroga forzosa y podían rescindir el contrato de arrendamiento, pasando a disponer de la misma en breve espacio de tiempo. Por todo ello, entiende que surge colisión de intereses entre los actores, que disponían de una vivienda y la vendieron comprándose otra en Barcelona, según manifiestan como inversión, y la demandada, sin posibilidad de acceder al alquiler de una vivienda digna, dado el estado del mercado de alquileres, procediendo la desestimación de la demanda.

La parte contraria se opone a las alegaciones formuladas en el recurso y solicita la confirmación de la sentencia impugnada, con imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

SEGUNDO.- En la sentencia impugnada se recoge con acierto y detalle la doctrina mayoritaria y reiterada sobre el concepto de necesidad a los efectos que nos ocupan, y los requisitos necesarios para el éxito de la acción ejercitada en la demanda, dándose todo ello por reproducido para evitar innecesarias repeticiones.

Una nueva valoración de la prueba practicada en la causa lleva a este tribunal a compartir la conclusión sentada en la sentencia impugnada. Así, se ha puesto de manifiesto que los actores cumplieron el requisito del previo requerimiento previsto en el artículo 65 del TRLau, y, los sucesivos domicilios en los que han residido a lo largo de los últimos años, así como si los cambios se han debido o no a problemas de convivencia, de ubicación del lugar de trabajo, u otros, puesto todo ello de relieve en el recurso, carece de la trascendencia que le otorga la parte apelante.

En efecto, la propia apelante afirma en el recurso interpuesto que entiende que los actores compraron la vivienda con la intención de ocuparla como residencia habitual, o de venderla para adquirir con el precio que obtuvieran otra vivienda para tal finalidad, pensando que el contrato de arrendamiento no estaba sujeto a la prórroga forzosa, creándose la ficción de la necesidad para lograr la denegación de prórroga.

En este punto conviene señalar que el momento en que surja la necesidad de los propietarios, respecto de la fecha de la compraventa, no puede tener los efectos pretendidos, pues, el arrendatario está legitimado para denunciar la simulación de la compraventa, o impugnar la transmisión efectuada, conforme al artículo 53.1 TRLau, pero si ello no es así, mientras no exista una resolución judicial que declare lo contrario, la compraventa documentada en escritura pública inscrita en el Registro de la Propiedad es válida y eficaz.

Ahora bien, cuestión distinta es la de entender que no procede la estimación de la demanda por no concurrir una situación auténtica de necesidad por haber sido esta provocada, realizándose la transmisión de la finca con la única finalidad de burlar o defraudar los derechos del arrendatario, lo cual sería contrario al artículo 7 del Código Civil y 9 del citado TRLau, o bien, la adquirieran los compradores con tal única finalidad; sin embargo de los datos fácticos que resultan de lo actuado, no puede concluirse que dicha transmisión se efectuara en fraude de ley ni que la presente acción derive de una necesidad provocada suponiendo un ejercicio abusivo del derecho.

Que el hecho de adquirir una vivienda a mejor precio porque se encontraba arrendada, pensando ocuparla como residencia habitual, no puede llevar sin más a considerar un fraude de Ley, ya que la seguridad absoluta de lograr la denegación de prórroga del contrato de arrendamiento existente no podían tenerla, de hecho hace ya seis años que compraron dicha vivienda y aún no han logrado la posesión de la misma, por lo que, es difícil pensar que realizara la compra con el exclusivo y fraudulento propósito de burlar los derechos del arrendatario.

De todas formas, los actores insisten en la demanda en afirmar que el motivo de la compra fue realizar una inversión, siendo una serie de sucesivas circunstancias las que motivaron su necesidad de ocuparla como residencia habitual. Y no puede menos que señalarse que, contrariamente a lo indicado por los apelados en su oposición al recurso, no es la apelante la que crea confusión en los hechos objeto de debate.

CUARTO.- Finalmente, señalar que se ha expuesto con reiteración que la Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven a enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que, el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del artículo 62 TRLau, en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador, y que en el supuesto que nos ocupa no es negada por el apelante.

Por ello, no permitiendo la Ley una comparación entre las circunstancias del propietario y el inquilino, en cuanto que apoyada la acción en precepto legal que avala su viabilidad, el perjuicio que pueda ocasionar al arrendatario no es más que consecuencia necesaria de la colisión de intereses que siempre, en mayor o menor medida, entra en juego cuando se extingue el vínculo contractual, pero que elimina la aplicación del abuso del derecho (SSTS 16 de febrero de 1874 y 14 de mayo de 1983 , entre otras).

Consecuencia de lo anterior es, como ya antes se ha adelantado, mantener la admisión de la causa de denegación prórroga ejercitada, sin embargo, la circunstancia de que las dos primeras notificaciones de resolución contractual efectuadas a la demandada lo fueran por expiración de plazo, y los sucesivos cambios de situación de los actores, hacen que surjan dudas de hecho que justifican que no se efectúe especial imposición de las costas de primera instancia, conforme prevé el artículo 394 LEC .

El mismo motivo, y la estimación parcial del recurso, conlleva que tampoco en esta alzada se haga pronunciamiento sobre costas, en virtud de lo establecido en los artículos 398 y 394 LEC , de forma que cada parte asumirá las que hubiere ocasionado y las comunes por mitad.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Doña Elvira , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 57 de Barcelona en los autos de Procedimiento Ordinario nº 1098/06 de fecha 4 de julio de 2007, debemos revocar y revocamos en parte dicha sentencia, únicamente en el sentido de suprimir la condena en costas a la demandada, manteniéndola en cuanto al resto. Todo ello sin efectuar especial imposición de las costas de este recurso.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.